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    房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)物業(yè)管理影響及對(duì)策研究

    2015-04-20 23:41:10宋春蘭
    現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) 2015年5期
    關(guān)鍵詞:遺留問題房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理

    宋春蘭

    摘要:房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)物業(yè)管理的影響比如業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度下降,物業(yè)管理收費(fèi)難,設(shè)計(jì)不合理問題造成后期房屋設(shè)備實(shí)施維修困難等。因此,研究房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題對(duì)物業(yè)使用人及物業(yè)服務(wù)造成的影響及其解決對(duì)策具有重要的意義。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);遺留問題;物業(yè)管理

    中圖分類號(hào):F27

    文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):16723198(2015)05010102

    1房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題

    1.1規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損

    開發(fā)商在與消費(fèi)者確立買賣關(guān)系之后,變更原有規(guī)劃的形式主要有以下幾種:(1)縮減小區(qū)的綠化面積。小區(qū)綠化對(duì)小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)有很大提升,但小區(qū)綠地面積越大,開發(fā)商可用的建筑空間就越小。為了增加利潤率,部分開發(fā)商采用減少綠地面積的做法,把原本的綠化區(qū)域變更為建筑用地,使小區(qū)業(yè)主的權(quán)益受到損害。(2)調(diào)整或減少小區(qū)功能。小區(qū)功能是購房者購買房屋產(chǎn)品的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售房屋產(chǎn)品時(shí),為吸引買家,通常都會(huì)夸大宣傳小區(qū)設(shè)施的功能。但是隨著開發(fā)過程的推進(jìn),為了減少開發(fā)成本,追求更高的利潤,有些配套設(shè)施不完整,有些設(shè)施被取消。(3)擴(kuò)大小區(qū)的建筑面積。住宅小區(qū)人口密度過大,會(huì)直接影響到公共設(shè)施設(shè)備的使用,影響到小區(qū)居民的生活質(zhì)量。而部分開發(fā)商為了增加利潤,改變?cè)械脑O(shè)計(jì)規(guī)劃,加蓋建筑物,使小區(qū)的總建筑面積增加,從而增加小區(qū)容積率。

    1.2房屋建筑與附屬設(shè)施質(zhì)量問題

    由于房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑單位為了追求經(jīng)濟(jì)利益,趕工期或者使用不合格的建筑材料,造成房屋建筑與附屬設(shè)施質(zhì)量差。部分新建小區(qū)的質(zhì)量問題只要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1)墻體裂縫。由于施工現(xiàn)場(chǎng)的施工環(huán)境不好,比如施工時(shí)室內(nèi)溫度較低或者溫度過高,導(dǎo)致混凝土和其他建筑材料凝結(jié)度不佳,造成墻體砌完之后由于溫度的變化而造成墻體開裂,不僅外觀上不好看,而且也存在著一定程度上的安全問題。(2)屋面滲水現(xiàn)象。屋面滲水主要是由于樓層防水保護(hù)不佳,主要存在在衛(wèi)生間和建筑物頂層,以及建筑物外墻部分。(3)樓地面不平的現(xiàn)象。樓地面不平是很多新建小區(qū)存在的主要問題,樓地面過高會(huì)影響地板的鋪設(shè)。(4)新建房屋的門窗質(zhì)量差。開發(fā)商為了節(jié)省成本,控制預(yù)算,在物業(yè)建設(shè)后期,使用一些質(zhì)量較差的建筑物配件,存在著欺瞞消費(fèi)者的現(xiàn)象。

    1.3物業(yè)公司與開發(fā)商交接不善

    在一些小的開發(fā)商所開發(fā)的房地產(chǎn)建設(shè)過程中,并沒有物業(yè)對(duì)將要接管的小區(qū)進(jìn)行前期介入,物業(yè)公司是在小區(qū)要入住的時(shí)候直接接管,物業(yè)管理公司對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量、建筑用材、小區(qū)的設(shè)施設(shè)備等物業(yè)信息并沒有十分全面的了解,這樣的接管方式就會(huì)為以后的物業(yè)日常管理埋下很多隱患,物業(yè)管理公司對(duì)于所要接管的物業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)階段所出現(xiàn)問題和缺陷不知,在日后的日常管理過程中就容易將自己陷入兩難的境地。

    1.4小區(qū)的配套項(xiàng)目不到位

    小區(qū)的配套項(xiàng)目不到位主要體現(xiàn)在保障性住房上。對(duì)于保障性住房配套設(shè)施的配建,主要由地方政府來組織建設(shè),而大多的保障性住房小區(qū)位于城市的城郊結(jié)合部,這樣的建筑環(huán)境使得基礎(chǔ)設(shè)施的配建任務(wù)更為繁重,需要的資金需求量更大,但在實(shí)際建設(shè)過程中,政府制定的保障性政策以及資金很難全部落實(shí)到位,造成基礎(chǔ)設(shè)施配建的缺失和滯后。保障性住房配套設(shè)施不完善是無法完全通過物業(yè)管理的手段來進(jìn)行后期彌補(bǔ)的。

    2房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)物業(yè)管理的影響

    2.1房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)裝修管理的影響

    當(dāng)消費(fèi)者在辦理完入住手續(xù)之后,在裝修過程中很多在房屋查驗(yàn)中沒有檢查出來的問題就會(huì)逐漸暴露,比如衛(wèi)生間的下水管道設(shè)計(jì)不合理,廚房排風(fēng)口通風(fēng)不暢,暖氣不熱等,面對(duì)這樣的問題業(yè)主的不滿情緒會(huì)不斷增多。而物業(yè)管理公司在物業(yè)裝修管理過程中與業(yè)主的矛盾也會(huì)越來越多。另一方面,在業(yè)主裝修過程中,為了使房屋更加美觀或者使裝修風(fēng)格更能體現(xiàn)自己的個(gè)性,業(yè)主通常會(huì)選擇改變房屋的主體結(jié)構(gòu)、打掉承重墻等,而業(yè)主通常在違規(guī)裝修時(shí)會(huì)以房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題作為借口,而物業(yè)公司面對(duì)這樣的現(xiàn)狀就會(huì)陷入兩難境地。因此在業(yè)主入住初期就造成了業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾,為今后的物業(yè)常規(guī)管理埋下隱患。

    2.2房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)收費(fèi)管理的影響

    一部分開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售,在售房時(shí)作出一些不切實(shí)際的承諾,或者由于一些項(xiàng)目分期開發(fā),市場(chǎng)發(fā)生變化迫使開發(fā)商相應(yīng)地調(diào)整項(xiàng)目的總體規(guī)劃,造成承諾的規(guī)劃項(xiàng)目和配套設(shè)施不到位,以及房屋的延遲交工和質(zhì)量等方面存在問題得不到解決,業(yè)主把矛盾指向物業(yè)管理企業(yè),導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難。另一方面,很多開發(fā)商房屋銷售階段,為了促進(jìn)交易量,會(huì)使用很多的促銷手段,有的開發(fā)商甚至做出不切實(shí)際的宣傳,使得購房者對(duì)自己所購買的房屋的期望值過高,而在真正入住之后,現(xiàn)實(shí)的境況與房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售階段所描述的差距過大,很多業(yè)主就會(huì)選擇拒交物業(yè)管理費(fèi),所以房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題使得物業(yè)管理企業(yè)代其受過。

    2.3房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)小區(qū)設(shè)備維修管理的影響

    因房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題導(dǎo)致住宅小區(qū)維修改造的問題主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):一是房屋結(jié)構(gòu)不合理,無法滿足業(yè)主正常的生活需要;二是房屋管線鋪設(shè)不合理;三是衛(wèi)生間下水管道設(shè)計(jì)不合理,造成下水堵塞;四是水電供應(yīng)容量不足,不能滿足業(yè)主的正常水電需求;五是空調(diào)位置設(shè)置不合理,無法正常安裝空調(diào)等。上述現(xiàn)象的出現(xiàn),影響了居民生活質(zhì)量的提高。而面對(duì)較多的房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題,使得消費(fèi)者的不滿情緒增加,物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)維修保護(hù)的第一責(zé)任方,不可避免的承擔(dān)起小區(qū)維修的責(zé)任。

    2.4房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)消防安全的影響

    部分新建小區(qū)的消防安全檢查并不符合規(guī)范,比如部分小區(qū)沒有在樓宇公共區(qū)域擺放滅火器,或者擺放的消防栓無法正常使用,更有甚者在商業(yè)樓宇內(nèi)設(shè)置假的消防噴淋安置點(diǎn),消防通道指示燈不亮等。消防設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)不合理,對(duì)小區(qū)的消防安全管理造成很大的影響,這些消防隱患隨時(shí)都威脅著人們的生命財(cái)產(chǎn)安全,一旦發(fā)生火災(zāi),后果將無法想象。而以上種種,有些問題能通過物業(yè)管理來解決,比如在樓內(nèi)增加滅火器的安置點(diǎn),更換合格的消防水帶等,而消防噴淋的設(shè)計(jì),消防通道的設(shè)計(jì)這些原始的設(shè)計(jì)問題都無法通過后期的物業(yè)管理來改善。

    3解決房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的對(duì)策

    3.1建管分離、分業(yè)經(jīng)營

    建管分離就是物業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位分開經(jīng)營。由于各種原因,部分物業(yè)管理企業(yè)還無法獨(dú)立于開發(fā)商之外,每年仍需要開發(fā)企業(yè)給予一定的補(bǔ)貼才能生存下去??蓪?shí)施漸進(jìn)式的改革方針,一是對(duì)新開發(fā)的超過一定規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目,政府主管部門強(qiáng)制規(guī)定必須通過招投標(biāo)機(jī)制來選聘物業(yè)管理企業(yè);二是嚴(yán)格建管之間的接管驗(yàn)收工作,加強(qiáng)監(jiān)督檢查,對(duì)不符合接管驗(yàn)收條件的開發(fā)項(xiàng)目責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改,從根本上分清建管之間的責(zé)任,化解矛盾。

    物業(yè)管理行業(yè)要想成功實(shí)現(xiàn)分開經(jīng)營的發(fā)展模式,必須從以下幾方面做起:(1)培育完善的市場(chǎng)主體。物業(yè)管理企業(yè)成為獨(dú)立的服務(wù)性企業(yè),自負(fù)盈虧,自主經(jīng)營。(2)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理招標(biāo)制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該憑借自身的管理能力和管理優(yōu)勢(shì)去獲得物業(yè)管理項(xiàng)目。(3)重視業(yè)主委員會(huì)的介入。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)充分行使自身的權(quán)利,選擇適合本小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

    3.2重視前期介入、完善物業(yè)監(jiān)管驗(yàn)收流程

    物業(yè)管理前期介入主要是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始就從源頭上嚴(yán)格把控房地產(chǎn)的建設(shè)質(zhì)量,以“以人為本”的服務(wù)理念提前為業(yè)主今后的居住把好質(zhì)量關(guān),以免業(yè)主的權(quán)益受到損失,使業(yè)主今后的居住生活能夠更加舒適,以方便日后的常規(guī)性物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入應(yīng)該介入到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的決策立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)。物業(yè)管理前期介入的大致程序及主要內(nèi)容隨著介入時(shí)間的不同而有所差別。

    物業(yè)管理企業(yè)從建設(shè)單位接管物業(yè),開始對(duì)物業(yè)實(shí)施經(jīng)營管理,這就標(biāo)志著該物業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)從開發(fā)建設(shè)單位轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理公司。物業(yè)接管驗(yàn)收工作的嚴(yán)格與否,直接關(guān)系到日后常規(guī)性物業(yè)管理是否能順利開展,物業(yè)管理公司一定要認(rèn)真做好接管驗(yàn)收工作,為今后的常規(guī)性物業(yè)管理的順利開展?fàn)幦±?。一方面要考慮物業(yè)質(zhì)量問題對(duì)自己日后管理的影響;另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

    3.3發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用

    當(dāng)物業(yè)小區(qū)業(yè)主達(dá)到一定比例,業(yè)主應(yīng)在所屬社區(qū)主管部門的指導(dǎo)下組織第一次業(yè)主代表大會(huì),從而選舉業(yè)主委員會(huì),第一次業(yè)主大會(huì)的開展以及業(yè)主委員會(huì)的成立關(guān)系到小區(qū)業(yè)主的共同利益。為了能讓業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作,持久有效的發(fā)揮積極作用,必須建立一套激勵(lì)制度和約束制度。業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)的同時(shí),還應(yīng)選舉監(jiān)督委員會(huì),監(jiān)督委員會(huì)的主要職責(zé)是代表業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作實(shí)行監(jiān)督權(quán),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就重大事項(xiàng)的處理進(jìn)度主動(dòng)向監(jiān)督委員會(huì)報(bào)告和說明,監(jiān)督委員會(huì)可以就業(yè)主關(guān)心的問題向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行質(zhì)詢。

    3.4建立業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)公司的三方交流平臺(tái)

    在現(xiàn)階段的物業(yè)管理工作中,一旦物業(yè)公司接管了小區(qū),小區(qū)業(yè)主的所有問題都會(huì)直接找物業(yè)公司,并且認(rèn)為房屋及設(shè)備出現(xiàn)的所有問題都是物業(yè)公司的責(zé)任,就應(yīng)該找物業(yè)公司解決,很少有人會(huì)想到直接找房地產(chǎn)開發(fā)商,就算有業(yè)主想到了找開發(fā)商,也不知道去哪兒找,或者通過什么途徑找,所以最終還是找到物業(yè)管理公司。開發(fā)商和業(yè)主沒有建立一個(gè)長期的責(zé)任關(guān)系與溝通機(jī)制。建議在物業(yè)開盤后及時(shí)建立一個(gè)業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)公司都能參與的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),業(yè)主可以在該網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上將自己所遇到的問題進(jìn)行投訴建議,如果是物業(yè)可以解決的問題就由物業(yè)來及時(shí)解決,若是房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題則由開發(fā)商來解決,提高問題的解決效率,提高客戶滿意度。

    參考文獻(xiàn)

    [1]黃潔.淺論我國房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策[J].經(jīng)營管理者,2013,(01).

    [2]毛培勇.物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和地位[J].現(xiàn)代商業(yè),2012,(05).

    [3]陳靜,董肇君.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)管理與服務(wù)[J].科學(xué)與管理,2010,(01).

    作者簡(jiǎn)介:

    王海燕,沈陽工程學(xué)院管理學(xué)院物業(yè)管理系主任,博士,研究方向:物業(yè)管理;

    何景梅,沈陽工程學(xué)院管理學(xué)院物業(yè)管理系教師,研究方向:物業(yè)管理;

    穆林林,沈陽工程學(xué)院管理學(xué)院物業(yè)管理系教師,研究方向:物業(yè)管理。

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