投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的缺陷及對(duì)策分析

許璟旻

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近年來(lái)也獲得了巨大的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展同樣為推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)。本文將就投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量存在的主要問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；問(wèn)題分析；

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的快讀發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范，投資性房地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展也越來(lái)越成熟，由于投資性房地產(chǎn)不同于普通固定資產(chǎn)及其它類型的無(wú)形資產(chǎn)，采用傳統(tǒng)的成本法對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，已不能反映其真實(shí)價(jià)值了。此外公允價(jià)值模式的使用，還能極大的改善企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫的時(shí)期，其價(jià)格的上漲能夠迅速的改變企業(yè)的資本情況，從而有利于其向社會(huì)融資。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的主要問(wèn)題

（一）是改模式存在一定的不確定性。由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度仍有待完善，加之市場(chǎng)變化的幅度較大，公允信息能在較短時(shí)間內(nèi)發(fā)生巨大變化，因而對(duì)于相關(guān)公允信息的獲得，其存在較高的難度，尤其是對(duì)正確的公允信息的獲得，以上這些都會(huì)極大的影響會(huì)計(jì)人員的相關(guān)核算工作。以往對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用成本形式計(jì)量其價(jià)格時(shí)，其相關(guān)文件對(duì)資產(chǎn)減值情況作了明確規(guī)定，即一旦確定了其資產(chǎn)減少情況，其就不能再進(jìn)行更改，企業(yè)缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的調(diào)節(jié)能力，因而其計(jì)量相對(duì)較為確定。然而在投資性房地產(chǎn)中引入公允計(jì)量模式，其賬面價(jià)格的變動(dòng)，則極大的受其當(dāng)日公允價(jià)格的影響，而當(dāng)期損益的計(jì)算方法則為：公允價(jià)格減去賬面價(jià)格。與此同時(shí)在會(huì)計(jì)效益計(jì)算方面，其利潤(rùn)則很大程度上受公允價(jià)格的影響，其升降幅度則由公允價(jià)格的變化幅度決定，而這很容易影響投資人等的判斷及決策，從而在一定程度上對(duì)企業(yè)的對(duì)外形象造成相應(yīng)影響，同時(shí)受到較大影響的還有企業(yè)的股票市值等。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)，其能在較短時(shí)間內(nèi)發(fā)生較大變化，這就使得公允計(jì)量的不確定性劣勢(shì)被進(jìn)一步放大，同時(shí)由于不同計(jì)量機(jī)構(gòu)及其計(jì)量方法的不同，投資性房地產(chǎn)其評(píng)估價(jià)格也會(huì)存在一定差異，在公允計(jì)量模式要求計(jì)入當(dāng)期損益的情況下，這就使得部分企業(yè)利用制度漏洞而去謀取自身利益，對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行暗箱操作[1]。

（二）是其會(huì)計(jì)信息的獲得成本高。由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)相關(guān)制度體系建設(shè)還不夠完善，公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展還不夠成熟，相比于成本模式的計(jì)量方式，可以依據(jù)歷史成本對(duì)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估計(jì)，公允價(jià)值則很難正確獲得，而公允價(jià)值的正確及合理性，在很大程度上還要影響其后續(xù)的估價(jià)，因此該價(jià)值的正確獲得，難度非常高，在獲得過(guò)程中也將產(chǎn)生較高的會(huì)計(jì)信息成本。當(dāng)前最為有效的公允價(jià)值獲得方式是，對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)施公開(kāi)性報(bào)價(jià)，由市場(chǎng)來(lái)決定其公允價(jià)值，然而由于種種原因這種形式很難在我國(guó)應(yīng)用，當(dāng)前大部分房地產(chǎn)公司的公允價(jià)值獲得方式，一般是通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，由其負(fù)責(zé)收集相關(guān)信息并對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)在其預(yù)測(cè)報(bào)告中詳細(xì)記錄各期賬面價(jià)格信息，以及其升降幅度變化等，此外還包括其對(duì)公允價(jià)格的預(yù)測(cè)方法及其依據(jù)等內(nèi)容。相較于成本方式的計(jì)量，公允價(jià)值的計(jì)量模式在確定公允價(jià)值的過(guò)程中，其要花費(fèi)較大的信息收集及分析成本，而企業(yè)對(duì)此種模式能夠帶來(lái)足夠效益還不明確時(shí)，其采用此種模式對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的動(dòng)機(jī)，就會(huì)遭到極大削弱，從而阻礙公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的廣泛應(yīng)用。

（三）是提高企業(yè)所得稅成本。稅收在影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的獲得中，發(fā)揮關(guān)鍵作用，如果企業(yè)在投資性房地產(chǎn)中，使用公允價(jià)值的計(jì)量方式，其財(cái)務(wù)計(jì)算就會(huì)與稅法構(gòu)成巨大沖突，當(dāng)前我國(guó)的稅法的規(guī)定更符合成本模式的計(jì)量方式，其財(cái)務(wù)計(jì)算的相關(guān)制度基本符合稅法的規(guī)定，對(duì)于投資性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其會(huì)計(jì)計(jì)算方式主要是要考慮其按期攤銷情況，以及折舊情況產(chǎn)生的費(fèi)用，此種方式雖然在一定程度上降低企業(yè)的賬面收益，但是卻能充分發(fā)揮其抵稅的功能，從而降低其現(xiàn)金的大量流失降低企業(yè)成本；而使用公允價(jià)值的計(jì)量模式，其就與稅法產(chǎn)生較大沖突，其在會(huì)計(jì)計(jì)算上，并不考慮攤銷及折舊情況，而只是根據(jù)其公允價(jià)格，來(lái)隨時(shí)調(diào)整其賬面價(jià)格，并將兩者的差額納入損益中進(jìn)行財(cái)務(wù)計(jì)算，而我國(guó)稅法在計(jì)算所得稅時(shí)，卻不考慮公允價(jià)格的漲幅情況，而是以投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況來(lái)確定其價(jià)格，并由此計(jì)算所得稅，同時(shí)其所得稅還包括成本模式計(jì)量中的折舊費(fèi)用等[2]。這就導(dǎo)致公允價(jià)值模式下，企業(yè)的所得稅會(huì)極大的提高，從而提高企業(yè)所得稅成本支出。此外此種計(jì)量模式還會(huì)極大的影響到企業(yè)股票的價(jià)格等。

二、結(jié)語(yǔ)

由上可知，在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中，使用公允價(jià)值的計(jì)量模式雖然存在一些問(wèn)題，但因其能真實(shí)的反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值及有助于企業(yè)資本狀況的改善等優(yōu)點(diǎn)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的不斷完善，此種計(jì)量方式必將具有良好的應(yīng)用前景。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊鵬翔.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué)，2013.

[2]張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)研究，2011，（08）：22-29.

課題項(xiàng)目：本文系安徽省高等學(xué)校省級(jí)質(zhì)量工程“會(huì)計(jì)電算化教學(xué)團(tuán)隊(duì)”項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2014jxtd070）的階段性研究成果和中國(guó)商業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)全國(guó)高職院?？蒲许?xiàng)目“我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)采用的后續(xù)計(jì)量模式研究”（項(xiàng)目編號(hào)：KJ201233）的部分研究成果。