探析房地產(chǎn)經(jīng)營風險及防范措施

張柏晶

摘 要 本文從房地產(chǎn)經(jīng)營角度出發(fā)，對房地產(chǎn)經(jīng)營過程劃分為獲取土地、開發(fā)建設及租賃銷售三階段進行房地產(chǎn)經(jīng)營風險分析，結合房地產(chǎn)有關經(jīng)營風險提出了風險的防范措施，以規(guī)避、化解經(jīng)營風險，保障房地產(chǎn)經(jīng)營的預期收益。

關鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)營風險 風險防范

房地產(chǎn)投資經(jīng)營所需資金額度巨大、投資周期長、流動性差且需要專門的知識和經(jīng)驗等特性，決定了房地產(chǎn)是高風險的行業(yè)，面臨著各種風險。這要求房地產(chǎn)企業(yè)增強風險意識，加強風險管理，采取有效措施防范房地產(chǎn)經(jīng)營風險，實現(xiàn)預期收益。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營風險

房地產(chǎn)經(jīng)營是一個動態(tài)的過程，從選址買地到建造到房產(chǎn)的出租與銷售，不同階段具有不同的風險。在研究房地產(chǎn)經(jīng)營過程與風險的關系時，將這一過程劃分為獲得土地、開發(fā)建設與銷售租賃三個階段。

1.獲取土地階段。在獲取土地階段，國家有關房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策造成土地使用權費用的不確定，是獲取土地階段房地產(chǎn)經(jīng)營的主要風險。

2.開發(fā)建設階段。（1）前期工程。前期工程主要包括勘察、設計、臨時設施、“七通一平”等。政府有關稅費政策、住房政策的出臺會帶來開發(fā)時機、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式選擇的改變，引起開發(fā)成本、投資回收期限、實際利潤等的變化，同時原有土地的配套設施情況也決定前期工程費用水平。若土地的地質較好，則挖填土石方的工程費用相對較低； 若地形平坦，則測量及勘察工作相對容易，有關費用也較低。

（2）建筑安裝工程。建筑安裝工程主要包括土建工程和安裝工程。在建筑安裝工程費用一方面取決于建筑安裝工人的工作效率與技術水平，另一方面取決于建筑安裝材料價格的高低。市場運行中各種不確定因素很多。國內(nèi)外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動、居民收入水平的變動都引起建安價格波動、影響建安成本，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的投資計劃造成影響。

（3）配套工程。配套工程主要指區(qū)內(nèi)基礎設施配套、公共配套設施、公共設施等，包括小區(qū)內(nèi)室外管網(wǎng)、道路工程、景觀綠化工程及配套設施工程等。配套工程費用受市場狀況及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理水平等因素制約。

3.租賃及銷售階段。房地產(chǎn)企業(yè)對建設的房屋進行銷售和租賃，以回收投資并獲取經(jīng)濟回報。由于房屋建造周期較長，在若干年的建造期內(nèi)，由于科學技術進步及影響市場的各種因素變化，如政府有關房地產(chǎn)業(yè)的稅費政策、住房政策、價格政策、利率水平、通貨膨脹情況，以及其他影響市場需求因素的變化，會帶來投資回收期限、實際利潤等的變化，導致房地產(chǎn)項目投資回報偏離預期目標，給房地產(chǎn)投資帶來巨大的風險。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營風險防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在進行風險分析后，在可控制的范圍內(nèi)選擇適當防范措施，避免或減少可控風險因素。在充分了解各種防范措施優(yōu)缺點的基礎上，對各種風險可能造成的損失和各種防范措施效果、費用進行比較、分析、確定，力爭以最少的費用取得良好的安全效果。房地產(chǎn)企業(yè)風險防范措施主要有以下幾種：

1.回避風險?；乇茱L險要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡量回避有風險或風險大的業(yè)務，選擇無風險和風險小的業(yè)務，達到回避風險的目的。

（1）市場調(diào)研和可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)加強市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會信息資料，并加以分析和綜合。此外進行項目可行性研究，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，通過科學預測，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。

（2）加強內(nèi)部管理，縮短開發(fā)周期。提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，加強項目建設監(jiān)控和成本管理，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行，在保證建筑質量的前提下，盡早完成開發(fā)項目，縮短開發(fā)建設周期以減輕風險。

（3）合理定價和銷售代理。密切關注市場動態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為防范房地產(chǎn)企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可通過營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低財務風險。

（4）預售預租回避風險。針對商品房售價、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現(xiàn)租售困難而引起的風險，通過預租預售以回避風險。

（5） 謹慎選擇客戶。房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)經(jīng)營中，把房屋只出租給保護較好的用房單位或個人，或者只把房屋出售給有支付能力、有信譽的用房單位或個人可以回避風險；

（6）避開風險源地。預測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風險。這樣雖然失去了部分市場，但有利于回避風險，保證公司資產(chǎn)的良性循環(huán)。

2. 轉移風險。轉移風險指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的風險轉移給別人的風險管理方式。轉移風險包括非保險轉移和保險轉移兩種方式。

（1）非保險轉移。非保險轉移是通過非保險的方式將項目的風險轉移給別人或者與別人共同承擔。如在投資建房風險較大的情況下，與其他單位合作或合資經(jīng)營等。也可通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量，如利息支出增長的風險可通過簽訂固定利率貸款合同來減??； 建造費用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽訂固定預算合同來減?。?工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低； 通過風險定價來轉移風險，將增收的間接稅通過提高房地產(chǎn)銷售價格而將風險轉移給購房人。

（2）保險轉移。保險轉移是房地產(chǎn)企業(yè)通過保險來管理風險。對經(jīng)營項目實行保險，也是房地產(chǎn)企業(yè)轉移經(jīng)營風險的一種常見方式。保險雖然要支付保險費用，但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小得多。在發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍采用的一種方法，也是現(xiàn)代回避風險或減少風險的主要方法。

3.分散風險。（1）投資區(qū)域和投資種類分散。根據(jù)市場和消費者的需要，選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。用個別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個較為平均的收益，以提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風險能力和獲利能力。

（2）投資時間分散。確定一個合理的房地產(chǎn)投資時間間隙，將房地產(chǎn)商品的買、賣分開，以避免因市場變化而帶來的損失。一般來說，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率、人均收入從周期谷底開始回升、貸款利率從高峰開始下降等，預示著房地產(chǎn)將進入擴張階段，此時為房地產(chǎn)投資的有利時期。

（3）經(jīng)濟業(yè)務分散。實行開發(fā)、管理一條龍服務和“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輔之以其他與之相關的經(jīng)濟業(yè)務，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權制度，轉換經(jīng)營機制，提高企業(yè)的自身競爭能力。

（4）經(jīng)營方式分散。拓寬經(jīng)營思路，采取商品房出售、出租、典當、抵押等多種經(jīng)營方式并存，來降低商品房銷售風險。

4.承擔風險。承擔風險是一項主動的風險管理決策，它是以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金對可能發(fā)生的風險損失進行補償準備。經(jīng)濟實力強的企業(yè)在客觀上有承受較大風險的能力，可以對避免風險損失投入更多的人力和財力。他們往往主動地承擔風險，以期獲得良好的市場機遇，但這種承擔風險不是消極的，而是建立在做了充分的內(nèi)外部環(huán)境分析、市場調(diào)查和預測的基礎之上，同時掌握了經(jīng)濟形勢及其發(fā)展趨勢，并運用它們的智慧和戰(zhàn)略眼光及時采取措施，確保風險管理計劃的實現(xiàn)。這樣既避免了風險又獲得了發(fā)展。

5.自保風險。自保風險不同于上述的承擔風險，其特點在于企業(yè)將相似的風險匯集在一起，根據(jù)對風險的預測，自行擬定完成自保風險計劃。它的補償基金是根據(jù)預測和技術經(jīng)濟分析計算出來并進行定期分攤。對特定項目進行風險自保，可在保證風險造成損失發(fā)生時不至于企業(yè)束手無策、引起企業(yè)巨大的震動，避免危及企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)甚至是企業(yè)的生存。

對一些出險機會不多，損失數(shù)額不大的風險，可采用自保方式進行預防與控制； 對一些出險機會多，損失數(shù)額大的風險，應采用轉移風險的方式，特別常用保險方式進行管理； 對企業(yè)絕對無法控制，保險公司又不受理的動態(tài)風險，可采用避免風險的方式。選擇風險管理方式的標準是： 企業(yè)要求達到的風險管理效果應與風險管理方式的有效性及管理費用相協(xié)調(diào)。

三、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營風險因素普遍存在，房地產(chǎn)經(jīng)營過程伴隨著風險管理和風險規(guī)避過程。風險是一個運動的過程，從潛在到造成損失常有一段持續(xù)時間，對整個過程進行風險防范，需要房地產(chǎn)企業(yè)認真研究風險的規(guī)律性，主動地認識風險，積極地管理風險，及時有效地控制風險，實現(xiàn)減少風險因素、風險事故和風險損失的目標。

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