河北欒城房?jī)r(jià)上漲影響因素分析

段佳豪

【摘要】河北欒城作為個(gè)體區(qū)域，其獨(dú)有的區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特征對(duì)房?jī)r(jià)的影響也有其特色。本文參考房?jī)r(jià)上漲普遍因素的同時(shí)結(jié)合區(qū)域間的異同找出欒城房?jī)r(jià)上漲的特殊因素。并結(jié)合中國(guó)大環(huán)境及自身特點(diǎn)通過(guò)對(duì)欒城所處位置發(fā)展方向的分析，總結(jié)了欒城房?jī)r(jià)上漲的7個(gè)主要因素，即：1.國(guó)內(nèi)大環(huán)境與縣區(qū)小環(huán)境2.經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)居民收入提高3.工作觀念的轉(zhuǎn)變4.價(jià)值觀的趨同5. 政策的變相支持6. 城鄉(xiāng)差距的拉大7.各方利益的交合。

【關(guān)鍵詞】郊區(qū)城鎮(zhèn) ?房?jī)r(jià) ?影響因素

房?jī)r(jià)上漲是整個(gè)中國(guó)的現(xiàn)狀，并非欒城一地所獨(dú)有。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)的研究多是基于實(shí)證主義方法論，在經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行的定量分析。是基于“大方針”的大面上的研究。本文是基于河北欒城特殊環(huán)境進(jìn)行的小范圍肌膚之面的探討，擬以河北欒城為例，探究以欒城為代表的郊區(qū)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲的因素，為預(yù)測(cè)區(qū)域中心城市郊區(qū)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的預(yù)走勢(shì)提供依據(jù)?，F(xiàn)將主要因素論述如下：

一、國(guó)內(nèi)大環(huán)境與縣區(qū)小環(huán)境

從06年開(kāi)始，更早可追溯到03年房?jī)r(jià)上漲成了中國(guó)人要面對(duì)的一個(gè)共同問(wèn)題，國(guó)內(nèi)大環(huán)境也由此形成。房?jī)r(jià)上漲必然起源于購(gòu)房熱，這最早可以追溯到“溫州炒房團(tuán)”，雖不能說(shuō)是他們影響了全中國(guó)，但他們確實(shí)開(kāi)了這個(gè)頭。隨后“炒房熱”“投機(jī)潮”席卷全國(guó)。大環(huán)境是由大量小環(huán)境構(gòu)成又影響了更多的小環(huán)境，欒城自然也受到國(guó)內(nèi)大環(huán)境的影響。

2002年石家莊提出“1+4城市組團(tuán)”欒城作為四個(gè)組團(tuán)城市之一，交通便利，區(qū)位優(yōu)越。欒城率先建成省級(jí)園林縣城并于2008年開(kāi)始爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)園林縣城。推崇“花園縣城”“衛(wèi)生縣城”大力改造、擴(kuò)建城中的公園花園，使欒城的城區(qū)自然環(huán)境、居住環(huán)境顯著提高。據(jù)石家莊四個(gè)“組團(tuán)”城市的發(fā)展規(guī)劃，欒城發(fā)展方向?yàn)椤笆称饭I(yè)”和“中醫(yī)藥研發(fā)”，按照這個(gè)方向發(fā)展，欒城未來(lái)的環(huán)境能夠得到保障。居住環(huán)境和投資潛力向來(lái)是開(kāi)發(fā)商標(biāo)榜價(jià)值、議定價(jià)格的重要因素。

二、經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)居民收入提高

2007年欒城總產(chǎn)值102億元，其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)值38.6億元，財(cái)政收入4.6億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12118元，農(nóng)民人均純收入5788元。到2011年全縣生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)144.6億元，全部財(cái)政收入完成9.26億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19836元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9226元?？偖a(chǎn)值增幅達(dá)到41.76%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅達(dá)63.69%，農(nóng)村居民人均可支配收入增幅達(dá)59.4%。居民可支配收入的提升意味著居民購(gòu)買(mǎi)力的提升。對(duì)于多數(shù)村民而言，商品房是他們邁往城市的第一步，是“硬性需求”，對(duì)于城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，還有相當(dāng)部分投機(jī)需求。需求的增大是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。同時(shí)上漲的房?jī)r(jià)又刺激了處于購(gòu)房觀望期的人，使得需求進(jìn)一步增加，兩者相互刺激推動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)上升。

三、工作觀念的轉(zhuǎn)變

更確切地說(shuō)是工作觀念及所引起的工作結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。農(nóng)村常駐人口有兩個(gè)明顯的趨勢(shì)，一個(gè)是減少，一個(gè)是老齡化。越來(lái)越多的年輕人不希望在農(nóng)村務(wù)農(nóng)。隨著勞動(dòng)力價(jià)值的上升，外出務(wù)工的收入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了在家務(wù)農(nóng)的收入。這時(shí)這些農(nóng)民就有了一個(gè)介乎于農(nóng)民和工人之間的身份“農(nóng)民工”。這些本屬于農(nóng)村的人員，一旦接觸并融入城市生活，便不想回到農(nóng)村去。于是乎越來(lái)越多的“農(nóng)民工”子女在城市上學(xué)、成長(zhǎng)，將來(lái)也要在城市工作、生活。工作結(jié)構(gòu)的改變也就是說(shuō)真正從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的人口所占的比例也來(lái)越少了，這種工作觀念的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了城市化擴(kuò)大了石家莊以及中小縣城就像欒城的商品房需求。

四、價(jià)值觀的趨同

價(jià)值觀的趨同，說(shuō)的有點(diǎn)籠統(tǒng)了。具體到本文而言，就是房屋作為一件商品而言，其價(jià)值已被絕大多數(shù)人認(rèn)同。換句話說(shuō)房子變成了硬通貨，他可以象征你的財(cái)富、地位、生活質(zhì)量等等，而成為“硬通貨”并賦予如此多美好含義的房子自然也就成為大家一致追捧的對(duì)象。這個(gè)現(xiàn)象就像是“鉆戒”，食不可果腹、衣不能避寒，但是因?yàn)槠湎∮幸约案嗟氖窍笳餍缘囊饬x而被富人當(dāng)做奢侈品來(lái)追捧。房?jī)r(jià)越貴，就越能體現(xiàn)出擁有一套房子的優(yōu)越感，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)越高，這種象征性的含義就越強(qiáng)。在這個(gè)價(jià)值觀趨同的社會(huì)，房?jī)r(jià)和購(gòu)房者的虛榮心是相互支持的。

五、政策的變相支持

只看題目可能會(huì)引起歧義，國(guó)家出來(lái)了一系列措施來(lái)平抑房?jī)r(jià)，怎么成了“變相支持”了呢？這個(gè)就帶點(diǎn)河北省特色了。河北省2010年計(jì)劃到2020年城市化水平由45%達(dá)到64%。石家莊作為省會(huì)為了達(dá)成這一目標(biāo)也制定了著力發(fā)展中小城市的計(jì)劃，同時(shí)推進(jìn)農(nóng)村“新民居”建設(shè)。欒城作為石家莊四個(gè)組團(tuán)縣城之一，其城市化的推進(jìn)力度也是前所未有的。也就是說(shuō)為了達(dá)到城市化的目標(biāo)，政府鼓勵(lì)并推動(dòng)了農(nóng)村人口到城市去或進(jìn)行“新農(nóng)居’改造，這就變相的增大了城市尤其是像欒城這樣縣城的商品房需求。大量的農(nóng)民涌入城市，造成了商品房供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

六、城鄉(xiāng)差距的拉大

城鄉(xiāng)差距的擴(kuò)大在這里并不僅指城鄉(xiāng)收入的拉大，而是指城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)環(huán)境、社會(huì)福利、醫(yī)療水平等生活條件的差距擴(kuò)大了。欒城有著非常完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，較大型的超市就有四家，中小型超市、便利店等不可勝計(jì)?？h城有服裝一條街、精品一條街、家居一條街、步行商業(yè)街等，商業(yè)發(fā)達(dá)。晚上，人民廣場(chǎng)、縣標(biāo)廣場(chǎng)等地廣場(chǎng)舞、交際舞，炫彩霓虹，休閑文娛活動(dòng)繁多，這些設(shè)施及生活狀態(tài)是農(nóng)村所無(wú)法比擬的。而城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度遠(yuǎn)高于鄉(xiāng)村。因此城鄉(xiāng)差距的擴(kuò)大，加強(qiáng)了農(nóng)村人口遷往城市的意愿，這也更加劇了人口從農(nóng)村流向城市的速度，同樣，加劇了縣城商品房的需求量。

七、各方利益的交合

房?jī)r(jià)的上漲符合已購(gòu)房者，和即將購(gòu)房者的利益，因?yàn)閷?duì)于購(gòu)房觀望期的人而言，盡管他們每天大罵著高房?jī)r(jià)，但是只要房?jī)r(jià)上漲，他們有機(jī)會(huì)將買(mǎi)房，但如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，他們一定會(huì)不買(mǎi)，他們有購(gòu)房意愿，內(nèi)心是希望買(mǎi)房并且房?jī)r(jià)上漲的。更重要的是，房地產(chǎn)有一條巨大的利益鏈條。他可以帶動(dòng)鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，還能帶動(dòng)木材、瓷磚、家具、裝修等家居行業(yè)，以及進(jìn)一步的家電產(chǎn)業(yè)。所以凡是在這一利益鏈條中的產(chǎn)業(yè)，無(wú)不希望房地產(chǎn)的需求日益旺盛，無(wú)不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)盛不衰。

此外，開(kāi)發(fā)商的炒作，暴富人群的產(chǎn)生等也都對(duì)河北欒城房?jī)r(jià)起到推波助瀾的作用不再詳述。由此可見(jiàn)，以欒城為代表的區(qū)域中心城市郊區(qū)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲有著自身的特點(diǎn)，結(jié)合上文所述，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市郊城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)仍會(huì)保持上漲勢(shì)頭，但本文擬在為研究房?jī)r(jià)走勢(shì)提供依據(jù)，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)不在本文的論述范圍之內(nèi)便不再多言。

參考文獻(xiàn)

[1]況偉大.預(yù)期、投機(jī)與中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)[J].經(jīng)濟(jì)研究，2010.09.

[2]葉莉，孫潔雅，王樹(shù)強(qiáng).我國(guó)住房?jī)r(jià)格未來(lái)走向模擬與調(diào)控[N].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)（綜合版）[N].2014.

[3]石家莊市政府.《石家莊市都市區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃》[R].2010.

[4]欒城縣政府.《欒城縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃》[R].2010.

[5]石家莊市欒城縣統(tǒng)計(jì)局《欒城年鑒》[R].2003-2013.