淺談房企的財務(wù)控制

孫兵

【摘 要】房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須解決好財務(wù)風(fēng)險控制這一關(guān)鍵問題。文章主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的影響因素和如何對財務(wù)風(fēng)險進行表現(xiàn)識別，并提出了防范房企財務(wù)風(fēng)險的一些建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險控制

一、影響房企財務(wù)風(fēng)險控制的因素

1.資金投入多。房企無論拿地還是建設(shè)，都需要大量的資金投入，隨著房價的飆升，我國各城市的地價也在持續(xù)攀升，房屋工程造價也在不斷提高，需要墊付的資金也水漲船高。而且房企資金用量不均衡，其谷峰值的差距比較大。這就給組織資金帶來了很大困難，一是大量資金的組織要比小量資金的組織難得多。資金量越大，來源越少，困難越多。二是時間上的對接，要在需要的時候資金能夠到位，早了資源浪費，晚了造成缺口，影響企業(yè)的運營。

2.政策影響大。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè)，受政策變動的影響很大，這是由我國的國情決定的。政策變動對房企財務(wù)風(fēng)險的影響具有不確定性，這種影響可能會被放大也可能會減小。房企行業(yè)對政策變動的敏感度會隨著企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險的積累而加重。為了規(guī)范我國的市場經(jīng)濟秩序，國家必須對該行業(yè)實施宏觀調(diào)控，財政、稅收、金融等手段很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益和資金來源。特別是近幾年，政府為了抑制“泡沫經(jīng)濟”的勢頭，對房企的宏觀調(diào)控力度進一步加大。出臺的“限購令”、加息政策和控制房貸政策，大大增加了房企的財務(wù)成本，不僅降低了盈利，更是給企業(yè)的發(fā)展帶來了極大的風(fēng)險。

3.項目周期長。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期要經(jīng)歷一個漫長的經(jīng)營過程，從征用土地、開發(fā)土地到建設(shè)房產(chǎn)、竣工銷售，一般需要三五年的時間，這個過程中有些會有很大的變化，其時間性風(fēng)險是顯而易見的。如果市場需求發(fā)生變化，投入的資產(chǎn)就很難變現(xiàn)，這就存在很大的流動性風(fēng)險。

4.資金構(gòu)成不合理?！柏攧?wù)風(fēng)險是指當(dāng)企業(yè)的資本總額中的自有資本和借入資本兩者比例不恰當(dāng)時對企業(yè)的收益產(chǎn)生的負(fù)面影響?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)有著龐大的資金需求，要想正常地進行項目運作必須首先籌備足夠的資金以備周轉(zhuǎn)。但大部分房企的可運作資金有限，只能通過向銀行抵押貸款或其他渠道借款，高額占比的借入資本導(dǎo)致房企很高的資產(chǎn)負(fù)債率，這樣產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險非常大。

二、財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)識別

1.財務(wù)指標(biāo)異常。財務(wù)指標(biāo)是判斷企業(yè)經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況的重要指標(biāo)，它包括經(jīng)營利潤、資產(chǎn)負(fù)債比、流動比率、速動比率、每股收益等方面的指標(biāo)。當(dāng)這些指標(biāo)正常時，則說明企業(yè)的財務(wù)狀況良好；當(dāng)這些指標(biāo)異常時，則表明企業(yè)財務(wù)出現(xiàn)問題甚至是面臨破產(chǎn)風(fēng)險。所以，及時判斷企業(yè)可能面臨的是哪一種風(fēng)險，并及時采取措施來加以控制以降低企業(yè)損失。

2.無法按期償還債務(wù)。房企準(zhǔn)時、足額的償還債務(wù)是企業(yè)正常經(jīng)營的重要保證，也是企業(yè)資金正常周轉(zhuǎn)的一大體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于高負(fù)債的狀態(tài)，只有投資項目按時獲得預(yù)期的收益，才能按時還掉借債，否則企業(yè)就要面臨信用風(fēng)險和資金鏈條斷裂的危險。

3.籌資困難?；I資困難后期主要是由于企業(yè)無法按時償還債務(wù)導(dǎo)致的，企業(yè)的信譽因此受到影響，那么企業(yè)想再次籌集資金就比較困難了，籌資不僅會增加成本，還會受到諸多條件的限制，企業(yè)會因此陷入艱難的局面。這時一旦出現(xiàn)其他地方的資金缺口，會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進一步增大，如此陷入籌資愈發(fā)困難的惡性循環(huán)之中。

4.資金周轉(zhuǎn)不靈。房企資金的流入部分和流出部分出現(xiàn)嚴(yán)重的比例失調(diào)，有環(huán)境突然變化等宏觀因素，也有可能是企業(yè)資金調(diào)度方面出現(xiàn)的主觀原因。這些因素嚴(yán)重的后果是使得企業(yè)無法按時還清債務(wù)、資金鏈斷裂，進而誘發(fā)更嚴(yán)重的財務(wù)危機。

三、房企財務(wù)風(fēng)險防范措施

1.提高對政策與市場變化的應(yīng)變能力

政策的變化是一把雙刃劍，既可能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來機遇，也可能會對企業(yè)的發(fā)展造成阻礙?！笆袌龊驼淖兓瘜Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)深受國家政策和市場環(huán)境的影響，特別是當(dāng)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險達到一定量的積累時，會對企業(yè)經(jīng)營造成最直接的影響。房企應(yīng)積極關(guān)注和應(yīng)對政策變化和市場變化，采取有效的防范措施，從而成功規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。進行合理的財務(wù)決策要與政策、市場的變化結(jié)合起來，以達到財務(wù)風(fēng)險有效控制的目標(biāo)。

2.通過資金流模式進行預(yù)測，建立科學(xué)合理的財務(wù)預(yù)警體系

首先要提高對資金流風(fēng)險的重視，資金流運行能否平穩(wěn)、安全，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說是極為重要的。應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金流量情況為基礎(chǔ)來有效識別多樣的資金流風(fēng)險?，F(xiàn)金流的預(yù)算執(zhí)行情況應(yīng)當(dāng)是企業(yè)財務(wù)控制關(guān)注的重點，資金鏈條中間是否存在問題，是可以通過預(yù)算的差異分析來發(fā)現(xiàn)的，從而可以采取相對的措施將風(fēng)險有效控制起來。房地產(chǎn)企業(yè)對資金運用方面要有一個合理的全盤計劃，不能對資金管理進行盲目的運作。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

負(fù)債經(jīng)營是很多房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇，它能為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益，但企業(yè)的負(fù)債比例并不是越大越好。因為房企的財務(wù)風(fēng)險會隨著負(fù)債比例的上升而逐漸增大，而貸款是要支付一定的利息的，尤其是企業(yè)貸款的利息要比個人貸款高很多，利息的支出決定了風(fēng)險的存在，因此對房企的負(fù)債經(jīng)營模式必須進行嚴(yán)格的控制。但是，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險在不同的資本結(jié)構(gòu)下也是不同的。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以利用自身優(yōu)勢在銀行抵押貸款以籌足周轉(zhuǎn)資金，獲得杠桿效益以降低財務(wù)風(fēng)險的消極影響。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對財務(wù)風(fēng)險進行有效識別，從而構(gòu)建針對諸多影響因素的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對體系。要強化風(fēng)險意識，深入學(xué)習(xí)現(xiàn)代風(fēng)險管理理論并加以運用，最重要的是加大財務(wù)風(fēng)險防范控制措施的執(zhí)行力度，這樣才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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