商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的問題探析

摘要：本文在界定商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃內(nèi)涵和特征的基

礎(chǔ)上，指出商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在著稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)較高，企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全影響稅收籌劃效果，企業(yè)人員稅收籌劃水平良莠不齊，稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅收籌劃的實(shí)施等問題。同時(shí)，提出了全面防范稅收風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng)，提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng)，建立良好的稅企關(guān)系等對(duì)策。

關(guān)鍵詞：執(zhí)法制約 稅企關(guān)系 納稅方案 稅收籌劃

0 引言

從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險(xiǎn)、盈利性最高的不動(dòng)產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計(jì)安排的經(jīng)營活動(dòng)，可以說是企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會(huì)計(jì)技巧，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點(diǎn)是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計(jì)劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目，以設(shè)計(jì)最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時(shí)效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時(shí)與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時(shí)效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。

1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢查重點(diǎn)行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點(diǎn)問題：

1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項(xiàng)目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對(duì)龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對(duì)來講，這是一個(gè)很高的稅負(fù)比例?；谶@種基本情況，對(duì)于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)常常會(huì)發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險(xiǎn)。而過高的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，意味著企業(yè)稅收籌劃活動(dòng)失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，還會(huì)使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會(huì)追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。

1.2 企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度不健全制約稅收籌劃實(shí)際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對(duì)財(cái)務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實(shí)際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會(huì)計(jì)核算制度。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會(huì)計(jì)核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計(jì)算沖銷會(huì)計(jì)期內(nèi)的損益等，不健全的會(huì)計(jì)核算制度，影響企業(yè)真實(shí)稅收籌劃效果。

1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財(cái)務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識(shí)，對(duì)負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對(duì)稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對(duì)于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會(huì)造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時(shí)，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實(shí)施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策分析

2.1 提高對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)因素的防范力度 首先加強(qiáng)對(duì)營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒āＲ虼?，要從這五個(gè)方面，加大對(duì)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對(duì)企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。

2.2 及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅收籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因?yàn)槠髽I(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實(shí)提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識(shí)，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實(shí)的理論知識(shí)，同時(shí)在實(shí)際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計(jì)時(shí)，不斷豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計(jì)方案，提升稅收籌劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性。

2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

3 結(jié)束語

進(jìn)入新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的黃金發(fā)展階段已經(jīng)逐漸過去，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力愈來愈大，在這種情況下，合理的稅收籌劃可以在很大程度上降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，但是目前國內(nèi)的相關(guān)稅收政策、法規(guī)在這方面仍然比較滯后，一些過時(shí)的政策法規(guī)亟待改革，本文通過分析現(xiàn)階段商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面所面臨的一系列問題，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，提出了一些可行對(duì)策。

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作者簡介：李力（1971-），女，會(huì)計(jì)師，研究方向：財(cái)務(wù)管理。