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      房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的控制策略研究

      2014-07-02 09:58:23楊紅燕
      科技視界 2014年10期
      關(guān)鍵詞:竣工結(jié)算房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段

      楊紅燕

      【摘 要】降低工程造價(jià)是各房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的問題。建筑工程造價(jià)不僅與工程內(nèi)容有關(guān),還與建設(shè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、建設(shè)者的管理和技術(shù)水平、國家和當(dāng)?shù)卣恼叩却嬖谥芮械穆?lián)系。

      【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;工程造價(jià);施工階段;成本控制;招投標(biāo);竣工結(jié)算;變更簽證

      0 引言

      房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消費(fèi)過程,投資者在一定時(shí)間內(nèi)占有的經(jīng)驗(yàn)知識是有限的,常常受到技術(shù)等客觀因素的限制,而且不可能在項(xiàng)目一開始就能設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、一成不變的投資控制目標(biāo),而只能設(shè)置一個(gè)大致的控制目標(biāo),這就是投資估算。隨著工程建設(shè)實(shí)踐、認(rèn)識、再實(shí)踐、再認(rèn)識,投資控制目標(biāo)步步清晰、準(zhǔn)確,這就是設(shè)計(jì)概算、設(shè)計(jì)預(yù)算和承包合同價(jià)等。也就是說,項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)是隨著項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的不斷深入而分階段設(shè)置的。具體來說,投資估算應(yīng)是設(shè)計(jì)方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的項(xiàng)目投資控制目標(biāo);設(shè)計(jì)概算應(yīng)是進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目投資控制目標(biāo);設(shè)計(jì)預(yù)算或建安工程承包合同價(jià)是施工階段控制建安工程投資的目標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)各階段目標(biāo)相互制約,相互補(bǔ)充,前者控制后者,后者補(bǔ)充前者,共同主持項(xiàng)目投資控制的目標(biāo)系統(tǒng)。

      1 項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

      實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)是我國建筑市場趨向規(guī)范化、完善化的重要舉措,對于擇優(yōu)選擇承包單位、全面降低工程造價(jià),進(jìn)而使工程造價(jià)得到合理有效的控制,具有十分重要的意義。招投標(biāo)階段工程造價(jià)管理的內(nèi)容和程序包括:

      (1)發(fā)包人選擇合理的招標(biāo)方式。招標(biāo)方式一般分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。建設(shè)單位要根據(jù)承包形式、合同類型、工程緊迫程度等因素決定,一般多采用公開招標(biāo)。

      (2)發(fā)包人編制招標(biāo)文件,確定合理的工程計(jì)量方法和投標(biāo)報(bào)價(jià)方法,確定招標(biāo)工程標(biāo)底。

      (3)承包人編制投標(biāo)文件,合理確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。

      (4)發(fā)包人選擇合理的評標(biāo)方式進(jìn)行評標(biāo)。

      (5)發(fā)包人通過評標(biāo)定標(biāo),選擇中標(biāo)單位,簽訂承包合同。

      1.1 項(xiàng)目招標(biāo)過程中的造價(jià)控制

      采用項(xiàng)目招投標(biāo)就是要通過競爭確定出工程價(jià)格,使其趨于合理或下降,有利于節(jié)省投資,提高投資效益,進(jìn)而更好的控制造價(jià)。為了使招投標(biāo)起到其本身的作用,再招投標(biāo)過程中要注意以下幾點(diǎn):

      (1)嚴(yán)把資格審查關(guān)。為維護(hù)投資者的最大利益,對申請投標(biāo)單位的實(shí)力、業(yè)績、信譽(yù)、管理水平等進(jìn)行審查和考察,保證“優(yōu)中選優(yōu)”。

      (2)合理確定標(biāo)底價(jià)格。推行合理低價(jià)中標(biāo),即在保證質(zhì)量、工期的前提下的合理低價(jià),避免低于成本價(jià)中標(biāo)。

      (3)做好材料設(shè)備招標(biāo)。對商品混凝土、水泥、鋼筋、電梯等主要材料設(shè)備組織單獨(dú)招標(biāo)采購,不僅能保證質(zhì)量,還可節(jié)省投資。

      (4)嚴(yán)把合同關(guān)。

      1.2 施工合同的簽定

      在簽定合同階段,特別要謹(jǐn)慎。建設(shè)工程的施工合同是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)。它作為工程實(shí)施階段造價(jià)控制的主線條貫穿于該階段的始末。工期、質(zhì)量、造價(jià)三個(gè)方面使施工合同最重要的內(nèi)容,關(guān)于開竣工日期的界定;參加驗(yàn)收的單位、人員,采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭議的處理;對價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)確認(rèn);對工程進(jìn)度款和竣工結(jié)算所需文件、程序和效力等,必須作出明確具體的規(guī)定,避免扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

      2 項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)控制

      項(xiàng)目施工階段是資金投入的最大階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同的具體化。雖然這階段影響工程造價(jià)的可能相對少些,但真正形成工程實(shí)體主要是在這一階段,若控制不好也會使投資失控,做好項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制需要從以下幾方面著手:

      (1)做好圖紙會審工作。圖紙會審工作一方面能發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在的問題并在施工前加以解決,另一方面也能減少因圖紙錯(cuò)誤造成的返工,簽證費(fèi)用。

      (2)審查優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)方案。施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)施工的綱領(lǐng)性文件,是保證工程順利進(jìn)行、確保工程質(zhì)量、有效控制工程造價(jià)的重要工具。因此,運(yùn)用價(jià)值工程理論,對各種施工方案進(jìn)行技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上的對比分析,從中選出最能合理利用人力、物力、財(cái)力資源的方案,從而降低造價(jià)。

      (3)嚴(yán)格控制涉及工程造價(jià)增減的工程變更及現(xiàn)場簽證管理。及時(shí)做好施工現(xiàn)場記錄,制定現(xiàn)場簽證和管理程序,加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理,工程簽證隨做隨簽,避免日后簽證,同時(shí)簽證盡可能量化,避免僅做定性或含糊不清的簽證。

      (4)合理確定材料與設(shè)備價(jià)格。工程建設(shè)過程中材料設(shè)備費(fèi)占很大的比重,約占總價(jià)直接費(fèi)的70%,材料設(shè)備價(jià)格的高低對工程造價(jià)的影響很大。因此,嚴(yán)格控制材料設(shè)備價(jià)格是降低造價(jià)的有效手段。在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上,力爭把材料價(jià)格控制在最低水平上。

      (5)加強(qiáng)工程質(zhì)量管理。避免施工中,由于返修工程過多,造成工程費(fèi)用的增加。

      (6)保證按時(shí)完工,減少工期延誤損失。

      (7)嚴(yán)把工程結(jié)算關(guān)。

      3 工程竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制

      竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)的內(nèi)容包括:竣工結(jié)算的編制與審查,竣工決算的編制,保修費(fèi)用的處理,建設(shè)項(xiàng)目后評估等。其中竣工結(jié)算的編制與審查是這一階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)。

      3.1 竣工結(jié)算的含義

      工程竣工結(jié)算是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程,經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格,并符合合同要求之后,向發(fā)包單位進(jìn)行的最終工程價(jià)款結(jié)算。

      3.2 工程竣工結(jié)算的審查

      (1)核對合同條款。首先,應(yīng)該對核對竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求,工程是否竣工驗(yàn)收合格,只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算。其次,應(yīng)按合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等,對工程竣工結(jié)算進(jìn)行審核。

      (2)檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。審核竣工結(jié)算是應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查,手續(xù)完整、工程量與竣工圖一致方可列入結(jié)算。

      (3)落實(shí)實(shí)際變更簽證。設(shè)計(jì)修改變更應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更同志單和修改圖紙,設(shè)計(jì)、校審人員簽字并加蓋公章,經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意后才能列入結(jié)算。

      (4)按圖核實(shí)工程數(shù)量??⒐そY(jié)算的工程量應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算,并按國家統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。

      (5)認(rèn)真核實(shí)單價(jià)。

      (6)注意各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取。建筑安裝工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的建筑安裝工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

      (7)防止各種計(jì)算誤差。

      4 結(jié)束語

      總之,在項(xiàng)目的開發(fā)過程中,節(jié)約投資的可能性是隨著開發(fā)過程的進(jìn)展而不斷減少的。因此,正確的投資決策和優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)對項(xiàng)目的造價(jià)及建成后的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的影響。當(dāng)然,項(xiàng)目的造價(jià)管理和控制是貫穿于項(xiàng)目周期全過程的,每個(gè)階段的造價(jià)控制對項(xiàng)目能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都存在著重大的影響,所以,只有實(shí)行全過程造價(jià)控制才能真正發(fā)揮造價(jià)管理的作用。

      【參考文獻(xiàn)】

      [1]董士波.對全生命周期工程造價(jià)管理的思考[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2004(1):120.

      [2]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2006,174:4.

      [3]吳韻俠,吳漢雄,樊國勛.工程造價(jià)影響因素分析[J].黃河水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2002(10):41.

      [4]尹貽林.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].北京:中國計(jì)劃出版社,2003:149.

      [5]劉建華.如何加強(qiáng)建設(shè)單位工程造價(jià)管理[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2006(16):90.

      [6]陳建國.工程計(jì)量與造價(jià)管理[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2001.

      [7]楊昭華.建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的全過程控制與管理[J].企業(yè)研究,2006(9):28.

      [責(zé)任編輯:薛俊歌]

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