投資性商業(yè)地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理方法研究

摘 要：隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求也在不斷增加，但是我們國(guó)家目前的整體形勢(shì)是人多地少，不能從根本上滿足人們的需求。很多企業(yè)為了追求更高的利益，都把目光放在了投資性房地產(chǎn)上，因此企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)處理工作就顯得越來越重要。該文章通過分析一般情況下的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理方法，提出了完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)處理；方法

投資性房地產(chǎn)其實(shí)是指為賺取租金或資本增值，或者是兩者兼具的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物等。這種投資性房地產(chǎn)企業(yè)將已經(jīng)獲得土地使用權(quán)租賃給有土地需求的人，從而獲取一定的利益。

一、一般情況下投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理方法

1.確認(rèn)和初始計(jì)量上的會(huì)計(jì)處理方法。對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)來說，最主要的目的就是盈利，而會(huì)計(jì)處理方式直接關(guān)系到企業(yè)的利潤(rùn)。就投資性房地產(chǎn)企業(yè)來說，關(guān)于會(huì)計(jì)處理的方式大致可以分為三種，一是用金錢購買的方式來獲得即將要投資的房產(chǎn)，這時(shí)候會(huì)計(jì)工作人員的工作就是計(jì)算出購置房產(chǎn)所需要的準(zhǔn)備金數(shù)量，以及一些需要扣除的稅務(wù)費(fèi)用或者是在購買過程中需要支付的額外費(fèi)用等，避免因?yàn)轭A(yù)算費(fèi)用不足影響到企業(yè)的整個(gè)計(jì)劃。二是企業(yè)自有的用以投資性房地產(chǎn)的建筑，這時(shí)候會(huì)計(jì)工作人員需要對(duì)即將投資的房地產(chǎn)進(jìn)行資金試算，計(jì)算出建筑從開始施工到施工完成的各個(gè)換機(jī)中需要用到的全部資金數(shù)量，防止因?yàn)橘Y金不足影響到施工的進(jìn)度。三是因?yàn)槠渌蚱髽I(yè)得到的用以投資的房地產(chǎn)，這時(shí)候的會(huì)計(jì)工作人員需要按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容對(duì)這部分房產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算。

2.后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理。后續(xù)支出是指該企業(yè)在投資房地產(chǎn)的過程中所需要的費(fèi)用支出，一部分是計(jì)入房產(chǎn)成本的費(fèi)用支出，例如建筑的裝修費(fèi)用，這是企業(yè)為了獲得更高的利潤(rùn)而提前支付的費(fèi)用，這部分費(fèi)用是計(jì)入總成本的；另一部分是不計(jì)入總成本的純費(fèi)用支出，例如房屋建筑后續(xù)的修理維護(hù)費(fèi)用等，這些費(fèi)用是花費(fèi)在房屋建筑完成之后的日常管理過程中的，因此不計(jì)入總成本。

3.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理方法。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)劃進(jìn)行的過程中會(huì)遇到很多的突發(fā)情況，有的企業(yè)也會(huì)把自己的自留用地出租給有需要的人，以增加企業(yè)的利潤(rùn)，因此面對(duì)這些特殊情況的時(shí)候，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理人員需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行資本轉(zhuǎn)換。會(huì)計(jì)工作人員在會(huì)計(jì)處理的過程中也需要有一定的會(huì)計(jì)處理模式，例如會(huì)計(jì)成本模式或者是公允價(jià)值模式，在應(yīng)用這兩種模式的時(shí)候，對(duì)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換都應(yīng)該有詳細(xì)的賬目明細(xì)記錄，另外在公允價(jià)值模式下，會(huì)計(jì)處理人員還要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況記錄企業(yè)的虧損盈利情況。

4.投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)處理方法。投資性房地產(chǎn)企業(yè)擁有的房產(chǎn)因?yàn)槟承┩獠吭虺霈F(xiàn)了嚴(yán)重?fù)p毀，企業(yè)需要對(duì)這些投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處理，例如當(dāng)發(fā)生這種情況的時(shí)候投資性房地產(chǎn)企業(yè)立即停止對(duì)該房產(chǎn)的確認(rèn)，并且要在會(huì)計(jì)賬目中扣除與該房地產(chǎn)有關(guān)的價(jià)值及稅務(wù)款項(xiàng)，這樣在賬面上剩下的信息就是投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)時(shí)的盈利狀況?？偟膩碇v，還是需要根據(jù)投資性房地產(chǎn)的損毀情況選擇合理的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的處置。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理方法改進(jìn)的措施

1.完善房地產(chǎn)市場(chǎng)交易體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。住房對(duì)居民來說是一種剛性的需求，居民不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲放棄購買住房，近幾年的房?jī)r(jià)一直有增無減，雖然在國(guó)家的干預(yù)下穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，但是目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，并沒有形成良好的自我約束機(jī)制和交易體系，對(duì)公允價(jià)值模式的使用產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。所以我們當(dāng)下的首要任務(wù)就是完善我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，建立健全房地產(chǎn)交易體系，這樣才能保證公允價(jià)值在我國(guó)房投資性地產(chǎn)中的應(yīng)用，促進(jìn)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2.對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員再培訓(xùn)，提高財(cái)會(huì)人員的整體素質(zhì)。對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員管理著整個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)，所以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員一定要有較高的專業(yè)素質(zhì)，只有熟練的掌握了專業(yè)技術(shù)才能更好的進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作。因此投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該定期組織會(huì)計(jì)人員參加培訓(xùn)，鞏固和強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技術(shù)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員只有具備了良好的專業(yè)技能和個(gè)人素養(yǎng)才能更好的擔(dān)負(fù)起企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理工作，保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.完善企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)制度。投資性房地產(chǎn)要想獲得更快更好的發(fā)展，還需要完善內(nèi)部的會(huì)計(jì)制度，對(duì)會(huì)計(jì)工作的內(nèi)容和處理方法做出明確的規(guī)定，這樣才能對(duì)會(huì)計(jì)工作人員的行為進(jìn)行規(guī)范和約束，使投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理工作向著合理化、有序化的方向發(fā)展。

三、結(jié)束語

總的來說，投資性房地產(chǎn)就是企業(yè)在強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下為了尋求發(fā)展、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的一種競(jìng)爭(zhēng)手段。新形勢(shì)下，為了保證投資性房地產(chǎn)行業(yè)能更好的適應(yīng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員必須要做好投資性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)處理工作。會(huì)計(jì)工作人員在會(huì)計(jì)處理的時(shí)候可以結(jié)合《會(huì)計(jì)法》的相關(guān)內(nèi)容，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理模式選擇適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理方法，有針對(duì)性的做好投資性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)處理處理工作，促進(jìn)投資性房地產(chǎn)的合理發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：史雪華（1968.01- ），女，漢族，江蘇溧陽，大專，會(huì)計(jì)師，財(cái)務(wù)總監(jiān)，陽光萬恒集團(tuán)有限公司endprint