城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用對策研究

韓金博

摘 要：針對我國城市化發(fā)展引起的經(jīng)濟(jì)社會(huì)變遷，探討了城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、土地利用等方面特點(diǎn)，分析了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用存在的問題，利用修補(bǔ)模型模擬了土地投標(biāo)租金曲線的影響因素，并提出了相關(guān)對策建議。

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)結(jié)合部；土地利用；對策研究

中圖分類號：TU 982.29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2014.02.009

Study on the Countermeasures of Urban-Rural-Integration-Area Land Use

HAN Jin-bo

（Rural Economy and Zoning Institute of Tianjin， Tianjin 300192， China）

Abstract： On the base of the big social change which is caused by the urbanization of China， the paper discussed features of economic structures and land utilization， and analyzed the problems of land utilization exiting in urban-rural-integration-area. Using the mending model， the paper simulated land tender rent curve factors. Finally some corresponding measures were put forward.

Key words： urban-rural-integration-area； land use； countermeasures study

我國正處于城市化快速發(fā)展時(shí)期，城鄉(xiāng)在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等方面的融合大勢所趨，其中城鄉(xiāng)結(jié)合部是人口結(jié)構(gòu)、社會(huì)面貌等方面變化最為激烈的區(qū)域。政府如何合理、集約利用城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地，對于滿足城市化進(jìn)程和有效保證我國的耕地需求具有十分重要的意義。

1 城鄉(xiāng)結(jié)合部的概念及土地利用特征

1.1 城鄉(xiāng)結(jié)合部的概念

關(guān)于城鄉(xiāng)結(jié)合部的概念，眾多學(xué)者從不同的研究角度眾說紛紜。從空間位置的角度分析，他們認(rèn)為城鄉(xiāng)結(jié)合部是指位于城市外圍的郊區(qū)部分，是城市向農(nóng)村過渡的部位，是城市土地與農(nóng)村土地錯(cuò)綜復(fù)雜使用的交錯(cuò)地帶。

從定性的角度分析，城鄉(xiāng)結(jié)合部是在城市周邊形成的既不同于城市發(fā)展的模式，又有別于農(nóng)村發(fā)展模式的新型區(qū)域，城市與農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素在此區(qū)域內(nèi)相互作用、相互融合。

從行政區(qū)劃學(xué)角度分析，城鄉(xiāng)結(jié)合部是受城市中心區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)和管轄的行政區(qū)域，由城市中心區(qū)政府統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃、控制等，在政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面與城市中心區(qū)存在密切的聯(lián)系，受到城市中心區(qū)輻射的區(qū)域。

根據(jù)本研究目的，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，筆者認(rèn)為，城鄉(xiāng)結(jié)合部是指城市化發(fā)展的產(chǎn)物，它處于城市和鄉(xiāng)村的交匯處，是城市向外延伸的區(qū)域，既包含城市發(fā)展的模式，又存在著農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)要素，是連接城市和鄉(xiāng)村的過渡性區(qū)域。

1.2 城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用特征

城鄉(xiāng)結(jié)合部所處的特殊區(qū)位，使得其農(nóng)業(yè)用地逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫兀搮^(qū)域范圍內(nèi)土地利用方式復(fù)雜多樣，且多種產(chǎn)業(yè)聚集于此，因此屬于過渡性地帶。城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用主要表現(xiàn)出以下幾個(gè)特征。

1.2.1 土地利用的性質(zhì)發(fā)生變化 隨著城市向外延伸，一些企業(yè)和居民隨之向外遷移，城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的土地利用性質(zhì)發(fā)生了變化，表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)用地逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫?。由于該區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地并存，土地使用錯(cuò)綜復(fù)雜，這就要求政府加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地管理工作，以期土地能夠得到最有效的利用[1]。

1.2.2 土地自發(fā)性用途轉(zhuǎn)換明顯且缺少詳細(xì)的土地規(guī)劃 由于資金、技術(shù)、人才等生產(chǎn)要素的大量涌入，城鄉(xiāng)結(jié)合部成為大量新興產(chǎn)業(yè)的聚集地，使非農(nóng)建設(shè)用地范圍擴(kuò)大。但是有些城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的非農(nóng)建設(shè)用地并沒有得到有效規(guī)劃，使建筑密度以及容積率很低，造成土地嚴(yán)重浪費(fèi)。另外，近幾年在城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)興起建設(shè)開發(fā)區(qū)的熱潮，本來這部分土地應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶芨叩慕?jīng)濟(jì)效益，但是由于招商引資不到位，使土地大量空置，土地利用率嚴(yán)重低下，造成土地沒有得到合理集約利用。

1.2.3 城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)存在大量閑置土地 隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部的快速發(fā)展，一些農(nóng)民受到土地補(bǔ)償制度的誘惑，私自擴(kuò)大居住面積建房，使城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)出現(xiàn)大量的宅基地。然而，大量的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，甚至舉家遷移至城市，造成了大量的宅基地?zé)o人居住而處于閑置狀態(tài)，土地用途轉(zhuǎn)換滯后，造成“空心村”現(xiàn)象嚴(yán)重。

2 城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)演變對土地利用的沖擊

2.1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)與土地需求

區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要依靠一定的生產(chǎn)要素聚集、組合，土地作為重要的生產(chǎn)要素，人類的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須以土地為依托，其承載著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化則是保證區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提，因此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)與土地需求有著密不可分的聯(lián)系。

隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變和土地資源的緊缺，土地的粗放式利用已不再可取。一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化為土地的混合利用提供了動(dòng)力，決定了土地的利用方式；另一方面，土地的稟賦為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級提供了條件。我國1996年耕地面積為1.3億hm2，直到20世紀(jì)末我國耕地面積維持在1.218億hm2左右。近些年，我國意識到耕地面積的減少會(huì)威脅到糧食產(chǎn)量，因此我國加大對耕地的保護(hù)，2011年我國耕地面積為1.217億hm2，較2008年1.216億hm2略有增加[2]。城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)存在著大量的耕地，根據(jù)我國《基本農(nóng)田保護(hù)條例》，規(guī)定基本農(nóng)田的耕地不得被占用，因此隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其土地進(jìn)行混合集約利用成為必然的趨勢。

2.2 土地價(jià)格變動(dòng)與土地需求

土地不是人類的勞動(dòng)產(chǎn)品，但是土地自身卻可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，只是收益會(huì)隨著土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

一般商品的價(jià)格取決于市場的供給和需求，而土地卻有其特殊性。土地作為一種自然資源，其供給是很難改變的，因此土地價(jià)格主要取決于土地需求。近幾年，城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人口急劇增加，土地需求旺盛，因此城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的土地價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢。同時(shí)，由于土地資源無法流動(dòng)，具有位置的固定性，因此土地價(jià)格也體現(xiàn)出一定的地域性。城鄉(xiāng)結(jié)合部具有很好的區(qū)位條件，隨著越來越多的企業(yè)和居民進(jìn)入該區(qū)域，其土地價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步快速提升。

2.3 人口及其結(jié)構(gòu)變化與土地需求

從人口數(shù)量的角度分析，城市中心區(qū)的人口數(shù)量明顯下降，而城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的人口數(shù)量則呈現(xiàn)明顯上升趨勢。以天津市為例，根據(jù)2010年天津市第六次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：與2000年相比，10年間天津市常住人口增長29.27%，其中東麗區(qū)和西青區(qū)的家庭戶戶數(shù)增長較快，增長率分別為48.35%和48.09%[3]。從各區(qū)縣家庭戶戶數(shù)占全市的比重來看，與2000年相比，城市中心區(qū)（包括和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）的人口比重全部下降，其中紅橋區(qū)的下降幅度最大，為1.28%，而城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)大部分區(qū)域的人口比重呈上升趨勢，其中西青區(qū)上升幅度最大，為0.87%。

3 城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用理論創(chuàng)新

3.1 次中心建設(shè)對土地投標(biāo)租金曲線的影響

在保證土地投標(biāo)租金模型假設(shè)條件不變的情況下，加大政府的干預(yù)，即通過政府的外部力量，建設(shè)次中心。

在城鄉(xiāng)結(jié)合部的空間演化過程中，由于城市中心區(qū)用地范圍擴(kuò)大，則投標(biāo)租金曲線梯度將變緩，如圖1。地方政府會(huì)通過加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度、改善交通條件以及提高人們的生活質(zhì)量等措施，形成新的城市次中心，從而進(jìn)一步吸引大量人口和產(chǎn)業(yè)集聚在該區(qū)域內(nèi)，提升土地價(jià)值，來獲得大量的土地收益，提高城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)土地租金剩余。圖1中BD表示地方政府建設(shè)的城市新區(qū)，B點(diǎn)為農(nóng)村與城市新區(qū)的臨界點(diǎn)，C點(diǎn)為次中心。當(dāng)?shù)胤秸畬點(diǎn)進(jìn)行的投入建設(shè)力度達(dá)到一定水平時(shí)，投標(biāo)租金曲線會(huì)形成以C點(diǎn)為中心的上凸曲線。

3.2 政府規(guī)劃帶來的預(yù)期變化對土地投標(biāo)租金曲線的影響

由于政府的干預(yù)措施，使城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)的農(nóng)民對土地價(jià)值的提升存在一個(gè)預(yù)期的制度變化。

城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)的土地價(jià)值包括涉及農(nóng)業(yè)用地地租的土地價(jià)值，以及農(nóng)民預(yù)期在未來農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫貢r(shí)，土地地租升值而獲得的價(jià)值[4]。圖2中直線a代表農(nóng)業(yè)地租，由于農(nóng)民對農(nóng)業(yè)土地價(jià)值有一個(gè)預(yù)期的制度變化，農(nóng)業(yè)地租直線就會(huì)上升至b的位置。不存在預(yù)期的土地升值時(shí)，城市中心區(qū)向外延伸的部分為OC，而存在預(yù)期的土地升值之后，城市中心區(qū)向外延伸的部分縮小為OD，也就是說城市中心區(qū)土地蔓延得到了抑制，這樣土地的資產(chǎn)價(jià)值更高，土地就會(huì)得到集約利用。由于交通條件的改善有利于外部和城市中心區(qū)內(nèi)部的企業(yè)和個(gè)人聚集在城鄉(xiāng)結(jié)合部，在土地資源有限的情況下，城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)就需要容納更多的人口以及企業(yè)。因此在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)過程中，滿足人們?nèi)粘６鄻踊枨蟮耐瑫r(shí)更加注重土地優(yōu)化利用成為勢在必行的一種發(fā)展思路。

3.3 城中村現(xiàn)象對土地投標(biāo)租金曲線的影響

城中村現(xiàn)象是指農(nóng)村土地被征用后，農(nóng)民身份上轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，但是農(nóng)村的發(fā)展步伐緩慢，形成“城市中的農(nóng)村”。在地方政府財(cái)政支出并不充足的條件下，為了以較低的成本獲得土地租金剩余，政府并沒有選擇需要給予高額開發(fā)成本的農(nóng)村居住區(qū)，而是決定開發(fā)農(nóng)村耕地，這樣可以大量減少對農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)用[5]。因此在城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)，由農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫睾?，仍然存在一些農(nóng)村集體用地，如圖3中AB部分，即城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的城中村。由于在城中村的形成過程中，政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入較少，公共服務(wù)質(zhì)量較差，使投標(biāo)租金曲線中出現(xiàn)下凹形式。同時(shí)，由于城中村內(nèi)土地價(jià)值低，比城市中心低得多的房屋租金水平吸引了大量的低產(chǎn)值企業(yè)以及租房戶集聚于此，造成該區(qū)域范圍內(nèi)社會(huì)問題嚴(yán)重[6]。因此，對土地租金亦產(chǎn)生一個(gè)負(fù)的外部效應(yīng)。

4 主要結(jié)論及政策建議

4.1 主要結(jié)論

城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市化的產(chǎn)物，是城市與農(nóng)村的一個(gè)過渡地帶，無論在地理、人文氣息還是土地利用特征等方面都具有特殊性[7]。隨著中國城市化的繼續(xù)推進(jìn)，由于城市中心區(qū)內(nèi)的各類資源有限，地方政府逐漸將發(fā)展的重心轉(zhuǎn)移至城鄉(xiāng)結(jié)合部。

在城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)，大量的城市中心區(qū)居民和年輕一代的進(jìn)城務(wù)工人員聚集于此，改變了城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)原有的人口結(jié)構(gòu)。同時(shí)，由于人們生活水平的提高，使生活在城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的人們更加注重生活品質(zhì)，他們的需求也隨之改變，變得更加豐富。為了滿足人們需求的多樣性，各類企業(yè)進(jìn)入城鄉(xiāng)結(jié)合部，這些企業(yè)一方面會(huì)得到地方政府為吸引招商引資而提出的優(yōu)惠政策，另一方面可以獲得產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)[8]。但是城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的土地資源有限，并且其內(nèi)部一些耕地不能被轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地，因此地方政府應(yīng)當(dāng)對城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地進(jìn)行合理規(guī)劃、集約利用。

4.2 政策建議

4.2.1 城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)應(yīng)保護(hù)優(yōu)質(zhì)耕地 在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)避免對土地資源的過度開發(fā)。由微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中邊際效益遞減規(guī)律可知，生產(chǎn)要素的投入并不是越多越好，而是應(yīng)當(dāng)適量地投入，否則在達(dá)到一定的限度后，邊際產(chǎn)量會(huì)隨著生產(chǎn)要素投入的增加而下降。另外，我國《基本農(nóng)田保護(hù)條例》要求在將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地的過程中，應(yīng)當(dāng)保護(hù)優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)用地。隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地，使耕地不斷減少，直接影響到糧食安全。因此地方政府不能只注重經(jīng)濟(jì)效益，還應(yīng)當(dāng)首先保證國家糧食安全，這就需要地方政府優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，對土地進(jìn)行集約利用[9]。

4.2.2 地方政府應(yīng)當(dāng)提高城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用率 對城鄉(xiāng)結(jié)合部土地進(jìn)行混合利用，注重對土地垂直方向上的使用，是提高城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用率的重要途徑，也是土地可持續(xù)利用的重要手段[10]。在土地資源短缺的形勢下，地方政府應(yīng)當(dāng)通過合理的方法，征收閑置的土地，并進(jìn)行重新規(guī)劃，用于居民或工商業(yè)用地，發(fā)揮土地資源的最大效用，從而營造城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)良好的生活環(huán)境。

4.2.3 地方政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對城鄉(xiāng)結(jié)合部的規(guī)劃調(diào)控 地方政府應(yīng)當(dāng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，改變曾經(jīng)對土地的粗放式利用模式，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)結(jié)合部的布局，以土地集約利用的思路引導(dǎo)城鄉(xiāng)結(jié)合部的理性發(fā)展。

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2.2 土地價(jià)格變動(dòng)與土地需求

土地不是人類的勞動(dòng)產(chǎn)品，但是土地自身卻可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，只是收益會(huì)隨著土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

一般商品的價(jià)格取決于市場的供給和需求，而土地卻有其特殊性。土地作為一種自然資源，其供給是很難改變的，因此土地價(jià)格主要取決于土地需求。近幾年，城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人口急劇增加，土地需求旺盛，因此城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的土地價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢。同時(shí)，由于土地資源無法流動(dòng)，具有位置的固定性，因此土地價(jià)格也體現(xiàn)出一定的地域性。城鄉(xiāng)結(jié)合部具有很好的區(qū)位條件，隨著越來越多的企業(yè)和居民進(jìn)入該區(qū)域，其土地價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步快速提升。

2.3 人口及其結(jié)構(gòu)變化與土地需求

從人口數(shù)量的角度分析，城市中心區(qū)的人口數(shù)量明顯下降，而城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的人口數(shù)量則呈現(xiàn)明顯上升趨勢。以天津市為例，根據(jù)2010年天津市第六次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：與2000年相比，10年間天津市常住人口增長29.27%，其中東麗區(qū)和西青區(qū)的家庭戶戶數(shù)增長較快，增長率分別為48.35%和48.09%[3]。從各區(qū)縣家庭戶戶數(shù)占全市的比重來看，與2000年相比，城市中心區(qū)（包括和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）的人口比重全部下降，其中紅橋區(qū)的下降幅度最大，為1.28%，而城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)大部分區(qū)域的人口比重呈上升趨勢，其中西青區(qū)上升幅度最大，為0.87%。

3 城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用理論創(chuàng)新

3.1 次中心建設(shè)對土地投標(biāo)租金曲線的影響

在保證土地投標(biāo)租金模型假設(shè)條件不變的情況下，加大政府的干預(yù)，即通過政府的外部力量，建設(shè)次中心。

在城鄉(xiāng)結(jié)合部的空間演化過程中，由于城市中心區(qū)用地范圍擴(kuò)大，則投標(biāo)租金曲線梯度將變緩，如圖1。地方政府會(huì)通過加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度、改善交通條件以及提高人們的生活質(zhì)量等措施，形成新的城市次中心，從而進(jìn)一步吸引大量人口和產(chǎn)業(yè)集聚在該區(qū)域內(nèi)，提升土地價(jià)值，來獲得大量的土地收益，提高城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)土地租金剩余。圖1中BD表示地方政府建設(shè)的城市新區(qū)，B點(diǎn)為農(nóng)村與城市新區(qū)的臨界點(diǎn)，C點(diǎn)為次中心。當(dāng)?shù)胤秸畬點(diǎn)進(jìn)行的投入建設(shè)力度達(dá)到一定水平時(shí)，投標(biāo)租金曲線會(huì)形成以C點(diǎn)為中心的上凸曲線。

3.2 政府規(guī)劃帶來的預(yù)期變化對土地投標(biāo)租金曲線的影響

由于政府的干預(yù)措施，使城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)的農(nóng)民對土地價(jià)值的提升存在一個(gè)預(yù)期的制度變化。

城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)的土地價(jià)值包括涉及農(nóng)業(yè)用地地租的土地價(jià)值，以及農(nóng)民預(yù)期在未來農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫貢r(shí)，土地地租升值而獲得的價(jià)值[4]。圖2中直線a代表農(nóng)業(yè)地租，由于農(nóng)民對農(nóng)業(yè)土地價(jià)值有一個(gè)預(yù)期的制度變化，農(nóng)業(yè)地租直線就會(huì)上升至b的位置。不存在預(yù)期的土地升值時(shí)，城市中心區(qū)向外延伸的部分為OC，而存在預(yù)期的土地升值之后，城市中心區(qū)向外延伸的部分縮小為OD，也就是說城市中心區(qū)土地蔓延得到了抑制，這樣土地的資產(chǎn)價(jià)值更高，土地就會(huì)得到集約利用。由于交通條件的改善有利于外部和城市中心區(qū)內(nèi)部的企業(yè)和個(gè)人聚集在城鄉(xiāng)結(jié)合部，在土地資源有限的情況下，城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)就需要容納更多的人口以及企業(yè)。因此在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)過程中，滿足人們?nèi)粘６鄻踊枨蟮耐瑫r(shí)更加注重土地優(yōu)化利用成為勢在必行的一種發(fā)展思路。

3.3 城中村現(xiàn)象對土地投標(biāo)租金曲線的影響

城中村現(xiàn)象是指農(nóng)村土地被征用后，農(nóng)民身份上轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，但是農(nóng)村的發(fā)展步伐緩慢，形成“城市中的農(nóng)村”。在地方政府財(cái)政支出并不充足的條件下，為了以較低的成本獲得土地租金剩余，政府并沒有選擇需要給予高額開發(fā)成本的農(nóng)村居住區(qū)，而是決定開發(fā)農(nóng)村耕地，這樣可以大量減少對農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)用[5]。因此在城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)，由農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫睾?，仍然存在一些農(nóng)村集體用地，如圖3中AB部分，即城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的城中村。由于在城中村的形成過程中，政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入較少，公共服務(wù)質(zhì)量較差，使投標(biāo)租金曲線中出現(xiàn)下凹形式。同時(shí)，由于城中村內(nèi)土地價(jià)值低，比城市中心低得多的房屋租金水平吸引了大量的低產(chǎn)值企業(yè)以及租房戶集聚于此，造成該區(qū)域范圍內(nèi)社會(huì)問題嚴(yán)重[6]。因此，對土地租金亦產(chǎn)生一個(gè)負(fù)的外部效應(yīng)。

4 主要結(jié)論及政策建議

4.1 主要結(jié)論

城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市化的產(chǎn)物，是城市與農(nóng)村的一個(gè)過渡地帶，無論在地理、人文氣息還是土地利用特征等方面都具有特殊性[7]。隨著中國城市化的繼續(xù)推進(jìn)，由于城市中心區(qū)內(nèi)的各類資源有限，地方政府逐漸將發(fā)展的重心轉(zhuǎn)移至城鄉(xiāng)結(jié)合部。

在城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)，大量的城市中心區(qū)居民和年輕一代的進(jìn)城務(wù)工人員聚集于此，改變了城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)原有的人口結(jié)構(gòu)。同時(shí)，由于人們生活水平的提高，使生活在城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的人們更加注重生活品質(zhì)，他們的需求也隨之改變，變得更加豐富。為了滿足人們需求的多樣性，各類企業(yè)進(jìn)入城鄉(xiāng)結(jié)合部，這些企業(yè)一方面會(huì)得到地方政府為吸引招商引資而提出的優(yōu)惠政策，另一方面可以獲得產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)[8]。但是城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的土地資源有限，并且其內(nèi)部一些耕地不能被轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地，因此地方政府應(yīng)當(dāng)對城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地進(jìn)行合理規(guī)劃、集約利用。

4.2 政策建議

4.2.1 城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)應(yīng)保護(hù)優(yōu)質(zhì)耕地 在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)避免對土地資源的過度開發(fā)。由微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中邊際效益遞減規(guī)律可知，生產(chǎn)要素的投入并不是越多越好，而是應(yīng)當(dāng)適量地投入，否則在達(dá)到一定的限度后，邊際產(chǎn)量會(huì)隨著生產(chǎn)要素投入的增加而下降。另外，我國《基本農(nóng)田保護(hù)條例》要求在將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地的過程中，應(yīng)當(dāng)保護(hù)優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)用地。隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地，使耕地不斷減少，直接影響到糧食安全。因此地方政府不能只注重經(jīng)濟(jì)效益，還應(yīng)當(dāng)首先保證國家糧食安全，這就需要地方政府優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，對土地進(jìn)行集約利用[9]。

4.2.2 地方政府應(yīng)當(dāng)提高城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用率 對城鄉(xiāng)結(jié)合部土地進(jìn)行混合利用，注重對土地垂直方向上的使用，是提高城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用率的重要途徑，也是土地可持續(xù)利用的重要手段[10]。在土地資源短缺的形勢下，地方政府應(yīng)當(dāng)通過合理的方法，征收閑置的土地，并進(jìn)行重新規(guī)劃，用于居民或工商業(yè)用地，發(fā)揮土地資源的最大效用，從而營造城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)良好的生活環(huán)境。

4.2.3 地方政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對城鄉(xiāng)結(jié)合部的規(guī)劃調(diào)控 地方政府應(yīng)當(dāng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，改變曾經(jīng)對土地的粗放式利用模式，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)結(jié)合部的布局，以土地集約利用的思路引導(dǎo)城鄉(xiāng)結(jié)合部的理性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蔡俊，劉友兆，歐名豪.經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地集約利用的動(dòng)態(tài)關(guān)系研究[J].農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2012（4）：80-85.

[2] 中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局.中國2012年統(tǒng)計(jì)年鑒[M].北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，2012.

[3] 天津市統(tǒng)計(jì)局.天津市第六次人口普查公報(bào)[EB/OL].[2011-04-29].http：//www.stats.gov.cn/tjgb/rkpcgb/dfrkpcgb/t20120228_402804341.htm.

[4] 丁成日.土地價(jià)值與城市增長[J].城市發(fā)展研究，2002，9（6）：48-53.

[5] 孫頷，石玉林.中國農(nóng)業(yè)土地利用[M].南京：江蘇科學(xué)技術(shù)出版社，2003.

[6] 顧杰.城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用問題與對策[J].中國城市經(jīng)濟(jì)，2001（7）：38-39.

[7] 郭愛請，王月霞.城鄉(xiāng)結(jié)合部特征及劃分方法[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2004（1）：132-133.

[8] 宋國愷.城鄉(xiāng)結(jié)合部研究綜述[J].甘肅社會(huì)科學(xué)，2004（2）：104-108.

[9] 周京奎.城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007.

[10] 王琳.城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地可持續(xù)利用研究[J].小城鎮(zhèn)建設(shè)，2010（2）：15-18.

2.2 土地價(jià)格變動(dòng)與土地需求

土地不是人類的勞動(dòng)產(chǎn)品，但是土地自身卻可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，只是收益會(huì)隨著土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

一般商品的價(jià)格取決于市場的供給和需求，而土地卻有其特殊性。土地作為一種自然資源，其供給是很難改變的，因此土地價(jià)格主要取決于土地需求。近幾年，城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人口急劇增加，土地需求旺盛，因此城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的土地價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢。同時(shí)，由于土地資源無法流動(dòng)，具有位置的固定性，因此土地價(jià)格也體現(xiàn)出一定的地域性。城鄉(xiāng)結(jié)合部具有很好的區(qū)位條件，隨著越來越多的企業(yè)和居民進(jìn)入該區(qū)域，其土地價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步快速提升。

2.3 人口及其結(jié)構(gòu)變化與土地需求

從人口數(shù)量的角度分析，城市中心區(qū)的人口數(shù)量明顯下降，而城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的人口數(shù)量則呈現(xiàn)明顯上升趨勢。以天津市為例，根據(jù)2010年天津市第六次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：與2000年相比，10年間天津市常住人口增長29.27%，其中東麗區(qū)和西青區(qū)的家庭戶戶數(shù)增長較快，增長率分別為48.35%和48.09%[3]。從各區(qū)縣家庭戶戶數(shù)占全市的比重來看，與2000年相比，城市中心區(qū)（包括和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）的人口比重全部下降，其中紅橋區(qū)的下降幅度最大，為1.28%，而城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)大部分區(qū)域的人口比重呈上升趨勢，其中西青區(qū)上升幅度最大，為0.87%。

3 城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用理論創(chuàng)新

3.1 次中心建設(shè)對土地投標(biāo)租金曲線的影響

在保證土地投標(biāo)租金模型假設(shè)條件不變的情況下，加大政府的干預(yù)，即通過政府的外部力量，建設(shè)次中心。

在城鄉(xiāng)結(jié)合部的空間演化過程中，由于城市中心區(qū)用地范圍擴(kuò)大，則投標(biāo)租金曲線梯度將變緩，如圖1。地方政府會(huì)通過加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度、改善交通條件以及提高人們的生活質(zhì)量等措施，形成新的城市次中心，從而進(jìn)一步吸引大量人口和產(chǎn)業(yè)集聚在該區(qū)域內(nèi)，提升土地價(jià)值，來獲得大量的土地收益，提高城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)土地租金剩余。圖1中BD表示地方政府建設(shè)的城市新區(qū)，B點(diǎn)為農(nóng)村與城市新區(qū)的臨界點(diǎn)，C點(diǎn)為次中心。當(dāng)?shù)胤秸畬點(diǎn)進(jìn)行的投入建設(shè)力度達(dá)到一定水平時(shí)，投標(biāo)租金曲線會(huì)形成以C點(diǎn)為中心的上凸曲線。

3.2 政府規(guī)劃帶來的預(yù)期變化對土地投標(biāo)租金曲線的影響

由于政府的干預(yù)措施，使城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)的農(nóng)民對土地價(jià)值的提升存在一個(gè)預(yù)期的制度變化。

城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)的土地價(jià)值包括涉及農(nóng)業(yè)用地地租的土地價(jià)值，以及農(nóng)民預(yù)期在未來農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫貢r(shí)，土地地租升值而獲得的價(jià)值[4]。圖2中直線a代表農(nóng)業(yè)地租，由于農(nóng)民對農(nóng)業(yè)土地價(jià)值有一個(gè)預(yù)期的制度變化，農(nóng)業(yè)地租直線就會(huì)上升至b的位置。不存在預(yù)期的土地升值時(shí)，城市中心區(qū)向外延伸的部分為OC，而存在預(yù)期的土地升值之后，城市中心區(qū)向外延伸的部分縮小為OD，也就是說城市中心區(qū)土地蔓延得到了抑制，這樣土地的資產(chǎn)價(jià)值更高，土地就會(huì)得到集約利用。由于交通條件的改善有利于外部和城市中心區(qū)內(nèi)部的企業(yè)和個(gè)人聚集在城鄉(xiāng)結(jié)合部，在土地資源有限的情況下，城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)就需要容納更多的人口以及企業(yè)。因此在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)過程中，滿足人們?nèi)粘６鄻踊枨蟮耐瑫r(shí)更加注重土地優(yōu)化利用成為勢在必行的一種發(fā)展思路。

3.3 城中村現(xiàn)象對土地投標(biāo)租金曲線的影響

城中村現(xiàn)象是指農(nóng)村土地被征用后，農(nóng)民身份上轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，但是農(nóng)村的發(fā)展步伐緩慢，形成“城市中的農(nóng)村”。在地方政府財(cái)政支出并不充足的條件下，為了以較低的成本獲得土地租金剩余，政府并沒有選擇需要給予高額開發(fā)成本的農(nóng)村居住區(qū)，而是決定開發(fā)農(nóng)村耕地，這樣可以大量減少對農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)用[5]。因此在城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍內(nèi)，由農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫睾?，仍然存在一些農(nóng)村集體用地，如圖3中AB部分，即城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的城中村。由于在城中村的形成過程中，政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入較少，公共服務(wù)質(zhì)量較差，使投標(biāo)租金曲線中出現(xiàn)下凹形式。同時(shí)，由于城中村內(nèi)土地價(jià)值低，比城市中心低得多的房屋租金水平吸引了大量的低產(chǎn)值企業(yè)以及租房戶集聚于此，造成該區(qū)域范圍內(nèi)社會(huì)問題嚴(yán)重[6]。因此，對土地租金亦產(chǎn)生一個(gè)負(fù)的外部效應(yīng)。

4 主要結(jié)論及政策建議

4.1 主要結(jié)論

城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市化的產(chǎn)物，是城市與農(nóng)村的一個(gè)過渡地帶，無論在地理、人文氣息還是土地利用特征等方面都具有特殊性[7]。隨著中國城市化的繼續(xù)推進(jìn)，由于城市中心區(qū)內(nèi)的各類資源有限，地方政府逐漸將發(fā)展的重心轉(zhuǎn)移至城鄉(xiāng)結(jié)合部。

在城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)，大量的城市中心區(qū)居民和年輕一代的進(jìn)城務(wù)工人員聚集于此，改變了城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)原有的人口結(jié)構(gòu)。同時(shí)，由于人們生活水平的提高，使生活在城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的人們更加注重生活品質(zhì)，他們的需求也隨之改變，變得更加豐富。為了滿足人們需求的多樣性，各類企業(yè)進(jìn)入城鄉(xiāng)結(jié)合部，這些企業(yè)一方面會(huì)得到地方政府為吸引招商引資而提出的優(yōu)惠政策，另一方面可以獲得產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)[8]。但是城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)的土地資源有限，并且其內(nèi)部一些耕地不能被轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地，因此地方政府應(yīng)當(dāng)對城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地進(jìn)行合理規(guī)劃、集約利用。

4.2 政策建議

4.2.1 城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)應(yīng)保護(hù)優(yōu)質(zhì)耕地 在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)避免對土地資源的過度開發(fā)。由微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中邊際效益遞減規(guī)律可知，生產(chǎn)要素的投入并不是越多越好，而是應(yīng)當(dāng)適量地投入，否則在達(dá)到一定的限度后，邊際產(chǎn)量會(huì)隨著生產(chǎn)要素投入的增加而下降。另外，我國《基本農(nóng)田保護(hù)條例》要求在將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地的過程中，應(yīng)當(dāng)保護(hù)優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)用地。隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地，使耕地不斷減少，直接影響到糧食安全。因此地方政府不能只注重經(jīng)濟(jì)效益，還應(yīng)當(dāng)首先保證國家糧食安全，這就需要地方政府優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，對土地進(jìn)行集約利用[9]。

4.2.2 地方政府應(yīng)當(dāng)提高城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用率 對城鄉(xiāng)結(jié)合部土地進(jìn)行混合利用，注重對土地垂直方向上的使用，是提高城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用率的重要途徑，也是土地可持續(xù)利用的重要手段[10]。在土地資源短缺的形勢下，地方政府應(yīng)當(dāng)通過合理的方法，征收閑置的土地，并進(jìn)行重新規(guī)劃，用于居民或工商業(yè)用地，發(fā)揮土地資源的最大效用，從而營造城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)良好的生活環(huán)境。

4.2.3 地方政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對城鄉(xiāng)結(jié)合部的規(guī)劃調(diào)控 地方政府應(yīng)當(dāng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，改變曾經(jīng)對土地的粗放式利用模式，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)結(jié)合部的布局，以土地集約利用的思路引導(dǎo)城鄉(xiāng)結(jié)合部的理性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蔡俊，劉友兆，歐名豪.經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地集約利用的動(dòng)態(tài)關(guān)系研究[J].農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2012（4）：80-85.

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[3] 天津市統(tǒng)計(jì)局.天津市第六次人口普查公報(bào)[EB/OL].[2011-04-29].http：//www.stats.gov.cn/tjgb/rkpcgb/dfrkpcgb/t20120228_402804341.htm.

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[8] 宋國愷.城鄉(xiāng)結(jié)合部研究綜述[J].甘肅社會(huì)科學(xué)，2004（2）：104-108.

[9] 周京奎.城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007.

[10] 王琳.城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地可持續(xù)利用研究[J].小城鎮(zhèn)建設(shè)，2010（2）：15-18.