中國房地產(chǎn)如何真正回歸正軌？

舒富民

城鎮(zhèn)化的發(fā)展態(tài)勢不可逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)即使做短期調(diào)整，也遠(yuǎn)未到“拐點(diǎn)”時(shí)期，政府應(yīng)利用房地產(chǎn)調(diào)整的“窗口期”，盡快松綁限購政策，建立長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策，使房地產(chǎn)真正回歸具有市場競爭和政府保障雙重功能的正軌

最近半年以來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較明顯的變化，許多地區(qū)無論新房還是二手房的成交量都顯著下降，房價(jià)也呈不同程度的增速放緩甚至下滑態(tài)勢。有不少觀點(diǎn)認(rèn)為：中國樓市的黃金十年一去不復(fù)返，拐點(diǎn)已到。在這種情勢下，過去3年來在全國70多個(gè)城市實(shí)行的房地產(chǎn)限購政策是否應(yīng)該退出引起了廣泛的議論，也有消息說住建部正在考慮允許各地方政府放開其限購政策。

筆者認(rèn)為，此時(shí)談?wù)摌鞘惺欠窆拯c(diǎn)還為時(shí)尚早，隨著中國城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)的前行，政府首先要做的是解決這些人口進(jìn)城的住房和就業(yè)問題；其次，對于棚戶區(qū)及舊城，政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)廣開融資渠道解決資金這塊“硬骨頭”，讓城市中低收入者也能安有所居；除此之外，必須盡快松綁限購政策，建立長期穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)政策，使房地產(chǎn)真正回歸市場良性競爭。

如果上述三個(gè)前提具備，中國房地產(chǎn)真正回歸正軌將指日可待。

“限購”的拐點(diǎn)不是真正拐點(diǎn)

中國房價(jià)十年中九次調(diào)控，卻越挫越勇。據(jù)有關(guān)資料顯示：從2003年到2013年十年間中國城鎮(zhèn)平均房價(jià)從2381元上漲到5791元，十年上漲143%，而北京、上海、廣州的房價(jià)漲幅分別達(dá)到365%、500%、261%。而自2010年4月“新國十條”出臺后，全國49個(gè)地級以上城市實(shí)施限購令，很多人希望此舉能夠真正打壓居高不下的房價(jià)，可是結(jié)果不盡人意，以北京為例，2010年北京新建商品住宅成交均價(jià)為20411元/平方米，而2013年則上升為23600元/平方米，住房和土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城市居民的剛性需求。

然而在部分二三線城市，卻出現(xiàn)空城鬼城的現(xiàn)象，這充分暴露了調(diào)控存在眉毛胡子一把抓的現(xiàn)象。房產(chǎn)是區(qū)域性的，一、二、三線城市不同，同類城市不同的土地供應(yīng)和需求也不同，必須有分類調(diào)控的措施，從而達(dá)到抑制不合理投資與投機(jī)性需求的目的。

對于用限購調(diào)控房價(jià)的策略，筆者認(rèn)為短期可行，長期而言，將對城鎮(zhèn)化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不可避免的負(fù)面影響。如上所述，在過去幾年里房價(jià)并沒有因限購而回落，即使近期全國房價(jià)有回落跡象，也不能樂觀地認(rèn)為中國樓市拐點(diǎn)到來，首先我們要看到房價(jià)回落是在限購的基礎(chǔ)上，這實(shí)際上是政策造成的“假蕭條”，限購意味著有能力買房的人不能買，能買的人想投資不敢買，買了房的想換房不能輕易換，在市場沒有充分競爭的情況下，如今房地產(chǎn)所表現(xiàn)出來的“蕭條”其實(shí)只是高房價(jià)下的正常回落，這足可說明前幾年中國房價(jià)沒有體現(xiàn)真實(shí)的供求關(guān)系——在限購基礎(chǔ)上房價(jià)仍一路狂奔。

北京等一線城市以戶籍為“殺手锏”，將一大批有剛性需求的外來購房者阻擋在門外，這是一刀切的行政舉措，政府應(yīng)采取更多市場化的調(diào)控手段。從放開限購的角度看，也要堅(jiān)持“分城施策”的原則，不搞“一刀切”，不一哄而上。

一個(gè)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的拐點(diǎn)，只有在充分市場化和充分反映供求關(guān)系時(shí)，其發(fā)展方向發(fā)生根本變化才能稱之為拐點(diǎn)。中國一線城市的房價(jià)在限購的情況下，還大幅上漲且超出人們的預(yù)期，正常情況下，上漲過快過高理應(yīng)調(diào)整，況且政府應(yīng)該利用限購的窗口期，盡快完善政策，增加供應(yīng)，以求長期穩(wěn)定地降低過高的房價(jià)。現(xiàn)在一線城市苦于城市病，不能科學(xué)地規(guī)劃未來城市的規(guī)模，既沒有科學(xué)規(guī)劃未來人口相應(yīng)的房屋供應(yīng)，又沒有評估放棄限購后的市場反應(yīng)，限購（其實(shí)還有打壓房產(chǎn)的政策和社會(huì)由此對房價(jià)的政策預(yù)期）僅僅導(dǎo)致短暫的滯銷和房價(jià)的回調(diào)，相反，我們應(yīng)該為取消限購導(dǎo)致充分市場反應(yīng)做好準(zhǔn)備。限購政策下無法得出房市拐點(diǎn)的結(jié)論。

房地產(chǎn)未來十年還將處于“黃金期”

現(xiàn)在普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著房價(jià)的普遍回落，中國的房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去，能否繼續(xù)成為中國支柱產(chǎn)業(yè)尚屬疑問。

而事實(shí)上，房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化是緊密相關(guān)的，房地產(chǎn)大發(fā)展的態(tài)勢沒有根本性改變，中國房地產(chǎn)將長期扮演國民經(jīng)濟(jì)支柱角色，理由是中國未來必將經(jīng)歷更大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，目前官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到52%，事實(shí)上沒有，這52%里面其實(shí)只有36%是真正的城鎮(zhèn)居民，相當(dāng)一部分進(jìn)城農(nóng)民沒有固定居所、沒有戶口，沒有達(dá)到真正人的“城鎮(zhèn)化”，而發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了80%～90%，中國未來也必須達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，這意味著未來5年，中國至少要把一億農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，這就需要給他們提供體面的住所，給他們的孩子提供公平教育的機(jī)會(huì)，以及享受城市里有戶口的人所享受的方方面面待遇，那么必然會(huì)增加對住房、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)的需求。

當(dāng)然也有觀點(diǎn)認(rèn)為中國的城鎮(zhèn)化率無法達(dá)到發(fā)達(dá)國家的規(guī)模，理由是很多農(nóng)民不愿意進(jìn)城，這些農(nóng)民認(rèn)為在城市沒有穩(wěn)定就業(yè)的前提下，還不如守著一畝三分田，況且隨著公共服務(wù)均等化的進(jìn)程加快，在農(nóng)村也一樣可以享受到城市的“待遇”。

而據(jù)專家的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，80后幾乎沒有人愿意回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，這不僅僅是就業(yè)問題，還關(guān)系到一代人的生活方式和品質(zhì)的改變，他們中有人寧愿賺了錢再回到農(nóng)村，但必須要在城市奮斗過，這種所謂的“后城市化”現(xiàn)象發(fā)達(dá)國家都經(jīng)歷過，但中國大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將不可逆轉(zhuǎn)。

城鎮(zhèn)化的趨勢沒有停止和逆轉(zhuǎn)，特大城市的人口限制難以實(shí)施，人口向沿海大城市和特大城市自由流動(dòng)的規(guī)律難以改變，我們應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律有效配置土地、住房、產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)。

目前影響農(nóng)民進(jìn)城、阻礙城鎮(zhèn)化的因素還很多，農(nóng)民的宅基地不能完全流轉(zhuǎn)，致使他們僅靠勞力而沒有資本進(jìn)城，又比如戶籍、教育、住房、醫(yī)療等公共服務(wù)嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致我國的城市化率實(shí)際低于國際整體水平，而我國的城鎮(zhèn)化率將在未來十年快速發(fā)展。所以我認(rèn)為未來十年或許才是中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。

廣開融資渠道助力棚改

在一個(gè)寬容的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)背后，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)特殊環(huán)節(jié)被寄予厚望——棚戶區(qū)改造——這也成為本屆政府實(shí)施城鎮(zhèn)化的重要布局。

當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的一個(gè)基本思路就是穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)，棚改能同時(shí)實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)，首先，從穩(wěn)增長角度來說，棚改可以帶來一系列投資；其次，從調(diào)結(jié)構(gòu)的角度來說，解決中低收入人群住房問題，可以達(dá)到將資源往中低收入人群配置的效果。此外還能提升城市功能品位，使市政基礎(chǔ)設(shè)施硬件改善，承載集聚要素能力顯著提升，吸引外來投資。

雖然棚改對經(jīng)濟(jì)有“微刺激”作用，但目前棚改面臨的最大問題就是資金，近來，國開行已陸續(xù)與14省市政府開展了棚改工作對接，并加快了貸款評審和發(fā)放，但遠(yuǎn)不能貼補(bǔ)資金缺口，一些商業(yè)銀行對棚改表現(xiàn)出了興趣，然而目前的有關(guān)政策并沒有使商業(yè)銀行順利進(jìn)入棚改領(lǐng)域，這使得棚改失去了很大一筆資金支持。

對此筆者建議：為調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行的積極性，未來可針對棚戶區(qū)改造項(xiàng)目出臺專門的鼓勵(lì)政策，例如對棚戶區(qū)改造貸款在信貸資產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)定等方面執(zhí)行優(yōu)惠政策，實(shí)施差異化的監(jiān)管和貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、激勵(lì)機(jī)制。廣開信貸、民資、債券及企業(yè)和公眾自籌等渠道，從而真正解決棚改資金問題。

穩(wěn)定可預(yù)期的住房政策是最大“砝碼”

所以中國要建立長期穩(wěn)定可預(yù)期的住房政策，為全面徹底放開限購做準(zhǔn)備，為建立積極健康的房屋市場創(chuàng)造條件。在城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)既不能過熱，也不能妖魔化，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，它可以極大地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)。因此，恒產(chǎn)應(yīng)有恒政，在總結(jié)前十年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該根據(jù)人口自由流動(dòng)的規(guī)律，科學(xué)規(guī)劃城市的規(guī)模，從而提前確定相應(yīng)土地和房屋供應(yīng)?？刂瞥鞘幸?guī)模應(yīng)以一視同仁的稅收和優(yōu)惠政策進(jìn)行疏導(dǎo)，而不是與城鎮(zhèn)化和市場化相違背的用行政行為針對非戶籍人口，這既不公平也不利于穩(wěn)定和發(fā)展。很難想像一個(gè)城市近百分之四十非戶籍人口而能充分市場化。同時(shí)，除了建立完善的保障房政策以外，應(yīng)該建立穩(wěn)定的個(gè)人房產(chǎn)投資政策，不應(yīng)把所有的房產(chǎn)投資視為投機(jī)而妖魔化，適當(dāng)?shù)膫€(gè)人房產(chǎn)投資是房屋租賃的重要房源，否則，凡剛需者除了買房，將一房難租。為防止投資房屋而產(chǎn)生大量投機(jī)行為，可參照發(fā)達(dá)國家建立相應(yīng)的政策。再者，隨著生活品質(zhì)的提高，度假房、養(yǎng)老房應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的另類政策，不應(yīng)一味調(diào)控。尤其是休閑度假的住房，在嚴(yán)格的整體規(guī)劃下，應(yīng)積極從金融和鼓勵(lì)購房角度出臺相應(yīng)規(guī)定，以促進(jìn)住房消費(fèi)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（作者系《小康》雜志社社長兼總編輯）endprint