淺析商品房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管控

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題會(huì)直接影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本文主要分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以期從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，從經(jīng)濟(jì)利益和行業(yè)領(lǐng)域中獲得最大收益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)較其他經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)會(huì)更大一些，因房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的特殊性和復(fù)雜性。比如，在位置上，房地產(chǎn)是不能隨便變換地理位置的固定資產(chǎn)，從而使得我們不能任意調(diào)劑房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的供求狀況；從時(shí)間上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)投資的時(shí)間周期較長(zhǎng)致使對(duì)市場(chǎng)的供需變化不夠靈活；在經(jīng)營(yíng)管理上，不易變現(xiàn)性則成為了房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)；在信息披露上，由于房地產(chǎn)方面的信息披露太過(guò)分散，不充分性在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯而易見(jiàn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)的類型

1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理存在著自然風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的自然風(fēng)險(xiǎn)，是由于自然界自身引起的異常變化，人力所不能控制的自然力量，比如大火、洪災(zāi)、山體滑坡、地震等不可抗拒的自然災(zāi)害因素。這些因素會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)危害造成巨大的損失。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理中存在著社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)像自然風(fēng)險(xiǎn)那樣不可抗拒，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是可以加以控制和預(yù)防的，具體有兩種原因引起社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：一種原因是從政治方面進(jìn)行考慮的，比如我國(guó)在政治狀況上發(fā)生了變化或者是政治形勢(shì)發(fā)生了變革；另一種原因是企業(yè)或是個(gè)人的錯(cuò)誤行為造成經(jīng)營(yíng)與管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，也是市場(chǎng)運(yùn)行狀況中的諸多不確定因素導(dǎo)致的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況很大程度上受到房地產(chǎn)波動(dòng)的影響，無(wú)效的行政調(diào)控不能對(duì)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)發(fā)揮作用；房地產(chǎn)作為資產(chǎn)抵押物大量的存放于銀行，如果房?jī)r(jià)不斷下跌和房地產(chǎn)泡沫最終的破裂，卻是對(duì)中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，金融危機(jī)的爆發(fā)的致命的一擊。

4.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步能夠帶動(dòng)社會(huì)的發(fā)展，但也會(huì)帶來(lái)諸多的風(fēng)險(xiǎn)，那么也會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方面帶來(lái)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今，科學(xué)技術(shù)進(jìn)一步提高了建筑材料的技術(shù)含量和建筑行業(yè)水平，使得存量房屋不的迅猛發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)方面現(xiàn)場(chǎng)材料指標(biāo)的要求也有所提高，斷地下調(diào)降價(jià)，引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理存在企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)是由于企業(yè)的預(yù)期收益受到了影響，企業(yè)的預(yù)期收益是由房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的高低決定著。如，房地產(chǎn)企業(yè)不成熟的施工管理水平，致使工期的延誤；企業(yè)混亂的財(cái)務(wù)會(huì)引起資金在周轉(zhuǎn)方面的不利，這些都會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理方法

1.風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。應(yīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)方法之一是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要使其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不受風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，應(yīng)提前變更可能引起風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素。在計(jì)劃或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要最大限度地降低在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)或者在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后所給我們帶來(lái)的損失，但也不是絕對(duì)地規(guī)避掉。一種方式是盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)，某個(gè)決策的事先控制措施的運(yùn)用，可以控制風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的決策損失；另一種是如果風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)生，管理者可以在事前進(jìn)行有效控制和在事后進(jìn)行最大程度的補(bǔ)救來(lái)把損失降到最低。

2.風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移也就是把企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向第三方轉(zhuǎn)移，由第三方承受或是第三方進(jìn)行有利的轉(zhuǎn)化。在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨即將發(fā)生、不可避免的風(fēng)險(xiǎn)或是已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，其最可能的處理方式就是將所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行第三方轉(zhuǎn)移。

3.風(fēng)險(xiǎn)的自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是指風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的損失全部由企業(yè)自身承擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面權(quán)衡了應(yīng)對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)的措施后，著重考慮了項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)性，采取了不規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、不轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的解決采取內(nèi)部控制手段，或者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果不采用其他解決方法，風(fēng)險(xiǎn)后果企業(yè)自行承擔(dān)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1.合理分析國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策形勢(shì)，做出正確決策。近些年，國(guó)家相繼對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了政策，控制房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。應(yīng)根據(jù)國(guó)家的相關(guān)要求，從政策方面入手來(lái)定位市場(chǎng)，及時(shí)掌握國(guó)家的調(diào)控政策，達(dá)到規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和施工質(zhì)量管理。項(xiàng)目的建設(shè)按照?qǐng)D紙來(lái)規(guī)劃施工，在設(shè)計(jì)階段就要求風(fēng)險(xiǎn)管理負(fù)責(zé)人就開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，來(lái)控制項(xiàng)目施工的安全性和質(zhì)量。

3.努力降低投資成本，向管理要效益。企業(yè)要想防止建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，重要原則之一就是向管理要效益，努力降低投資成本，在項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程的每一個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)都要做到節(jié)約運(yùn)營(yíng)支出。

4.廣泛吸收各種技術(shù)人才，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)管理市場(chǎng)的規(guī)范化管理和現(xiàn)代化管理水平，就必須努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)設(shè)施先進(jìn)以更好地提高企業(yè)的水平。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理人員、技術(shù)人員是否具有較高的素質(zhì)，將決定企業(yè)的管理水平的高低。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)有其自身的特點(diǎn)，其資金運(yùn)用量大、房地產(chǎn)的固定性、風(fēng)險(xiǎn)性、房地產(chǎn)建設(shè)銷售周期長(zhǎng)及利潤(rùn)高，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)也是與其他行業(yè)有所不同，但是只要在房地產(chǎn)投資建設(shè)過(guò)程中能夠提前合理預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中能夠使用管理方法、技術(shù)手段降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)帶來(lái)的危害及損失，在建設(shè)及銷售后期能夠及時(shí)妥善地進(jìn)行善后處理，也就是合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管控措施，就有可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大。

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作者簡(jiǎn)介：陳濤（1985- ），男，黑龍江省哈爾濱人，碩士研究生，研究方向：市場(chǎng)營(yíng)銷