溫州房?jī)r(jià)連續(xù)23個(gè)月下降銀行成“被棄房”房東

房子賣掉還不夠償還銀行貸款，這種“倒掛”現(xiàn)象在溫州愈演愈烈?！艾F(xiàn)在情況比較嚴(yán)重。”一些溫州中介、銀行、法院等人士最近接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，之前房?jī)r(jià)在高位時(shí)，滿負(fù)荷貸款的新建商品房，如今在房?jī)r(jià)暴跌后，大都面臨成交價(jià)低于銀行貸款的窘境。

同時(shí)，一些商品房?jī)r(jià)格僅高出銀行最大貸款一兩成。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在房屋供應(yīng)量放大、實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚無(wú)起色的當(dāng)下，下半年溫州房?jī)r(jià)還可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房也將面臨成交價(jià)不足償還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

上述人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)暴跌已產(chǎn)生社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人“棄房”或“跑路”已經(jīng)比較多。

截至今年7月，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月下降，一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十，個(gè)別豪宅甚至攔腰斬?cái)?。在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，8月6日溫州在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，率先對(duì)地方版“限購(gòu)令”進(jìn)行松綁，以此激活房屋市場(chǎng)交易。

成交價(jià)低于貸款額

一位溫州基層法院副院長(zhǎng)說(shuō)，從2011年到現(xiàn)在，該院查封的房屋至少有3000套，目前還只有小部分進(jìn)行拍賣。

受2011年民間借貸危機(jī)影響，溫州司法委托拍賣的房屋數(shù)量明顯增多。

一位溫州市區(qū)級(jí)法院人士說(shuō)，2011年全市法院委托拍賣545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產(chǎn)。一位溫州市區(qū)級(jí)法院人士說(shuō)，今年該院委托拍賣件數(shù)是2011年的3.2倍，預(yù)計(jì)全年委托評(píng)估在420件左右，“其中80%為個(gè)人房產(chǎn)，這還不包括企業(yè)破產(chǎn)涉及的房產(chǎn)。”“現(xiàn)在，拍賣成交價(jià)低于銀行貸款的房源經(jīng)常出現(xiàn)。”上述溫州市區(qū)級(jí)法院人士說(shuō)，以前這種“倒掛”房源極為少見(jiàn)，但這兩年越來(lái)越頻繁，好多房子賣了以后還不夠償還銀行貸款。他說(shuō)，這些房源主要來(lái)自銀行起訴，再經(jīng)過(guò)公告、起訴、答辯、執(zhí)行等司法流程，這些房屋委托拍賣最快需要6個(gè)月時(shí)間。

一位股份制銀行溫州分行信貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在這種“倒掛”房源主要出現(xiàn)在之前熱炒的高端物業(yè)中，比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬(wàn)元/平方米的香緹半島，如今價(jià)格已下降至2.8萬(wàn)元/平方米左右，周邊一毛坯房開(kāi)盤價(jià)僅為2.5萬(wàn)元/平方米?！叭绻?dāng)時(shí)高價(jià)買入，那現(xiàn)在已不足償還銀行貸款?！?/p>

溫州中鼎房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理盧林勇說(shuō)，一般房產(chǎn)貸款評(píng)估價(jià)是成交價(jià)的8折左右，按最大抵押貸款七成計(jì)算，即可貸款房屋成交價(jià)的56%，現(xiàn)在一些豪宅價(jià)格下降了百分之四五十，就意味著這些房源成交價(jià)低于銀行貸款。于是，一些實(shí)在沒(méi)有償還貸款能力的人，就出現(xiàn)“棄房”現(xiàn)象。

上述銀行人士認(rèn)為，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”情況比較少，更多出現(xiàn)在“抵押+擔(dān)?！辟J款環(huán)節(jié)。他說(shuō)，一套市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)的房子，客戶需要抵押貸款500萬(wàn)甚至更多，于是客戶找來(lái)第三方作為擔(dān)保，如愿以償貸到500萬(wàn)?，F(xiàn)在遇到的最大問(wèn)題是，抵押物價(jià)格下降，擔(dān)保人又沒(méi)能力償還，就出現(xiàn)貸款完全高于抵押物。

一位有著八九年炒房經(jīng)歷的資深炒房者張鳴（化名）說(shuō)，除剛需和改善型購(gòu)房者外，更多炒房者動(dòng)用的購(gòu)房資金，基本來(lái)自各種渠道的銀行貸款，如果他們?cè)诟呶粫r(shí)買進(jìn)，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬(wàn)元/平方米左右價(jià)格買進(jìn)一排屋，如今市場(chǎng)價(jià)4萬(wàn)元/平方米無(wú)人問(wèn)津?！盀槭裁次椰F(xiàn)在還拿著，用銀行貸款‘拆東墻補(bǔ)西墻來(lái)償還銀行貸款，主要是維護(hù)銀行貸款信用?！?/p>

反觀現(xiàn)在，7月份全國(guó)69個(gè)城市房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高（70個(gè)城市中僅有溫州下跌），建立在房?jī)r(jià)只漲不跌基礎(chǔ)上的融資方式頗為盛行。上述銀行人士說(shuō)，因?yàn)閮赡昵皽刂萁?jīng)濟(jì)形勢(shì)還比較好，房?jī)r(jià)在上漲，金融機(jī)構(gòu)信貸額度比較充裕，客戶盡量希望貸款最大化，評(píng)估公司相應(yīng)提高評(píng)估價(jià)格，銀行也會(huì)滿足客戶需求。“在當(dāng)時(shí)那種情況下，樓市就存在很大的虛擬泡沫?！?/p>

如今，一些溫州新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十，個(gè)別豪宅甚至攔腰斬?cái)?。上述基層法院副院長(zhǎng)說(shuō)，除破產(chǎn)企業(yè)外，一些人借款多、房產(chǎn)等資產(chǎn)又嚴(yán)重縮水，導(dǎo)致個(gè)人跑路的也比較多，尤其是之前從事?lián)?、炒房的人士?！皸壏俊睌嚲中庞蔑L(fēng)險(xiǎn)“現(xiàn)在‘棄房已經(jīng)很厲害，房東真的沒(méi)錢還貸了，還講什么信用?！鄙鲜龇ㄔ焊痹洪L(zhǎng)說(shuō)，止住這種局面的唯一可能是房?jī)r(jià)停止下跌或者穩(wěn)中有漲，否則銀行房貸就有風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)信用體系破壞會(huì)更加嚴(yán)重。

如今，一些之前高位買進(jìn)的溫州商品房?jī)r(jià)格，距離銀行最大貸款只有百分之一二十的空間。

一位溫州大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，下半年溫州房?jī)r(jià)在現(xiàn)在基礎(chǔ)上還有可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房或?qū)⒚媾R“成交價(jià)不足償還銀行貸款”的風(fēng)險(xiǎn)。

在房?jī)r(jià)下降通道中，盡管這次溫州微調(diào)限購(gòu)，對(duì)樓市帶來(lái)一些利好信號(hào)，但諸多開(kāi)發(fā)商并不抱太大希望，降價(jià)促銷此起彼伏。

7月份，溫州10多個(gè)已開(kāi)樓盤400多套剩余房源降價(jià)入市。其中，“星河灣家園”一套面積377.92平方米的房子，最新價(jià)格每平方米39960元，該房子在2011年11月份開(kāi)盤價(jià)為每平方米65697元?！靶戮┒技覉@”一套5樓房源，2011年開(kāi)盤價(jià)為每平方米36672元，調(diào)整后為每平方米22500元。

7月底，中梁外灘首府、公園天下、德信泊林公館、萬(wàn)科中梁金域中央和華鴻中央公園等溫州新盤，都進(jìn)行了新一輪的營(yíng)銷推廣，各項(xiàng)目紛紛使出價(jià)格殺手锏，搶奪有效購(gòu)房客戶。

緊接著，來(lái)自國(guó)有和司法渠道的“拍賣房”規(guī)模入市。下個(gè)月4日，溫州將拍賣99套國(guó)有城建商品房，其中南塘5組團(tuán)2套商品房，分別為315.13平方米和202.62平方米，起拍價(jià)分別為每平方米1.87萬(wàn)元和1.96萬(wàn)元。該兩處房產(chǎn)曾在去年流拍，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)為每平方米2.7萬(wàn)元。

上述房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，預(yù)計(jì)九十月份，溫州新盤“價(jià)格戰(zhàn)”升溫，降價(jià)幅度起碼在10%左右。

今年4月，由溫州黨校與中國(guó)社科院社會(huì)學(xué)研究所合作發(fā)布的《2013年溫州經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)仍將承受趨勢(shì)性下行壓力。

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，溫州共出讓商業(yè)、住宅和商住類土地102宗，合計(jì)3714.47畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年1271畝的出讓總量，同比增長(zhǎng)454.46%。其中，住宅用地587.92畝，可供應(yīng)住宅建筑超過(guò)70萬(wàn)平方米，出讓規(guī)模接近近5年年均750畝左右的土地出讓水平。

上述銀行人士說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌已產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)，“但關(guān)鍵問(wèn)題在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好轉(zhuǎn)，即便房?jī)r(jià)上漲也沒(méi)用?！?/p>

今年7月8日，在溫州市委常委會(huì)上，新任市委書記陳一新代表新一屆溫州市委首次公開(kāi)“墊底”數(shù)據(jù)：在16個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，2012年，溫州市大多數(shù)指標(biāo)處于浙江省“倒數(shù)”行列，其中人均GDP、GDP增幅、財(cái)政總收入等9項(xiàng)指標(biāo)倒數(shù)第一，另有4項(xiàng)倒數(shù)第二。