房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本控制研究

張銳

摘 要：第三產(chǎn)業(yè)隨著我國國力的不斷增強(qiáng)而日益蓬勃。房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，對加快我國的城市化進(jìn)程具有重要作用。為了能夠進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展，我國出臺(tái)了一系列調(diào)控政策和相關(guān)的法律法規(guī)，壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間，使得房地產(chǎn)行業(yè)不得不開辟新途徑達(dá)到利益最大化。如何控制項(xiàng)目工程成本將會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)未來探討的重點(diǎn)話題。本文主要將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制分為三個(gè)時(shí)段，分別詳述了規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和招標(biāo)采購階段控制成本的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目工程；成本控制

近幾年，我國房價(jià)居高不下，多地出現(xiàn)了搶房熱潮，房地產(chǎn)成為了最有發(fā)展前景的行業(yè)之一。國家為了能夠穩(wěn)定房價(jià)，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，不得不采用一系列的宏觀調(diào)控手段，這大大壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤。為了能夠使自身獲得最大的利益，房地產(chǎn)行業(yè)就要以控制工程建設(shè)成本為突破口，在確保工程質(zhì)量的前提下，控制生產(chǎn)成本。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制

（一）規(guī)劃階段的成本控制措施

1、制定出切實(shí)可行的規(guī)劃方案

要想在規(guī)劃階段有效控制項(xiàng)目開發(fā)成本，就必須要制定出一套切實(shí)可行的規(guī)劃方案。首先，要進(jìn)行全面的市場調(diào)研活動(dòng)，對行業(yè)相關(guān)資料進(jìn)行收集、整理工作，以明確當(dāng)前我國市場的實(shí)際需求，進(jìn)而對需要開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行清晰的主題定位，鎖定相關(guān)的客戶群體，有針對性地展開后續(xù)工作。

不僅如此，還要對市政情況進(jìn)行深入的了解和分析，逐步掌握該地區(qū)的發(fā)展趨勢和未來可能出現(xiàn)的發(fā)展機(jī)遇，以此為依據(jù)提出行之有效的規(guī)劃建議，為成本控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、組織規(guī)劃評審委員會(huì)

在制定出合理可行的規(guī)劃方案之后，可以成立組織一個(gè)規(guī)劃評審委員會(huì)對制定的方案進(jìn)行專業(yè)的評價(jià)與審核，提出建設(shè)性的意見和建議，不斷完善改進(jìn)規(guī)劃方案，在確保工程質(zhì)量的前提下，盡可能地控制項(xiàng)目工程的成本，以獲得最大的利益。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

設(shè)計(jì)階段所包含的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備選擇、材料購進(jìn)等都是與工程成本直接掛鉤的項(xiàng)目，所以該階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程控制成本的關(guān)鍵階段。為了能夠在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上有效控制工程所需的成本，就必須要聘請專業(yè)的技術(shù)人員對施工建筑方案的各個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行集中研討，以獲得平衡質(zhì)量和成本的最佳方法。在施工設(shè)計(jì)圖正式投入到實(shí)際使用之前，相關(guān)開發(fā)企業(yè)必須要就建筑結(jié)構(gòu)、應(yīng)有的水電氣暖等進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底，以避免出現(xiàn)因交流問題導(dǎo)致的返工情況，節(jié)省工程時(shí)間和成本。

二、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目招標(biāo)、采購環(huán)節(jié)的成本控制

（一）招標(biāo)階段的成本控制

1、選擇標(biāo)價(jià)合理、技術(shù)過硬的施工單位

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在選擇施工單位時(shí)，一定要挑選技術(shù)過硬、能夠保證工程準(zhǔn)時(shí)完工、社會(huì)信譽(yù)度較高、標(biāo)價(jià)合理的施工單位。為了避免施工單位中飽私囊情況的發(fā)生，就要“將雞蛋放在不同的籃子里”，盡量將工程的各個(gè)環(huán)節(jié)分派到不同的供方手中，并定期對供方的資料庫進(jìn)行篩選，將不達(dá)標(biāo)的單位從名單中劃除。

2、編制迎合實(shí)際的工程量清單

工程量清單是招標(biāo)文件的組成部分之一，也是為投標(biāo)單位提供單價(jià)填寫的一種工程量計(jì)價(jià)方法。當(dāng)前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在工程招標(biāo)中采用工程量清單的方式，對項(xiàng)目實(shí)施成本實(shí)行動(dòng)態(tài)控制，促進(jìn)市場良性競爭，壓縮供貨商單價(jià)中的水分，能有效控制因設(shè)計(jì)臨時(shí)變更而引起的價(jià)款增加情況，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，獲取最大效益的目的。

3、確立合理的工程合同價(jià)

房地產(chǎn)企業(yè)要想嚴(yán)格控制成本，除了在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)下功夫之外，還應(yīng)該確定合理的工程合同價(jià)，對合同總價(jià)進(jìn)行把關(guān)，使得合同總價(jià)能夠維持在企業(yè)可以承受的范圍之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該與供方簽訂嚴(yán)密、細(xì)致、具有法律效益的工程合同，對招標(biāo)文件中不詳、不明、言辭模糊的內(nèi)容及時(shí)進(jìn)行處理，盡量避免應(yīng)溝通不暢而引起的各種糾紛，通過積極的談判手段，為企業(yè)爭取到最大的利益。

（二）采購階段的成本控制

1、戰(zhàn)略采購

房地產(chǎn)企業(yè)可以組織成立一個(gè)專業(yè)的采購委員會(huì)，負(fù)責(zé)制定戰(zhàn)略采購的具體實(shí)施方案和采購決策。戰(zhàn)略采購的產(chǎn)品和服務(wù)必須要有較大的使用范圍和使用量，還要滿足可重復(fù)使用的特點(diǎn)。在采購之前，還要對市場做一個(gè)較為詳細(xì)的調(diào)研活動(dòng)，重點(diǎn)采購顧客需求量大的、影響范圍廣的產(chǎn)品和服務(wù)，以迎合消費(fèi)者的切實(shí)需求。

2、聯(lián)合采購

房地產(chǎn)企業(yè)中的采購委員會(huì)在充分了解聯(lián)合采購的產(chǎn)品和服務(wù)的特點(diǎn)之后，以此為依據(jù)，專門組建起一個(gè)聯(lián)合采購小組，負(fù)責(zé)聯(lián)合采購過程中的相關(guān)事宜。 聯(lián)合采購時(shí)必須要保證所需采購的產(chǎn)品和服務(wù)，在同一時(shí)期內(nèi)被兩個(gè)以上的開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)需要。

3、招標(biāo)采購

企業(yè)中采購部門負(fù)責(zé)制定招標(biāo)采購的具體決策和實(shí)施過程，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開、誠信的原則，能夠有效監(jiān)管工程項(xiàng)目采購環(huán)節(jié)中產(chǎn)品及服務(wù)的質(zhì)量和成本，為企業(yè)獲得利益最大化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4、認(rèn)價(jià)采購

認(rèn)價(jià)采購是招標(biāo)采購的補(bǔ)充形式，一般來說不能直接簽訂采購合同。它同招標(biāo)采購一樣應(yīng)當(dāng)遵循誠信、公正、公開的原則，對于房地產(chǎn)企業(yè)控制成本、監(jiān)管質(zhì)量具有重要意義。

結(jié)束語：綜上所述，近些年，我國掀起了一股購房熱潮。房地產(chǎn)行業(yè)搖身一躍成為了當(dāng)前最有發(fā)展前景的行業(yè)之一。國家為了能夠有效抑制房價(jià)快速增長，不得不采取一系列的宏觀調(diào)控手段，這無形間壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的巨大利潤空間。為了能夠使利益最大化，房地產(chǎn)企業(yè)必須將成本作為切入點(diǎn)，在不影響工程質(zhì)量的前提下，盡量減少工程的成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期，可以通過制定出行之有效的規(guī)劃方案、組織規(guī)劃評審委員會(huì)、在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多下功夫等方式有效控制工程的施工成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段，可以通過選擇標(biāo)價(jià)合理、技術(shù)過硬的施工單位、編制迎合實(shí)際的工程量清單、確立合理的工程合同價(jià)等方法，控制招標(biāo)階段的項(xiàng)目成本，為企業(yè)獲得利益最大化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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