房地產(chǎn)稅制改革之我見

摘 要 房地產(chǎn)業(yè)目前是國民經(jīng)濟非常重要的產(chǎn)業(yè)，整個行業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟有著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)市場的健康有效發(fā)展直接影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。本文主要通過對房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問題的分析，對房地產(chǎn)稅制改革提出一些淺見和建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 稅制 改革

我國的房地產(chǎn)行業(yè)屬于特殊產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的土地要素是由政府定價，是非市場化的；而開發(fā)過程所需的建筑材料和施工勞務(wù)完全市場化，這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商的大部分成本決定于非市場因素，而利潤由供求關(guān)系決定。這種現(xiàn)象導(dǎo)致的后果就是土地開發(fā)中面臨政府指導(dǎo)、規(guī)劃土地的限量供應(yīng)和土地轉(zhuǎn)讓、住宅銷售的市場供應(yīng)的雙重性格，房地產(chǎn)價格也因此出現(xiàn)了天差萬別的現(xiàn)狀，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱現(xiàn)狀。在經(jīng)濟飛速發(fā)展、房地產(chǎn)市場過熱的市場前提下，了解現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的局限性并改革稅制使其適應(yīng)當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀顯得非常迫切。

一、房地產(chǎn)稅概述

房地產(chǎn)稅收作為一個綜合性概念，是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅收。我國房地產(chǎn)稅收種類主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅等。房地產(chǎn)稅收收入主要來源于房地產(chǎn)市場的開發(fā)階段、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。其中，開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種有契稅、耕地占有稅、建筑業(yè)營業(yè)稅以及各種土地開發(fā)費用；交易環(huán)節(jié)的稅種是分別針對購買方和銷售方來講的，購買方需支付印花稅、契稅，而銷售方要支付營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、教育費附加等；持有環(huán)節(jié)的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的缺陷

房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題是影響房地產(chǎn)稅不能很好地發(fā)揮宏觀調(diào)控功能的主要原因，如稅種過多、稅基較窄、稅款多有流失善等問題。

（1）稅種過多導(dǎo)致重復(fù)征稅嚴重。對同一納稅主體實行兩種或多種稅收，就不同程度的造成房地產(chǎn)稅的重復(fù)征收問題和多層次收費。如在房屋出租租金收入中，所有人不僅要繳納營業(yè)稅，還要繳納所得稅。應(yīng)該盡快簡化稅制，避免納稅人將地上交易轉(zhuǎn)移到地下以規(guī)避過重的稅負，這就使得偷稅、逃稅現(xiàn)象嚴重。

（2）稅基較窄造成流失的稅款很多。房地產(chǎn)稅不是針對房地產(chǎn)市場上的所有房產(chǎn)，某些區(qū)域的房產(chǎn)或是土地均被排除在外，僅有城市、縣城和建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房產(chǎn)成為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅區(qū)域，這把大多數(shù)農(nóng)村土地排除在外。然而，經(jīng)過改革開放的發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)隨著工業(yè)化進程加快，農(nóng)村城市化不斷發(fā)展，某些發(fā)達的農(nóng)村已經(jīng)具備城市的規(guī)模，農(nóng)村出現(xiàn)大量的經(jīng)營性房產(chǎn)，這部分房屋完全可以加入到房地產(chǎn)稅的征稅范圍，作為國家的稅收來源。目前的征稅范圍已嚴重滯后于經(jīng)濟的發(fā)展，過窄的稅基失去了較多的財政收入，也使部分人鉆這個稅收政策的漏洞來逃避納稅，使稅款流失。

（3）費大稅小成為征收難題。房地產(chǎn)市場上各種收費讓人應(yīng)接不暇，去處無法確定，收費總額難以估計，已明顯超過房地產(chǎn)市場的稅收收入，也扭曲了稅收和費用之間的主次關(guān)系，使費用收入占房地產(chǎn)開發(fā)商支出的部分超過了稅收支出，費大稅小已經(jīng)是不爭之實。過高的收費也帶來了負面影響，不但造成了納稅人過重的稅費負擔(dān)，而且也削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。由于收到的費用去處得不到監(jiān)管，沒有納入政府財政預(yù)算，于是，費用的浪費、挪用現(xiàn)象非常嚴重，還滋生了貪污、腐敗現(xiàn)象，不利于社會的穩(wěn)定和和諧。

三、房地產(chǎn)稅制改革分析及建議

1、房地產(chǎn)稅改革的目標

當前學(xué)術(shù)界、決策層都認為應(yīng)該且必須對現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅進行改革，但要認清現(xiàn)行稅制的不足，中央會議中曾提到實施房地產(chǎn)稅的改革措施，如改革城鎮(zhèn)建設(shè)稅費，開征不動產(chǎn)稅等物業(yè)稅，取消相應(yīng)的有關(guān)稅費。自此，決策層將物業(yè)稅作為制定新一輪房地產(chǎn)稅核心政策的基石，關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的爭論日趨激烈，如何改革當前的稅制，使政府的宏觀調(diào)控發(fā)揮最大效用成為社會各界討論的焦點。

2、房地產(chǎn)稅制改革方向

（1）以“結(jié)構(gòu)性減稅”實現(xiàn)房地產(chǎn)的“結(jié)構(gòu)性降價”。目前，我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，這在一定程度上能達到從總體上減輕購房者的稅費負擔(dān)的目的。首先，政府采用減少或者取消在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負的方法，在第一個層面上實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的降低。其次，增加物業(yè)稅的征收范圍，將土地出讓金部分并人物業(yè)稅，這種做法可以降低并規(guī)范地方財產(chǎn)稅收。再次，對于市場上的投機參與者來說，開征物業(yè)稅增加了他們的稅收負擔(dān)，進而加速投機性倒賣房地產(chǎn)人員退出市場，因此房地產(chǎn)供給增加了，也就實現(xiàn)了房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性降價效果。

（2）合理設(shè)置房地產(chǎn)稅種并強化調(diào)控功能。目前，對房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種過多，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴重，不僅使房地產(chǎn)業(yè)稅負過高，而且給實際操作增加難度。稅制改革的原則應(yīng)遵循“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的方針。所以，我們應(yīng)該在這一原則的基礎(chǔ)上充分考慮納稅人的實際稅負承擔(dān)能力，合理設(shè)置各項稅種。從而建立起稅收目標明確、稅負合理的新的房地產(chǎn)稅制。

（3）建立完善的評估機制，實現(xiàn)以房產(chǎn)的實際價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房地產(chǎn)稅收是以房地產(chǎn)的價值作為稅收依據(jù)的，然而，現(xiàn)行稅制中并不具備這樣的條件，直接導(dǎo)致了部分人偷稅、漏稅，造成了地方財政收入的流失。所以，征收房地產(chǎn)稅要建立完善的房屋評估機制，以房地產(chǎn)的產(chǎn)品價值作為計稅依據(jù)。

（4）完善房地產(chǎn)稅的立法機制。應(yīng)該賦予地方立法權(quán)，提高房地產(chǎn)稅的立法層次，讓地方根據(jù)各地的不同情況設(shè)立有異的房地產(chǎn)稅收法律，如此便可充分考慮各地的實際經(jīng)濟情況。將房地產(chǎn)稅納入法律規(guī)范，嚴格規(guī)定各種違法違規(guī)行為并提出處罰措施。借鑒發(fā)達國家制定的稅收制度，將稅收法律制度引上更加合理的方向，健全稅收法律法規(guī)制度。

四、結(jié)束語

綜合以上分析，對現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的非正常發(fā)展，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制顯得迫不及待。房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的諸多問題有著很好的調(diào)控功能。然而，如何更好地發(fā)揮它的功能和作用是需要考慮的問題。本文正是通過分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的不足和缺陷，提出改革方案、措施，通過不斷的探索，不斷完善房地產(chǎn)稅制的改革，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟現(xiàn)狀，爭取使房地產(chǎn)稅發(fā)揮最大作用。