正確判斷和應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)變化

杜飛輪　劉雪燕

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)整體降溫，特別是3月以來(lái)我國(guó)多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)了回升，而房地產(chǎn)銷售投資等指標(biāo)仍一路下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成為影響今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的重要因素。為此，要準(zhǔn)確研判房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)影響，采取合理措施加以應(yīng)對(duì)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有整體崩盤風(fēng)險(xiǎn)

今年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格漲幅趨緩、市場(chǎng)成交下降和投資減速等一些調(diào)整性變化，但并未引起市場(chǎng)供需急劇收縮、價(jià)格大幅波動(dòng)的顛覆性變化，整體市場(chǎng)沒(méi)有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

（一）成交萎縮，并非需求由此反轉(zhuǎn)

當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于一種相對(duì)低迷的狀態(tài)，市場(chǎng)需求明顯減少。一季度，全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降3.8%，銷售額下降5.2%，部分城市還出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。市場(chǎng)短期成交量下降，并不意味著住宅市場(chǎng)需求的反轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)上房地產(chǎn)市場(chǎng)需求空間仍較大。一是存量需求缺口較大，根據(jù)相關(guān)測(cè)算，2013年底中國(guó)已累積了約114億平方米的剛性住房需求缺口。二是新增需求較多，目前中國(guó)每年約有700萬(wàn)左右大學(xué)畢業(yè)生，多數(shù)將選擇在城市定居，且每年約有1000萬(wàn)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工，部分也希望在城市購(gòu)買住房，仍將增加城市住房的有效需求。

（二）庫(kù)存增加，并非供給大幅調(diào)整

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存增加，投資增速放緩。一季度，全國(guó)商品房待售面積同比增長(zhǎng)22.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)16.8%，增幅較去年同期回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存調(diào)整，投資增長(zhǎng)短期弱勢(shì)，主要是受調(diào)控政策影響短期需求受壓，特別是一些三四線城市供求矛盾持續(xù)加劇，近而導(dǎo)致開發(fā)商調(diào)整了開發(fā)進(jìn)度，并不能說(shuō)明市場(chǎng)供給會(huì)大幅下降。從商品房看，一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)活躍。一季度北京、南京等多城市土地出讓金收入創(chuàng)近年新高，上海、深圳、杭州均有“地王”誕生，“地?zé)帷北砻骱笃谧》抗┙o仍將增加。從保障房看，今年保障性計(jì)劃新開工700萬(wàn)套以上，比上年實(shí)際新開工666萬(wàn)套有所增加，保障房供給保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

（三）價(jià)格松動(dòng)，并非拐點(diǎn)立即出現(xiàn)

當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅趨緩的城市不斷增多，甚至部分城市還出了價(jià)格滯漲回調(diào)的現(xiàn)象。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比漲幅均全面收窄，環(huán)比價(jià)格顯示，新建商品住宅有27個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格漲幅回落，二手住宅有14個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格下降。這表明房?jī)r(jià)區(qū)域差異性分化走勢(shì)或?qū)⑿纬桑⒉荒苷J(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)由此進(jìn)入下降通道。一方面，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然較為堅(jiān)挺，且一線城市如北上廣深等同比漲幅依然較高，畢竟?jié)q多跌少局面的不是價(jià)格全面下降。另一方面，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了多年的單邊上漲后，即使短期價(jià)格小幅調(diào)整也屬正常，畢竟如金融危機(jī)后的快速下行行情也沒(méi)有證明房?jī)r(jià)發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化。

綜合來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分化跡象明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)局部調(diào)整可能在所難免，一線城市總體需求旺盛，二線城市供求基本平衡，三四線城市將進(jìn)入階段性盤整，整體市場(chǎng)短期不會(huì)出現(xiàn)全面收縮，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)投資減速對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定影響

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期全面集中爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的條件尚不具備。從金融風(fēng)險(xiǎn)看，住房市場(chǎng)平均貸款可能在五成以下，抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。從企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)看，金融危機(jī)之后，開發(fā)企業(yè)普遍加強(qiáng)了對(duì)現(xiàn)金流的管控，過(guò)度融資的情況較少。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)投資增速下滑，會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生一定影響。

（一）房地產(chǎn)投資下滑直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

根據(jù)2010年投入產(chǎn)出表測(cè)算，房地產(chǎn)投資直接和間接帶動(dòng)的GDP占總GDP的比重為10.3%，其中直接拉動(dòng)占比為6.4%，間接拉動(dòng)占比（即扣除房地產(chǎn)投資本身）為3.9%。即房地產(chǎn)投資每下降一個(gè)百分點(diǎn)，將拉低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度約0.1個(gè)百分點(diǎn)。需要說(shuō)明的是，計(jì)算結(jié)果可能會(huì)比簡(jiǎn)單按照房地產(chǎn)投資占GDP的比重推算得到的貢獻(xiàn)率低，原因在于房地產(chǎn)投資中約有35%的比重是土地購(gòu)置和相關(guān)稅費(fèi)支出，并不形成資本形成進(jìn)而計(jì)入GDP核算。因此，若按照房地產(chǎn)投資比重估算則會(huì)高估房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。測(cè)算結(jié)果顯示，若今年全年房地產(chǎn)投資增速保持一季度的16%左右，比上年下降約4個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較上年下降0.4約個(gè)百分點(diǎn)，即全年GDP增長(zhǎng)7.3%左右。

（二）房地產(chǎn)投資下滑間接沖擊部分關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)

受房地產(chǎn)投資拉動(dòng)影響最大的產(chǎn)業(yè)主要包括以下五類行業(yè)：一是采礦業(yè)，二是原材料和能源加工類，包括煉焦、燃?xì)饧笆图庸I(yè)、電力、熱力及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，三是非金屬礦物制品業(yè)（主要包括水泥、陶瓷等建筑材料生產(chǎn)行業(yè)），四是金屬產(chǎn)品制造業(yè)（主要包括鋼鐵、金屬建筑裝飾材料等行業(yè)），五是交通運(yùn)輸業(yè)。測(cè)算結(jié)果顯示，房地產(chǎn)投資帶來(lái)的產(chǎn)出分別占上述五類行業(yè)總產(chǎn)出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。進(jìn)一步測(cè)算表明，若房地產(chǎn)投資增速比上年下降4個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致上述行業(yè)增速下降0.5—1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中水泥、鋼鐵和采礦業(yè)等建筑材料業(yè)受到的沖擊最為明顯。此外，房地產(chǎn)投資對(duì)金融業(yè)的總產(chǎn)出影響并不高，其帶來(lái)的產(chǎn)出占金融業(yè)總產(chǎn)出只有7.5%。

三、通盤考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在重創(chuàng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度的自我調(diào)整有利于長(zhǎng)期健康發(fā)展，因而政府不要以托市、救市等措施來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)變動(dòng)，應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行、市場(chǎng)健康發(fā)展和防范金融風(fēng)險(xiǎn)等方面通盤考慮，堅(jiān)持“保量不保價(jià)”的調(diào)控方向，加快調(diào)控手段市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

（一）加強(qiáng)保障房建設(shè)，對(duì)沖整體經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)

密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行變化，加快研究制定各類用地政策，完善可實(shí)施的配套制度，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、速度，通過(guò)拓寬企業(yè)融資渠道穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，減輕投資房地產(chǎn)投資總量下滑對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的不利影響。重點(diǎn)要繼續(xù)加強(qiáng)和改善保障性安居工程，適當(dāng)調(diào)整保障房地區(qū)分布，增加供需矛盾突出的一二線城市保障房建設(shè)規(guī)模，調(diào)減住房矛盾并不突出地區(qū)的保障房建設(shè)規(guī)模。

（二）加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，減輕對(duì)房地產(chǎn)高度相關(guān)行業(yè)的沖擊

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)程度高的建材、能源等行業(yè)有較強(qiáng)的替代作用，要減輕這些行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)依賴。在加大政府財(cái)政對(duì)重大交通設(shè)施、農(nóng)村水利和節(jié)能減排工程建設(shè)投資力度的同時(shí)，加快研究出臺(tái)公私伙伴關(guān)系（PPP）政策框架與實(shí)施細(xì)則，加大基礎(chǔ)設(shè)施向民間資本開放的力度，擴(kuò)大建設(shè)的資金來(lái)源，促進(jìn)影響力系數(shù)較高的設(shè)備制造、金屬、非金屬產(chǎn)品制造等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

（三）堅(jiān)持市場(chǎng)化調(diào)控，加快出臺(tái)分類調(diào)控細(xì)則

抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整有利時(shí)機(jī)，逐步減少行政性調(diào)控手段，促進(jìn)市場(chǎng)向常態(tài)發(fā)展。對(duì)于需求依然旺盛的一線和部分二線城市，繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)需求，增加有效供給，保障居民自住性、改善性的購(gòu)房需求；對(duì)于缺乏有效需求的三四線城市，重視消化存量，逐步放松和取消限購(gòu)政策，控制商品房新開發(fā)規(guī)模。同時(shí)加快完善稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，盡快擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，優(yōu)化住房資源配置。

（四）保持金融政策穩(wěn)定性，有效防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

堅(jiān)持既有房地產(chǎn)金融政策不放松，保持政策的連續(xù)性和相對(duì)穩(wěn)定性。繼續(xù)實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房信貸政策，推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化；繼續(xù)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理，合理控制房地產(chǎn)信貸總體規(guī)模，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)要求各大中型銀行按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。

（作者單位：國(guó)家發(fā)展改革委經(jīng)濟(jì)所）

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)整體降溫，特別是3月以來(lái)我國(guó)多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)了回升，而房地產(chǎn)銷售投資等指標(biāo)仍一路下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成為影響今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的重要因素。為此，要準(zhǔn)確研判房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)影響，采取合理措施加以應(yīng)對(duì)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有整體崩盤風(fēng)險(xiǎn)

今年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格漲幅趨緩、市場(chǎng)成交下降和投資減速等一些調(diào)整性變化，但并未引起市場(chǎng)供需急劇收縮、價(jià)格大幅波動(dòng)的顛覆性變化，整體市場(chǎng)沒(méi)有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

（一）成交萎縮，并非需求由此反轉(zhuǎn)

當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于一種相對(duì)低迷的狀態(tài)，市場(chǎng)需求明顯減少。一季度，全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降3.8%，銷售額下降5.2%，部分城市還出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。市場(chǎng)短期成交量下降，并不意味著住宅市場(chǎng)需求的反轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)上房地產(chǎn)市場(chǎng)需求空間仍較大。一是存量需求缺口較大，根據(jù)相關(guān)測(cè)算，2013年底中國(guó)已累積了約114億平方米的剛性住房需求缺口。二是新增需求較多，目前中國(guó)每年約有700萬(wàn)左右大學(xué)畢業(yè)生，多數(shù)將選擇在城市定居，且每年約有1000萬(wàn)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工，部分也希望在城市購(gòu)買住房，仍將增加城市住房的有效需求。

（二）庫(kù)存增加，并非供給大幅調(diào)整

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存增加，投資增速放緩。一季度，全國(guó)商品房待售面積同比增長(zhǎng)22.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)16.8%，增幅較去年同期回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存調(diào)整，投資增長(zhǎng)短期弱勢(shì)，主要是受調(diào)控政策影響短期需求受壓，特別是一些三四線城市供求矛盾持續(xù)加劇，近而導(dǎo)致開發(fā)商調(diào)整了開發(fā)進(jìn)度，并不能說(shuō)明市場(chǎng)供給會(huì)大幅下降。從商品房看，一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)活躍。一季度北京、南京等多城市土地出讓金收入創(chuàng)近年新高，上海、深圳、杭州均有“地王”誕生，“地?zé)帷北砻骱笃谧》抗┙o仍將增加。從保障房看，今年保障性計(jì)劃新開工700萬(wàn)套以上，比上年實(shí)際新開工666萬(wàn)套有所增加，保障房供給保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

（三）價(jià)格松動(dòng)，并非拐點(diǎn)立即出現(xiàn)

當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅趨緩的城市不斷增多，甚至部分城市還出了價(jià)格滯漲回調(diào)的現(xiàn)象。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比漲幅均全面收窄，環(huán)比價(jià)格顯示，新建商品住宅有27個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格漲幅回落，二手住宅有14個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格下降。這表明房?jī)r(jià)區(qū)域差異性分化走勢(shì)或?qū)⑿纬?，但并不能認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)由此進(jìn)入下降通道。一方面，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然較為堅(jiān)挺，且一線城市如北上廣深等同比漲幅依然較高，畢竟?jié)q多跌少局面的不是價(jià)格全面下降。另一方面，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了多年的單邊上漲后，即使短期價(jià)格小幅調(diào)整也屬正常，畢竟如金融危機(jī)后的快速下行行情也沒(méi)有證明房?jī)r(jià)發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化。

綜合來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分化跡象明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)局部調(diào)整可能在所難免，一線城市總體需求旺盛，二線城市供求基本平衡，三四線城市將進(jìn)入階段性盤整，整體市場(chǎng)短期不會(huì)出現(xiàn)全面收縮，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)投資減速對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定影響

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期全面集中爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的條件尚不具備。從金融風(fēng)險(xiǎn)看，住房市場(chǎng)平均貸款可能在五成以下，抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。從企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)看，金融危機(jī)之后，開發(fā)企業(yè)普遍加強(qiáng)了對(duì)現(xiàn)金流的管控，過(guò)度融資的情況較少。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)投資增速下滑，會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生一定影響。

（一）房地產(chǎn)投資下滑直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

根據(jù)2010年投入產(chǎn)出表測(cè)算，房地產(chǎn)投資直接和間接帶動(dòng)的GDP占總GDP的比重為10.3%，其中直接拉動(dòng)占比為6.4%，間接拉動(dòng)占比（即扣除房地產(chǎn)投資本身）為3.9%。即房地產(chǎn)投資每下降一個(gè)百分點(diǎn)，將拉低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度約0.1個(gè)百分點(diǎn)。需要說(shuō)明的是，計(jì)算結(jié)果可能會(huì)比簡(jiǎn)單按照房地產(chǎn)投資占GDP的比重推算得到的貢獻(xiàn)率低，原因在于房地產(chǎn)投資中約有35%的比重是土地購(gòu)置和相關(guān)稅費(fèi)支出，并不形成資本形成進(jìn)而計(jì)入GDP核算。因此，若按照房地產(chǎn)投資比重估算則會(huì)高估房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。測(cè)算結(jié)果顯示，若今年全年房地產(chǎn)投資增速保持一季度的16%左右，比上年下降約4個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較上年下降0.4約個(gè)百分點(diǎn)，即全年GDP增長(zhǎng)7.3%左右。

（二）房地產(chǎn)投資下滑間接沖擊部分關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)

受房地產(chǎn)投資拉動(dòng)影響最大的產(chǎn)業(yè)主要包括以下五類行業(yè)：一是采礦業(yè)，二是原材料和能源加工類，包括煉焦、燃?xì)饧笆图庸I(yè)、電力、熱力及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，三是非金屬礦物制品業(yè)（主要包括水泥、陶瓷等建筑材料生產(chǎn)行業(yè)），四是金屬產(chǎn)品制造業(yè)（主要包括鋼鐵、金屬建筑裝飾材料等行業(yè)），五是交通運(yùn)輸業(yè)。測(cè)算結(jié)果顯示，房地產(chǎn)投資帶來(lái)的產(chǎn)出分別占上述五類行業(yè)總產(chǎn)出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。進(jìn)一步測(cè)算表明，若房地產(chǎn)投資增速比上年下降4個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致上述行業(yè)增速下降0.5—1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中水泥、鋼鐵和采礦業(yè)等建筑材料業(yè)受到的沖擊最為明顯。此外，房地產(chǎn)投資對(duì)金融業(yè)的總產(chǎn)出影響并不高，其帶來(lái)的產(chǎn)出占金融業(yè)總產(chǎn)出只有7.5%。

三、通盤考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在重創(chuàng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度的自我調(diào)整有利于長(zhǎng)期健康發(fā)展，因而政府不要以托市、救市等措施來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)變動(dòng)，應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行、市場(chǎng)健康發(fā)展和防范金融風(fēng)險(xiǎn)等方面通盤考慮，堅(jiān)持“保量不保價(jià)”的調(diào)控方向，加快調(diào)控手段市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

（一）加強(qiáng)保障房建設(shè)，對(duì)沖整體經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)

密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行變化，加快研究制定各類用地政策，完善可實(shí)施的配套制度，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、速度，通過(guò)拓寬企業(yè)融資渠道穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，減輕投資房地產(chǎn)投資總量下滑對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的不利影響。重點(diǎn)要繼續(xù)加強(qiáng)和改善保障性安居工程，適當(dāng)調(diào)整保障房地區(qū)分布，增加供需矛盾突出的一二線城市保障房建設(shè)規(guī)模，調(diào)減住房矛盾并不突出地區(qū)的保障房建設(shè)規(guī)模。

（二）加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，減輕對(duì)房地產(chǎn)高度相關(guān)行業(yè)的沖擊

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)程度高的建材、能源等行業(yè)有較強(qiáng)的替代作用，要減輕這些行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)依賴。在加大政府財(cái)政對(duì)重大交通設(shè)施、農(nóng)村水利和節(jié)能減排工程建設(shè)投資力度的同時(shí)，加快研究出臺(tái)公私伙伴關(guān)系（PPP）政策框架與實(shí)施細(xì)則，加大基礎(chǔ)設(shè)施向民間資本開放的力度，擴(kuò)大建設(shè)的資金來(lái)源，促進(jìn)影響力系數(shù)較高的設(shè)備制造、金屬、非金屬產(chǎn)品制造等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

（三）堅(jiān)持市場(chǎng)化調(diào)控，加快出臺(tái)分類調(diào)控細(xì)則

抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整有利時(shí)機(jī)，逐步減少行政性調(diào)控手段，促進(jìn)市場(chǎng)向常態(tài)發(fā)展。對(duì)于需求依然旺盛的一線和部分二線城市，繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)需求，增加有效供給，保障居民自住性、改善性的購(gòu)房需求；對(duì)于缺乏有效需求的三四線城市，重視消化存量，逐步放松和取消限購(gòu)政策，控制商品房新開發(fā)規(guī)模。同時(shí)加快完善稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，盡快擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，優(yōu)化住房資源配置。

（四）保持金融政策穩(wěn)定性，有效防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

堅(jiān)持既有房地產(chǎn)金融政策不放松，保持政策的連續(xù)性和相對(duì)穩(wěn)定性。繼續(xù)實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房信貸政策，推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化；繼續(xù)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理，合理控制房地產(chǎn)信貸總體規(guī)模，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)要求各大中型銀行按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。

（作者單位：國(guó)家發(fā)展改革委經(jīng)濟(jì)所）

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)整體降溫，特別是3月以來(lái)我國(guó)多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)了回升，而房地產(chǎn)銷售投資等指標(biāo)仍一路下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成為影響今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的重要因素。為此，要準(zhǔn)確研判房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)影響，采取合理措施加以應(yīng)對(duì)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有整體崩盤風(fēng)險(xiǎn)

今年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格漲幅趨緩、市場(chǎng)成交下降和投資減速等一些調(diào)整性變化，但并未引起市場(chǎng)供需急劇收縮、價(jià)格大幅波動(dòng)的顛覆性變化，整體市場(chǎng)沒(méi)有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

（一）成交萎縮，并非需求由此反轉(zhuǎn)

當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于一種相對(duì)低迷的狀態(tài)，市場(chǎng)需求明顯減少。一季度，全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降3.8%，銷售額下降5.2%，部分城市還出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。市場(chǎng)短期成交量下降，并不意味著住宅市場(chǎng)需求的反轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)上房地產(chǎn)市場(chǎng)需求空間仍較大。一是存量需求缺口較大，根據(jù)相關(guān)測(cè)算，2013年底中國(guó)已累積了約114億平方米的剛性住房需求缺口。二是新增需求較多，目前中國(guó)每年約有700萬(wàn)左右大學(xué)畢業(yè)生，多數(shù)將選擇在城市定居，且每年約有1000萬(wàn)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工，部分也希望在城市購(gòu)買住房，仍將增加城市住房的有效需求。

（二）庫(kù)存增加，并非供給大幅調(diào)整

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存增加，投資增速放緩。一季度，全國(guó)商品房待售面積同比增長(zhǎng)22.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)16.8%，增幅較去年同期回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存調(diào)整，投資增長(zhǎng)短期弱勢(shì)，主要是受調(diào)控政策影響短期需求受壓，特別是一些三四線城市供求矛盾持續(xù)加劇，近而導(dǎo)致開發(fā)商調(diào)整了開發(fā)進(jìn)度，并不能說(shuō)明市場(chǎng)供給會(huì)大幅下降。從商品房看，一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)活躍。一季度北京、南京等多城市土地出讓金收入創(chuàng)近年新高，上海、深圳、杭州均有“地王”誕生，“地?zé)帷北砻骱笃谧》抗┙o仍將增加。從保障房看，今年保障性計(jì)劃新開工700萬(wàn)套以上，比上年實(shí)際新開工666萬(wàn)套有所增加，保障房供給保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

（三）價(jià)格松動(dòng)，并非拐點(diǎn)立即出現(xiàn)

當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅趨緩的城市不斷增多，甚至部分城市還出了價(jià)格滯漲回調(diào)的現(xiàn)象。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比漲幅均全面收窄，環(huán)比價(jià)格顯示，新建商品住宅有27個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格漲幅回落，二手住宅有14個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格下降。這表明房?jī)r(jià)區(qū)域差異性分化走勢(shì)或?qū)⑿纬?，但并不能認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)由此進(jìn)入下降通道。一方面，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然較為堅(jiān)挺，且一線城市如北上廣深等同比漲幅依然較高，畢竟?jié)q多跌少局面的不是價(jià)格全面下降。另一方面，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了多年的單邊上漲后，即使短期價(jià)格小幅調(diào)整也屬正常，畢竟如金融危機(jī)后的快速下行行情也沒(méi)有證明房?jī)r(jià)發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化。

綜合來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分化跡象明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)局部調(diào)整可能在所難免，一線城市總體需求旺盛，二線城市供求基本平衡，三四線城市將進(jìn)入階段性盤整，整體市場(chǎng)短期不會(huì)出現(xiàn)全面收縮，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)投資減速對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定影響

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期全面集中爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的條件尚不具備。從金融風(fēng)險(xiǎn)看，住房市場(chǎng)平均貸款可能在五成以下，抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。從企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)看，金融危機(jī)之后，開發(fā)企業(yè)普遍加強(qiáng)了對(duì)現(xiàn)金流的管控，過(guò)度融資的情況較少。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)投資增速下滑，會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生一定影響。

（一）房地產(chǎn)投資下滑直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

根據(jù)2010年投入產(chǎn)出表測(cè)算，房地產(chǎn)投資直接和間接帶動(dòng)的GDP占總GDP的比重為10.3%，其中直接拉動(dòng)占比為6.4%，間接拉動(dòng)占比（即扣除房地產(chǎn)投資本身）為3.9%。即房地產(chǎn)投資每下降一個(gè)百分點(diǎn)，將拉低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度約0.1個(gè)百分點(diǎn)。需要說(shuō)明的是，計(jì)算結(jié)果可能會(huì)比簡(jiǎn)單按照房地產(chǎn)投資占GDP的比重推算得到的貢獻(xiàn)率低，原因在于房地產(chǎn)投資中約有35%的比重是土地購(gòu)置和相關(guān)稅費(fèi)支出，并不形成資本形成進(jìn)而計(jì)入GDP核算。因此，若按照房地產(chǎn)投資比重估算則會(huì)高估房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。測(cè)算結(jié)果顯示，若今年全年房地產(chǎn)投資增速保持一季度的16%左右，比上年下降約4個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較上年下降0.4約個(gè)百分點(diǎn)，即全年GDP增長(zhǎng)7.3%左右。

（二）房地產(chǎn)投資下滑間接沖擊部分關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)

受房地產(chǎn)投資拉動(dòng)影響最大的產(chǎn)業(yè)主要包括以下五類行業(yè)：一是采礦業(yè)，二是原材料和能源加工類，包括煉焦、燃?xì)饧笆图庸I(yè)、電力、熱力及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，三是非金屬礦物制品業(yè)（主要包括水泥、陶瓷等建筑材料生產(chǎn)行業(yè)），四是金屬產(chǎn)品制造業(yè)（主要包括鋼鐵、金屬建筑裝飾材料等行業(yè)），五是交通運(yùn)輸業(yè)。測(cè)算結(jié)果顯示，房地產(chǎn)投資帶來(lái)的產(chǎn)出分別占上述五類行業(yè)總產(chǎn)出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。進(jìn)一步測(cè)算表明，若房地產(chǎn)投資增速比上年下降4個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致上述行業(yè)增速下降0.5—1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中水泥、鋼鐵和采礦業(yè)等建筑材料業(yè)受到的沖擊最為明顯。此外，房地產(chǎn)投資對(duì)金融業(yè)的總產(chǎn)出影響并不高，其帶來(lái)的產(chǎn)出占金融業(yè)總產(chǎn)出只有7.5%。

三、通盤考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在重創(chuàng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度的自我調(diào)整有利于長(zhǎng)期健康發(fā)展，因而政府不要以托市、救市等措施來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)變動(dòng)，應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行、市場(chǎng)健康發(fā)展和防范金融風(fēng)險(xiǎn)等方面通盤考慮，堅(jiān)持“保量不保價(jià)”的調(diào)控方向，加快調(diào)控手段市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

（一）加強(qiáng)保障房建設(shè)，對(duì)沖整體經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)

密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行變化，加快研究制定各類用地政策，完善可實(shí)施的配套制度，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、速度，通過(guò)拓寬企業(yè)融資渠道穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，減輕投資房地產(chǎn)投資總量下滑對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的不利影響。重點(diǎn)要繼續(xù)加強(qiáng)和改善保障性安居工程，適當(dāng)調(diào)整保障房地區(qū)分布，增加供需矛盾突出的一二線城市保障房建設(shè)規(guī)模，調(diào)減住房矛盾并不突出地區(qū)的保障房建設(shè)規(guī)模。

（二）加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，減輕對(duì)房地產(chǎn)高度相關(guān)行業(yè)的沖擊

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)程度高的建材、能源等行業(yè)有較強(qiáng)的替代作用，要減輕這些行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)依賴。在加大政府財(cái)政對(duì)重大交通設(shè)施、農(nóng)村水利和節(jié)能減排工程建設(shè)投資力度的同時(shí)，加快研究出臺(tái)公私伙伴關(guān)系（PPP）政策框架與實(shí)施細(xì)則，加大基礎(chǔ)設(shè)施向民間資本開放的力度，擴(kuò)大建設(shè)的資金來(lái)源，促進(jìn)影響力系數(shù)較高的設(shè)備制造、金屬、非金屬產(chǎn)品制造等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

（三）堅(jiān)持市場(chǎng)化調(diào)控，加快出臺(tái)分類調(diào)控細(xì)則

抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整有利時(shí)機(jī)，逐步減少行政性調(diào)控手段，促進(jìn)市場(chǎng)向常態(tài)發(fā)展。對(duì)于需求依然旺盛的一線和部分二線城市，繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)需求，增加有效供給，保障居民自住性、改善性的購(gòu)房需求；對(duì)于缺乏有效需求的三四線城市，重視消化存量，逐步放松和取消限購(gòu)政策，控制商品房新開發(fā)規(guī)模。同時(shí)加快完善稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，盡快擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，優(yōu)化住房資源配置。

（四）保持金融政策穩(wěn)定性，有效防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

堅(jiān)持既有房地產(chǎn)金融政策不放松，保持政策的連續(xù)性和相對(duì)穩(wěn)定性。繼續(xù)實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房信貸政策，推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化；繼續(xù)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理，合理控制房地產(chǎn)信貸總體規(guī)模，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)要求各大中型銀行按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。

（作者單位：國(guó)家發(fā)展改革委經(jīng)濟(jì)所）