我國(guó)發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式實(shí)踐及完善對(duì)策

張琳

內(nèi)容摘要：“以房養(yǎng)老”以住房反向抵押貸款為基本模式，以明晰的房屋產(chǎn)權(quán)為前提，貸款金額取決于房產(chǎn)價(jià)值等因素，貸款領(lǐng)取方式靈活多樣?！耙苑筐B(yǎng)老”是養(yǎng)老體系的重要補(bǔ)充，但由于產(chǎn)權(quán)制度不完善、市場(chǎng)環(huán)境不匹配、法律支持不成熟以及傳統(tǒng)觀念的束縛，目前我國(guó)各地的試點(diǎn)進(jìn)展緩慢。根據(jù)國(guó)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，要使“以房養(yǎng)老”成功運(yùn)作和順利推廣，合理的、多層次的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)，政府擔(dān)保和監(jiān)管是關(guān)鍵，法律健全是保障。因此，我國(guó)“以房養(yǎng)老”體系的構(gòu)建應(yīng)從相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)、法律法規(guī)的探索與完善、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制等方面入手，推進(jìn)“以房養(yǎng)老”制度體系的建立和完善。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 倒按揭 房屋產(chǎn)權(quán) 養(yǎng)老體系 養(yǎng)老模式

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國(guó)發(fā)[2013]35號(hào)）中明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，正式從政策層面鼓勵(lì)進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的探索。實(shí)際上，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策和實(shí)踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發(fā)出臺(tái)過“以房養(yǎng)老”的相關(guān)措施。但是，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時(shí)，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)。事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)各地方鮮有以房養(yǎng)老的實(shí)際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的實(shí)施與推廣？本文將在明晰“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵與特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)各地主要的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行剖析，以明確其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，并結(jié)合國(guó)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的政策建議。

“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后定期從銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者享有老年寓所服務(wù)的一種養(yǎng)老模式，當(dāng)老年人去世時(shí)，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)將收回其住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項(xiàng)重要補(bǔ)充措施?！耙苑筐B(yǎng)老”是通過銀行或保險(xiǎn)公司等金融中介機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房與個(gè)人養(yǎng)老結(jié)合在一起的產(chǎn)物?！耙苑筐B(yǎng)老”通過明晰的房屋產(chǎn)權(quán)界定，將“人養(yǎng)房”與“房養(yǎng)人”兩個(gè)階段進(jìn)行有機(jī)銜接，一方面使得房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值得到極大發(fā)揮；另一方面，使得家庭資源得到優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)效用最大化。因此，“以房養(yǎng)老”將金融保險(xiǎn)產(chǎn)品與個(gè)人住房、養(yǎng)老問題相結(jié)合，不僅是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是個(gè)人住房發(fā)揮養(yǎng)老保障功能的新拓展，為我國(guó)解決養(yǎng)老問題提供了新思路。

（二）“以房養(yǎng)老”的基本特點(diǎn)

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將該住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)該老年借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房現(xiàn)值及其未來增值空間和折損情況等對(duì)該老年借款人去世時(shí)房屋的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估，用住房的評(píng)估價(jià)值減去住房預(yù)期折損、借款人預(yù)支利息，并按當(dāng)前人們的預(yù)期平均壽命計(jì)算，將其住房的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或按年支付現(xiàn)金給老年借款人，也即“抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當(dāng)老年借款人去世時(shí)，相應(yīng)的銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得該住房產(chǎn)權(quán)，并將該住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，以彌補(bǔ)貸款本息；此外，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)還享有該住房的升值部分價(jià)值。由于這種個(gè)人住房反向抵押貸款模式的現(xiàn)金流向與普通住房按揭貸款的現(xiàn)金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。

我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐及面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

（一）我國(guó)各地的“以房養(yǎng)老”模式

1.南京的“租售換養(yǎng)”。這種模式規(guī)定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產(chǎn)權(quán)，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請(qǐng)將其現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費(fèi)用的待遇，最終該住房產(chǎn)權(quán)在孤寡老人去世時(shí)歸養(yǎng)老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養(yǎng)”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個(gè)限制性條件：擁有本市60平方米及以上產(chǎn)權(quán)房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個(gè)很小的范圍內(nèi)。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導(dǎo)致該模式失敗的原因之一。

2.上海的“以房自助養(yǎng)老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，具體實(shí)施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房通過房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，

其租金與房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實(shí)是售后返租，主要是利用房子的價(jià)格與租金的差額來獲得養(yǎng)老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產(chǎn)且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產(chǎn)過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養(yǎng)老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養(yǎng)老服務(wù)中心提出該種需求，并把擁有產(chǎn)權(quán)的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費(fèi)代替該老年人將已交付的住房對(duì)外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。這種模式也屬于租售換養(yǎng)，只不過老人可始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業(yè)公司運(yùn)作，商業(yè)公司以盈利為目的，難免會(huì)使人產(chǎn)生顧慮，老年人的權(quán)益也難以得到保障。endprint