淺析我國(guó)小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題立法完善

林樺

摘 要：隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，我國(guó)已逐步進(jìn)入家庭汽車時(shí)代，隨之而來(lái)的城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題也逐漸浮出水面，停車位糾紛成為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件中的熱點(diǎn)問(wèn)題。雖然我國(guó)《物權(quán)法》這對(duì)停車位問(wèn)題有所規(guī)定，但仍舊有很多問(wèn)題存在，因此需要不斷的完善。

關(guān)鍵詞：小區(qū)停車位；立法缺陷；立法完善

一、住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的理論爭(zhēng)議

（一）業(yè)主共有說(shuō)

“小區(qū)業(yè)主共有說(shuō)”充分體現(xiàn)了在房產(chǎn)交易過(guò)程中對(duì)處在弱勢(shì)地位的業(yè)主的利益保護(hù)，較為充分的考慮到了維護(hù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)、保障業(yè)主配套的權(quán)益。但是該學(xué)說(shuō)忽視了小區(qū)的形成及其最初所有者——開(kāi)發(fā)商，并對(duì)小區(qū)業(yè)主的所有權(quán)取得方式缺乏考慮。小區(qū)業(yè)主從開(kāi)發(fā)商購(gòu)買房屋，這屬于物權(quán)的繼受取得，商品房屋所有權(quán)的原始取得者應(yīng)當(dāng)為開(kāi)發(fā)商，所以在商品房屋的所有權(quán)包括整個(gè)小區(qū)的停車位在開(kāi)發(fā)商出售給業(yè)主之前都屬于開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商在將小區(qū)對(duì)外出售時(shí)，可以通過(guò)多種方式對(duì)停車位進(jìn)行處置，當(dāng)然也包括對(duì)停車位的不處置。開(kāi)發(fā)商可以在業(yè)主購(gòu)房時(shí)隨同房屋將停車位的權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)移，也可以自己保留所有權(quán)，僅對(duì)其進(jìn)行出租，所以業(yè)主在購(gòu)買小區(qū)商品房后，并能當(dāng)然取得了小區(qū)停車位的所有權(quán)。如果認(rèn)為小區(qū)業(yè)主購(gòu)房時(shí)當(dāng)然取得停車位的所有權(quán)，那么對(duì)處于小區(qū)內(nèi)的停車位分配，則又成為新的問(wèn)題。顯然一般的小區(qū)停車位數(shù)量與房屋數(shù)量不相等，此時(shí)停車位是由開(kāi)發(fā)商決定如何分配還是小區(qū)業(yè)主共同協(xié)商分配呢？如果由開(kāi)發(fā)商決定則有可能在購(gòu)房合同中出現(xiàn)霸王條款，而如果由業(yè)主協(xié)商則也很容易出現(xiàn)協(xié)商不成的問(wèn)題，所以該學(xué)說(shuō)的可行性不大。

（二）開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)

該說(shuō)認(rèn)為，住宅小區(qū)的停車位與小區(qū)的區(qū)分所有建筑物沒(méi)有直接的關(guān)系，小區(qū)停車位是可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。①小區(qū)停車位和區(qū)分所有建筑物都是由開(kāi)發(fā)商投資興建的，按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的基本原則，小區(qū)停車位與房屋的買賣應(yīng)該分開(kāi)進(jìn)行，在出售之前，開(kāi)發(fā)商擁有最初的所有權(quán)。

從法律角度來(lái)看，在小區(qū)的建成出售之前開(kāi)發(fā)商因?yàn)榻ㄔO(shè)小區(qū)的事實(shí)行為而取得小區(qū)包括停車位的所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)承認(rèn)了開(kāi)發(fā)商是小區(qū)最初的所有者，對(duì)于分析小區(qū)物權(quán)包括停車位權(quán)屬的流轉(zhuǎn)指明了方向。此外該學(xué)說(shuō)也肯定了小區(qū)停車位是一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體，并不是依附于建筑物之上，所以小區(qū)停車位不必與建筑物進(jìn)行捆綁銷售而是可以獨(dú)立于建筑物進(jìn)行單獨(dú)流轉(zhuǎn)。但該說(shuō)也有明顯不足，實(shí)踐中，小區(qū)的停車位確實(shí)可以獨(dú)立于建筑物單獨(dú)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但該流轉(zhuǎn)也只能限于在小區(qū)業(yè)主之間進(jìn)行。在小區(qū)商品房銷售的過(guò)程中，業(yè)主購(gòu)房時(shí)可以選擇購(gòu)買或者租賃停車位，也可以只選擇購(gòu)房，停車位的產(chǎn)權(quán)是可以不隨房屋一起變動(dòng)。但是如果停車位的產(chǎn)權(quán)有所變動(dòng)，其產(chǎn)權(quán)登記的形式在我國(guó)物權(quán)法中并沒(méi)有規(guī)定，而在個(gè)別地方如上海的地方性規(guī)定中是以登記在房地產(chǎn)登記簿的方式存在的。在開(kāi)發(fā)商自己保有的停車位中，開(kāi)發(fā)商是對(duì)所有停車位擁有一個(gè)大產(chǎn)權(quán)，而并非是對(duì)每個(gè)車位擁有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，故該說(shuō)認(rèn)為停車位的產(chǎn)權(quán)可以脫離小區(qū)建筑物單獨(dú)存在，也并不是十分合適。

（三）約定歸屬

約定歸屬說(shuō)符合《合同法》中的意思自治原則，肯定了在業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的房屋買賣合同中雙方得通過(guò)其自由意思進(jìn)行不違反法律的約定。我國(guó)《物權(quán)法》第七十四條也肯定了該說(shuō)，即建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。從物權(quán)理論方面來(lái)看，小區(qū)停車位所有權(quán)的原始取得者為開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商作為停車位的最初所有權(quán)人，當(dāng)然有權(quán)對(duì)該停車位的權(quán)屬進(jìn)行處置，包括出售、出租、贈(zèng)與其他方式。小區(qū)購(gòu)房者無(wú)權(quán)干預(yù)。

但是，該學(xué)說(shuō)使得開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房出售時(shí)的強(qiáng)勢(shì)地位加強(qiáng)。特別是現(xiàn)在地價(jià)上漲，而人們生活水平的不斷提高使得汽車成為日用品，汽車數(shù)量的不斷增多使得小區(qū)內(nèi)的停車位數(shù)量一般情況下是小于房屋數(shù)量的。此時(shí)如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)為小區(qū)停車位奇貨可居，保留小區(qū)停車位的所有權(quán)，或雖然對(duì)外出售，但價(jià)格過(guò)高，顯然對(duì)購(gòu)房者是不利的。《物權(quán)法》不僅要明確產(chǎn)權(quán)的歸屬和流轉(zhuǎn)，更應(yīng)該考慮各方面利益的均衡。故在“約定歸屬說(shuō)”的基礎(chǔ)上，建議進(jìn)一步增加對(duì)開(kāi)發(fā)商處置停車位的限制，如在約定停車位之外規(guī)定法定停車位等，使得業(yè)主在購(gòu)買小區(qū)房屋時(shí)能真正享受到小區(qū)停車位帶來(lái)的便利。

二、我國(guó)小區(qū)停車位權(quán)利歸屬立法缺陷

不可否認(rèn)的是，住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議的確對(duì)現(xiàn)存法律提出了挑戰(zhàn)，使得我國(guó)現(xiàn)行法律的一般規(guī)定已經(jīng)難以適應(yīng)小區(qū)停車位權(quán)屬爭(zhēng)議的復(fù)雜性。

第一，《物權(quán)法》七十四條第一款雖然規(guī)定了用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，但是這一規(guī)定過(guò)于原則，一定程度上缺乏可操作性。在司法實(shí)踐中，如果遇到業(yè)主沒(méi)有能力承擔(dān)過(guò)高的車位買賣或者租賃價(jià)格，那么業(yè)主的優(yōu)先權(quán)如何受到保障并得以實(shí)現(xiàn)。另外，當(dāng)業(yè)主無(wú)力購(gòu)買或者租賃停車位時(shí)，是否意味著對(duì)優(yōu)先權(quán)的放棄，值得明確。

第二，有些權(quán)屬方面的相關(guān)問(wèn)題如何對(duì)待，我國(guó)的法律規(guī)定尚屬空白。例如，住宅小區(qū)停車位究竟是區(qū)分所有建筑物的專有部分還是共有部分？住宅小區(qū)停車位與住宅房屋之間的關(guān)系什么，是兩個(gè)各自獨(dú)立的物還是主從物關(guān)系？住宅小區(qū)停車位是否可以單獨(dú)交易，依據(jù)是什么？諸如此類的關(guān)鍵問(wèn)題只有得到立法和司法的權(quán)威解決，才能更好的化解住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬糾紛。

三、我國(guó)小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的立法完善

1、完善住宅小區(qū)停車位權(quán)屬登記制度

雖然我國(guó)以立法的形式明文規(guī)定了權(quán)屬登記制度，但是在目前的司法實(shí)踐中，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬登記制度，還存在許多漏洞和缺陷。業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)，只是根據(jù)與開(kāi)發(fā)商所簽訂的《商品房買賣契約》到房產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)和土地登記管理機(jī)關(guān)分別領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。業(yè)主所持有的兩證，主要是登記其房屋專有部分的建筑面積和分?jǐn)偯娣e，即只針對(duì)房屋，也就是說(shuō)還不存在專門針對(duì)車位這一不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。依照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則，業(yè)主購(gòu)買車位，無(wú)法取得相應(yīng)的權(quán)屬證書，則其對(duì)車位的權(quán)利得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，這便在社會(huì)交易過(guò)程中，增加了諸多不安定因素。因此有必要對(duì)目前的不動(dòng)產(chǎn)屬登記制度進(jìn)一步完善，來(lái)消除“銷售使用權(quán)”等一系列現(xiàn)狀所帶來(lái)的隱患。

2、科學(xué)規(guī)劃房屋與車位的配置比例

在我國(guó)，對(duì)于小區(qū)停車位的爭(zhēng)論以及關(guān)于其權(quán)屬的糾紛一直存在，究其原因，并不僅僅是因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的不完善。其最為根本的原因在于居民物質(zhì)生活水平提高所導(dǎo)致的私家車數(shù)量的大幅度增長(zhǎng)，然而開(kāi)發(fā)商處于經(jīng)濟(jì)效益的考慮不愿意大量建設(shè)停車位。如果這個(gè)問(wèn)題無(wú)法解決那么關(guān)于停車位的各種糾紛仍不會(huì)停止。對(duì)此，政府應(yīng)當(dāng)采取必要手段逐步的加大停車位的配置比例以滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的停車位需求。但是，單純的增加停車位的配置比例并不能夠最大限度的緩和矛盾，相反，盲目的加大配建有可能造成資源浪費(fèi)或者停車位價(jià)格的大幅上漲。隨意政府行政規(guī)劃部門需要對(duì)停車位的配置比例進(jìn)行科學(xué)和合理的規(guī)劃，考慮各方面因素，充分利用資源盡可能滿足業(yè)主需求。（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

注解：

① 王利明：《論物權(quán)法中車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2006 年第 5 期

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