淺析住宅物業(yè)管理費難收的原因及其對策

摘 要：目前，住宅物業(yè)管理作為物業(yè)管理的一個重要組成部分，它的正常運轉(zhuǎn)關(guān)乎千家萬戶、各行各業(yè)人民的安居樂業(yè)大事；而其物業(yè)管理費的正常收取卻是所有物業(yè)管理費收取的重中之重，難中之難；而物業(yè)管理費難以收取也成為嚴重制約住宅物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。所以探討引起住宅物業(yè)管理費難收的原因和采取相應(yīng)對策解決住宅物業(yè)管理費難收，提高住宅物業(yè)管理費的收取率，使住宅物業(yè)管理走上持續(xù)、健康的發(fā)展道路也就勢在必行、迫在眉睫！

關(guān)鍵詞：住宅物業(yè)管理；住宅物業(yè)管理費；瓶頸； 難收的原因；相應(yīng)對策

本人在國有企業(yè)下屬子分公司長期從事物業(yè)管理工作，對于制約住宅物業(yè)管理費收費難的因素略知一二，在此提出初淺的看法和建議，供大家參考。

一、導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因大致如下：

第一、一些開發(fā)建設(shè)單位在房屋出售時，為了將房屋盡快銷售出去，不顧以后物業(yè)管理的實際情況，盲目承諾業(yè)主的一些不切實際的要求，導(dǎo)致業(yè)主入住以后因為開發(fā)公司的承諾不能兌現(xiàn)而將怨氣撒在物業(yè)公司頭上，以各種理由拒交物業(yè)管理費。

第二、開發(fā)公司在開發(fā)建設(shè)時的一系列遺留問題遲遲得不到解決，諸如房屋滲水問題、環(huán)境改變以及配套設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量問題引起業(yè)主生活不便，給業(yè)主造成損失，而物業(yè)公司又無力解決，所以在收取物業(yè)管理費時，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)管理費。

第三、開發(fā)公司只把開發(fā)、建設(shè)、銷售物業(yè)作為比較重要的階段，對這幾個階段比較重視，也舍得投入，而對物業(yè)的管理及其維護就漠不關(guān)心，也舍不得投入，缺乏足夠的責任心，致使保修期內(nèi)物業(yè)的維修、養(yǎng)護得不到根本保障，影響業(yè)主的居住質(zhì)量，業(yè)主對此意見很大，從而影響交費的積極性，這也使物業(yè)費的有效收取大打折扣。

由于有的住宅物業(yè)管理公司本身服務(wù)意識不強，沒有把物業(yè)管理當成一項綜合的、系統(tǒng)的、長久的工程來做，而是當成一個短期的謀利行業(yè)，隨時做好“有賺就做，沒賺就撤”的思想準備，從而也挫傷了物業(yè)從業(yè)人員的工作積極性，企業(yè)綜合技能難以適應(yīng)市場的需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升，這樣的物業(yè)企業(yè)所管的小區(qū)收費率當然就低。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、物業(yè)公司員工素質(zhì)良莠不齊，服務(wù)不規(guī)范，致使在物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)出現(xiàn)各種各樣的問題，給業(yè)主生活造成或多或少的困擾。

比如說業(yè)主在裝飾裝修過程中，物業(yè)公司未按要求進行及時巡查和督促，致使裝修人員違規(guī)裝修，影響相鄰業(yè)主生活，或者造成房屋損壞，由于缺乏相關(guān)證據(jù)，致使問題發(fā)生后開發(fā)公司與業(yè)主互相推諉，問題得不到及時解決，而因此深受其害的相關(guān)業(yè)主卻以拒交物業(yè)費來進行抗議。

2、物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員待遇普遍偏低，尤其是住宅物業(yè)管理人員待遇更低，而他們的勞動強度、工作壓力大及相對他們的勞動付出得到的報酬要低得多也導(dǎo)致住宅物業(yè)管理人員流動性大，穩(wěn)定性差，責任心不強，素質(zhì)得不到有效提升反過來又影響到服務(wù)質(zhì)量，從而影響收費率。

3、住宅物業(yè)管理的服務(wù)主體是“物”，但面對的卻是“物”的所有權(quán)人和使用權(quán)人，而管理費的收取必須通過“物”的所有權(quán)人和使用權(quán)人來配合才能完成，而且一般是在提供服務(wù)后才能收取，這是住宅物業(yè)管理服務(wù)與其他服務(wù)行業(yè)獨特的區(qū)別，而正是這獨特的區(qū)別也使住宅物業(yè)管理費的收取難上加難。

二、針對以上導(dǎo)致住宅小區(qū)物業(yè)管理費難以收取的種種現(xiàn)象，有關(guān)各部門應(yīng)該積極行動起來，齊心協(xié)力，采取相應(yīng)的措施杜絕以上不良現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而有效減少導(dǎo)致住宅物業(yè)費難以收取的被動局面，讓住宅物業(yè)管理步入一個正常、持續(xù)的良性發(fā)展道路。

首先，政府有關(guān)職能部門應(yīng)該根據(jù)住宅小區(qū)管理的實際情況制定相應(yīng)的、更加完善的法律法規(guī)，保證住宅小區(qū)的物業(yè)管理費的及時有效收取，而不會因某個部門、某個人的不作為而影響到整個住宅小區(qū)的長治久安問題。說穿了，住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作關(guān)系到千家萬戶，關(guān)系到各行各業(yè)人民的安居樂業(yè)，是一項實實在在的“民生工程”，所以住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)比任何哪個行業(yè)都有其不同凡響的作用！

其次，住宅物業(yè)管理公司作為一個特殊的服務(wù)企業(yè)，為了提高業(yè)主和物業(yè)使用人的滿意度，也要多從自身找原因，找差距，加強自身建設(shè)，在提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫；調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，制定嚴格的服務(wù)標準，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而得到廣大業(yè)主的認可和支持！

為了使住宅物業(yè)管理公司和業(yè)主建立良好的、和諧的、互惠互利的關(guān)系，徹底解決收費難的問題，物業(yè)管理公司和政府各級媒體應(yīng)該采取多種形式對業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓廣大業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同按時交納物業(yè)管理費時每個業(yè)主的法定義務(wù)，使他們樹立“繳費光榮，拒交可恥”的觀念；讓大家懂得欠交、少交、不交物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)公司的合法權(quán)益，影響其對物業(yè)正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而最終損害的是全體業(yè)主（包括拒交者本人）的合法權(quán)益！

再次，作為享受住宅物業(yè)管理服務(wù)的“物”的所有權(quán)人——業(yè)主和使用人也要考慮物業(yè)管理公司的苦衷，不要將物業(yè)公司看做是全職保姆，什么問題都找物業(yè)公司解決，要分清他們的職責所在，職責之外的問題可以找相關(guān)部門承擔和解決，不能因為物業(yè)公司一件事情未做好就拒交物業(yè)管理費。相信有了廣大業(yè)主的支持和信任，物業(yè)公司一定會把相關(guān)的服務(wù)工作做得更好、更貼心！

總之，只要各部門同心同德，齊心協(xié)力，真正把住宅物業(yè)管理工作和其實際起到的“民生工程”作用同等重視起來，住宅物業(yè)管理費用難以收取的現(xiàn)狀就能得到根本的改善，住宅物業(yè)管理的春天就在不遠的將來！

作者簡介：劉理（1966.5-），男，湖南衡陽人，大學，政工師，現(xiàn)就職于湖南株洲化工集團廣益置業(yè)公司。endprint