不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)及其制度構(gòu)建

譚啟平　劉小鵬

摘要：登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，沒有登記則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。在不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)中，基于雙方申請?jiān)瓌t，當(dāng)交易一方因其利益考慮而拒絕或怠于履行登記義務(wù)時(shí)，相對方就不能實(shí)現(xiàn)其預(yù)定的物權(quán)效果，只能請求登記義務(wù)人協(xié)助登記，但我國法律沒有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)。登記請求權(quán)與物權(quán)變動(dòng)密切相關(guān)，旨在請求義務(wù)人協(xié)助不動(dòng)產(chǎn)登記，屬于一種民事實(shí)體權(quán)利；登記申請屬于一種啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性權(quán)利，需要厘清兩者的區(qū)別。不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)具有體現(xiàn)意思自治與維護(hù)交易安全的價(jià)值，有其法定和當(dāng)事人約定的根源，我國立法應(yīng)當(dāng)規(guī)定登記請求權(quán)制度，并應(yīng)對登記請求權(quán)制度進(jìn)行規(guī)范，從而為司法實(shí)踐提供法律適用。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；登記申請；登記請求權(quán)

中圖分類號(hào)：D913.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0257-5833（2014）05-0101439

作者簡介：譚啟平，西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師；劉小鵬，西南政法大學(xué)民商法學(xué)院博士研究生、廣州市中級人民法院法官（重慶401120）

一、問題的提出

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在倡導(dǎo)“有恒產(chǎn)者有恒心”、尊重財(cái)富進(jìn)取心的時(shí)代背景下，產(chǎn)權(quán)觀念已經(jīng)深入人心。按照我國《物權(quán)法》的規(guī)定，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，沒有登記則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。在社會(huì)生活中，由于土地與房地產(chǎn)交易量不斷攀升，對不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記需求也與日俱增，同時(shí)，與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的糾紛也呈上升趨勢。我國《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》等法律確立了按照法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義模式，設(shè)立了更正登記和異議登記制度，對登記依據(jù)、登記效力、登記的共同申請?jiān)瓌t都做出了相應(yīng)規(guī)定，但是沒有規(guī)定在登記義務(wù)人未履行登記義務(wù)的情況下登記權(quán)利人的登記請求權(quán)。以雙方申請為原則的行政登記程序，已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的復(fù)雜需求，以司法裁判回應(yīng)登記請求是必然的趨勢。通過正確認(rèn)識(shí)登記申請、登記請求權(quán)及其相互間的關(guān)系，厘清關(guān)于登記申請、登記請求權(quán)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，在行政登記與司法裁判之間尋求恰當(dāng)?shù)穆毮芊止づc交融的契合點(diǎn)，進(jìn)而構(gòu)建和諧合理的登記請求權(quán)制度，對于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的起草無疑深具意義?，F(xiàn)實(shí)中有不少當(dāng)事人的訴訟請求指向登記主管部門的登記行為的案例。

案例一：某甲（開發(fā)商）與某乙簽訂《商品房買賣合同》約定某乙購買某套房產(chǎn)，辦理了預(yù)售合同備案登記，隨后，該合同經(jīng)法院生效判決予以解除，但在判決中沒有論及如何處理已進(jìn)行的合同備案登記。某甲擬再次銷售該套房產(chǎn)，但由于原預(yù)售合同備案登記未清除，無法為下一買家辦理預(yù)售合同備案登記，遂再次起訴某乙要求法院判令某乙立即協(xié)助某甲到登記主管部門辦理注銷《商品房買賣合同》的預(yù)售合同備案登記。

案例二：某甲（出賣人）與某乙（買受人）簽訂《房屋買賣合同》。在合同履行過程中，某甲因借款在房屋上另行設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人為丙銀行。某乙向法院起訴某甲要求繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，請求某甲協(xié)助其辦理過戶登記手續(xù)。法院生效判決支持某乙的請求，判令某甲協(xié)助某乙辦理房屋過戶手續(xù)。執(zhí)行期間，房管部門向法院出具《協(xié)執(zhí)文書收件回執(zhí)》注明：憑此回執(zhí)到交易登記中心聯(lián)系辦理有關(guān)手續(xù)，但因房屋尚未辦理涂銷抵押手續(xù)而無法辦理過戶手續(xù)。某乙遂再行提起訴訟，請求某甲及丙銀行協(xié)助辦理房屋涂銷抵押手續(xù)，同時(shí)表示同意代某甲清償?shù)盅航杩?，丙銀行也同意在貸款清償后協(xié)助辦理涂銷抵押。

案例三：某甲與某乙基于戀人關(guān)系聯(lián)名向某開發(fā)商買房。在辦證過程中，共同向登記部門申請各按50%的份額登記共有。登記部門向甲、乙各自核發(fā)了各占50%的按份共有權(quán)證。后因甲乙關(guān)系惡化，某甲遂提起訴訟，以某乙違反與其結(jié)婚的承諾為由，要求法院按照雙方實(shí)際出資比例確認(rèn)房屋為某甲一人所有，并提供了出資的憑證。

這些案例都面臨一個(gè)共同問題：對于某項(xiàng)登記需求，當(dāng)事人是向登記部門提出登記申請獲得保護(hù)，還是依據(jù)登記請求權(quán)尋求法院司法保護(hù)？兩者之間選擇的規(guī)則是什么？在有登記部門專司登記審查職責(zé)的背景下，法院在基于當(dāng)事人的登記請求權(quán)作出裁判的過程中充當(dāng)什么角色？裁判審查與登記部門的登記審查之間是什么關(guān)系？徘徊在登記申請抑或請求司法裁判登記之間，出路在且僅在于厘清登記申請、登記請求權(quán)及其相互間的關(guān)系，并在行政登記與司法裁判之間尋求恰當(dāng)?shù)穆毮芊纸琰c(diǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記申請與登記請求權(quán)的區(qū)別

（一）登記申請、登記請求權(quán)的概念

不動(dòng)產(chǎn)登記申請，是指民事主體請求登記機(jī)關(guān)做出不動(dòng)產(chǎn)登記的行為。我國前建設(shè)部2008年出臺(tái)的《房屋登記辦法》中，規(guī)定房屋登記一般依照“申請——受理——審核——記載于登記簿——發(fā)證”的程序進(jìn)行，其中申請是以有關(guān)當(dāng)事人雙方申請為原則，單方申請為例外。《土地登記辦法》第7條和《房屋登記辦法》第12條也都規(guī)定土地或房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記申請以共同申請為原則。換言之，不動(dòng)產(chǎn)登記的啟動(dòng)，通常以當(dāng)事人的申請為前提。

關(guān)于登記申請的性質(zhì)，存在頗多爭議，爭議最激烈的問題是登記申請是否屬于法律行為。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記申請是物權(quán)行為，因?yàn)樵诔跏忌暾埖怯浿校暾埲隧氂幸蟠_認(rèn)其對物有所有權(quán)的意思表示，申請變更登記中有雙方要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合意；登記申請是一種法律行為，其中包含著意思表示。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，登記申請雖然屬于申請人向登記機(jī)關(guān)做出的請求其履行登記行為的意思表示，盡管需要受領(lǐng)機(jī)關(guān)的受領(lǐng)，但它不是法律行為中的意思表示，而僅僅是純粹的程序性行為，是登記程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，不像法律行為一樣具有獨(dú)立存在的意義，在不動(dòng)產(chǎn)登記法是物權(quán)程序法的大前提下，登記申請的性質(zhì)屬于單方行為，其一旦運(yùn)行，就要引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的相應(yīng)行為，因此，登記申請與登記同意等一起構(gòu)建了登記程序行為，而對于程序行為，法律并不注重其包含的意思因素，它們主要是作為程序機(jī)制中的環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，登記申請是民事主體對自己事務(wù)進(jìn)行自我決定和處理的表現(xiàn)，是民事主體實(shí)現(xiàn)程序參與價(jià)值的表現(xiàn)。endprint

我國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律目前正在制定中。從原建設(shè)部《房屋登記辦法》的規(guī)定來看，申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提出申請并提交申請登記材料。登記申請的審查事項(xiàng)包括申請人與材料記載的主體一致、申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證據(jù)的事實(shí)一致、申請登記的事項(xiàng)與登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突等?！胺课菟袡?quán)初始登記申請的目的在于證明申請的房屋符合法律規(guī)定的要件，可以作為合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)利獲得法律的認(rèn)可?！敝劣诘怯浬暾埍旧韮H作為啟動(dòng)登記審查的程序性需要，設(shè)定為單方申請或雙方申請的填表、簽字行為，申請表中需表達(dá)的亦僅為單方或雙方向登記機(jī)關(guān)提出某項(xiàng)登記的意思表示。由于該意思表示的受領(lǐng)主體是登記機(jī)關(guān)，而非申請人相互之間，因此，不足以因申請書上有雙方的簽名而直接認(rèn)定為雙方達(dá)成了物權(quán)契約。有學(xué)者將登記申請定性為物權(quán)行為，認(rèn)為其申請行為中包含了物權(quán)合意，只是一種從共同簽名提交申請進(jìn)行推理、演繹而得出的判斷，而非申請行為本身所指示的內(nèi)容。在現(xiàn)實(shí)生活中，債權(quán)契約是現(xiàn)實(shí)、客觀存在的，而所謂物權(quán)契約，卻總是抽象地存在于學(xué)者的理論推演中。因此，與其說登記申請包含了物權(quán)合意，不如說主張“物權(quán)行為”理論的學(xué)者需要將登記申請解釋為物權(quán)合意，以形成物權(quán)行為理論的自洽與圓滿。因此，將登記申請定性為引起登記而進(jìn)行的程序性行為，僅為引起登記的程序要求，其可能是物權(quán)合意的產(chǎn)物，但顯然并非物權(quán)合意本身。進(jìn)而言之，登記申請行為不是民事主體之間以意思表示為要素的法律行為。登記申請的程序性權(quán)利性質(zhì)，十分類似于訴訟程序中的起訴，即它們均是引起國家公權(quán)力機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)從事相應(yīng)行為的表示。這種理解對于認(rèn)識(shí)法院民事裁判的正當(dāng)性具有重要意義。

請求權(quán)是指請求特定人為特定行為（作為或不作為）的權(quán)利。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的雙方申請?jiān)瓌t，申請登記行為不僅須有當(dāng)事人意思合意，還須雙方共同配合實(shí)施。在一般情況下，登記義務(wù)人會(huì)協(xié)助登記權(quán)利人辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)。但是，當(dāng)某一方基于其利益考慮而拒絕或怠于履行登記或協(xié)助義務(wù)時(shí)，登記程序就無法啟動(dòng)，也就不能實(shí)現(xiàn)相對方預(yù)定的物權(quán)效果。此時(shí)，相對方只能請求登記義務(wù)人配合實(shí)施登記。所謂登記請求權(quán)，是指登記權(quán)利人對登記義務(wù)人所享有的請求其履行登記義務(wù)或協(xié)助履行登記義務(wù)的權(quán)利。這一定義表明：登記請求權(quán)是登記權(quán)利人所享有的請求權(quán)，而登記權(quán)利人一般因登記而享受利益；登記請求權(quán)以登記義務(wù)人為義務(wù)主體；登記請求權(quán)是以履行登記或協(xié)助登記為主要內(nèi)容，在義務(wù)人拒絕協(xié)助登記時(shí)，權(quán)利人可請求國家機(jī)關(guān)強(qiáng)制義務(wù)人履行登記義務(wù)。但是，對于不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)的性質(zhì)究竟是什么存在眾多爭議，主要爭議在于是物權(quán)請求權(quán)還是債權(quán)請求權(quán)。其實(shí)，不管究竟屬于哪種權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)的性質(zhì)必須與物權(quán)變動(dòng)的立法模式相聯(lián)系。在不同的立法模式下，登記請求權(quán)的發(fā)生基礎(chǔ)不同，其性質(zhì)也可能不同。權(quán)利人請求登記義務(wù)人配合登記，登記義務(wù)人負(fù)有配合義務(wù)，其依據(jù)的根源還是在于權(quán)利人與登記義務(wù)人之間的契約關(guān)系或其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此登記請求權(quán)是一項(xiàng)源于基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的實(shí)體性權(quán)利。

有人認(rèn)為，雙方或單方當(dāng)事人請求登記機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)予以登記在登記薄上的權(quán)利，即登記申請的權(quán)利也屬于不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)的范疇。對照請求權(quán)的特征，我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是值得商榷的：第一，申請登記的權(quán)利是登記程序法規(guī)定的申請人啟動(dòng)登記程序的權(quán)利，權(quán)利的相對人是登記機(jī)關(guān)，非平等民事主體；第二，權(quán)利的相對人登記機(jī)關(guān)應(yīng)申請?zhí)峁┬姓?wù)，非提供配合行為；第三，登記機(jī)關(guān)提供行政服務(wù)的依據(jù)是登記程序法的直接規(guī)定，非依當(dāng)事人之間的契約或其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系；第四，申請人的請求目的直接指向登記機(jī)關(guān)的登記行為，非借助登記機(jī)關(guān)的行為達(dá)到其他目的。因此，申請登記的權(quán)利與作為民事權(quán)利的請求權(quán)存在諸多不適格之處，不宜納入登記請求權(quán)范疇。將登記申請權(quán)與登記請求權(quán)混為一談，混淆了兩種權(quán)利的性質(zhì)，讓行政登記與司法裁判的界限模糊。

通過上述分析可見，登記申請與登記請求權(quán)是兩項(xiàng)分屬不同運(yùn)行軌道的權(quán)利，其權(quán)利性質(zhì)及權(quán)利范圍界限清晰，在實(shí)踐中應(yīng)予厘清。

（二）登記申請與登記請求權(quán)的具體區(qū)別

我們認(rèn)為，登記申請與登記請求權(quán)的區(qū)別主要體現(xiàn)為以下：

1.權(quán)利內(nèi)容與性質(zhì)不同。登記申請的內(nèi)容主要是登記申請人請求登記機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容記載于登記簿上。登記申請屬于不動(dòng)產(chǎn)登記程序法中的權(quán)利，屬于公法上的權(quán)利，發(fā)生在登記申請人和登記機(jī)關(guān)之間，其權(quán)利效果為啟動(dòng)登記機(jī)關(guān)的登記行為，具有主動(dòng)性，約束登記機(jī)關(guān)的登記內(nèi)容。該程序性權(quán)利可以撤回，但不能撤銷。登記請求權(quán)的主要內(nèi)容是權(quán)利人要求登記義務(wù)人履行登記或協(xié)助登記。登記請求權(quán)屬于實(shí)體法上的債權(quán)請求權(quán)或物權(quán)請求權(quán)，是一種民事實(shí)體權(quán)利，其權(quán)利效果為登記義務(wù)人配合登記的請求力，其行使完全取決于權(quán)利人的意思表示，可以處分、拋棄。只有登記權(quán)利人才享有登記請求權(quán)，而登記權(quán)利人和登記義務(wù)人都享有登記申請權(quán)?！暗怯浾埱髾?quán)是指向義務(wù)人的旨在請求對方協(xié)助申請登記的實(shí)體法權(quán)利，而登記申請權(quán)是指向登記機(jī)構(gòu)的旨在引發(fā)登記程序的程序性權(quán)利，不受實(shí)體法的訴訟時(shí)效、除斥期間乃至權(quán)利時(shí)效制度的制約?！?/p>

2.權(quán)利主體與行使對象不同。登記申請的權(quán)利主體是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的雙方當(dāng)事人，即請求權(quán)協(xié)助登記法律關(guān)系中的登記權(quán)利人和登記義務(wù)人都可以向登記機(jī)關(guān)提出申請。登記申請的行使對象是登記機(jī)關(guān)，即申請行為具有建立登記法律關(guān)系的效力，登記機(jī)關(guān)必須對當(dāng)事人的登記申請進(jìn)行審查，并作出相應(yīng)決定。有些國家將審判機(jī)關(guān)作為登記機(jī)關(guān)，在我國登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)。登記請求權(quán)的權(quán)利主體是登記權(quán)利人，也就是在登記簿上表現(xiàn)為享有利益的人。登記請求權(quán)的行使對象是負(fù)有登記配合義務(wù)的主體。這種登記義務(wù)人是一般的民事主體，也即不動(dòng)產(chǎn)交易的相對方。登記請求權(quán)不具有強(qiáng)制性，不能直接拘束登記義務(wù)人?！暗怯浾埱髾?quán)存在于平等主體的當(dāng)事人之間，是登記請求權(quán)人和登記義務(wù)人之問有關(guān)登記的意思表示；而登記申請權(quán)存在于登記申請人與登記機(jī)關(guān)這一對非平等主體之間，是登記申請權(quán)人（與登記請求權(quán)人為同一人）向登記機(jī)關(guān)所作的意思表示。”endprint

3.權(quán)利救濟(jì)方式不同。有權(quán)利必有救濟(jì)。鑒于申請登記與登記請求權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同，對其救濟(jì)亦呈現(xiàn)出不同的方式。登記機(jī)關(guān)不接受登記申請，或接受登記申請后不作出相應(yīng)決定、作出錯(cuò)誤決定，權(quán)利人可以以登記機(jī)關(guān)不作為、錯(cuò)誤登記為由，以登記機(jī)關(guān)為被告，提出行政復(fù)議或行政訴訟。而如果登記義務(wù)主體不配合，導(dǎo)致登記權(quán)利人的物權(quán)利益落空時(shí)，權(quán)利人可以尋求自力救濟(jì)，也可以依據(jù)登記請求權(quán)，向國家不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請變更，或向法院提起民事訴訟進(jìn)行救濟(jì)。

4.審查的事項(xiàng)和形式不同。對于登記申請，登記機(jī)關(guān)以形式審查為原則。如我國《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請，就申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正、以及申請登記材料中需要進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問申請人，詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。審查的事項(xiàng)僅為申請的真實(shí)性，而不包括引發(fā)登記的基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的合法性、有效性。而在不動(dòng)產(chǎn)請求權(quán)訴訟中，法院對產(chǎn)生登記請求權(quán)的基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的真實(shí)、有效與合法性，即對基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)性進(jìn)行審查。

5.權(quán)利行使與登記結(jié)果之間的關(guān)系不同。登記申請是登記程序啟動(dòng)的法定條件，只要符合登記程序法規(guī)定的形式要件，由登記機(jī)關(guān)審查后，即可引起在登記簿上登記的效果。如果當(dāng)事人不提出登記申請，登記機(jī)關(guān)也不能主動(dòng)啟動(dòng)登記程序?qū)ι暾埵马?xiàng)進(jìn)行登記。德國《土地登記條例》、瑞士《民法典》以及我國臺(tái)灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》都規(guī)定申請是啟動(dòng)登記程序的要件，除了法律另有規(guī)定外，登記機(jī)關(guān)不得自行進(jìn)行登記，也不得任意對登記簿進(jìn)行改動(dòng)。而登記請求權(quán)通過請求義務(wù)主體協(xié)助登記或通過法院裁判后，仍需要向登記機(jī)關(guān)提交登記申請或發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，才能引起登記簿上登記的效果。如果登記義務(wù)人協(xié)助登記權(quán)利人辦理物權(quán)變動(dòng)登記，這時(shí)登記權(quán)利人已經(jīng)取得預(yù)定的物權(quán)，不必再行使登記請求權(quán)。

三、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)制度的必要性

我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定表明我國在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上采取了權(quán)利登記模式，并堅(jiān)持了設(shè)權(quán)登記為主、宣示登記為輔的原則。根據(jù)設(shè)權(quán)登記主義，物權(quán)非因登記不能產(chǎn)生，而根據(jù)宣示登記主義，登記的功能僅在于記載、宣示業(yè)已存在的物權(quán)。登記申請是一項(xiàng)引起登記關(guān)系產(chǎn)生的法律事實(shí)，最終目的在于使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利通過法律程序而得到法律的認(rèn)可。各國對不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)一般實(shí)行交易雙方共同申請?jiān)瓌t。如果交易一方拒絕登記或怠于登記，物權(quán)變動(dòng)就難以實(shí)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)交易就不能順利完成。因此，法律有必要賦予登記權(quán)利人一定的不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)制度的價(jià)值

1.體現(xiàn)意思自治。登記是物權(quán)變動(dòng)的公示方式，不僅決定著雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利變動(dòng)關(guān)系，而且還影響著第三人利益及社會(huì)交易安全。因此，各國一般都對登記制度有較為完善的規(guī)定，德、日等國還制定了專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法。我國《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓都必須依法經(jīng)登記后才能發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣不能發(fā)生法律上的效力（法律另有規(guī)定的除外）。在不動(dòng)產(chǎn)登記程序上，不動(dòng)產(chǎn)登記必須基于當(dāng)事人的申請，即除法律另有規(guī)定外，登記機(jī)關(guān)不得擅自啟動(dòng)登記程序；同時(shí)申請人的申請也約束著登記的內(nèi)容。因而，賦予權(quán)利人登記請求權(quán)就是對當(dāng)事人意思自治的尊重。

2.維護(hù)交易安全。在不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)中，基于雙方共同申請?jiān)瓌t，如果一方因各種原因拒絕或怠于履行登記或協(xié)助登記義務(wù)時(shí)，登記程序無法啟動(dòng)，不進(jìn)行登記將不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果，另一方當(dāng)事人將無法確定取得物權(quán)，權(quán)益無疑會(huì)受到損害，如在司法實(shí)踐中常出現(xiàn)的房屋“一房二賣或數(shù)賣”情形。為避免違約或欺詐行為給市場交易帶來紊亂，確立登記請求權(quán)制度，“允許前買受人及時(shí)提起訴訟，請求出賣人履行登記義務(wù)，法院可強(qiáng)制出賣人辦理登記手續(xù)。”因此，確立登記請求權(quán)有利于維護(hù)登記權(quán)利人的利益，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的安全有序。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)的權(quán)源

1.基于法律規(guī)定。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，具有公示公信力，因此，不管是登記義務(wù)人的主觀原因，還是市場交易中的客觀原因，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記無法進(jìn)行時(shí)，享有登記請求權(quán)的一方有權(quán)要求對方履行登記或者協(xié)助登記義務(wù)。許多國家通過立法或司法確認(rèn)了當(dāng)事人的登記請求權(quán)，如瑞士《民法典》第665條規(guī)定“有取得所有權(quán)理由的取得人，對所有人有請求登記的權(quán)利，如所有人拒絕時(shí)，有請求法院判決登記的權(quán)利”。德國《民法典》第894條規(guī)定“土地上的某項(xiàng)權(quán)利、此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利或者第892條第1款所稱的處分限制而言，土地登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的法律狀況不一致的，其權(quán)利未被登記或者未被正確登記的人，或者因登記并不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受到妨害的人，可以向土地登記簿的更正牽涉到的其權(quán)利人請求同意更正土地登記簿”。我國臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為，若原物所有人不辦理申請?jiān)O(shè)定或移轉(zhuǎn)登記者，相對人即得訴請法院判令強(qiáng)制執(zhí)行辦理申請?jiān)O(shè)定或移轉(zhuǎn)之登記。而我國《物權(quán)法》從2007年頒布至今，尚未出臺(tái)配套的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記法，僅有《房屋登記辦法》與《土地登記辦法》從行政管理的角度規(guī)定了登記的程序性規(guī)范，對于涉及實(shí)體權(quán)利的登記請求權(quán)幾乎沒有涉及。反而是司法實(shí)踐已經(jīng)在無可回避地回應(yīng)著該項(xiàng)權(quán)利訴求，但散落在個(gè)案裁判中的回應(yīng)缺乏系統(tǒng)的認(rèn)知和自覺的運(yùn)作，因此，構(gòu)建登記請求權(quán)制度迫在眉睫。

2.基于合同約定。不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)作為一項(xiàng)民事權(quán)利，可以通過雙方協(xié)商約定雙方的權(quán)利義務(wù)。有效成立的合同對雙方當(dāng)事人均有約束力。如果合同明確約定由一方辦理登記，那么這一方就依據(jù)合同具有協(xié)助另一方辦理登記的義務(wù)。如果履行義務(wù)人未能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按約完成相應(yīng)的登記，權(quán)利人也不想放棄已經(jīng)取得的物權(quán)，此時(shí)，“可以借鑒瑞士民法的規(guī)定，針對有取得所有權(quán)理由的取得人，如原所有人拒絕協(xié)助登記時(shí)，有請求法院判決登記的權(quán)利。此時(shí)，法院判決登記的依據(jù)即是當(dāng)事人間的合同，通過繼續(xù)履行的方式實(shí)現(xiàn)了受讓人的協(xié)助登記請求權(quán)”。則權(quán)利人就可以通過向法院起訴請求義務(wù)人履行登記義務(wù)或者賠償一定的損失。endprint

3.基于法院裁決。當(dāng)負(fù)有履行登記申請義務(wù)的一方不履行義務(wù)時(shí)，權(quán)利人可以以此為由訴至法院。法院經(jīng)過審查后作出相應(yīng)的生效判決，當(dāng)事人可以依據(jù)此生效判決到相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，申請不動(dòng)產(chǎn)變更登記，依法取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)其期望的物權(quán)效果。

（三）構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實(shí)需求

在實(shí)際生活中的不動(dòng)產(chǎn)登記交易過程中，登記義務(wù)人基于種種原因不愿或消極協(xié)助登記權(quán)利人辦理登記的情形很多，致使權(quán)利人不能通過登記取得預(yù)定的物權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。當(dāng)這類糾紛訴至法院時(shí)，囿于目前我國相關(guān)法律法規(guī)的缺失，法院也只能依據(jù)合同判令出賣人交付房屋，對于出賣人拒絕或怠于履行登記義務(wù)的行為卻無法產(chǎn)生約束力，更不用說實(shí)施懲罰。曾有法院判決出賣人協(xié)助買受人辦理登記手續(xù)，但在執(zhí)行過程中卻因判決條款過于原則，難以執(zhí)行，該判決成為一紙空文?！叭魺o得使其協(xié)力之權(quán)利，則不僅使登記權(quán)利人，因此而不能登記，蒙受損害，亦使登記制度，失卻其機(jī)能?！贝藭r(shí)，賦予當(dāng)事人登記請求權(quán)，不僅使法院的裁判有法可依，也便于法院裁判執(zhí)行，否則因義務(wù)人不配合申請，權(quán)利人因登記而可獲得的實(shí)體權(quán)利將蒙受損害，無法獲得救濟(jì)。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)的制度構(gòu)建

為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全與當(dāng)事人的權(quán)利，我國需要進(jìn)一步完善立法，確定不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)制度，規(guī)定它的性質(zhì)、適用條件與范圍、種類等。根據(jù)司法實(shí)踐，對于不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)制度，目前亟需明確以下幾方面：

（一）登記請求權(quán)的主體

登記請求權(quán)的主體包括登記權(quán)利主體和登記義務(wù)主體。一般認(rèn)為，登記請求權(quán)的權(quán)利主體是登記權(quán)利人，也就是在登記簿上表現(xiàn)為受有利益的人，如房地產(chǎn)買受人、抵押權(quán)人，也包括注銷登記中的抵押人、擔(dān)保物上保證人等等。在義務(wù)人拒絕協(xié)助登記時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請求法院強(qiáng)制義務(wù)人履行登記或協(xié)助登記的義務(wù)。當(dāng)然，登記請求權(quán)產(chǎn)生的根據(jù)不同，登記權(quán)利人也有所不同。由于登記簿記載了物權(quán)變動(dòng)的過程和狀態(tài)，因此，在發(fā)生實(shí)質(zhì)性物權(quán)變動(dòng)的情況下，登記權(quán)利人應(yīng)該為在登記簿上表現(xiàn)為直接獲得利益的人。在登記簿上記載的狀態(tài)與實(shí)際的物權(quán)狀態(tài)不一致的情況下，登記權(quán)利人應(yīng)該是因不正確之登記簿狀態(tài)而其權(quán)利受到妨害的當(dāng)事人。如依照德國《民法典》第894條的規(guī)定，在通常情況下，被妨害人必須申請變更登記簿，以此防止因第三人之善意取得而喪失權(quán)利，或者防止在強(qiáng)制拍賣中喪失權(quán)利，同時(shí)亦是為在程序法上，保障權(quán)利人在處分方面不會(huì)受到阻礙。

登記請求權(quán)的義務(wù)主體是負(fù)有協(xié)助登記義務(wù)的人。同理，登記義務(wù)人也應(yīng)根據(jù)登記請求權(quán)發(fā)生的不同根據(jù)來確定。在發(fā)生實(shí)質(zhì)性物權(quán)變動(dòng)時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)條件之一是雙方簽訂的書面合同，這時(shí)登記義務(wù)人應(yīng)該是根據(jù)合同法的全面履行和適當(dāng)履行原則協(xié)助另一方（通常是買方）辦理登記的一方，也即不動(dòng)產(chǎn)交易的相對方。在登記簿記載的狀態(tài)與實(shí)質(zhì)物權(quán)變動(dòng)不一致的情況下，登記義務(wù)人應(yīng)該是根據(jù)實(shí)際權(quán)利人的請求協(xié)助其在登記簿上進(jìn)行修改，而使得登記簿上的記載和實(shí)質(zhì)的物權(quán)狀態(tài)一致的人。

（二）登記請求權(quán)的種類

根據(jù)權(quán)利人請求協(xié)助登記事項(xiàng)的不同，登記請求權(quán)可以分為：

1.設(shè)立登記請求權(quán)。對于不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定登記，其請求權(quán)基礎(chǔ)是當(dāng)事人間的債權(quán)合同。由于登記是權(quán)利變動(dòng)的生效要件，為使債權(quán)人取得的物權(quán)效力完整，債務(wù)人應(yīng)協(xié)助履行登記義務(wù)，否則就構(gòu)成違約行為。如在商品房買賣合同中，買受人要求出賣人履行交付房屋產(chǎn)權(quán)、辦理過戶登記的義務(wù)，其中辦理過戶登記的請求，即是設(shè)立登記請求權(quán)。又如抵押合同中，抵押權(quán)人要求抵押人辦理抵押登記手續(xù)，亦屬于設(shè)立登記請求權(quán)。

2.變更登記請求權(quán)。變更登記請求權(quán)是基于合同而發(fā)生的一種請求權(quán)，如某一不動(dòng)產(chǎn)因買賣、贈(zèng)與、分立、合并與設(shè)立抵押、用益物權(quán)而產(chǎn)生抵押權(quán)、用益物權(quán)等發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，或者基于法院生效的裁判，登記權(quán)利人有權(quán)請求登記義務(wù)人協(xié)助變更登記。又如原抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人退出了原合同關(guān)系，其地位由受讓人承受，受讓人對原抵押人或質(zhì)押人就享有變更登記請求權(quán)。

3.注銷登記請求權(quán)。注銷登記存在于以下情形：一是因債務(wù)清償?shù)仍蚨N登記時(shí)，雖然合同已消滅，但此時(shí)還存在后契約義務(wù)，債權(quán)人或抵押權(quán)人仍負(fù)有義務(wù)協(xié)助注銷登記。“合同關(guān)系消滅后，當(dāng)事人依誠實(shí)信用原則仍負(fù)有某種作為或不作為的義務(wù)，以維護(hù)給付效果或協(xié)助對方處理合同終了的善后事務(wù)?！比缜笆霭咐?，雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系已歸于消滅（因無效或解除），雙方負(fù)有相互返還、恢復(fù)原狀的后契約義務(wù)，原已辦理的登記備案應(yīng)納入返還或恢復(fù)原狀的范疇，開發(fā)商可以基于此行使注銷登記請求權(quán)；二是在抵押擔(dān)保中，第一順位因清償而消滅時(shí)，第二順位的抵押權(quán)人可以根據(jù)其已登記的抵押權(quán)受到妨礙為由，請求第一順位的抵押權(quán)人注銷登記；三是在因主債權(quán)無效等原因而產(chǎn)生的注銷登記中，主債權(quán)既然已無效，其抵押權(quán)或質(zhì)押當(dāng)然無效，抵押人或質(zhì)押人可以其所有權(quán)受到妨害為由，要求抵押權(quán)人或質(zhì)押權(quán)人協(xié)助辦理注銷登記；四是有證據(jù)證明異議登記不當(dāng)，權(quán)利人享有注銷異議登記請求權(quán)。

4.更正登記請求權(quán)。在社會(huì)生活中，因?yàn)楦鞣矫娴脑颍瑫?huì)發(fā)生登記錯(cuò)誤或遺漏。一旦登記發(fā)生錯(cuò)誤或遺漏以后，應(yīng)當(dāng)在法律上設(shè)定一定的程序允許當(dāng)事人申請更正或由有關(guān)機(jī)關(guān)予以改正。因?yàn)椴徽?dāng)?shù)怯浛梢暈閭鶆?wù)人的不適當(dāng)履行，債權(quán)人可基于合同要求其全面履行合同義務(wù)，補(bǔ)正登記的錯(cuò)誤。更正登記是對原登記權(quán)利的涂銷登記，同時(shí)是對真正權(quán)利的初始登記。

5.異議登記請求權(quán)。根據(jù)物權(quán)登記的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)即可推定為正確的物權(quán)，這種推定有其正當(dāng)性基礎(chǔ)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利人，即使登記錯(cuò)誤，如果未經(jīng)變更登記，登記記載的權(quán)利人被認(rèn)定為真權(quán)利人。但是，“不能因此將不動(dòng)產(chǎn)登記的作用予以‘神化，登記只不過是物權(quán)人外化其內(nèi)在意志的技術(shù)手段。物權(quán)的公示、公信效力并非來自登記，而是來自物權(quán)本身，是法律對當(dāng)事人內(nèi)在意思的外在確認(rèn)”。當(dāng)真正的權(quán)利人有其他足夠證據(jù)推翻登記簿上記載的權(quán)利人時(shí)，登記權(quán)利人不得以登記的公信力為積極抗辯。也即當(dāng)法律權(quán)利與事實(shí)權(quán)利不一致時(shí)，真正權(quán)利人可以請求登記機(jī)關(guān)對物權(quán)歸屬進(jìn)行確認(rèn)以維護(hù)自身的合法權(quán)益。endprint

6.預(yù)告登記請求權(quán)。預(yù)告登記請求權(quán)本質(zhì)上是一種合同債權(quán)，但一旦將這種請求權(quán)納入預(yù)告登記，對后來發(fā)生的與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他性效力，任何違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為均為無效。如開發(fā)商和買受人訂立了商品房買賣合同，買受人已經(jīng)交付了房款。如果開發(fā)商再將房屋高價(jià)轉(zhuǎn)讓給第三人，買受人只能以對方違約要求損害賠償，而無法獲得購買的房屋。但是，如果買受人將這一請求權(quán)納入預(yù)告登記，該項(xiàng)請求權(quán)就具有了對抗第三人的效力，開發(fā)商違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為均為無效，買受人將來能夠獲得確定的房屋。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)的行使

在明確履行登記或協(xié)助登記是一項(xiàng)合同義務(wù)的基礎(chǔ)上，登記請求權(quán)主要通過三種方式來行使：

一是登記權(quán)利人向登記義務(wù)人提出登記請求。登記權(quán)利人可以直接基于法律規(guī)定或合同約定向登記義務(wù)人提出履行登記義務(wù)或協(xié)助履行登記義務(wù)的請求，登記義務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行。權(quán)利人或利害關(guān)系人如認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，可以直接向不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人提出登記更正請求，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

二是權(quán)利人可以通過訴訟的方式來行使權(quán)利。登記請求權(quán)作為一項(xiàng)實(shí)體性權(quán)利，當(dāng)?shù)怯浟x務(wù)人拒絕或怠于履行登記義務(wù)時(shí)，法律賦予利害關(guān)系人申請異議登記的權(quán)利，同時(shí)可以依照我國《物權(quán)法》第19條第2款的規(guī)定，限定申請人須在異議登記之日起15日內(nèi)提起確權(quán)之訴。在登記權(quán)利人的實(shí)質(zhì)物權(quán)受到妨害時(shí)，登記權(quán)利人同樣可以通過向法院提起訴訟來排除妨害。權(quán)利人提起訴訟后，由人民法院對相關(guān)的實(shí)體爭議作出裁判。但人民法院經(jīng)過實(shí)質(zhì)性審查作出了變更登記內(nèi)容的裁判以后，并不當(dāng)然發(fā)生登記變更的效果，當(dāng)事人還必須以法院裁判為依據(jù)，向登記機(jī)關(guān)申請變更登記，登記機(jī)關(guān)依據(jù)法院的裁判變更登記內(nèi)容。請求權(quán)作為聯(lián)系實(shí)體法和程序法之間的橋梁，通過訴訟程序可以使當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利最終得以實(shí)現(xiàn)。

三是登記權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)提出更正申請。由于更正登記程序啟動(dòng)方式的不同，根據(jù)我國《物權(quán)法》第19條規(guī)定，更正登記分為依申請的更正登記和依職權(quán)的更正登記。因此，權(quán)利人可以直接向登記機(jī)關(guān)提出申請，請求登記機(jī)關(guān)更正登記的內(nèi)容。更正機(jī)關(guān)接受申請以后，經(jīng)過審查發(fā)現(xiàn)有明顯錯(cuò)誤或者有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)更正。

（四）登記請求權(quán)裁判的既判力

在保護(hù)登記請求權(quán)的法院裁判中，裁判的既判力標(biāo)的為登記義務(wù)人的配合登記行為，即登記義務(wù)人提出登記申請的義務(wù)。該項(xiàng)行為義務(wù)是否具有強(qiáng)制執(zhí)行力，直接關(guān)系到法院裁判的正當(dāng)性。我們認(rèn)為，該項(xiàng)行為義務(wù)應(yīng)當(dāng)可以強(qiáng)制執(zhí)行。首先，盡管法院的裁判不能強(qiáng)制當(dāng)事人作出意思表示，即不允許通過裁判強(qiáng)制締約。但正如前所述，登記申請雖是一項(xiàng)包含有向登記機(jī)關(guān)意思表示的行為，但不是以意思表示為要素的法律行為，而僅為一項(xiàng)程序性行為，申請本身并非物權(quán)合意，因此，法院裁判不涉及強(qiáng)制締約的問題，裁判的正當(dāng)性由此成立。其次，登記申請雖是一項(xiàng)行為義務(wù)，通常認(rèn)為行為義務(wù)具有人身性，不宜強(qiáng)制執(zhí)行，但在登記申請這一事項(xiàng)上，法院的裁判具有擬制申請的效果，即法院的生效裁判并不需要強(qiáng)制執(zhí)行登記義務(wù)人的人身，而僅在登記義務(wù)人拒不主動(dòng)執(zhí)行時(shí)，由法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，代為提出登記申請，擬制登記義務(wù)人的申請，以此配合登記權(quán)利人完成登記申請。

以雙方申請為原則的行政登記程序，已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的復(fù)雜需求，當(dāng)前法院個(gè)案裁判的實(shí)踐已對該項(xiàng)登記請求權(quán)有所回應(yīng)，然而立法上的構(gòu)建與完善、權(quán)利意識(shí)和觀念更新尚未跟上，在一定程度上延緩了不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善的腳步。以司法裁判回應(yīng)登記請求權(quán)，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)制度，是必然的趨勢。

（責(zé)任編輯：楊晨陽）endprint