第二波救市，房?jī)r(jià)還會(huì)驚天逆轉(zhuǎn)嗎

?上接第13版

王明認(rèn)為這輪降價(jià)的源頭是受全國(guó)大勢(shì)影響，“保利、金地等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商，在其他地方遇到了資金困難，把南京的樓市當(dāng)成了取款機(jī)，降價(jià)促銷”。

本地開(kāi)發(fā)商的資金也不再寬裕了?！赌暇鞘小分骶幹旄Ａ峙e了一個(gè)例子：南京一個(gè)別墅項(xiàng)目在做房產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，甚至把提供給高管的兩套住宅都放在一起打包了，“窮到了當(dāng)房子的地步”。

開(kāi)發(fā)商自然巴望著限購(gòu)松綁的早日到來(lái)。取消限購(gòu)的文件是21日下午5點(diǎn)發(fā)出的，南京城北的復(fù)地新都國(guó)際，當(dāng)晚6點(diǎn)就開(kāi)始打電話給一批意向客戶，賣出了二十余套房子。

限購(gòu)放開(kāi)后，價(jià)格還會(huì)上漲嗎？江蘇同步投資發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)史剛認(rèn)為“短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)樓市的價(jià)格上漲，只會(huì)放量。”

深圳中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院的檢測(cè)顯示，針對(duì)16個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市，政策出臺(tái)后成交量有所上漲，幅度大約在10%-20%?！按蠹矣X(jué)得沒(méi)效果是因?yàn)轭A(yù)期太高了，總希望房?jī)r(jià)能翻一番兩番的?！痹撗芯吭嚎偨?jīng)理肖小平說(shuō)。

在王明看來(lái)，限購(gòu)早已不是束縛南京樓市發(fā)展的障礙?！盎旧鲜侵灰阆胍I房，開(kāi)發(fā)商都會(huì)想辦法‘幫你解決資質(zhì)的問(wèn)題，這已經(jīng)是公開(kāi)的秘密了?！睂?duì)于更多的購(gòu)房者而言，房貸比例能不能多一些，房?jī)r(jià)未來(lái)漲還是跌，才是關(guān)鍵。

第二波救市來(lái)襲

8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格同比下跌的城市有68個(gè)，而實(shí)行了限購(gòu)的城市，不過(guò)是46個(gè)。第二波等級(jí)更高的救市來(lái)襲，意圖撐住更多未限購(gòu)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

那些從未實(shí)行過(guò)限購(gòu)的城市日子也不好過(guò)。

新近公布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格同比下跌的城市有68個(gè)，7月有64個(gè)。而實(shí)行了限購(gòu)的城市，不過(guò)是46個(gè)。在華中地區(qū)，僅有南昌、長(zhǎng)沙和武漢三地被限購(gòu)。

踩著第一波以取消限購(gòu)為核心的救市尾聲，第二波等級(jí)更高的救市來(lái)襲，意圖撐住更多未限購(gòu)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

9月15日，湖北省出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，人稱“鄂六條”，涵蓋了包括首套房基準(zhǔn)利率降至七折，以及契稅、公積金等多項(xiàng)優(yōu)惠。

“它是一個(gè)指導(dǎo)性的文件，給個(gè)大的方向和框架，讓下面的城市去做自選動(dòng)作，報(bào)上來(lái)覺(jué)得OK就執(zhí)行?！币晃徊辉妇呙暮笔》康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解釋。湖北黃岡第一個(gè)做出響應(yīng)，表示給購(gòu)房者以財(cái)政補(bǔ)貼；武漢也隨即宣布全面取消限購(gòu)。

在中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立看來(lái)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)在去年第三季度就已出現(xiàn)，只不過(guò)一開(kāi)始只是表現(xiàn)為漲幅的縮小。進(jìn)入今年5月后，他觀察到的是全國(guó)范圍內(nèi)的普遍加速下跌。

“供大于求，以價(jià)換量。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖這樣形容當(dāng)下的開(kāi)發(fā)商處境。他認(rèn)為不同于以往的外力作用，此次樓市拐點(diǎn)源自市場(chǎng)內(nèi)生的供需關(guān)系變化，從去年的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)為今年的供過(guò)于求。

對(duì)于此輪下行，中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰認(rèn)為是一個(gè)合理回歸、良性回調(diào)。

地方政府或許相對(duì)更加焦慮。9月15日財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的部分稅收在下滑，其中8月的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比下降7.4%，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅下降0.4%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅下降5.1%。

土地出讓收入也在大幅縮減。8月27日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議上報(bào)告了今年以來(lái)預(yù)算執(zhí)行情況，其中提及7月份土地出讓收入還是同比增長(zhǎng)了一成，但與前7個(gè)月的整體增幅相比，已經(jīng)減少了一半。

松貸猶抱琵琶

“即便地方發(fā)了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行?！?/p>

當(dāng)取消限購(gòu)已接近尾聲但卻沒(méi)有顯示出多少威力之時(shí)，“松貸”成為地方政府和開(kāi)發(fā)商們眼中最大的救命稻草。

9月22日，央行向四大行吹風(fēng)放松首套房房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的消息尚還只是傳聞；第二天，9月23日，福州、青島就相繼依葫蘆畫(huà)瓢地發(fā)出了公告：“出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。”認(rèn)房不認(rèn)貸，針對(duì)的是有改善性住房需求的人群。

按照現(xiàn)行信貸政策，銀行執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。也就是說(shuō)，貸款房本都要看，只要有過(guò)貸款記錄，不管是否還清是否賣出，再買房時(shí)都要按照第二套住房的政策來(lái)。

然而，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受南方周末記者采訪時(shí)表示，“銀行的消息目前沒(méi)有得到官方證實(shí)，那么即便地方發(fā)了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行。”

房?jī)r(jià)下行之下，商業(yè)銀行事實(shí)上一直在收縮個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)。2014年第二季度的金融數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人購(gòu)房貸款余額同比增速2009年以來(lái)第一次落后于整體房地產(chǎn)貸款余額增速。

在南京，限購(gòu)取消后，房貸市場(chǎng)依舊緊張，沒(méi)有出現(xiàn)優(yōu)惠利率。融360統(tǒng)計(jì)了目前的17家銀行，其中有15家實(shí)行首套房利率上浮5%，二套房上浮10%的水平。平安銀行和廣發(fā)銀行則干脆停止貸款。

在湖北省最新公布的“鄂六條”中，寫(xiě)明“首套房貸利率最低可打七折”，給出了下限。

但前述湖北房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此政策并不樂(lè)觀，他認(rèn)為省政府的信貸優(yōu)惠更像是針對(duì)銀行的“倒逼”行為，銀行是否執(zhí)行并不以政府意志為主，“七折貸款，銀行是虧本做生意，圖什么呀？上市公司是要為股東負(fù)責(zé)的?！?/p>

于是，陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖只能呼吁銀行應(yīng)該站在更高的層面考慮，“從政府的角度，非常希望銀行能站在這個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)更高的高度，不是只為自己的利益，能夠支持房地產(chǎn)的發(fā)展。”

不會(huì)再回到老路上了

“上一輪限購(gòu)放開(kāi)減少了行政干預(yù)，這是正確的方向，但沒(méi)有從根本上扭轉(zhuǎn)樓市?！?/p>

中央層面的松貸傳聞若屬實(shí)，在李文杰看來(lái)，肯定是利好，但依然沒(méi)有從根本上改變目前樓市信貸緊張的局面。“信貸放開(kāi)，是要中央給銀行資金放水，要大規(guī)模的刺激，但現(xiàn)在的宏觀基調(diào)是調(diào)結(jié)構(gòu)促改革，頂多只能期待微刺激。上一輪限購(gòu)放開(kāi)減少了行政干預(yù)，這是正確的方向，但沒(méi)有從根本上扭轉(zhuǎn)樓市。”

肖小平也對(duì)此輪信貸放開(kāi)的刺激效果持謹(jǐn)慎態(tài)度，“它真正作用的是之前有房子，又能夠還清貸款的人群，也就是被‘認(rèn)房又認(rèn)貸政策困住的人。但在市場(chǎng)上，這部分人的占比不會(huì)很大。這樣一個(gè)松動(dòng)的政策，又不足以改變市場(chǎng)上投資或投機(jī)型客戶對(duì)樓市的預(yù)期，使他們的行為發(fā)生變化。”

過(guò)去十年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，救市總是與下跌如影隨形，這一次也不例外。2008年下半年，在全球金融危機(jī)的影響之下，中國(guó)樓市出現(xiàn)飛速增長(zhǎng)5年后的第一次大幅下跌，二套房貸隨機(jī)松綁，營(yíng)業(yè)稅免稅也從5年降為2年，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性的反彈了至少一倍；2011年史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策實(shí)施，也就拖累了房?jī)r(jià)漲幅一年多而已。人們難免擔(dān)心，本輪一波又一波的救市，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的再次逆轉(zhuǎn)。

尹中立覺(jué)得不會(huì)了，“當(dāng)一種資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的時(shí)間一長(zhǎng)，投機(jī)的人比重就會(huì)高。房?jī)r(jià)在中國(guó)漲了十多年，連掃垃圾的都知道買房子可以賺錢時(shí)，可想而知在中國(guó)過(guò)去的購(gòu)房者當(dāng)中，投機(jī)的比重是非常高的。反過(guò)來(lái)，當(dāng)價(jià)格持續(xù)的下跌，并且趨勢(shì)形成，估計(jì)會(huì)很難逆轉(zhuǎn)?！?/p>

未來(lái)的兩到三年內(nèi)，國(guó)內(nèi)樓市都處于“清庫(kù)存”的階段，消化過(guò)剩供給，這是李文杰的判斷?！安辉贂?huì)有政府的大規(guī)模刺激了，否則又會(huì)回到之前的老路上，跟這屆政府提出的路線不符”，他提醒開(kāi)發(fā)商們，“不要再有錯(cuò)誤的期盼，最重要是要認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，盡快地跑量，我覺(jué)得去等或賭都是不切實(shí)際的?！?/p>