農(nóng)村宅基地改革的方向不是自由買賣

黨的十八屆三中全會對土地管理制度改革作出了一系列部署，但社會上對此存在一定程度的誤讀。有傳言認為，這意味著農(nóng)村宅基地可以入市交易了，城里人可以到農(nóng)村去購買宅基地，甚至建別墅。2013年12月11日，國土資源部副部長胡存智接受了記者采訪，對此進行了澄清。

農(nóng)村宅基地入市交易傳言有誤 黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

胡存智表示，《決定》中指的是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為集體經(jīng)營性建設(shè)用地、公共設(shè)施和公益事業(yè)用地以及宅基地。只有屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，才可以進入建設(shè)用地市場。對于有關(guān)農(nóng)村宅基地可以入市的傳言，他強調(diào)，這種說法是對農(nóng)村土地管理制度改革的方向性誤解。按照中國現(xiàn)行法律制度，農(nóng)村宅基地是本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民所分配用于建房的土地，只有本集體經(jīng)濟組織的人才能使用這里的宅基地。所以，非本集體經(jīng)濟組織成員無論是購買還是以其他方式使用占有農(nóng)村宅基地，都不受法律保護。

住房財產(chǎn)權(quán)改革通過試點穩(wěn)妥推進 《決定》提出，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。這是不是意味著宅基地也可以抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓呢？“宅基地不等于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)，這是一個誤讀。”胡存智表示。農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，土地屬于農(nóng)民集體所有。胡存智表示，保障農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)這項改革必須通過試點來穩(wěn)妥推進，要考慮好4個方面的問題：第一，改革的根本出發(fā)點是為了探索增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的路子，不是為了滿足城市建設(shè)用地的需要。第二，農(nóng)民住房的抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓中，會涉及相關(guān)的土地問題，要慎重處理好。第三，宅基地抵押、擔保值得探索，但是一旦抵押權(quán)實現(xiàn)，就涉及轉(zhuǎn)讓問題，房屋轉(zhuǎn)讓后，農(nóng)民是否有切實的住房保障，涉及社會問題，要慎重。第四，抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓過程中，還會遇到房地一體化問題，房屋轉(zhuǎn)出去了，轉(zhuǎn)給誰了，誰來接受，在法律上宅基地使用有明確的規(guī)定，本集體經(jīng)濟組織成員才能使用宅基地，所以還要處理好相應(yīng)的法律關(guān)系。

逐步完善農(nóng)村宅基地制度 胡存智直指農(nóng)村宅基地的四大“病灶”：一是宅基地取得和分配存在問題，規(guī)劃和計劃落實不夠，導致農(nóng)村宅基地布局散亂，宅基地分配有時得不到保障。二是在宅基地管理上對節(jié)約集約用地促進不夠，導致粗放利用，存在一戶多宅、超標占地情況。三是在宅基地用益物權(quán)上保障不足和權(quán)能不足并存。出現(xiàn)了超越權(quán)能的問題，比如亂出租、違章搭蓋等，在一些征地過程中也存在對農(nóng)民宅基地用益物權(quán)保障不足等。四是在宅基地退出方面存在問題，退出機制不夠健全，形成大量空心村、閑置地，導致用地不合理。

對于如何完善宅基地管理制度，胡存智表示，一是要完善宅基地的取得和分配制度，使其更加合理、規(guī)范；二是要完善宅基地管理制度，促進宅基地的節(jié)約集約使用，同時保障宅基地用益物權(quán)；三是要建立健全宅基地退出制度，使宅基地的利用更加合理。胡存智介紹說，到2012年年底農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記頒證已經(jīng)基本完成，目前農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記率達到了97%。2013年我國全面開展了包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證，這項工作目前正在各省開展。