土地增值稅清算工作進(jìn)程阻礙因素及改良策略

劉芳

摘要：土地增值稅是指以不包括繼承、贈(zèng)與和無償轉(zhuǎn)讓等形式，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，所取得包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。我國自2007年2月1日起開始實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作，但是在清算過程中由于工作比較繁雜，仍然存在很多的問題，本文闡述了影響土地增值稅清算工作的主要因素、存在的主要問題以及解決的對(duì)策，希望能為相關(guān)人員帶來一些幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 改良對(duì)策

1993年，我國在海南、珠海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，致使地價(jià)飆升，國家為增強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，抑制炒作土地現(xiàn)象的發(fā)生，在1993年開始征收增值稅，財(cái)務(wù)部在1995年又對(duì)其進(jìn)行了詳細(xì)的補(bǔ)充規(guī)定，但一直到1998年，還沒有完善對(duì)應(yīng)的成本核算管理規(guī)定，這限制了增值稅的清算，雖然土地增值稅法律進(jìn)行了逐步的完善，但是在清算工作中仍然存在不少的問題，本文從納稅人的角度，為更好的說明改良房地產(chǎn)土地增值稅的清算工作，先闡述土地增值稅核算工作的相關(guān)內(nèi)容。

一、土地增值稅清算工作

土地增值稅與其他稅種相比，具有以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)、實(shí)行超率累進(jìn)稅率、實(shí)行按次征收以及征稅面比較廣的特點(diǎn)。納稅人在辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額計(jì)算方式依照我國規(guī)定的土地增值稅暫行條例進(jìn)行計(jì)算，具體步驟：先統(tǒng)計(jì)出轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，再計(jì)算增值額（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目），然后計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值額÷扣除項(xiàng)目金額），據(jù)此比例實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，再按照規(guī)定稅率計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額，最后統(tǒng)計(jì)核算及繳納的稅額，計(jì)算應(yīng)補(bǔ)退的稅額。不同類別房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅的計(jì)算，需要依照項(xiàng)目的不同給予分別計(jì)算。土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

二、影響土地增值稅核算工作的主要因素

我國雖然早在1993年就開始實(shí)行土地增值稅清算工作，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，也取得一定成效，但總體效果卻很不好。主要原因是以下幾個(gè)原因影響土地增值稅的核算工作。

（一）清算人員對(duì)于增值稅的認(rèn)識(shí)存在一定誤區(qū)，造成清算工作不到位

目前各級(jí)土地增值稅清算工作人員普遍對(duì)其認(rèn)識(shí)不夠，通常情況下房地產(chǎn)在進(jìn)行登記備案時(shí)，會(huì)自行進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，因此清算人員在計(jì)算同一單位的不同項(xiàng)目時(shí)存在一定的困難。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽扯如裝修、材料等很多方面、建筑時(shí)間比較長，導(dǎo)致在計(jì)算中存在一定困難，在短時(shí)間內(nèi)不可能清算清楚，因此在進(jìn)行具體操作時(shí)往往會(huì)存在很大的困難。另外，我國在征稅范圍上比較模糊，清算人員難以確定土地增值稅的征稅范圍，給工作帶來一定麻煩。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，一些清算人員會(huì)直接把小區(qū)居委會(huì)、停車場以及會(huì)所等公共設(shè)施的成本費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目中，沒有按建成后產(chǎn)權(quán)歸屬以及轉(zhuǎn)讓方式等方面的不同分別確定。

（二）計(jì)稅依據(jù)的確定存在困難

在確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)需要確定收入和成本兩方面內(nèi)容，從成本核算來講，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行不同項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)，往往會(huì)涉及到多種不同項(xiàng)目，多種不同項(xiàng)目的數(shù)據(jù)聚集在一起，造成工程項(xiàng)目的成本核算難于核算清楚；另一方面，目前我國還沒有明確的土地征收計(jì)拆遷補(bǔ)償確認(rèn)。土地增值稅清算的最關(guān)鍵問題便是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，由于增值稅清算工作人員在房地產(chǎn)工程施工技術(shù)以及國家政策變化方面沒有太多的了解，因此在進(jìn)行清算工作時(shí)，在房地產(chǎn)的零星工程、公關(guān)費(fèi)、招待費(fèi)以及在眾多的配套設(shè)施等地方都存在困難。

從土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來講，由于我國目前經(jīng)營性的活動(dòng)不能使用補(bǔ)償費(fèi)用，支付過程也沒有收取發(fā)票，因此難于確認(rèn)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。從單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算來看，一些企業(yè)在進(jìn)行清算土地增值稅時(shí)并不是按照單個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行核算額，而是把一些土地征用、拆遷補(bǔ)償以及基礎(chǔ)設(shè)施等費(fèi)用全部算進(jìn)了開發(fā)成本中，清算人員想要單單從憑證以及合同中核算出成本所屬項(xiàng)目可以說存在一定的困難。

從收入方面來看，目前我國現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有形成具有實(shí)用性的標(biāo)準(zhǔn)，遇到具體的問題，不夠明確，缺乏具體的界定尺度，土地增值具有人工增值和自然增值屬性，由于城市設(shè)施的改變引起的土地增值與投資者改變環(huán)境引起的土地增值，由于沒有非常明確的計(jì)稅價(jià)格，因此清算人員在清算工作時(shí)往往無法確定清算的范圍與尺度。

三、房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃

筆者建議從以下幾方面來改善房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃。

（一）增值稅清算人員方面

由于增值稅的清算需要專業(yè)性的知識(shí)，因此清算人員既懂會(huì)計(jì)方面的知識(shí)，還要懂得一定的房地產(chǎn)知識(shí)，能夠在清算中保證企業(yè)收入和成本的真實(shí)性，同時(shí)清算人員也要進(jìn)行學(xué)習(xí)，不斷提高自身的執(zhí)行能力。清算人員應(yīng)提高自己對(duì)增值稅的認(rèn)識(shí)，不斷加大清算工作力度，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)需要認(rèn)識(shí)到增值稅的重要性，認(rèn)真履行職責(zé)，保證清算人員的工作力度。其次需要工作人員在群眾中加強(qiáng)宣傳力度，使社會(huì)中不同階層的人都能夠認(rèn)識(shí)到收取增值稅的重要性，明白相關(guān)政策的實(shí)施確實(shí)關(guān)乎到群眾的切身利益。再次應(yīng)加大人才的投入，可以組織相關(guān)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)方面的學(xué)習(xí)，逐漸提高清算工作人員的執(zhí)行水平。另外清算人員需要提高自身工作能力。根據(jù)政策的變化，制定相應(yīng)方法與手段。

（二）運(yùn)用房地產(chǎn)各項(xiàng)優(yōu)惠政策

筆者建議從以下幾方面來運(yùn)用房地產(chǎn)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，首先，重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，爭取利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策，需要注意的是，此項(xiàng)籌劃僅對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用，對(duì)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定是否符合條件，仍然需要探究，另外對(duì)于重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。

目前我國對(duì)于普通住宅的規(guī)定是，只要增值稅沒有超過項(xiàng)目金額的20%，就可以不征收土地增值稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合適的處理金額的收入來避免增值稅的征收。具體而言西安區(qū)分出不同類型的開發(fā)項(xiàng)目，在符合稅收優(yōu)惠條件下，核算標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房產(chǎn)的增值額，合理調(diào)整售房價(jià)格，分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額；增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率；改變不動(dòng)產(chǎn)出售方式，利用土地增值稅免征政策等。相對(duì)來說，房地產(chǎn)企業(yè)控制增值稅的額度比較容易，因此企業(yè)可以全面了解市場行情，做出充分的調(diào)研，先預(yù)估價(jià)格水平，在取得預(yù)期盈利的情況下，合理調(diào)動(dòng)售房價(jià)格，以控制增值稅的比例。房地產(chǎn)企業(yè)可以改變項(xiàng)目開發(fā)方式以籌劃納稅，它的原理與上文所講內(nèi)容相同，也是爭取得到稅收優(yōu)惠政策。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)進(jìn)行合作，降低房產(chǎn)開發(fā)成本，以實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。房產(chǎn)企業(yè)也可以選擇與被投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以達(dá)到不繳納增值稅的目的，提高收益。一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把房產(chǎn)高位出租，這樣只需要繳納房產(chǎn)稅，這種措施也能為房地產(chǎn)企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)可以巧妙利用扣除項(xiàng)目來降低應(yīng)納稅額，增加企業(yè)利潤。在計(jì)算土地增值稅時(shí)與計(jì)算房地產(chǎn)所得稅相同，需要使用房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各種費(fèi)用，或是與其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作提供證明，這兩種辦法均能將借款利息控制在同期商業(yè)銀行貸款的水平下，具體方法在前文已經(jīng)提到?？偠灾康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國家政策以及稅收方面的變動(dòng)，以免錯(cuò)失良機(jī)，導(dǎo)致企業(yè)自身稅負(fù)過重。另外企業(yè)內(nèi)部之間也要加強(qiáng)合作，相互配合來完成各項(xiàng)工作。最后房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)與外部利益相關(guān)者尤其是客戶之間的溝通，減輕自身的負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)束語

綜上所述，本文主要針對(duì)目前我國房地產(chǎn)土地增值稅清算工作存在的問題，分析影響因素，接著講述了房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃。由于土地增值稅清算工作比較繁雜，在清算過程中遇到了各種問題，一方面是由清算財(cái)務(wù)人員對(duì)政策理解不夠透徹，另一方面也是由于我國相關(guān)政策還不夠明確等，種種原因造成清算人員工作做不到位，因此增值稅清算人員一定要重視探索原因，保證國家的相關(guān)政策實(shí)行的目的能夠得到實(shí)現(xiàn)，相信隨著我國政策的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的清算工作完成的將會(huì)更加出色。

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（作者單位：日照電力實(shí)業(yè)總公司）