地方政府土地供應(yīng)迷途

當(dāng)前全國土地供應(yīng)整體充足，但城市之間差異極大。大連、昆明、濟(jì)南等9城市商品房去化年數(shù)超過十年，價(jià)格下調(diào)是大概率事件。城市間的巨大差異一方面取決于各地財(cái)政壓力各有高低，另一方面也因?yàn)橥恋毓?yīng)彈性大相徑庭。綜合考慮地方政府財(cái)政狀況及當(dāng)前房地產(chǎn)市場格局，構(gòu)建新的土地總量供應(yīng)機(jī)制迫在眉睫，否則部分城市將會(huì)面臨極大困境。

林海濱？？方天宇/文

在中國內(nèi)地，地方政府作為國有土地的最終且唯一賣家，對房地產(chǎn)市場起著決定性的作用。數(shù)年前，對地方政府“經(jīng)營城市”、“饑餓營銷土地”以及變相抬高地價(jià)房價(jià)的詬病不絕于耳。時(shí)至今日，隨著供求關(guān)系演變，另一個(gè)問題浮出水面：地方政府會(huì)過度供應(yīng)土地，從而引發(fā)供過于求，致使地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生深度調(diào)整嗎？

土地供應(yīng)整體充足

據(jù)國土資源部相關(guān)數(shù)據(jù)，2009-2013年，全國國有商服用地供應(yīng)總量與國有住宅用地供應(yīng)總量之和約80.12億平方米，其中國有住宅用地供應(yīng)總量為57.61億平方米，約含25%的保障性住房（表1）。

假設(shè)最終成交面積為總供應(yīng)面積的80%（國土部未公布以上供應(yīng)最終成交面積，筆者根據(jù)“國有建設(shè)用地招拍掛出讓面積136.78億平米”與“國有商服用地、國有住宅用地、國有工業(yè)用地供應(yīng)面積總和170.52億平米”的比較，估計(jì)最終成交面積約為供應(yīng)量的80%），平均容積率為2.0，則實(shí)際成交的國有商服用地與國有商品住宅用地，約可建設(shè)建筑面積為105.15億平方米的房屋（[80.12– 57.61×25%]×80%× 2）。按2009-2013年5年的商品房平均銷售速度計(jì)算（5年累計(jì)銷售55.07億平方米），剩余存量的去化時(shí)間約為4.5年（[105.15/55.07 - 1]×5）。

由此可見，整體土地供應(yīng)已較為充足—這與國土資源部的口徑一致，也和業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)可的“全面供不應(yīng)求的格局已扭轉(zhuǎn)”的觀點(diǎn)相符。

各城市土地供應(yīng)差異極大

考慮到克爾瑞系統(tǒng)在統(tǒng)計(jì)土地成交面積時(shí)使用每塊出讓土地?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行累計(jì)，可信度較高，本文主要采用該系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行測算。

在選擇城市樣本時(shí)遵循以下原則：（1）2013年商品房銷售面積排名前100位城市；（2）有較完整的2009-2013年土地成交面積及商品房銷售面積數(shù)據(jù)。據(jù)此選取53個(gè)城市進(jìn)行分析，其2013年銷售面積之和約占全國銷售面積的34%，銷售額約占53%，且樣本中包含一線城市4個(gè)，二線城市24個(gè)，三四線城市25個(gè)，樣本的選擇具有一定的代表性。數(shù)據(jù)剔除樣本城市的下轄郊縣及縣級市，且不含保障型住房。

用2009-2013年城市土地成交形成的可供面積扣除同期商品房銷售面積后，除以近5年的平均銷售面積，可得出樣本城市商品房剩余可供面積的去化年數(shù)（表2）。不難看出，在土地供應(yīng)整體充足的基本格局下，各地呈現(xiàn)出很大差異：去化年數(shù)在2年以內(nèi)的城市有17個(gè)，2年到5年間的城市有10個(gè)，5年到10年間的城市有17個(gè)，剩余9個(gè)城市的去化時(shí)間超過10年；去化年數(shù)在5年以上的城市共計(jì)26個(gè)，約占樣本城市的一半。

就城市規(guī)模來看，一線城市土地供應(yīng)普遍偏緊，供不應(yīng)求；二線城市則呈現(xiàn)較大差異，既有合肥、廈門這樣供應(yīng)偏緊的城市，也有大連、昆明等供應(yīng)明顯過剩的城市；相對于二線城市，三四線城市土地供應(yīng)總體上更為充裕。

值得指出的是，本文所采用的土地市場的近5年數(shù)據(jù)，與廣受關(guān)注的“目前市場存貨”及月度價(jià)格變化數(shù)據(jù)相比，對市場長期格局更具有決定意義。“目前市場存貨”，指已獲得預(yù)售許可證但未銷售的商品房，直接決定市場一到兩年走勢，但對長期市場而言，該指標(biāo)有不少噪音—比如濟(jì)南習(xí)慣供應(yīng)百萬平米級的大幅地塊，開發(fā)商拿地后，逐步形成房屋供應(yīng)，此時(shí)短期存量會(huì)低估長期供應(yīng)格局；再如重慶，土地供應(yīng)節(jié)奏突然變快，在最近一年加大供應(yīng)，導(dǎo)致短期存貨量上升，此時(shí)短期存量會(huì)引起對長期供應(yīng)格局的高估。

地方政府財(cái)政壓力與

土地供應(yīng)彈性

地方政府的土地供應(yīng)行為，是其短期利益最大化下的理性決定，其中特別值得關(guān)注的因素是財(cái)政壓力和土地供應(yīng)彈性。

財(cái)政壓力往往導(dǎo)致地方政府加大供應(yīng)土地力度。以重慶為例，根據(jù)東方證券的《地方政府債務(wù)跨區(qū)橫向?qū)Ρ确治觥?，其地方政府?fù)債率、信托負(fù)債比例以及債務(wù)償還對土地出讓的依賴度均處于全國前列。從需求上看，2009-2013年間，商品房年去化量穩(wěn)定在約2000萬平方米。從供給上看，2011年之前，土地供應(yīng)與商品房去化量較為均衡，但2012、2013年，迫于財(cái)政壓力，政府逐步加大土地供應(yīng)，進(jìn)而導(dǎo)致最近存貨較多，市場發(fā)生調(diào)整（附圖）。

另一個(gè)重要因素是土地供應(yīng)彈性，這主要受土地剛性需求、地形和基礎(chǔ)設(shè)施影響。一線城市如上海，城市功能涵蓋金融、經(jīng)濟(jì)、航運(yùn)、汽車、飛機(jī)制造、迪斯尼等，這些功能中的任何一個(gè)，放到美國都可能單獨(dú)成為一個(gè)城市，相應(yīng)帶來大量土地剛性需求，剩余土地相當(dāng)稀缺。而像廈門這樣的城市，由于受地形限制，土地供應(yīng)彈性很低。相反，某些城市地勢開闊，一旦基礎(chǔ)設(shè)施配套跟上，可供開發(fā)的土地很多，如江蘇南通，地處平原、基礎(chǔ)設(shè)施好，土地供應(yīng)彈性很高—這也是過去幾年，部分三四線城市供求關(guān)系快速失衡的重要原因之一。

未來演變及建議

首先，城市之間的分化將逐步顯現(xiàn)，并可能遠(yuǎn)超預(yù)期。目前樓市已進(jìn)入下半場，需求日趨穩(wěn)定。前五年的購房需求，既有多年積累的爆發(fā)，又有房價(jià)持續(xù)上漲帶來的投資需求、理財(cái)避險(xiǎn)需求等各種噪音。未來五年的購房需求，預(yù)計(jì)將越來越集中在自住需求方面，需求短期內(nèi)大幅增長的概率很小。

在需求穩(wěn)定的情況下，土地供應(yīng)對市場起決定性作用。未來幾年，對于土地明顯供不應(yīng)求的城市，預(yù)計(jì)價(jià)格還將持續(xù)上漲。而上述去化年數(shù)超過十年的城市，則可能面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，價(jià)格下調(diào)是大概率事件，并且新的均衡價(jià)格將在何種水平取得，存在很大不確定性。

值得一提的是，在這些土地供應(yīng)過剩的市場，本來就有大量土地囤積在開發(fā)商手中。過去幾年價(jià)格一路上漲，開發(fā)商有意愿持有土地，以獲取升值收益。但一旦市場預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商搶跑求生，則會(huì)加速市場價(jià)格的調(diào)整。

其次，由于地方政府未來兩年財(cái)政壓力依然較大，在土地供應(yīng)彈性高的城市，土地過度供應(yīng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)可能進(jìn)一步顯性化。據(jù)國家審計(jì)署披露，地方政府在2014、2015年到期的“負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)”就有4.24萬億元，部分政府突擊大規(guī)模賣地、變相降價(jià)賣地，用以償債的可能性較大。如果該城市本身土地供應(yīng)就較充裕，存貨壓力已經(jīng)較大，則土地供應(yīng)的增加，或許將最終改變市場走勢，甚至導(dǎo)致該局部市場坍塌。

第三，如果某些城市商品房價(jià)格調(diào)整超過三成，則將對該城市經(jīng)濟(jì)帶來深遠(yuǎn)影響。最直接的影響是地方政府土地收入和房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)政收入減少，政府支付能力下降；當(dāng)?shù)鼐用褓Y產(chǎn)總額下降，購買力下降。更為嚴(yán)重的是對金融市場的影響：如果商品房價(jià)格調(diào)整超過三成，則大部分城市的土地價(jià)格調(diào)整可能超過50%（因?yàn)榻ㄖ杀净竟潭ǎ?，這已達(dá)到金融機(jī)構(gòu)通常住房按揭的7成安全線，以及土地抵押的5成安全線，不良貸款將大量產(chǎn)生，進(jìn)而可能導(dǎo)致相對廣泛的金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及地方政府違約。據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年末僅84個(gè)重點(diǎn)城市土地抵押貸款總額即有7.76萬億元，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，將沖擊整個(gè)金融系統(tǒng)。

上述不同城市的巨大差異，凸顯本屆中央政府將房地產(chǎn)市場調(diào)控權(quán)力進(jìn)一步轉(zhuǎn)移到地方的必要性。房地產(chǎn)市場區(qū)域化特征明顯，過去采用的“一人有病，全家吃藥”的簡單思路，顯然無法應(yīng)對復(fù)雜而地方化特征明顯的房地產(chǎn)市場格局。

然而，進(jìn)行權(quán)力轉(zhuǎn)移還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中央政府還需要制定新的土地總量供應(yīng)機(jī)制，綜合平衡地方政府財(cái)政狀況及地方房地產(chǎn)市場格局，以應(yīng)對目前眾多地方政府面臨的地產(chǎn)市場下行與財(cái)政壓力巨大的兩難困境。當(dāng)年，香港地區(qū)政府在房地產(chǎn)市場大幅回落時(shí)，曾經(jīng)暫停土地供應(yīng)數(shù)年，平衡供求關(guān)系，避免了對經(jīng)濟(jì)帶來長期的負(fù)面影響。反觀目前部分土地供應(yīng)已經(jīng)較為過剩的城市，迫于短期財(cái)政壓力，繼續(xù)加大土地供應(yīng)力度，其結(jié)果只能是飲鴆止渴。解決這樣的問題，需要綜合考慮財(cái)政與房地產(chǎn)市場，一方面引入著眼長期而具有約束的土地供應(yīng)總量機(jī)制，另一方面為財(cái)政壓力尋找新的出路。

2014年下半年將迎來房地產(chǎn)市場和土地市場的重要時(shí)段，房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府都將面臨較大壓力，商品房價(jià)格及土地價(jià)格可能進(jìn)一步下調(diào)。原因是，截至今年5月底大量上市房地產(chǎn)企業(yè)只完成全年銷售業(yè)績的30%左右，若想完成全年指標(biāo)，第三季度必須采取行動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)更為全面的價(jià)格調(diào)整是大概率事件。與此同時(shí)，年內(nèi)地方政府面臨較大財(cái)政壓力，加大土地出讓力度也極有可能。倘若中央政府不能未雨綢繆，在未來市場可能進(jìn)一步惡化之前，調(diào)整供應(yīng)機(jī)制，則未來風(fēng)險(xiǎn)勢必不斷累積。

作者林海濱系摩根士丹利執(zhí)行董事、杭州工商信托股份有限公司資產(chǎn)管理總監(jiān)；方天宇系杭州工商信托暑期實(shí)習(xí)生。

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