淺析居住權(quán)制度對保障老年人居住權(quán)利的必要性 *

淺析居住權(quán)制度對保障老年人居住權(quán)利的必要性*

張世超

華東政法大學(xué)，上海200042

摘要：老年人權(quán)益保障是我國的一個重要問題，其中老年人居住權(quán)利的保障尤為重要?，F(xiàn)實中，房屋幾乎成為每個普通家庭的最為重要的財產(chǎn)。因此，如何讓老年人的居住權(quán)利得到有效完善的保障一直是熱議的話題。然而，我國目前并沒有居住權(quán)制度，關(guān)于是否設(shè)立居住權(quán)制度也在理論和實務(wù)界爭議了多年。但是，居住權(quán)的存在的確會給老年人的居住權(quán)利保障提供基礎(chǔ)。本文將闡述傳統(tǒng)居住權(quán)制度的含義，分析我國現(xiàn)有的相關(guān)制度，找到我國目前面臨的挑戰(zhàn)，并比較其他國家法律，從而提出居住權(quán)制度對解決我國養(yǎng)老壓力的益處。

關(guān)鍵詞：居住權(quán)；老年人權(quán)益保障；以房養(yǎng)老；保留居住權(quán)合同

中圖分類號：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)34-0042-02

作者簡介：張世超(1992-)，女，漢族，江西贛州人，華東政法大學(xué)研究生在讀，研究方向：民商法。

*華東政法大學(xué)研究生創(chuàng)新能力培養(yǎng)專項課題研究成果：“以房養(yǎng)老”的民法制度保障——以居住權(quán)為視角(課題編號：2015-2-030)。

一、問題的提出

我國《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》中第二十七條規(guī)定：“一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難。離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”何為“居住權(quán)”，其內(nèi)容是什么，行使“居住權(quán)”有什么條件？

二、居住權(quán)的概念

雖然我國使用了“居住權(quán)”這一名稱，但查閱相關(guān)資料可以發(fā)現(xiàn)，我國所指與真正意義上的“居住權(quán)”并不相同。事實上，居住權(quán)制度源于古老的羅馬法的婚姻家庭關(guān)系中，目的主要是為弱勢群體提供居住保障。在古代羅馬，主要實行概括繼承制度，因此非家長繼承人無法取得任何家產(chǎn)，為了保障這些人的生活，家長通過遺贈方式將房屋的居住權(quán)贈與部分家庭人員?！暗搅斯埠蛧┤~，無夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)、居住權(quán)等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。這些權(quán)利，優(yōu)帝一世時統(tǒng)稱為人役權(quán)?！雹偎?，從淵源上看，居住權(quán)制度起源于古代羅馬法中的人役權(quán)，即為特定人的利益而利用他人所有之物的權(quán)利，并具有人身專屬性，不可轉(zhuǎn)讓給他人，主要目的是保障弱勢群體權(quán)益。

三、我國與居住權(quán)有關(guān)的法律規(guī)定

而我國現(xiàn)行法律中，并沒有居住權(quán)制度。立法者在《物權(quán)法(草案)》中于第十五章以專章形式規(guī)定了居住權(quán)制度，但是在草案第五次審議稿中刪去了該制度。理由如下：居住權(quán)的適用面很窄，基于家庭關(guān)系的居住問題適用婚姻法有關(guān)撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等規(guī)定，基于租賃關(guān)系的居住問題適用合同法等有關(guān)法律的規(guī)定，這些情形都不適用草案關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。而且，居住權(quán)大多發(fā)生在親屬朋友之間，一旦發(fā)生糾紛，可以通過現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定的救濟(jì)渠道加以解決。因此，法律委員會建議將這一章刪去。②

盡管我國物權(quán)法沒有確立居住權(quán)制度，但是現(xiàn)行的法律法規(guī)中有部分規(guī)定的內(nèi)容與居住權(quán)制度相類似。例如上文提到的婚姻法的規(guī)定，提出了離婚配偶的居住權(quán)。另有，《老年人權(quán)益保障法》第十三條“贍養(yǎng)人應(yīng)對妥善安排老年人的住房，不得強(qiáng)迫老年人遷居條件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他親屬不得侵占，不得擅自改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系或者租賃關(guān)系?！蓖瑫r，在刑法中也規(guī)定了虐待罪、遺棄罪等。其出發(fā)點與傳統(tǒng)居住權(quán)制度有類似之處，都著眼于保障弱勢群體的居住的基本權(quán)利。雖然沒有直接使用“居住權(quán)”這一概念，但這些法律規(guī)定的實質(zhì)都是為了保障老年人的居住權(quán)利。然而，也正因為法律并沒有明確說明，司法實踐中遇到了困難。

四、我國在保障老年人居住權(quán)利方面面臨的問題

雖然我國立法者目前決定不制定居住權(quán)制度，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生了很多新的養(yǎng)老問題，而現(xiàn)有法律法規(guī)以及政策并沒有從根本上對解決這些問題提供保障。目前，由于房屋是普通百姓家中價值最大最重要的財產(chǎn)，很多家庭都會因為房屋的問題而產(chǎn)生糾紛。尤其是當(dāng)老人年紀(jì)增長，晚輩的住宅需求加大的時候，很多老人的居住權(quán)利就得不到保護(hù)。

(一)無房老人的居住權(quán)利得不到保護(hù)

上海市浦東新區(qū)人民法院審理了一個典型的案件：原告吳某某與被告朱丙系母女關(guān)系，2003年，原告與丈夫、長子、次子各一家三口及被告居住房動拆遷，安置了三套產(chǎn)權(quán)房，其中長子、次子各三口之家分別安置一套產(chǎn)權(quán)房，其與丈夫和被告三人安置了一套坐落于上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)蓮園路產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)人為原告夫婦及被告三人。原告吳某訴稱其與丈夫經(jīng)被告勸說、在兩個兒子不知情的情況下將蓮園路房屋過戶給被告。2013年2月，丈夫病故，兩個兒子才得知蓮園路房屋已經(jīng)過戶到被告名下。2014年10月24日，被告趁原告吳某生病住院期間，擅自更換了蓮園路房屋大門鑰匙，并在其出院后拒絕將大門鑰匙交給其。因其年齡較大、疾病纏身、無法獨立生活，且被告拒絕讓其居住在蓮園路房屋內(nèi)并加以照料、表示要將其送至養(yǎng)老院，最終其被送入安達(dá)養(yǎng)老院。原告認(rèn)為，其雖已將蓮園路房屋過戶給被告，但其在該房屋中仍有居住權(quán)，故要求確認(rèn)其在蓮園路房屋中有居住權(quán)，并要求被告將蓮園路房屋的大門鑰匙一把交給其。

法院的判決中認(rèn)為贍養(yǎng)父母是成年子女的法定義務(wù)，各個子女應(yīng)當(dāng)基于對母親即原告醫(yī)療衛(wèi)生、生活照料最優(yōu)化的考量，為原告的晚年生活進(jìn)行合理安排。依照《中華人民共和國婚姻法》第二十一條第一款、《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》第十六條第一款的規(guī)定，判決原告吳某某在登記于被告朱丙名下的上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)蓮園路的某房屋內(nèi)有居住權(quán)。③但是，筆者認(rèn)為判決書中使用“居住權(quán)”三個字并不恰當(dāng)，因為我國法律并沒有明確規(guī)定這一權(quán)利。事實上類似的案件還有很多，而法院的判決卻存在出入。④

在很多家庭，老年人會在去世之前將自有房屋過戶到晚輩名下，雖然產(chǎn)權(quán)登記上已經(jīng)不是老人的名字，但是無論法理情理，該老人都應(yīng)該有權(quán)利居住在原房屋中。尤其當(dāng)老人行動不便生活無法自理時，他們的權(quán)利很難得到保障。由于法律的缺失，我國更多的是從社會福利的角度強(qiáng)調(diào)對老年人權(quán)利的保障。因此違法者的違法成本也很低。

(二)“以房養(yǎng)老”政策得不到法理支撐

近期，我國老齡化日益嚴(yán)重，房價不斷上漲，為此我國提出用“以房養(yǎng)老”模式來解決老人住房問題。所謂“以房養(yǎng)老”即以房產(chǎn)的巨大價值來保障老年生活?！耙苑筐B(yǎng)老”模式也是我國現(xiàn)行養(yǎng)老保障體制的有效補(bǔ)充手段。但是提出至今，一直并無取得巨大的成功，究其原因主要涉及三個方面：一是觀念障礙，中國人的傳統(tǒng)觀念是將財產(chǎn)留給自己的子女，如果鼓勵現(xiàn)在的老人身前將房屋賣給別的機(jī)構(gòu)用以養(yǎng)老，不論是老人還是他們的子女都很難接受。二是相關(guān)的配套制度缺乏，涉及的部門和學(xué)科多。目前房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，如何公正、客觀的對房屋進(jìn)行評估和兌現(xiàn)，都是需要解決的問題。第三也是最重要的原因是缺少法律保障，老人一旦將房屋賣出或者其他方式處置后，老人的居住權(quán)如何得到保護(hù)，繼承人的權(quán)利如何處理都需要我們思考。

事實上，面對現(xiàn)在巨大的養(yǎng)老壓力，無論是家庭還是國家，都希望找到一個便利又有保障的養(yǎng)老方案。僅僅靠《老年人權(quán)益保障法》或道德上的約束，無法給予子女以足夠的約束力。僅僅靠國家政策，也無法給賣房老人足夠的法律保障。如果選擇居住權(quán)制度，則能從民法的角度給予老人以明確的權(quán)利保障。居住權(quán)制度能明確法律關(guān)系，明確當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)，又能依據(jù)違約責(zé)任等制度給予當(dāng)事人足夠的法律保障。

五、創(chuàng)設(shè)新型居住權(quán)制度

由上所述，面對我國國情，創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度可以為老年人群體提供法律的保障。當(dāng)然，此處所謂的居住權(quán)并非完全意義上的古羅馬法中的居住權(quán)，因為，隨著社會的進(jìn)步和發(fā)展，羅馬法里的居住權(quán)已經(jīng)不再適用于現(xiàn)代社會了。但這并不意味著居住權(quán)制度就是已經(jīng)被淘汰的制度，相反的，我們可以借鑒很多其他國家對居住權(quán)制度的沿襲，結(jié)合我國的國情和法律體系，制定一種新型的居住權(quán)制度。

例如，《法國民法典》第625條至第635條⑤的規(guī)定幾乎是沿用了羅馬法。而德國也同時規(guī)定了傳統(tǒng)觀的居住權(quán)，和《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》，從而擴(kuò)大了居住權(quán)的適用范圍。其中長期居住權(quán)人有權(quán)使用住宅，是一項獨立的用益物權(quán)。⑥英美法方面，美國創(chuàng)設(shè)了“終生地產(chǎn)權(quán)制度”，該制度基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定而產(chǎn)生，特定人于其生存期間內(nèi)對特定財產(chǎn)(一般為不動產(chǎn))享有所有權(quán)，但當(dāng)該特定人死亡或當(dāng)事人所約定條件實現(xiàn)時，該所有權(quán)即宣告終止。在美國，常常出現(xiàn)年老的所有權(quán)人起草一份契約轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)給其子女，但保留其對房屋的終生地產(chǎn)權(quán)。⑦由此，諸多國家都沿襲了傳統(tǒng)居住權(quán)制度，為保障老年人的居住權(quán)利而制定了一定的法律，并有利于保障老人們的居住權(quán)利。

反觀我國，一方面，我國可以創(chuàng)設(shè)以居住權(quán)為內(nèi)容的合同，即買賣房屋但保留居住權(quán)合同，這樣就可以為“以房養(yǎng)老”政策提供法律依據(jù)。老人可以依靠這樣的方式獲得養(yǎng)老金，同時又有住房的保障。而相關(guān)機(jī)構(gòu)可以用更低的價格取得房屋所有權(quán)，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幏謸Q取收益，實現(xiàn)房屋的利益最大化。

另一方面，完善救濟(jì)途徑。實務(wù)中，法官面臨著多部法律法規(guī)重疊交叉的問題，無法找到確定的判決依據(jù)，從而產(chǎn)生了救濟(jì)程度不一的問題。如果居住權(quán)正式確立為老年人的一項基本權(quán)利，那么再遇到侵權(quán)時，則可以考慮適用《侵權(quán)責(zé)任法》進(jìn)行有效救濟(jì)了。從而，一改當(dāng)下救濟(jì)困難的局面，給予老年人更加完善的權(quán)利保護(hù)。

綜上，關(guān)于是否在我國設(shè)立居住權(quán)制度在學(xué)界和實務(wù)界已經(jīng)探討了多年，但本文只從保障老年人的居住權(quán)利出發(fā)，認(rèn)為居住權(quán)制度的存在將給予老年人更加完善和有效的保障。面對日益嚴(yán)峻的老齡化問題，和迅速增長的房價，如何保障老年人最基本的生活是當(dāng)下值得研究的問題。

[注釋]

①周枏.羅馬法原論(上冊)[M].北京：商務(wù)印書館，1994：390.

②全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會民法室編著.物權(quán)法立法背景與觀點全集[M].北京：法律出版社，2007.49；田雨，鄒聲文.有關(guān)“居住權(quán)”規(guī)定被刪除[N].新華每日電訊，2006-8-23.

③(2015)浦民一(民)初字第23393號.

④王亮.中國(大陸)居住權(quán)相關(guān)問題的再思考[D].華東政法大學(xué)，2010.

⑤法國民法典[M].羅結(jié)珍譯.北京：法律出版社，2005.

⑥德國民法典[M].陳衛(wèi)佐譯.北京：法律出版社，2006.

⑦申衛(wèi)星.視野拓展與功能轉(zhuǎn)換：我國設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角[J].中國法學(xué)，2005(5).

[參考文獻(xiàn)]

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[4]李莉，梁鵬.關(guān)于我國居住權(quán)立法的理性思考[J].廣西社會科學(xué)，2006(2).