改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中存在的問題及對策

朱海鷹　王建平

摘要：上世紀(jì)九十年代初中期，國有集體中小微型企業(yè)開展大規(guī)模改制，各地出臺了因地制宜、因企制宜的特定政策，部分保留了改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)的多種模式，但在新形勢下出現(xiàn)了提高公有資產(chǎn)占用費、處置困難的問題。本文建議通過出臺政府指導(dǎo)價、拍租、議價、處置來強化公有資產(chǎn)的管理。

關(guān)鍵詞：改制企業(yè) 租用資產(chǎn) 問題及對策

一、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)的形成

改制企業(yè)租用的公有資產(chǎn)，是企業(yè)改制中剝離的公有資產(chǎn)在明晰公有產(chǎn)權(quán)后仍由改制企業(yè)租用的資產(chǎn)。所謂剝離公有資產(chǎn)是指在企業(yè)改制過程中將原國有集體企業(yè)中不屬于擬建股份制企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債從原有企業(yè)賬目中分離出去的行為。

剝離的公有資產(chǎn)主要有按政策規(guī)定進(jìn)行的剝離和按企業(yè)實際需要進(jìn)行的剝離。前者如保留在改制企業(yè)的職工福利費、規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的應(yīng)付工資和未參加統(tǒng)籌前的離退休人員醫(yī)療保險福利費等共有資產(chǎn)。后者如企業(yè)初次改制中不愿買、不讓買及買不了而剝離的資產(chǎn)。不愿買的資產(chǎn)如企業(yè)托兒所、醫(yī)務(wù)室等福利資產(chǎn)、長期閑置資產(chǎn)、技術(shù)落后的設(shè)備等，這些資產(chǎn)購買后不能產(chǎn)生預(yù)期效益，有的可能還會成為企業(yè)新的負(fù)擔(dān)；不讓買的資產(chǎn)諸如地方政府規(guī)定不允許出售的商業(yè)用地、產(chǎn)權(quán)不清的房地產(chǎn)或房地兩權(quán)分離后有糾紛的房產(chǎn)、地產(chǎn)；買不了的資產(chǎn)是指改制企業(yè)股東無承受能力而暫不購買但政府主管部門允許分期購買或租用的資產(chǎn)。

隨著改制的不斷深化，公有資產(chǎn)管理的加強，股權(quán)的逐步集中，房地產(chǎn)的大幅升值，過去許多有問題的資產(chǎn)隨著時間的推移已不再成為問題。如職工共有資產(chǎn)的定性，應(yīng)收應(yīng)付款訴訟時效的到期，閑置資產(chǎn)及非經(jīng)營資產(chǎn)的盤活，城市改造的初步到位，許多改制中剝離的公有資產(chǎn)已有歸宿。本文只對改制中剝離的土地、房產(chǎn)、設(shè)備等實物資產(chǎn)租用問題進(jìn)行討論。

二、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在的問題

在改制初期，各地政府為加快改制步伐，穩(wěn)定職工隊伍，在確保國有資產(chǎn)不流失的前提下對改制企業(yè)實施了一系列照顧扶持政策，其中對出租給改制企業(yè)使用的土地房產(chǎn)采取價格優(yōu)惠就是措施之一。如本市曾對土地租金進(jìn)行限價，規(guī)定臨近市區(qū)的土地租金每畝每年最高不超過10 000元，土地租金每三年調(diào)整一次，每次增幅不超過30%。但由于經(jīng)濟發(fā)展加快，特別是房地產(chǎn)價格漲價過快，導(dǎo)致了新形勢下改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中出現(xiàn)了新的問題。主要有以下幾個方面：

（一）租金價格總體偏低，有失合理

由于房地產(chǎn)的大幅漲價，目前商業(yè)用地拍賣價格連創(chuàng)新高。如本市一些較偏的商業(yè)用地每平方米競拍價已達(dá)1萬元，臨近商業(yè)核心圈地區(qū)的商業(yè)用地已超4萬元。即使對改制企業(yè)按每畝每年10萬元計算土地租金，與每平方米競拍價已超4萬元的裸地價格計算的利息也差距甚遠(yuǎn)。

（二）行業(yè)之間起點不一，有失公平

初次改制是以行業(yè)系統(tǒng)為單位開展的，剝離的房產(chǎn)或土地在各系統(tǒng)之間是不相同的。如工業(yè)系統(tǒng)剝離的土地主要是工業(yè)劃撥用地，單宗土地數(shù)量大，而商貿(mào)系統(tǒng)剝離的土地主要是商業(yè)用地，單宗土地數(shù)量小，但轉(zhuǎn)讓價格高，且同一塊土地上有不同的商貿(mào)業(yè)態(tài)，有的還分屬多家投資主體。雖經(jīng)十多年市場經(jīng)濟的磨合洗禮，加上政企分開后公有資產(chǎn)的歸并管理，改制企業(yè)已對土地租金價格走高趨勢形成共識，但各行業(yè)之間、大商場與小門店之間、各種商業(yè)業(yè)態(tài)之間、公益辦公用房與經(jīng)營用房之間、不同樓層的商業(yè)用房之間、即使同類業(yè)態(tài)在同一區(qū)域不同路段之間的租金都有一定的差別，這些差別在改制初期，由于房地產(chǎn)價格相對平穩(wěn)，又有政府指導(dǎo)價參考，還算相對公正，但到現(xiàn)在差距已經(jīng)拉大。雖然我市商貿(mào)企業(yè)的公有資產(chǎn)已歸并到一家企業(yè)管理，經(jīng)過前期說服溝通，調(diào)整幅度已逐步跳出政府指導(dǎo)價的限制，但與民間企業(yè)相比，還是相當(dāng)?shù)谋阋?，特別是改制企業(yè)租用公有房產(chǎn)后再分割轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營者賺取大額差價，確有欠公平的地方。

（三）大幅度調(diào)整有限制，有失公正

目前限制調(diào)整的原因主要有兩個方面：一是政府指導(dǎo)文件的限制。因為初次改制時各地政府都有承諾，目前雖有所突破，但突破幅度還不能太離譜。二是土地和房產(chǎn)分別擁有帶來的限制。有的企業(yè)在改制中購買了房產(chǎn)和部分土地，有的只購買了房產(chǎn)未購買土地。有的改制企業(yè)是向銀行或法院購買的房產(chǎn)，而土地卻仍為公有。房產(chǎn)和土地的關(guān)連性導(dǎo)致單方要求大幅提高土地租用價格有難度。

（四）資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任不清，有失安全

主要是房地分離后造成的資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任很難厘清。如改制企業(yè)要擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)過有權(quán)部門批準(zhǔn)后在租用的土地上建造房產(chǎn)，受托經(jīng)營的公有企業(yè)如何體現(xiàn)擁有者的權(quán)利，如何同步提高收益；土地租給改制企業(yè)，表明使用權(quán)已交給使用者，雖然產(chǎn)權(quán)證上數(shù)量不會減少，但使用者亂搭亂建、開河筑路現(xiàn)象很難控制，一旦使用不當(dāng)產(chǎn)生問題責(zé)任如何認(rèn)定。特別是個別改制企業(yè)按比例擁有部分土地使用權(quán)，誰是土地使用權(quán)的主人，雖然法律上可定性為共有土地，但往往擁有房產(chǎn)的人處在相對有利的地位。城市拆遷往往只補房產(chǎn)，不補或少補公有土地價值，即使補償土地價值，往往也只是純土地的收購價格，房地產(chǎn)的商譽價值（即房地產(chǎn)交易價格-房產(chǎn)建造成本-土地使用權(quán)價格的余額）土地?fù)碛姓卟荒芄蚕怼?/p>

三、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在問題的對策

針對上述存在問題，筆者認(rèn)為要著眼改制成功的主流，承認(rèn)改革的歷史和新形勢下對新問題的預(yù)估不足，在確保企業(yè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌完善措施。

（一）政府部門可適時出臺房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價

改制已有十多年歷史，十多年來房地產(chǎn)價格發(fā)生了翻天覆地的變化，雖其中不免有人為炒作等因素的干擾，但筆者始終認(rèn)為今天的房地產(chǎn)價格提高是對過去不合理房地產(chǎn)價格的矯正，只不過是某些地區(qū)、個別時段有矯枉過正之嫌。作為地方政府的職能管理部門理應(yīng)順應(yīng)歷史，面對現(xiàn)實，在設(shè)計房價調(diào)控措施時，也應(yīng)將公布本地區(qū)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價作為“組合拳”措施之一。房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價的公布不僅可以引導(dǎo)房地產(chǎn)的出租行為，間接穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，同時作為權(quán)威部門制定的指導(dǎo)價，更具有公信力，也容易被改制企業(yè)接受。如條件不成熟，當(dāng)前也可公布一個政府收購?fù)恋氐幕鶞?zhǔn)價作為應(yīng)急方案出臺，讓公有資產(chǎn)管理企業(yè)協(xié)商時有據(jù)可依。endprint

（二）通過拍租、協(xié)商辦法來提高房地產(chǎn)出租價格

一是對商業(yè)用房中的獨立門面，可以分割的獨立用房，條件允許拍租的房地產(chǎn)，不應(yīng)再拘泥是否是改制企業(yè)承租，可一律采用公開拍租，原承租企業(yè)優(yōu)先承租的辦法，這樣不僅可以讓租金價格更加市場化，同時對暫不能公開拍租的房地產(chǎn)出租也有指導(dǎo)意義。二是對不宜公開拍租的房地產(chǎn)，可參照民間出租房地產(chǎn)的辦法，租金每年調(diào)整一次，通過“積跬步至千里”的累積辦法逐步將租金提高到合理的價位。

（三）適時公開處置一批剝離房地產(chǎn)

對房地合一產(chǎn)權(quán)清晰、出租價格又偏低的房地產(chǎn)可公開掛牌轉(zhuǎn)讓。對其他租金較低及象征性收取租金的剝離資產(chǎn)可按原改制移交清冊作一次徹底清理，打包賣給改制企業(yè)或公開出售，以對剝離資產(chǎn)作一個了斷。

（四）探討房地分離資產(chǎn)的管理辦法

改制中房地分離是由歷史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分離評估及會計分開核算為具體實施創(chuàng)造了條件。政府職能管理部門、受托管理企業(yè)、中介機構(gòu)有義務(wù)共同努力來探討房地分離的后續(xù)處理辦法。

一是土地管理部門應(yīng)加強土地出租價格的審核。土地管理部門是土地管理的綜合職能部門，在辦理土地使用權(quán)抵押貸款時，對出租的公有土地使用權(quán)零抵押或部分抵押時應(yīng)加強對出租土地的價格審核，督促公有土地出租價格不應(yīng)低于政府指導(dǎo)價，引導(dǎo)土地資產(chǎn)受托經(jīng)營企業(yè)樹立成本效益觀念，合理使用公有土地，確保公有土地的安全完整。

二是房管部門在辦理房地分離房產(chǎn)租賃登記備案時要增加提供土地權(quán)屬證明或土地使用權(quán)租賃合同的要求，以強化政府對公有土地使用權(quán)的監(jiān)管。

三是土地受托經(jīng)營企業(yè)要通過公開處置房產(chǎn)或地產(chǎn)，力促房地合一。對房地分離擁有產(chǎn)權(quán)的，地方政府應(yīng)鼓勵改制企業(yè)允許參照初期的改制優(yōu)惠政策購買公有地產(chǎn)，對承受能力受限企業(yè)可將擬轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)評估后轉(zhuǎn)成價值形態(tài)，再以原土地使用權(quán)抵押作為欠款讓改制企業(yè)分期購買。對改制企業(yè)仍不愿購買的土地，可由公有資產(chǎn)受托經(jīng)營企業(yè)視承受能力沿用原評估方法按再評估后的價格贖回原出售的房產(chǎn)，待兩權(quán)合一后仍將房地產(chǎn)出租給改制企業(yè)使用。

四是房地產(chǎn)評估機構(gòu)要面對存在的問題完善評估辦法。雖然目前對房地合一評估已有共識，但在上世紀(jì)九十年代對“地跟房走”，還是“房跟地走”并不是十分關(guān)注的問題。表現(xiàn)在銀行抵押貸款時除必須提供房產(chǎn)證外，并不強調(diào)“房地兩證齊全”；在會計核算上將房產(chǎn)列為“固定資產(chǎn)”，將土地使用權(quán)列為“無形資產(chǎn)”；在初期改制評估時，房地產(chǎn)價格基本上是按“房產(chǎn)建造成本+土地使用權(quán)價格（無形資產(chǎn)）=房地產(chǎn)評估價格”原理認(rèn)定的，將房產(chǎn)的商譽價值并入土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）考慮。依照上述理論推理房地產(chǎn)漲價主要是土地使用權(quán)的升值，因為房地產(chǎn)建造成本漲幅不是很大。理論上的糾結(jié)必然造成實務(wù)中的糾纏。當(dāng)前中介機構(gòu)對兩權(quán)分離的房產(chǎn)評估時，土地使用權(quán)的價格認(rèn)定往往是參照土地競拍價案例，這就分離出一塊房產(chǎn)的商譽價值。商譽的形成有企業(yè)經(jīng)營的原因，有商圈周邊等地段原因，但政府規(guī)劃及城市配套建設(shè)到位更是主要原因。建議房地產(chǎn)評估機構(gòu)在土地拍租底價、拆遷收購價評估時應(yīng)充分考慮原評估方法的不足，考慮土地的升值因素，而不是只參考土地拍賣價格，將商譽歸并到房產(chǎn)價格中，讓房產(chǎn)擁有者單方受益。

總之，改制中剝離土地、房產(chǎn)、設(shè)備等實物資產(chǎn)是基于鼓勵改制、保持穩(wěn)定、促進(jìn)發(fā)展而采取的因地制宜、因企制宜的特定做法，實踐已經(jīng)證明，改制明晰了企業(yè)產(chǎn)權(quán)，推動了現(xiàn)代企業(yè)制度的加快落實，對改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中存在的問題必須尊重歷史，分析新形勢下出現(xiàn)新問題的原因，積極探討更完善的辦法，這樣才能真正確保公有資產(chǎn)安全、保值增值，維護(hù)公有資產(chǎn)處置中的公平正義。Jendprint