物業(yè)管理師綜合能力分析

摘要：隨著人民生活水平和城市管理標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，對(duì)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和水平也在不斷提升，進(jìn)而要求從業(yè)人員的綜合職業(yè)能力也越來(lái)越高。2010年，我國(guó)對(duì)從事物業(yè)服務(wù)工作的人員實(shí)行了職業(yè)準(zhǔn)入制度。結(jié)合國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理師職業(yè)資格的發(fā)展進(jìn)程，并從建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、經(jīng)濟(jì)管理、社會(huì)和心理學(xué)等方面綜合分析了物業(yè)管理師應(yīng)具備的職業(yè)核心能力，同時(shí)針對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理師隊(duì)伍的現(xiàn)狀，從物業(yè)管理師人才系統(tǒng)培養(yǎng)等方面提出了提高物業(yè)管理師管理能力的方法和途徑。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理，物業(yè)管理師，綜合能力

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）01-0074-80 收稿日期：2014-12-28

我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的，近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，形成很大規(guī)模的房屋建設(shè)，這必將引起對(duì)新建成房屋的專業(yè)管理和維護(hù)需求。不論房屋銷售狀況如何，都需要有相應(yīng)的一支專業(yè)管理人員隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)提供環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維護(hù)、綠化環(huán)境養(yǎng)護(hù)、房屋配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，需要管理的物業(yè)規(guī)模還將逐步擴(kuò)大，今后一段時(shí)期內(nèi)，如果不能提供一定數(shù)量的高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人員，必將嚴(yán)重制約物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

1 國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理師發(fā)展的歷史沿革

物業(yè)管理已經(jīng)成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在加快城市化發(fā)展進(jìn)程、擴(kuò)大就業(yè)和居民消費(fèi)、維護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)等方面發(fā)揮了重大作用。

1.1 我國(guó)物業(yè)管理師產(chǎn)生的背景

目前，我國(guó)廣大城市居民的住房需求正從追求生存空間的數(shù)量型轉(zhuǎn)向數(shù)量和質(zhì)量并重，隨著住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理走進(jìn)千家萬(wàn)戶，為廣大居民提供專業(yè)服務(wù)。自2004年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資一直保持著迅猛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積、竣工房屋面積、新開(kāi)工房屋面積逐年增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)表明：2004-2013年間，我國(guó)房地產(chǎn)的巨大利潤(rùn)空間吸引了各種資金的持續(xù)進(jìn)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給迅速增加。龐大的房屋建設(shè)規(guī)模和巨大的后期管理任務(wù)，足以引起物業(yè)服務(wù)行業(yè)的注意。

上世紀(jì)80年代，隨著我國(guó)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的建立，我國(guó)首家涉外物業(yè)管理專業(yè)公司在深圳誕生。深圳市物業(yè)管理公司為全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的開(kāi)展起到了表率作用，并為今后物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

1994年4月建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確了新建住宅小區(qū)的房屋必須實(shí)行物業(yè)管理，從而推動(dòng)了房屋管理新模式的發(fā)展。2003年6月《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，預(yù)示著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和逐步規(guī)范階段。2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督”。標(biāo)志著物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)入了繼續(xù)發(fā)展階段，為物業(yè)管理的發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。特別值得一提的是，2010年按照《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》和《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》，在全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施了物業(yè)管理師（簡(jiǎn)稱CPM）資格考試，標(biāo)志著對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員有了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。

2013年10月28日，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2012年底，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)擁有71000余家企業(yè)，612.3萬(wàn)從業(yè)人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年?duì)I業(yè)收入超過(guò)3000億元。但是，從事此行業(yè)的專業(yè)物業(yè)管理師必須具備相關(guān)綜合能力，才能適應(yīng)此行業(yè)的發(fā)展需要。

在物業(yè)管理服務(wù)中，管理對(duì)象是房屋建筑及附屬的設(shè)施設(shè)備，服務(wù)對(duì)象是業(yè)主或使用人，物業(yè)管理人員對(duì)自己所管理的對(duì)象必須有專業(yè)的了解：如房屋建筑的組成部分（基礎(chǔ)、屋頂、樓梯和電梯、墻體、門窗、樓地層、給排水系統(tǒng)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等）、各建筑組成部分的構(gòu)造要求、建筑工程識(shí)圖的技能、水暖電設(shè)施設(shè)備圖的識(shí)圖原理、建筑材料的種類及使用過(guò)程中的注意事項(xiàng)等。

隨著我國(guó)加入WTO以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范、更加市場(chǎng)化。國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)的大舉進(jìn)入，使得市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，這對(duì)我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)疑是一種挑戰(zhàn)。而物業(yè)管理的優(yōu)劣關(guān)鍵在于物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)的提升在于企業(yè)是否擁有先進(jìn)的管理體制和優(yōu)秀的人才，誰(shuí)擁有了人才，誰(shuí)就將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。

1.2 國(guó)外物業(yè)管理師發(fā)展沿革

眾所周知，英國(guó)是世界上工業(yè)革命發(fā)展最早的國(guó)家之一，早期工業(yè)革命的發(fā)展，必將促進(jìn)生產(chǎn)和生產(chǎn)力的發(fā)展，也必將對(duì)整個(gè)社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活環(huán)境帶來(lái)極大的沖擊。

19世紀(jì)的英國(guó)，工業(yè)革命致使很多農(nóng)村人口進(jìn)入到城市的工廠務(wù)工，致使城市人口膨脹，住房緊張，造成生活環(huán)境惡化，給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)巨大隱患。當(dāng)時(shí)一位名叫奧克維婭·希爾（OCTAVIA HILL）的女士，擁有自己的物業(yè)，為了搞好經(jīng)營(yíng)、獲得經(jīng)濟(jì)效益，她制定了一套相應(yīng)的房屋管理辦法，要求客戶遵守，很快便取得了成功。不僅大大改善了客戶的居住環(huán)境，而且使業(yè)主與客戶的關(guān)系變得相對(duì)友好，創(chuàng)造了物業(yè)管理的早期經(jīng)營(yíng)模式。這一現(xiàn)象，受到了英國(guó)政府以及廣大業(yè)主和客戶的廣泛關(guān)注，世界各地的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者也開(kāi)始紛紛效仿。與此同時(shí)，英國(guó)在19世紀(jì)中葉成立了英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)（簡(jiǎn)稱“CIH”），以各種形式針對(duì)不同人群進(jìn)行培訓(xùn)?！癈IH”的住房管理注冊(cè)學(xué)院不僅開(kāi)展各種培訓(xùn)，還提供遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)課程。學(xué)習(xí)有兩種方式，一種是采取脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的形式，另一種是采取遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)的方式進(jìn)行“CIH”資格認(rèn)證的學(xué)習(xí)。很多人采取CIH資格認(rèn)證的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，這種學(xué)習(xí)理念，對(duì)英國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的推動(dòng)作用，使得物業(yè)管理隊(duì)伍中的人員素質(zhì)和能力得以迅速提高。

在美國(guó)，隨著20世紀(jì)城市化的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)變得越來(lái)越專業(yè)化和復(fù)雜化。注冊(cè)物業(yè)管理師（CPM）這個(gè)專業(yè)名稱產(chǎn)生于1933年，獲得這個(gè)稱號(hào)必須通過(guò)三門專業(yè)考試并且擁有至少五年的工作經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理師是從以前收租人的角色演變而來(lái)的，他們必須擁有公關(guān)技巧和建筑工程維修等技術(shù)知識(shí)，并且是一位理性的決策者。20世紀(jì)早期重要技術(shù)改革的到來(lái)（如：鋼結(jié)構(gòu)建筑、高速電梯等）帶來(lái)了高層建筑和超高層建筑的興起，從而使得建筑密度也持續(xù)增加。另外，汽車的廣泛使用也讓越來(lái)越多的人遷移到郊區(qū)去居住，于是出現(xiàn)了不同類型的物業(yè)。其中，主要的類型是零售業(yè)、辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)以及一些其他特殊用途的物業(yè)形式。

美國(guó)的物業(yè)管理領(lǐng)域職位定義是十分多樣化的，包括資產(chǎn)經(jīng)理、物業(yè)管理師、租賃經(jīng)理、管理員、維護(hù)主管、建筑工程師等，因此，要求物業(yè)管理師必須具備多項(xiàng)綜合能力，才能勝任物業(yè)管理工作。

2 物業(yè)管理師職業(yè)能力的構(gòu)成分析

要想成為一名優(yōu)秀的物業(yè)管理師，職業(yè)能力的培養(yǎng)非常重要，需要掌握很多基本理論知識(shí)，并具備運(yùn)用基本理論知識(shí)指導(dǎo)具體工作的能力。

2.1 具備物業(yè)管理和建筑工程方面專業(yè)知識(shí)

作為物業(yè)管理者，應(yīng)該非常清楚，物業(yè)（property）是指已建成并投入使用的各類建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。物業(yè)管理（property management）是指通過(guò)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理師（certified property manager）將是今后物業(yè)管理活動(dòng)中，不可或缺的專業(yè)管理人員。

提高物業(yè)管理者的綜合能力，應(yīng)掌握房屋建筑工程及其附屬設(shè)施、設(shè)備的專業(yè)知識(shí)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)管理對(duì)象是物業(yè)，它涉及各類工程建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備等專業(yè)知識(shí)，只有熟悉所管理的對(duì)象，才能更好地為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)。隨著新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和其他高新技術(shù)的發(fā)展，對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理者提出巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理師應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，努力學(xué)習(xí)新技術(shù)、新方法，把握新時(shí)期業(yè)主及使用人的服務(wù)需求，探索出符合我國(guó)基本國(guó)情的物業(yè)管理新模式。

2.2 具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理相關(guān)知識(shí)

物業(yè)管理者的綜合能力涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)人員應(yīng)該掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)知識(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切相關(guān)，前期房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，直接影響后期的物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目之前要充分了解開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖，注意開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)，關(guān)注即將入住的業(yè)主的服務(wù)需求，為今后更好的為業(yè)主服務(wù)提供保障。

2.3 具有一定的經(jīng)濟(jì)管理、社會(huì)和心理學(xué)相關(guān)知識(shí)

首先，物業(yè)管理師需要具備一定的經(jīng)濟(jì)管理基本知識(shí)。物業(yè)管理是一種以服務(wù)為主要內(nèi)容的特殊商品，在物業(yè)管理市場(chǎng)中符合經(jīng)濟(jì)學(xué)運(yùn)行的一般規(guī)律，了解市場(chǎng)需求和供給理論、生產(chǎn)理論、成本理論和市場(chǎng)失靈理論，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)作，才能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)決策的科學(xué)性。

其次，物業(yè)管理師需要具備管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，獲得較強(qiáng)的企業(yè)信譽(yù)和競(jìng)爭(zhēng)力，必須靈活的運(yùn)用管理學(xué)基本原理，明確管理的概念、管理的基本職能、市場(chǎng)營(yíng)銷管理、服務(wù)營(yíng)銷、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等相關(guān)理論，并把管理學(xué)理論應(yīng)用在日常的物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)踐之中。

再次，物業(yè)管理師需要掌握社會(huì)和心理學(xué)基本知識(shí)。社會(huì)學(xué)是研究人類社會(huì)結(jié)構(gòu)和行為的學(xué)科，在物業(yè)管理實(shí)踐中，社區(qū)文化、社區(qū)組織以及和諧社會(huì)的建設(shè)均離不開(kāi)社會(huì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)。另外，正確運(yùn)用心理學(xué)知識(shí)也是物業(yè)管理師必備的能力之一。物業(yè)服務(wù)對(duì)象是業(yè)主和使用人，這類人群年齡段不同、職業(yè)不同、受教育程度不同、個(gè)人素質(zhì)不同，如何正確處理好人際關(guān)系，將直接涉及物業(yè)公司的滿意度。因此，只有運(yùn)用好心理學(xué)等相關(guān)知識(shí)，才能更好的與客戶溝通，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

2.4 熟練運(yùn)用法律、法規(guī)解決難題

在實(shí)際的物業(yè)管理活動(dòng)中，由于各方法律主體利益不同，會(huì)產(chǎn)生各種各樣的法律糾紛，如：開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間、業(yè)主和業(yè)主之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)公司之間，都有可能產(chǎn)生法律糾紛。如何運(yùn)用法律知識(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益，正確處理物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的各方法律主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，顯得尤為重要。法是國(guó)家制定或認(rèn)可的社會(huì)規(guī)范，是國(guó)家強(qiáng)制力的表現(xiàn)。作為物業(yè)管理師，必須全面掌握物業(yè)管理法律知識(shí)，明確各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，掌握“以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的法律原則，解決物業(yè)管理工作中的實(shí)際問(wèn)題。

2.5 運(yùn)用公共關(guān)系知識(shí)，指導(dǎo)物業(yè)管理工作

作為一名物業(yè)管理師，服務(wù)對(duì)象可能是不同類型的物業(yè)項(xiàng)目，也可能是不同項(xiàng)目中的不同客戶。不同的服務(wù)對(duì)象具有不同的特征，需要采取不同的服務(wù)方式。因此，必須掌握公共關(guān)系等相關(guān)知識(shí)，正確運(yùn)用公共關(guān)系理論，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)工作，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存、發(fā)展和個(gè)人的活動(dòng)創(chuàng)造良好的聲譽(yù)。

3 我國(guó)物業(yè)管理師綜合職業(yè)能力現(xiàn)狀分析

到目前為止，物業(yè)管理在我國(guó)只有短短近30年的發(fā)展歷程，但是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展非常迅速，從業(yè)人員增長(zhǎng)較快。在此基礎(chǔ)上，專業(yè)人才綜合能力的培養(yǎng)顯得至關(guān)重要。通過(guò)分析2010年我國(guó)物業(yè)管理師的資格考試，可以看出，廣大物業(yè)管理人員的綜合能力和基本素質(zhì)亟待提高。

3.1 2010年我國(guó)物業(yè)管理師資格考試數(shù)據(jù)分析

3.1.1 報(bào)考人數(shù)少，通過(guò)率較低

以2010年我國(guó)第一次全國(guó)物業(yè)管理師資格考試情況統(tǒng)計(jì)分析，不難看出，該資格考試的報(bào)考人數(shù)不多，實(shí)際考試的通過(guò)率也比較低。參考率只有87.83%，通過(guò)率只有26.42%（見(jiàn)表1）。

3.1.2 考生學(xué)歷層次不高

參加考試人員學(xué)歷層次較低，研究生以上學(xué)歷報(bào)考人員所占比例很少，只有3%，?？茖W(xué)歷人員最多，達(dá)到48%。該數(shù)據(jù)顯示出物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員中高學(xué)歷人員仍占少數(shù)（見(jiàn)表2）。

3.1.3 中青年人通過(guò)率高

雖然實(shí)際的物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員年齡較大，但是通過(guò)職業(yè)資格考試成功率最高的年齡段是30-45歲人群，占參考人員的73.9%，說(shuō)明這些人員才是目前物業(yè)管理隊(duì)伍中的中堅(jiān)力量（見(jiàn)表3）。

3.1.4 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)考試通過(guò)率較高

一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必將帶動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)很難吸引到高素質(zhì)的物業(yè)管理人員。在2010年的資格考試中，通過(guò)率最高的地區(qū)為北京、上海和廣東。其中，通過(guò)率最高的是北京，達(dá)到14.2%。但從全國(guó)來(lái)看，通過(guò)率最低的是西北地區(qū)，僅僅達(dá)到3.8%（見(jiàn)表4）。

3.2 大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)

3.2.1 房管站轉(zhuǎn)制，成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)

隨著我國(guó)事業(yè)單位體制改革的不斷推進(jìn)，原有房管站或房管所均已進(jìn)行事業(yè)單位改革，部分房屋管理和工程維修人員直接轉(zhuǎn)制到物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于現(xiàn)代物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)的房屋管理模式在服務(wù)理念上有本質(zhì)的區(qū)別，特別是物業(yè)管理市場(chǎng)化的今天，對(duì)管理人員的服務(wù)意識(shí)和綜合能力的要求越來(lái)越高，這些人員需要逐步改變服務(wù)理念才能應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下物業(yè)管理行業(yè)對(duì)服務(wù)人員的要求，逐步成為真正的物業(yè)管理師。

3.2.2 各行各業(yè)人員轉(zhuǎn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)

隨著改革開(kāi)放事業(yè)的發(fā)展，全國(guó)各行業(yè)的人員紛紛轉(zhuǎn)入物業(yè)管理隊(duì)伍，這些人有一定的專業(yè)理論知識(shí)，但不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理工作內(nèi)容復(fù)雜，專業(yè)性較強(qiáng)，要想成為物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的佼佼者，還需在專業(yè)技能上不斷努力學(xué)習(xí)，從外行變內(nèi)行，成為合格的物業(yè)管理師。

3.2.3 大中專院校畢業(yè)生

在應(yīng)屆和往屆的大中專院校畢業(yè)生中，不乏物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生較多，但是他們?nèi)狈ぷ鹘?jīng)驗(yàn)且人數(shù)較少。

以天津市為例，26所高職院校中只有天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院一所院校率先開(kāi)設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)，每年也只培養(yǎng)2-3個(gè)班的學(xué)生。很多學(xué)生和家長(zhǎng)對(duì)該專業(yè)有誤解和偏見(jiàn)，選擇專業(yè)時(shí)優(yōu)先報(bào)考其他熱門專業(yè)，造成該專業(yè)人才儲(chǔ)備不足。另一方面，剛剛畢業(yè)的學(xué)生工作能力欠缺，還需在實(shí)際工作崗位中歷練，才能勝任物業(yè)管理師的艱辛工作。

3.2.4 城市中的“4050”人員

在目前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，有相當(dāng)一批人的年齡層次在40-50歲之間，他們有的是企業(yè)下崗職工，有的是來(lái)自農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單培訓(xùn)就進(jìn)入到物業(yè)管理隊(duì)伍之中，從事體力勞動(dòng)和簡(jiǎn)單的服務(wù)性工作。

這些城市下崗職工和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力普遍存在年齡較大、學(xué)歷較低的問(wèn)題，再學(xué)習(xí)的能力也非常欠缺，難以勝任服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高的物業(yè)管理專業(yè)人才需求。

綜上，無(wú)論是過(guò)物業(yè)管理師資格考試的數(shù)據(jù)分析，還是對(duì)從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)構(gòu)成分析，都可以看出，目前物業(yè)管理行業(yè)中還存在著物業(yè)管理人員知識(shí)水平不高、業(yè)務(wù)水平有限、綜合能力素質(zhì)偏低等不利因素，在今后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，需要大量培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，充實(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)之中。通過(guò)理論培訓(xùn)和實(shí)踐鍛煉，不斷提高物業(yè)管理人員的專業(yè)水平。

4 提高物業(yè)管理師管理能力的方法研究

為了解決物業(yè)管理專業(yè)人才需求，同時(shí)也從提高物業(yè)管理師綜合能力角度出發(fā)，建立結(jié)構(gòu)合理的專業(yè)管理人員隊(duì)伍，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究。

4.1 建議更多的高等院校開(kāi)辦物業(yè)管理專業(yè)

建議全國(guó)范圍內(nèi)的各級(jí)各類院校積極開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，形成中專、大專、本科院校各個(gè)層次的物業(yè)管理人才培養(yǎng)，為今后物業(yè)管理行業(yè)提供高級(jí)人才儲(chǔ)備。

4.2 以物業(yè)管理師考試內(nèi)容為目標(biāo)，合理設(shè)置核心專業(yè)課程

在安排教學(xué)計(jì)劃時(shí)，將職業(yè)資格考試的內(nèi)容設(shè)置為核心課程，請(qǐng)有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)教師擔(dān)任主要核心課程的授課任務(wù)，使學(xué)生在校期間就能系統(tǒng)的學(xué)習(xí)物業(yè)管理師的基本理論知識(shí)，以便在畢業(yè)后能夠積極參與物業(yè)管理實(shí)踐工作，充實(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)中高級(jí)管理人員隊(duì)伍當(dāng)中去。

4.3 持續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理師的職業(yè)培訓(xùn)

為了不斷提高物業(yè)管理師的職業(yè)能力，應(yīng)積極開(kāi)展職業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，以適應(yīng)新時(shí)期形勢(shì)下物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展的需要。

應(yīng)逐步構(gòu)建靈活開(kāi)放的培訓(xùn)體系，努力做到物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育和非學(xué)歷教育協(xié)調(diào)發(fā)展、短期培訓(xùn)和長(zhǎng)期培訓(xùn)相結(jié)合的物業(yè)管理師職業(yè)培訓(xùn)，對(duì)已經(jīng)考取物業(yè)管理師職業(yè)資格的人員，開(kāi)展繼續(xù)教育培訓(xùn)，為形成學(xué)習(xí)型社會(huì)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4.4 學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷提升物業(yè)管理師職業(yè)能力

物業(yè)管理是從西方國(guó)家開(kāi)始起源的，如何向物業(yè)管理服務(wù)水平較高的發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)，具有重要意義。

因此，可采用走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)的方式積極學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，不斷提升我國(guó)物業(yè)管理水平，建立有中國(guó)特色的物業(yè)管理師隊(duì)伍。

4.5 政府應(yīng)加大監(jiān)管力度，促進(jìn)物業(yè)管理師職業(yè)資格制度有序發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定，因此，政府要不斷加大監(jiān)管力度，嚴(yán)格物業(yè)管理師考試制度，不斷給物業(yè)管理行業(yè)輸送優(yōu)秀的高級(jí)管理人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.張弘武.美國(guó)物業(yè)管理概要.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2010.9

2.韓朝.物業(yè)管理綜合能力.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2006.8

3.張秀萍.物業(yè)管理實(shí)務(wù).中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2014.7

作者簡(jiǎn)介：

張秀萍，天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院副教授，研究方向?yàn)槲飿I(yè)管理與建筑工程。