中心城市對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場輻射效應探究

邱紅

[提要] 隨著“中部崛起”戰(zhàn)略的實施，中部各省份強力發(fā)揮中心城市的經(jīng)濟輻射效應，以促進本省經(jīng)濟快速發(fā)展，實現(xiàn)中部崛起。中心城市的輻射效應是多方面的，涉及政治經(jīng)濟各個方面。本文著眼于探究中心城市對周邊區(qū)域房價的輻射效應，采集安徽省合肥市及周邊城市的相關(guān)數(shù)據(jù)作為研究對象。

關(guān)鍵詞：中心城市；房價；輻射力

本成果單位系安徽財經(jīng)大學

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

原標題：中心城市對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場輻射效應探究——以安徽合肥為例

收錄日期：2013年12月1日

一、引言

中心城市的輻射力范圍表現(xiàn)在經(jīng)濟、文化、政治各個方面，按照層次分析法對各城市輻射力目標層、準則層的劃分，大致可分為綜合經(jīng)濟輻射力、產(chǎn)業(yè)輻射力、企業(yè)輻射力、科技輻射力、開放輻射力等，而本文僅從經(jīng)濟輻射力的角度出發(fā)，探究中心城市對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場的輻射效應。當今各省份紛紛強調(diào)發(fā)揮中心城市的輻射力，而房價調(diào)控也是眼下焦點問題，因此該論題具有科研意義和實際意義。圖1、圖2是筆者采集的一組數(shù)據(jù)繪制成的條形圖。（圖1、圖2）

分析可知，2010～2011年合肥、淮南、六安三個城市的房價不斷上漲，合肥房價最高，由此筆者猜想周邊地區(qū)房價是否受到合肥輻射力的影響，而這種輻射效應方向又如何。筆者將圍繞合肥城市輻射力展開評價分析，探究合肥輻射力的輻射路徑，并且對于周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的正負效應進行逐步探究，最后提出相關(guān)可行性措施。

二、合肥輻射力評價

中心城市是相對于區(qū)域經(jīng)濟和城鎮(zhèn)體系而言的。一般來說，中心城市是指在區(qū)域發(fā)展中，具有著重要地位，在經(jīng)濟、政治和文化生活中起著中心組織作用的城市。作為區(qū)域性中心城市，人口會相對集中，基礎(chǔ)設(shè)施相對完善，能夠帶動周邊區(qū)域各方面的快速建設(shè)，具有較強的綜合實力以及對周圍城市的吸引力，而其綜合實力和吸引力共同作用形成的影響力，甚至能夠完全覆蓋區(qū)域內(nèi)的其他城市。

區(qū)域性中心城市輻射基本表現(xiàn)是該中心城市與其周邊城市的競爭與合作關(guān)系，影響和作用于人類生存生活的各個方面。其中，經(jīng)濟輻射力是構(gòu)成城市輻射力的最具有活力的部分，體現(xiàn)在城市綜合經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模與效益、開放活力、基礎(chǔ)設(shè)施支撐能力、科技水平等方面，最終表現(xiàn)為城市提供的產(chǎn)品、服務(wù)和市場對周圍腹地和城市的覆蓋范圍。合肥為安徽省省會，綜合性工業(yè)城市，中國建設(shè)中的科教基地。根據(jù)安徽省統(tǒng)計局發(fā)布的2011年中部六省發(fā)展分析統(tǒng)計顯示，2010年中部六省GDP比上年增長12.8%，經(jīng)濟增長快于全國。其中最快的是湖北，增長13.8%；安徽緊隨其后，增長13.5%。而根據(jù)陳潔在合肥市《經(jīng)濟輻射效應分析》一文中計算得到的合肥市輻射力綜合評價值為4.549，分別相當于南京的45.49%，杭州的49.36%，武漢的69.1%，與其他中心城市相比，合肥的城市輻射力比較低，但是較往年又呈現(xiàn)出不斷增強的趨勢。

三、影響合肥輻射力的因素分析

（一）地理位置。位于省境中部。轄4區(qū)及長豐、肥東、肥西、廬江4縣，縣級巢湖市位于中部的地理位置，并且合肥城市形態(tài)為團塊狀，即近似于以中心城市為圓心，向周圍地區(qū)輻射的距離為半徑畫圓，這種輻射相對于條帶狀輻射，城市影響范圍更寬廣。

（二）交通。公路運輸方面，合肥不僅有國道206以及國道312經(jīng)過，也還有繞城高速和京臺高速等高速公路經(jīng)過，合肥早已是國內(nèi)不可或缺的公路樞紐。鐵路運輸方面，合肥擁有合肥-武漢高鐵，合肥-寧波高鐵，合肥-九江鐵路等，因此合肥也成為了長江三角洲四大鐵路樞紐城市中的一個。民航運輸方面，合肥新橋國際機場是國內(nèi)4E級樞紐干線機場，設(shè)計年旅客流量為1，100萬人次，服務(wù)于現(xiàn)代化環(huán)湖大都市——合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥都市圈城市，并輻射全國大部分地區(qū)。另外，水上運輸方面，位于淝河南岸的合肥港，是安徽中部地區(qū)占地最大的水路貨運樞紐，也是我國內(nèi)河主要的28個港口之一。軌道交通方面，軌道交通線網(wǎng)將結(jié)合合肥市“1-4-1”組團空間發(fā)展戰(zhàn)略和用地布局，最終形成由12條線路組成的遠景軌道網(wǎng)絡(luò)，全長107.2公里。這些全方位便捷的立體的交通，無疑對推動合肥的跨越式發(fā)展及增強城市輻射力具有巨大的作用。

（三）政策

1、2010年國務(wù)院批復了《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》，使合肥成為第一個以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的中心，極大地促進了合肥的騰飛，也為皖江地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展增添了動力。

2、建設(shè)濱湖新區(qū)是落實省委、省政府“加快現(xiàn)代化濱湖大城市建設(shè)，形成具有較強輻射帶動力的省會經(jīng)濟圈”的決策部署，實現(xiàn)合肥從“環(huán)城”走向“濱湖”乃至“臨江”的戰(zhàn)略之舉。

3、2011年7月14日以國函[2011]84號文下發(fā)給安徽省《國務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷地級巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復》，這就意味著巢湖將被分為三個部分，分別并入合肥、蕪湖和馬鞍山，其中合肥市受益最大，巢湖似乎成為合肥的“內(nèi)湖”，最為明顯的就是有利于合肥濱湖新區(qū)的發(fā)展。這些重大舉措將加大區(qū)域資源整合力度，優(yōu)化總體布局，促進區(qū)域經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)健康發(fā)展，合肥的向心力也因此增強。與此同時，將合肥、馬鞍山、蕪湖三個城市無縫對接起來，極大地增強了皖江城市帶整體競爭力并且極大增強合肥的實力，增加合肥產(chǎn)業(yè)競爭力，提高合肥輻射力。

（四）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過不斷優(yōu)化，朝著工農(nóng)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標發(fā)展。為避免同城競爭，合肥主導電子信息和家用電器產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如大眾熟知的美菱、榮事達、格力、美的等品牌，海爾雖是青島的品牌，但這里卻是它全國最大的生產(chǎn)基地。制造業(yè)也日益堅挺，有合力、江淮等全國知名品牌。

綜上四點是影響合肥城市輻射力的主要因素，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，政策傾斜以及不斷優(yōu)化升級的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促使合肥綜合輻射力逐漸增強。那么合肥城市輻射力帶來了什么？對周邊區(qū)域房價又造成了什么效應呢？這些問題筆者在下文逐個探究。

四、合肥輻射路徑

合肥市中心城區(qū)要成為全省“首善之區(qū)”和輻射源，以蕪湖、馬鞍山為翼，構(gòu)建合肥都市圈，形成1小時通勤圈和生活圈，合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城區(qū)通達運輸通道的平均時間控制在20分鐘以內(nèi)。

五、合肥對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場的輻射效應

隨著合肥城市輻射力的增強，房價也與之成正比走高。合肥市內(nèi)的高房價，便捷的現(xiàn)代化交通，一推一拉兩個力量使得合肥市區(qū)內(nèi)低收入群體紛紛在周邊區(qū)域購房，周邊區(qū)域房屋需求增加，拉高了房價，帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展。這是輻射力的正效應，根據(jù)上文中采集的合肥、淮南、六安三個城市的房價數(shù)據(jù)可以說明該問題。

但是任何事物都有正負兩個效應，中心城市的輻射力也不例外。實際上輻射并不僅僅是一種惠顧給予，同時也是一種吸納，沒有任何一座城市可以自給自足，換言之有相當一部分是集中了周邊區(qū)域的生產(chǎn)和生活資源。如房地產(chǎn)商和投機者認為合肥城市輻射力在不斷增強，于是投入大量資金和資源，建設(shè)高樓大廈，吹大房產(chǎn)泡沫，這就如同蝗蟲看到好處利益蜂擁而上，好處完了直接飛走，留下一片狼藉的攤子。這就是經(jīng)濟學上所謂的“蝗蟲效應”。通過一組數(shù)據(jù)可以說明：2011年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成投資8，896，017萬元，淮北市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成投資666，157萬元，亳州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成投資812，446萬元。合肥市的房地產(chǎn)投資遠遠超過周邊的淮北市與亳州市，過度聚焦在中心城市的樓市熱吸納了周邊近距離地區(qū)的各種資源，自然在一定程度上影響周邊區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，導致相對滯后的局面。而相對遠距離的城市可能自由空間更大，資源被轉(zhuǎn)移剝奪更少，發(fā)展受限制較小，即在中心城市輻射的范圍內(nèi)，距離中心城市越近，發(fā)展越受到限制。但是，有些時候在部分資源和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，距離中心城市越近，受限制作用也就越小，其發(fā)展反倒明顯好于遠離中心城市的地區(qū)。這就說明中心城市對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場既有帶動的正輻射效應，也有一定程度制約的負輻射效應。以巢湖蕪湖為例說明該問題，巢湖市位于安徽省中部，緊接合肥，瀕臨長江，環(huán)抱五大淡水湖之一的巢湖，在共和國的版圖上，很少有哪個城市能像她這樣，襟江而又擁湖，擁有獨特的自然資源。但是，國務(wù)院在2011年7月14日以國函[2011]84號文下發(fā)給安徽省名為《國務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷地級巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復》，巢湖也被劃為合肥的內(nèi)湖。簡言之，巢湖是受到合肥輻射的負效應，即吸納效應。

究其原因：首先，巢湖位于蕪湖、馬鞍山、合肥三者之間，經(jīng)濟文化發(fā)展相對比較慢，而且未來發(fā)展不太樂觀；其次，在地理位置上阻礙了安徽省的經(jīng)濟圈連接，把安徽發(fā)展速度最快的三個城市分隔開來，并且導致蕪湖、馬鞍山兩個城市向南京經(jīng)濟圈的靠攏；再次，合肥經(jīng)濟大發(fā)展的需要，向南發(fā)展已經(jīng)到了巢湖邊，發(fā)展空間不足；最后，政府發(fā)展特大城市的需要，致力于將合肥發(fā)展為中國特大城市。

巢湖距離合肥直線距離最近，發(fā)展卻受到限制，源源不斷地為合肥發(fā)展提供各種資源和空間，在被拆市以后，當?shù)卦破鹨还伞皰伔砍薄?，許多意圖購房者立即轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，房價也是處于下跌狀態(tài)，房地產(chǎn)市場冷清。2011年下半年巢湖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月市區(qū)住宅成交套數(shù)112套，均價5，204元/m2，10月市區(qū)住宅成交套數(shù)57套，均價5，108元/m2，11月住宅成交套數(shù)37套，均價4，581元/m2。

另外，兩個相鄰的中心城市輻射效應會發(fā)生競爭局面，以安徽省省會合肥和江蘇省省會南京為例，滁州市地處安徽省最東部，蘇皖交界地區(qū)，那么滁州究竟是受到合肥的輻射更大還是南京輻射更大呢？這就與中心城市輻射力的強弱有不可分割的關(guān)系，通過構(gòu)建斷裂點模型，處理數(shù)據(jù)得到南京市的輻射力綜合評價值為10，合肥市的輻射力評價值為4.5497，只相當于南京的45.49%。明顯合肥的輻射力不足。所以，在偏向性選擇上，滁州市明顯“拋棄了”輻射力不夠強大的合肥。

六、可行性措施

（一）繼續(xù)推進合肥周圍城市的城市化建設(shè)，增強周邊城市抗吸納能力。通過推進合肥周邊城市的城市化進程、建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施、扶持特色產(chǎn)業(yè)等一系列措施，能夠積極有效地增強本地的汲取效應和對中心城市的抗吸納能力。同時，利用周邊城市的傳導作用，將合肥市的輻射效應擴散到更大的區(qū)域。

（二）擴大合肥周邊城市房地產(chǎn)市場的內(nèi)部和外部需求，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化人口導入結(jié)構(gòu)，在帶來勞動力的同時，提高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平。進行立體便捷的交通改造，提升合肥市整體輻射力度，以此減輕對周邊城市的吸納效應，從而帶動周邊城市的房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。對于本身的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，則要依靠經(jīng)濟手段、法律手段與行政手段并施，引導健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場的混亂。

（三）政府應加大對周邊城市的財政投入。中心城市壟斷行政資源問題，嚴重制約了全省的經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，改革開放和城市化的成果大多是被中心城市分享，對周邊城市應該給予同等的發(fā)展機會。

（四）針對滁州這樣位于兩個中心城市地帶的局面。拆分巢湖后，合肥市所轄區(qū)縣達到至少10個，面積10，000平方公里左右，人口800萬人，人口占全省比例12%，規(guī)模增加不小。向東戰(zhàn)略，不斷增強的實力和輻射力，必將對南京都市圈產(chǎn)生巨大影響，削弱南京對滁州的輻射，轉(zhuǎn)而增強合肥對滁州的輻射效應。

主要參考文獻：

[1]劉榮增，崔功豪，馮德顯等.新時期大都市周邊地區(qū)城市定位研究——以蘇州與上海關(guān)系為例[J].地理科學，2001.

[2]馮德顯，賈晶，喬旭寧.區(qū)域性中心城市輻射力及其評價——以鄭州市為例[J].2006.

[3]各市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資總規(guī)模及完成投資.安徽統(tǒng)計年鑒，2011.

四、合肥輻射路徑

合肥市中心城區(qū)要成為全省“首善之區(qū)”和輻射源，以蕪湖、馬鞍山為翼，構(gòu)建合肥都市圈，形成1小時通勤圈和生活圈，合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城區(qū)通達運輸通道的平均時間控制在20分鐘以內(nèi)。

五、合肥對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場的輻射效應

隨著合肥城市輻射力的增強，房價也與之成正比走高。合肥市內(nèi)的高房價，便捷的現(xiàn)代化交通，一推一拉兩個力量使得合肥市區(qū)內(nèi)低收入群體紛紛在周邊區(qū)域購房，周邊區(qū)域房屋需求增加，拉高了房價，帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展。這是輻射力的正效應，根據(jù)上文中采集的合肥、淮南、六安三個城市的房價數(shù)據(jù)可以說明該問題。

但是任何事物都有正負兩個效應，中心城市的輻射力也不例外。實際上輻射并不僅僅是一種惠顧給予，同時也是一種吸納，沒有任何一座城市可以自給自足，換言之有相當一部分是集中了周邊區(qū)域的生產(chǎn)和生活資源。如房地產(chǎn)商和投機者認為合肥城市輻射力在不斷增強，于是投入大量資金和資源，建設(shè)高樓大廈，吹大房產(chǎn)泡沫，這就如同蝗蟲看到好處利益蜂擁而上，好處完了直接飛走，留下一片狼藉的攤子。這就是經(jīng)濟學上所謂的“蝗蟲效應”。通過一組數(shù)據(jù)可以說明：2011年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成投資8，896，017萬元，淮北市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成投資666，157萬元，亳州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成投資812，446萬元。合肥市的房地產(chǎn)投資遠遠超過周邊的淮北市與亳州市，過度聚焦在中心城市的樓市熱吸納了周邊近距離地區(qū)的各種資源，自然在一定程度上影響周邊區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，導致相對滯后的局面。而相對遠距離的城市可能自由空間更大，資源被轉(zhuǎn)移剝奪更少，發(fā)展受限制較小，即在中心城市輻射的范圍內(nèi)，距離中心城市越近，發(fā)展越受到限制。但是，有些時候在部分資源和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，距離中心城市越近，受限制作用也就越小，其發(fā)展反倒明顯好于遠離中心城市的地區(qū)。這就說明中心城市對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場既有帶動的正輻射效應，也有一定程度制約的負輻射效應。以巢湖蕪湖為例說明該問題，巢湖市位于安徽省中部，緊接合肥，瀕臨長江，環(huán)抱五大淡水湖之一的巢湖，在共和國的版圖上，很少有哪個城市能像她這樣，襟江而又擁湖，擁有獨特的自然資源。但是，國務(wù)院在2011年7月14日以國函[2011]84號文下發(fā)給安徽省名為《國務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷地級巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復》，巢湖也被劃為合肥的內(nèi)湖。簡言之，巢湖是受到合肥輻射的負效應，即吸納效應。

究其原因：首先，巢湖位于蕪湖、馬鞍山、合肥三者之間，經(jīng)濟文化發(fā)展相對比較慢，而且未來發(fā)展不太樂觀；其次，在地理位置上阻礙了安徽省的經(jīng)濟圈連接，把安徽發(fā)展速度最快的三個城市分隔開來，并且導致蕪湖、馬鞍山兩個城市向南京經(jīng)濟圈的靠攏；再次，合肥經(jīng)濟大發(fā)展的需要，向南發(fā)展已經(jīng)到了巢湖邊，發(fā)展空間不足；最后，政府發(fā)展特大城市的需要，致力于將合肥發(fā)展為中國特大城市。

巢湖距離合肥直線距離最近，發(fā)展卻受到限制，源源不斷地為合肥發(fā)展提供各種資源和空間，在被拆市以后，當?shù)卦破鹨还伞皰伔砍薄?，許多意圖購房者立即轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，房價也是處于下跌狀態(tài)，房地產(chǎn)市場冷清。2011年下半年巢湖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月市區(qū)住宅成交套數(shù)112套，均價5，204元/m2，10月市區(qū)住宅成交套數(shù)57套，均價5，108元/m2，11月住宅成交套數(shù)37套，均價4，581元/m2。

另外，兩個相鄰的中心城市輻射效應會發(fā)生競爭局面，以安徽省省會合肥和江蘇省省會南京為例，滁州市地處安徽省最東部，蘇皖交界地區(qū)，那么滁州究竟是受到合肥的輻射更大還是南京輻射更大呢？這就與中心城市輻射力的強弱有不可分割的關(guān)系，通過構(gòu)建斷裂點模型，處理數(shù)據(jù)得到南京市的輻射力綜合評價值為10，合肥市的輻射力評價值為4.5497，只相當于南京的45.49%。明顯合肥的輻射力不足。所以，在偏向性選擇上，滁州市明顯“拋棄了”輻射力不夠強大的合肥。

六、可行性措施

（一）繼續(xù)推進合肥周圍城市的城市化建設(shè)，增強周邊城市抗吸納能力。通過推進合肥周邊城市的城市化進程、建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施、扶持特色產(chǎn)業(yè)等一系列措施，能夠積極有效地增強本地的汲取效應和對中心城市的抗吸納能力。同時，利用周邊城市的傳導作用，將合肥市的輻射效應擴散到更大的區(qū)域。

（二）擴大合肥周邊城市房地產(chǎn)市場的內(nèi)部和外部需求，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化人口導入結(jié)構(gòu)，在帶來勞動力的同時，提高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平。進行立體便捷的交通改造，提升合肥市整體輻射力度，以此減輕對周邊城市的吸納效應，從而帶動周邊城市的房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。對于本身的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，則要依靠經(jīng)濟手段、法律手段與行政手段并施，引導健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場的混亂。

（三）政府應加大對周邊城市的財政投入。中心城市壟斷行政資源問題，嚴重制約了全省的經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，改革開放和城市化的成果大多是被中心城市分享，對周邊城市應該給予同等的發(fā)展機會。

（四）針對滁州這樣位于兩個中心城市地帶的局面。拆分巢湖后，合肥市所轄區(qū)縣達到至少10個，面積10，000平方公里左右，人口800萬人，人口占全省比例12%，規(guī)模增加不小。向東戰(zhàn)略，不斷增強的實力和輻射力，必將對南京都市圈產(chǎn)生巨大影響，削弱南京對滁州的輻射，轉(zhuǎn)而增強合肥對滁州的輻射效應。

主要參考文獻：

[1]劉榮增，崔功豪，馮德顯等.新時期大都市周邊地區(qū)城市定位研究——以蘇州與上海關(guān)系為例[J].地理科學，2001.

[2]馮德顯，賈晶，喬旭寧.區(qū)域性中心城市輻射力及其評價——以鄭州市為例[J].2006.

[3]各市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資總規(guī)模及完成投資.安徽統(tǒng)計年鑒，2011.

四、合肥輻射路徑

合肥市中心城區(qū)要成為全省“首善之區(qū)”和輻射源，以蕪湖、馬鞍山為翼，構(gòu)建合肥都市圈，形成1小時通勤圈和生活圈，合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城區(qū)通達運輸通道的平均時間控制在20分鐘以內(nèi)。

五、合肥對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場的輻射效應

隨著合肥城市輻射力的增強，房價也與之成正比走高。合肥市內(nèi)的高房價，便捷的現(xiàn)代化交通，一推一拉兩個力量使得合肥市區(qū)內(nèi)低收入群體紛紛在周邊區(qū)域購房，周邊區(qū)域房屋需求增加，拉高了房價，帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展。這是輻射力的正效應，根據(jù)上文中采集的合肥、淮南、六安三個城市的房價數(shù)據(jù)可以說明該問題。

但是任何事物都有正負兩個效應，中心城市的輻射力也不例外。實際上輻射并不僅僅是一種惠顧給予，同時也是一種吸納，沒有任何一座城市可以自給自足，換言之有相當一部分是集中了周邊區(qū)域的生產(chǎn)和生活資源。如房地產(chǎn)商和投機者認為合肥城市輻射力在不斷增強，于是投入大量資金和資源，建設(shè)高樓大廈，吹大房產(chǎn)泡沫，這就如同蝗蟲看到好處利益蜂擁而上，好處完了直接飛走，留下一片狼藉的攤子。這就是經(jīng)濟學上所謂的“蝗蟲效應”。通過一組數(shù)據(jù)可以說明：2011年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成投資8，896，017萬元，淮北市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成投資666，157萬元，亳州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成投資812，446萬元。合肥市的房地產(chǎn)投資遠遠超過周邊的淮北市與亳州市，過度聚焦在中心城市的樓市熱吸納了周邊近距離地區(qū)的各種資源，自然在一定程度上影響周邊區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，導致相對滯后的局面。而相對遠距離的城市可能自由空間更大，資源被轉(zhuǎn)移剝奪更少，發(fā)展受限制較小，即在中心城市輻射的范圍內(nèi)，距離中心城市越近，發(fā)展越受到限制。但是，有些時候在部分資源和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，距離中心城市越近，受限制作用也就越小，其發(fā)展反倒明顯好于遠離中心城市的地區(qū)。這就說明中心城市對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場既有帶動的正輻射效應，也有一定程度制約的負輻射效應。以巢湖蕪湖為例說明該問題，巢湖市位于安徽省中部，緊接合肥，瀕臨長江，環(huán)抱五大淡水湖之一的巢湖，在共和國的版圖上，很少有哪個城市能像她這樣，襟江而又擁湖，擁有獨特的自然資源。但是，國務(wù)院在2011年7月14日以國函[2011]84號文下發(fā)給安徽省名為《國務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷地級巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復》，巢湖也被劃為合肥的內(nèi)湖。簡言之，巢湖是受到合肥輻射的負效應，即吸納效應。

究其原因：首先，巢湖位于蕪湖、馬鞍山、合肥三者之間，經(jīng)濟文化發(fā)展相對比較慢，而且未來發(fā)展不太樂觀；其次，在地理位置上阻礙了安徽省的經(jīng)濟圈連接，把安徽發(fā)展速度最快的三個城市分隔開來，并且導致蕪湖、馬鞍山兩個城市向南京經(jīng)濟圈的靠攏；再次，合肥經(jīng)濟大發(fā)展的需要，向南發(fā)展已經(jīng)到了巢湖邊，發(fā)展空間不足；最后，政府發(fā)展特大城市的需要，致力于將合肥發(fā)展為中國特大城市。

巢湖距離合肥直線距離最近，發(fā)展卻受到限制，源源不斷地為合肥發(fā)展提供各種資源和空間，在被拆市以后，當?shù)卦破鹨还伞皰伔砍薄保S多意圖購房者立即轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，房價也是處于下跌狀態(tài)，房地產(chǎn)市場冷清。2011年下半年巢湖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月市區(qū)住宅成交套數(shù)112套，均價5，204元/m2，10月市區(qū)住宅成交套數(shù)57套，均價5，108元/m2，11月住宅成交套數(shù)37套，均價4，581元/m2。

另外，兩個相鄰的中心城市輻射效應會發(fā)生競爭局面，以安徽省省會合肥和江蘇省省會南京為例，滁州市地處安徽省最東部，蘇皖交界地區(qū)，那么滁州究竟是受到合肥的輻射更大還是南京輻射更大呢？這就與中心城市輻射力的強弱有不可分割的關(guān)系，通過構(gòu)建斷裂點模型，處理數(shù)據(jù)得到南京市的輻射力綜合評價值為10，合肥市的輻射力評價值為4.5497，只相當于南京的45.49%。明顯合肥的輻射力不足。所以，在偏向性選擇上，滁州市明顯“拋棄了”輻射力不夠強大的合肥。

六、可行性措施

（一）繼續(xù)推進合肥周圍城市的城市化建設(shè)，增強周邊城市抗吸納能力。通過推進合肥周邊城市的城市化進程、建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施、扶持特色產(chǎn)業(yè)等一系列措施，能夠積極有效地增強本地的汲取效應和對中心城市的抗吸納能力。同時，利用周邊城市的傳導作用，將合肥市的輻射效應擴散到更大的區(qū)域。

（二）擴大合肥周邊城市房地產(chǎn)市場的內(nèi)部和外部需求，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化人口導入結(jié)構(gòu)，在帶來勞動力的同時，提高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平。進行立體便捷的交通改造，提升合肥市整體輻射力度，以此減輕對周邊城市的吸納效應，從而帶動周邊城市的房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。對于本身的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，則要依靠經(jīng)濟手段、法律手段與行政手段并施，引導健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場的混亂。

（三）政府應加大對周邊城市的財政投入。中心城市壟斷行政資源問題，嚴重制約了全省的經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，改革開放和城市化的成果大多是被中心城市分享，對周邊城市應該給予同等的發(fā)展機會。

（四）針對滁州這樣位于兩個中心城市地帶的局面。拆分巢湖后，合肥市所轄區(qū)縣達到至少10個，面積10，000平方公里左右，人口800萬人，人口占全省比例12%，規(guī)模增加不小。向東戰(zhàn)略，不斷增強的實力和輻射力，必將對南京都市圈產(chǎn)生巨大影響，削弱南京對滁州的輻射，轉(zhuǎn)而增強合肥對滁州的輻射效應。

主要參考文獻：

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