我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”可行性分析

李新德+王詩(shī)語(yǔ)

摘 要：伴隨我國(guó)日益加速的人口老齡化現(xiàn)狀，現(xiàn)有的社會(huì)養(yǎng)老模式已經(jīng)不能有效地解決我國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題，迫切需要我們進(jìn)行養(yǎng)老方式的創(chuàng)新。本文利用馬斯洛需求層次理論及反向抵押貸款需求模型進(jìn)行可行性分析，對(duì)我國(guó)推行以房養(yǎng)老模式進(jìn)行探索，從而得出以房養(yǎng)老在我國(guó)具有可行性的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；老齡化；需求層次理論；可行性

一、概述

（一）我國(guó)當(dāng)前老齡化現(xiàn)狀

我國(guó)老年人口規(guī)模呈現(xiàn)總量擴(kuò)張、增量提速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，老齡化增速快于世界，65歲及以上人口數(shù)量從1982年的4991萬(wàn)人增加到2012年的12714萬(wàn)人，年均增加257.4萬(wàn)人；老年人口占比從4.9%增加到9.4%，年均增加0.15個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估計(jì)到2020年我國(guó)65歲以上老齡人口將達(dá)1.67億人，約占全世界老齡人口6.98億人的24%。

（二）以房養(yǎng)老的概念

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。

（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀總述

從國(guó)外現(xiàn)有的研究來(lái)看，很多國(guó)家對(duì)于反向住房抵押貸款使用范圍的研究已經(jīng)突破了養(yǎng)老局限，它強(qiáng)調(diào)了政府的支持，使以房養(yǎng)老的個(gè)人責(zé)任與政府責(zé)任得以統(tǒng)一，提高了人們對(duì)以房養(yǎng)老的信任以及老年人參與的積極性。

當(dāng)前我國(guó)對(duì)以房養(yǎng)老的研究觀點(diǎn)比較零散，暫時(shí)沒(méi)有系統(tǒng)的研究和理論體系。而且，多數(shù)研究缺少一些具體的、可操作性的研究方法，缺少以房養(yǎng)老實(shí)施的前期可行性調(diào)研，數(shù)據(jù)只能利用已有資料，沒(méi)有做到在實(shí)踐中檢驗(yàn)和發(fā)展以房養(yǎng)老理論。

二、以房養(yǎng)老的可行性分析

以房養(yǎng)老模式雖然在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家被成功應(yīng)用，但是，以房養(yǎng)老在中國(guó)是否可行？下文我們將運(yùn)用馬斯洛的需求層次理論以及需求反向抵押貸款的需求模型進(jìn)行可行性分析。

（一）需求層次理論下的以房養(yǎng)老需求分析

基于馬斯洛需求層次理論，可針對(duì)老年人自身的養(yǎng)老需求劃分為五個(gè)層次：

1、生理需求，即維持自身生存的最基本需求，如飲食、空氣、衣物、健康等。但老年人身體機(jī)能弱化，生理狀況有別于其他年齡層，因此基本需求需根據(jù)老年人的特殊生理進(jìn)行相應(yīng)的改變，如飲食要注重營(yíng)養(yǎng)、環(huán)境要注意清潔衛(wèi)生等。進(jìn)行反向抵押貸款，從而享受更好的服務(wù)，包括飲食、衛(wèi)生、醫(yī)療等，老人可以更好的滿足最基本的生理需求。

2、安全需求，老年人由于體質(zhì)變?nèi)?，精神和狀態(tài)不如年輕人，渴望能夠老有所依，能夠有人照顧自己，保護(hù)自己的安全，盡量減少意外病發(fā)、意外事故發(fā)生的可能。但是，一般他們的兒女都有工作，不可能每天陪伴在老人左右，更不可能時(shí)時(shí)關(guān)注著老人，確保其安全。而如果老人進(jìn)行反向抵押貸款，搬到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后，有專門(mén)的人員對(duì)老人進(jìn)行照顧，也能更好的關(guān)注到老人，盡可能的減少了意外事故的發(fā)生，很大程度可以保護(hù)老人的安全。

3、歸屬于愛(ài)的需求，對(duì)于老人而言，他們最希望的應(yīng)該就是像傳統(tǒng)的養(yǎng)老那樣兒女長(zhǎng)伴身邊，但是隨著社會(huì)的進(jìn)步，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，子女都有自己的事業(yè)，不可能每天陪在老人身邊。而反向抵押貸款可以給他們創(chuàng)造一個(gè)同一年齡的群體，參與社會(huì)交流，個(gè)體間相互關(guān)心，一起生活避免了生活的無(wú)聊，同時(shí)這樣也可以從一定程度上對(duì)親情方面的缺少進(jìn)行彌補(bǔ)。

4、尊重的需求，老年人雖然是弱勢(shì)群體，但也需要得到社會(huì)的認(rèn)可，受到他人的尊重和信賴。在得到外界尊重時(shí)，老人也期望能獨(dú)立自主，實(shí)現(xiàn)自我的尊重。而老人進(jìn)行反向抵押貸款，把自己年輕時(shí)奮斗的房屋抵押給銀行從而獲得好的生活條件，或者獲得更多的養(yǎng)老金，這樣就減少了子女的壓力，很大程度上可以說(shuō)是老人靠自己養(yǎng)活了自己，以獲得一定的他人尊重和自我尊重，滿足了尊重的需求。

5、自我實(shí)現(xiàn)的需求，即老人想要發(fā)揮自身能力，做自己力所能及的事，為社會(huì)作出貢獻(xiàn)，這是老年人需求的最高層次。盡管老人不再工作，但也希望做能力范圍之內(nèi)的事，而選擇以房養(yǎng)老，進(jìn)行反向抵押貸款可以說(shuō)是在為國(guó)家養(yǎng)老事業(yè)做貢獻(xiàn)，可以為國(guó)家減緩老齡化壓力獻(xiàn)出自己的一份力。所以一定程度上來(lái)說(shuō)，滿足了自我實(shí)現(xiàn)的需求。

（二）反向抵押貸款的需求模型分析

在反向抵押貸款需求分析方面，筆者通過(guò)選取合適的變量，利用效用函數(shù)及無(wú)差異曲線來(lái)對(duì)其進(jìn)行建模分析，盡可能做到反映真實(shí)的需求情況。

1、變量設(shè)定

第一，假如老人進(jìn)行反向抵押貸款，他可以因此獲得一定的額外養(yǎng)老金收入，則他養(yǎng)老的可支配資金總額將會(huì)增加，假設(shè)其增加量為T(mén)。相反，如果老人不進(jìn)行反向抵押貸款，那么相對(duì)的來(lái)說(shuō)就相當(dāng)于其遭受經(jīng)濟(jì)損失，假設(shè)其減少量為S。

第二，由于中國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響作用，當(dāng)其經(jīng)濟(jì)損失如果超過(guò)老人可支配資金的增加水平，那么老人會(huì)覺(jué)得實(shí)際的福利水平是下降的，那么他就不會(huì)進(jìn)行反向抵押貸款。而根據(jù)主體z主觀上的差異性，他們的選擇將會(huì)因人而異。所以我們定義老人的效用函數(shù)為U=U（M，N），其中設(shè)可支配資金為M，子女擁有的資產(chǎn)價(jià)值為N。

2、邊際替代率遞減規(guī)律

可以發(fā)現(xiàn)，老人的效用函數(shù)滿足邊際替代率遞減規(guī)律：一方面，當(dāng)老年人經(jīng)濟(jì)狀況比子女經(jīng)濟(jì)狀況較好的情況下，子女的經(jīng)濟(jì)狀況的變化更容易引起老人的關(guān)注，而卻不會(huì)過(guò)于關(guān)注自己的經(jīng)濟(jì)狀況，所以減少一單位的老年人可支配資金而引起的效用減少只需要增加較少的子女資產(chǎn)價(jià)值量就可以彌補(bǔ)。另一方面，如果老人自身的經(jīng)濟(jì)狀況比子女經(jīng)濟(jì)狀況較差時(shí)，每減少一單位老人的可支配資金而引起的效用減少就需要通過(guò)增加較多的子女資產(chǎn)價(jià)值來(lái)彌補(bǔ)；

3、函數(shù)圖形解釋

第一種情況，當(dāng)老年人不進(jìn)行反向抵押貸款時(shí)：用坐標(biāo)系中點(diǎn)A表示老年人的可支配資金和子女的資產(chǎn)價(jià)值的組合，則UA對(duì)應(yīng)為老年人的效用；第二種情況，在進(jìn)行反向抵押貸款時(shí)：老年人的可支配資金和子女的資產(chǎn)價(jià)值的組合點(diǎn)為B，該點(diǎn)為A沿著向量（T，-S）移動(dòng)得到的，則UB為其對(duì)應(yīng)的的效用。

假設(shè)兩種效用之差為P。當(dāng)P>0時(shí)，老人的效用水平得到了提高，意味著反向抵押貸款對(duì)其是有利的，他們也將因此而選擇進(jìn)行以房養(yǎng)老；相反，如果P<0，老人的效用水平意味著沒(méi)有提升，對(duì)其是沒(méi)有好處的，因此他們將選擇傳統(tǒng)養(yǎng)老方式。特別的，當(dāng)P=0時(shí) ，將P與A連起來(lái)得到的曲線，即為“臨界線”。在臨界線上方的部分滿足P>0 ，該區(qū)域部分反映了老年人對(duì)反向抵押貸款的需求。

由于中國(guó)傳統(tǒng)文化觀念是影響以房養(yǎng)老需求的主要因素，所以我們用該模型分析傳統(tǒng)觀念對(duì)需求的影響。傳統(tǒng)觀念，換種角度來(lái)說(shuō)，就是老人對(duì)于自己的經(jīng)濟(jì)狀況和子女的經(jīng)濟(jì)狀況的孰輕孰重的一個(gè)選擇問(wèn)題，用模型來(lái)說(shuō)就是老人的效用函數(shù)的差異。如果一個(gè)老人受到傳統(tǒng)觀念的影響較大時(shí)，他會(huì)把子女的經(jīng)濟(jì)狀況看得更重從而做出選擇，無(wú)差異曲線就會(huì)越平緩，需求就會(huì)越小。相反，當(dāng)老人受傳統(tǒng)觀念影響較小時(shí)，將會(huì)認(rèn)為自己的經(jīng)濟(jì)生活狀況更加重要，從而選擇反向抵押貸款，所以對(duì)其需求也就越高。

三、結(jié)論

通過(guò)上文利用馬斯洛需求層次理論及反向抵押貸款需求模型的分析，我們可以看出“以房養(yǎng)老”是有較大的市場(chǎng)需求，具有可行性。而對(duì)于傳統(tǒng)的文化觀念、養(yǎng)老觀念這個(gè)曾經(jīng)主要影響因素，影響已逐漸變小，同時(shí)這也意味著以房養(yǎng)老的需求將會(huì)越來(lái)越大。所以政府可以開(kāi)始出臺(tái)各項(xiàng)政策性措施來(lái)推行以房養(yǎng)老，同時(shí)可以加大宣傳力度，提高以房養(yǎng)老的知名度及影響大，進(jìn)一步削弱傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響。相信不久的將來(lái)，以房養(yǎng)老將會(huì)成為我國(guó)養(yǎng)老體系的一個(gè)重要成員，為我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)做出貢獻(xiàn)。endprint