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    談三中全會出臺調(diào)控房地產(chǎn)新政策

    2014-03-27 18:21陳永昌
    北方經(jīng)貿(mào) 2014年1期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)

    陳永昌

    摘要:黨的十八屆三中全會之后,政府不再用行政手段強(qiáng)行干預(yù)房地產(chǎn)的價格,而是通過“三合一”的組合政策綜合調(diào)控房地產(chǎn)業(yè),政府對低、中、高三類人群分類指導(dǎo),通過房產(chǎn)稅打壓房地產(chǎn)泡沫。

    關(guān)鍵詞:三中全會;房地產(chǎn);新政策

    中圖分類號:F150.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

    文章編號:1005-913X(2014)01-0001-02

    黨的十八屆三中全會推出市場化和政府責(zé)任二者相結(jié)合的房地產(chǎn)新政策,有分析稱其為中國的“第三次房改”。

    中國的“第一次房改”始于1998年,當(dāng)年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,宣布“停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化”。其目的有兩個:一是加快住房建設(shè);二是促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。雖然住房的經(jīng)濟(jì)功能首次被國家層面強(qiáng)調(diào),但同時也指出要“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”、“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。第一次房改的思路是要建立類似于新加坡的住房供應(yīng)制度,即大部分人住房問題的解決還是要依靠政府支持,與此次提出的第三次房改的基本精神頗為一致。

    回顧中國房改的十幾年,呈現(xiàn)出的一個簡單道理就是:住房問題不能只依靠市場解決。1998-2003年,五年間的整體房價漲幅僅為12.8%,而第二次房改開始后的2004年,商品房房價一年漲幅就是18.7%,比前五年的累積漲幅還高出近6個百分點。要是拿2013年與2003年房價比,那更是“一個在天上,一個在地下”,比無可比。正是意識到了這點,新一屆政府有意開啟第三次房改之門。

    新政策的要點首先是強(qiáng)調(diào)住房發(fā)展的社會功能,加快保障性住房的建設(shè),盡快補(bǔ)上歷史的欠賬,明確的目標(biāo)就是“十二五”期間(2011-2015年)建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套,到2015年全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右;其次是尊重市場規(guī)律,市場調(diào)控手段將逐漸取代行政調(diào)控手段,比如加大住宅土地供應(yīng)、開征房產(chǎn)稅等等;再次是推行綜合配套改革,如公報中強(qiáng)調(diào)的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、完善金融市場體系、深化財稅體制改革等等。三中全會推出的房地產(chǎn)新政,充分體現(xiàn)房改的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性,開創(chuàng)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的新價值取向。

    一、 出臺調(diào)控房地產(chǎn)的三合一組合政策

    過去十年政府用限購令、限貸令打壓房地產(chǎn),去年還推出了新國五條,但是結(jié)果卻不盡如人意,房地產(chǎn)價格卻越打越漲。十八屆三中全會之后,政府不再用行政手段強(qiáng)行干預(yù)房地產(chǎn)的價格,而是通過“三合一”的組合政策綜合調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。

    我國已向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌,政府既不能像計劃經(jīng)濟(jì)年代那樣包攬所有人的住房,也不能把住房問題一律推向市場。政府要對收入低、中、高三類人群分類指導(dǎo),各用不同政策讓每部分人都居者有其屋,各得其所,社會才能長治久安。

    (一)窮人的住房問題

    由政府提供保障性住房(廉租房)來解決住房需求,解決窮人買不起房、住不起房的困難。

    (二)中產(chǎn)階級住房問題

    由市場提供,按市場法則由供求關(guān)系決定房價,價格隨市場自然波動,政府不能強(qiáng)權(quán)干預(yù)。

    (三)高端人群自建或自購高檔住房吹大了中國房地產(chǎn)泡沫

    這部分人購買力強(qiáng),在這種情況下政府應(yīng)該用房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)。三中全會決定2014年6月房產(chǎn)政策出臺,人均60平米,超出1套的收稅一個標(biāo)準(zhǔn),2套、3套的累計疊加,高額的稅賦逼著讓投資性多套購房者賣掉手里的房子,這樣房價就自然調(diào)下來了。

    二、通過房產(chǎn)稅打壓房地產(chǎn)泡沫

    中國房價為什么屢漲不跌,就是巨大的灰色購買力買高了房價。中國灰色收入占10萬億,現(xiàn)在一些大款、大官、大腕手里錢多。中國的融資渠道不多,只能把多余的錢投到房地產(chǎn)上來買房子保值增值,這些人為了避免政局出現(xiàn)問題和貨幣一夜間貶值,就抓緊用灰色購買力買房子,用房產(chǎn)來保值、增值是富人目前的主要投資渠道。灰色的10萬億購買力巨大,市場需求量也大,不管政府怎樣打壓房產(chǎn)價格照漲不誤,是灰色購買力在做購買主體拉動的,只靠行政手段打壓適得其反,只有稅收等經(jīng)濟(jì)手段才能明顯奏效!

    解決這個問題最好的方式就是用房產(chǎn)稅收來調(diào)節(jié),這叫經(jīng)濟(jì)杠桿。政府用公共支出多蓋保障性住房給窮人住,中產(chǎn)階級的房由市場調(diào)節(jié),價格按供求關(guān)系隨行就市,政府沒權(quán)來管房價。中國是有灰色購買力的人投資購房炒大了房地產(chǎn)泡沫,用房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié),多收房產(chǎn)稅可為國家財政增加收入。政府不去管你買了幾套房子,只管按標(biāo)準(zhǔn)用房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié),讓多出的房產(chǎn)交不起稅,結(jié)果只好把房子賣掉?,F(xiàn)在北京等地大款、大官、大腕都在抓緊處理自己多余的房子,這就是房產(chǎn)稅帶來的導(dǎo)向。

    三、對未來樓市走向的預(yù)判

    從長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)改革的市場化轉(zhuǎn)變對老百姓來說無疑是利好,但到底效果會如何,還要看今后一段時期內(nèi)具體的落實措施和政府的實際行動,因為十八屆三中全會的決定本身只是一個綱領(lǐng)性文件,而且是一個“到2020年在重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上取得決定性成果” 的長遠(yuǎn)性規(guī)劃,指望短期內(nèi)見效不太現(xiàn)實。

    (一)農(nóng)村建設(shè)用地與城市土地同權(quán)同價,以及允許土地性質(zhì)的直接轉(zhuǎn)換會是一個漫長的改革過程

    一方面,集體建設(shè)用地不經(jīng)過政府的手就直接上市流轉(zhuǎn),是在“革政府自己的命”,“卸政府自己的胳膊”,在政府稅收收入增長大幅下滑和財稅改革還遠(yuǎn)未完成的情況下,直接斷掉地方政府的“土地財政”,勢必會遭到地方政府的抵制。另一方面,現(xiàn)在基層農(nóng)民“被集體”和“被自愿”的現(xiàn)象還很普遍,集體財產(chǎn)的處置權(quán)往往掌控在村干部和少部分基層官員手中,如果集體土地可以自由上市交易,結(jié)果可能是農(nóng)民最后失去了土地卻又沒有得到實際收益,而且賣地沖動還可能危及18億畝耕地紅線。因此,在農(nóng)村土地確權(quán)、規(guī)劃和用途管制等配套措施還沒有完善之前,政府是不敢輕易放開農(nóng)村土地市場的。

    (二)一二線城市短期內(nèi)房價上漲的趨勢恐怕還會持續(xù)

    一二線城市的根本問題是土地供應(yīng)不足,而出于補(bǔ)欠賬的考慮,需要大量投入的保障房建設(shè)會進(jìn)一步擠占商品房市場的土地供應(yīng),進(jìn)而加劇房地產(chǎn)市場的供需矛盾。以北京(樓盤)為例,2014年的住宅土地供應(yīng)中,20%給保障房,50%給自主型商品房,只有30%的土地供應(yīng)給市場化商品住宅。而現(xiàn)在北京的保障性住房、經(jīng)適房、限價房輪候家庭還有近三十萬戶,要想以保障型和自主型商品房供應(yīng)來消化住房剛需存量,進(jìn)而拉低市場房價,保守估計也還需要很多年的努力。

    (三)房地產(chǎn)泡沫破滅的不確定性加大

    過去這些年,助推房價飆漲的因素除城市化進(jìn)程加速外,主要還有貨幣超發(fā)、土地財政依賴、收入差距拉大、政府對土地供應(yīng)的壟斷等房地產(chǎn)市場之外的因素。這就存在兩種可能:其一,由于這些涉及重大利益調(diào)整的改革阻力會很大,如果改革長期進(jìn)展緩慢,則房地產(chǎn)泡沫就可能越吹越大;其二,如果政府在這些方面的改革很快取得重要突破,則目前的高房價就可能失去支撐,房地產(chǎn)泡沫破滅就可能提前到來。但不管出現(xiàn)哪種情況,正如2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者羅伯特·席勒教授所言,“非理性繁榮”的盛宴注定不可能持久。

    (四)保障性住房建設(shè)可能會出現(xiàn)“湊數(shù)”情況

    以今年為例,中央財政給地方下?lián)艿难a(bǔ)助廉租住房保障專項資金、公共租賃住房保障專項資金、城市棚戶區(qū)改造專項資金加起來也就一千億元左右,而2013年全國保障性安居工程的計劃投資是6200億元,也就是說,大部分資金要由地方自己想辦法解決。如果今后土地財政受到限制,在問責(zé)機(jī)制的約束下,各地方政府只能把拆遷安置房、棚戶區(qū)改造定向安置房,以及各單位利用自有土地建設(shè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)適用房拿來給保障性住房建設(shè)指標(biāo)湊數(shù)。如此,城市低收入人群想圓自己的居住夢,還需要足夠的耐心。

    (五)樓市調(diào)控的行政管制措施短期內(nèi)不會退出

    這一方面是由于市場機(jī)制的建立絕非朝夕之功,在長效機(jī)制完全建立之前,為給第三次房改騰挪時間和空間,限購、限貸等行政性調(diào)控措施不可能馬上退出。另一方面,近期出臺的“京七條”、“滬七條”,以及中央高層領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)研講話,都集中釋放了中央穩(wěn)定樓市的信號。全國上下都對中央三中全會推出的第三次房改寄以厚望,盡早解決居者有其屋,社會才能長治久安!

    (六)未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢

    政府用雙管齊下的方式來調(diào)控房產(chǎn),中國未來20年房地產(chǎn)業(yè)走勢,會出現(xiàn)兩個階段的不同特征。第一階段8到10年房地產(chǎn)基本穩(wěn)定,穩(wěn)中有升。這10年房地產(chǎn)業(yè)還有掙錢的空間。第二階段 10-15年后中國的房地產(chǎn)業(yè)最終走到了低谷,中國會由購房市場徹底進(jìn)入了租房市場,因為獨生子女政策帶來家庭人口的421結(jié)構(gòu),即四個老人:爺爺、奶奶、姥姥、老爺;二是兩個中年夫婦,由第一代獨生子女組成;一是家中第三代人,屬于第二代獨生子女。十幾年后等兩個“一”結(jié)婚組合新家庭時,每個“一”手中將有爺爺、姥爺、父母留下的3套房子,新婚小兩口會有6套房子,那時,中國將步入租房時代,中國會像歐洲一樣,到處再也看不到塔吊,大家以互相租房為主,賣房市場將會徹底結(jié)束。從38年獨生子女政策帶來家庭結(jié)構(gòu)的畸形變化,到10-20年后中國房地產(chǎn)市場的徹底變化,隨之也會進(jìn)入一個以租房養(yǎng)老的新時代。

    [責(zé)任編輯:高治平]

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