陜西：探索“以房養(yǎng)老”新模式

◎ 仇 莉

通常所說的“以房養(yǎng)老”即為“住房逆抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)的養(yǎng)老模式。老人可將房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)過評估后獲得一筆款項(xiàng)，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故?！?0歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”形象的概括了“以房養(yǎng)老”這一模式。

60歲后可“以房養(yǎng)老”

2011年，中信銀行西安分行在西安試點(diǎn)推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)備受市場關(guān)注，“以房養(yǎng)老”消費(fèi)理念開始在西安浮出水面，但由于多數(shù)老人難以符合辦理?xiàng)l件，再加上老年人的傳統(tǒng)觀念，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開辦以來，還停留在“紙上談兵”的狀態(tài)。2013年陜西省人大代表、省委書記趙正永再次將以房養(yǎng)老提上日程，爭取在“十二五”后兩年推出，讓老百姓真正實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。

目前，陜西正在考慮將住房政策與養(yǎng)老政策結(jié)合。下一步陜西要推進(jìn)以房養(yǎng)老措施，就是到了60歲以后，可以把現(xiàn)在住的房子，由住房管理中心回購，然后用回購的資金養(yǎng)老。另外，陜西還在推動(dòng)加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，今年開始，每個(gè)市都要有政府建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，逐年推進(jìn)，讓一部分老年人用自己的房子來作為養(yǎng)老資金，住到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面。用自己的房養(yǎng)自己的老，自由自在，既減輕了社會的負(fù)擔(dān)，也給子女減少不少的麻煩，尤其是對于無固定收入的老人來說更是有了保障。

陜西的以房養(yǎng)老是以住房為抵押物，這個(gè)抵押或者說是回購，關(guān)鍵是定價(jià)。老人的房屋各有不同，有新房，而更多的是舊房，這個(gè)房因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)不同、位置不同、建筑時(shí)間不同，沒有現(xiàn)成的對比價(jià)，只能是靠評估，究竟定多少價(jià)要慎重，定低了，老人難接受，以房養(yǎng)老就行不通。因而，管理中心回購必須盡量做到合理，最好的方式就是按照拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，最大限度地滿足。同時(shí)要按照自愿的原則不強(qiáng)迫，尊重老人的選擇。

“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)、社保及行政管理多個(gè)領(lǐng)域，目前在中國還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)。事實(shí)上，一些發(fā)達(dá)國家之所以能推行多年“以房養(yǎng)老”，并已成為老年人養(yǎng)老的重要和常規(guī)模式之一，與其有完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)。

國外如何“以房養(yǎng)老”

美國：許多老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。

英國：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國家去養(yǎng)老。

日本：以房養(yǎng)老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅不可申請。