房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)研究

李君

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，規(guī)模越來(lái)越大，隨之而來(lái)的房地產(chǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成為房企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)包括內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是有企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的不確定性帶來(lái)的企業(yè)盈利損失。而外部風(fēng)險(xiǎn)是由于外部環(huán)境如：經(jīng)濟(jì)周期、貨幣政策等因素變化引起，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益損失。相對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，外部風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司造成的利益損失更大，而且較難預(yù)測(cè)。本文主要從引起房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素進(jìn)行研究房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)此提出房地企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)防范。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；外部風(fēng)險(xiǎn)；防范

文章編號(hào):ISSN1006—656X(2013)06?-00019-02

一、房地產(chǎn)行業(yè)基本特征

（一）房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型企業(yè)

房地產(chǎn)從獲取土地使用權(quán)、 征地拆遷、開發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)需要大量的資金，一個(gè)小項(xiàng)目需要幾億、一個(gè)大項(xiàng)目幾十億，資金太少根本無(wú)法開發(fā)生產(chǎn)。一般房地產(chǎn)同時(shí)開發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)目，資金量就更大，如果是特大型的企業(yè)如萬(wàn)科地產(chǎn)、中恒地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，他們一般同時(shí)開發(fā)數(shù)十個(gè)項(xiàng)目則所需資金就達(dá)上百億之多。

（二）房地產(chǎn)負(fù)債率高

由于房地產(chǎn)需要的資金量大，單靠企業(yè)自有資金很難解決資金缺口，資金的缺口主要靠外部融資解決。當(dāng)前上市公司通過(guò)股票融資受到政府管制無(wú)法融資，而其他的常見的方式有銀行貸款方式、信托方式、債券融資等，這些都是負(fù)債融資成為主要方式，公司負(fù)債巨大，負(fù)債率高。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)建設(shè)資金的投入到商品房銷售資金的回籠資金需要較長(zhǎng)的的時(shí)間，上市公司以輕資產(chǎn)（快速周轉(zhuǎn)）運(yùn)作的企業(yè)如：陽(yáng)光地產(chǎn)，平均一個(gè)進(jìn)展順利的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期最快為2年，其他企業(yè)平均開發(fā)建設(shè)周期在2-3年，這個(gè)過(guò)程中將會(huì)沉淀大量的資金，如果是大的項(xiàng)目如“地王”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期就會(huì)更長(zhǎng)，有的會(huì)達(dá)到7-8年之久，沉淀資金就更大。

由于上述特點(diǎn)，當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)就外部因素對(duì)房地產(chǎn)影響進(jìn)行分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)貨幣風(fēng)險(xiǎn)政策分析

1、從成本角度分析貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響

從房地產(chǎn)行業(yè)特征來(lái)看，房地產(chǎn)自由資金占比較低，負(fù)債比例較高，從2012年9月30日三季報(bào)數(shù)據(jù)，來(lái)看房地產(chǎn)平均負(fù)債率為66.4%，有的負(fù)債甚至達(dá)到達(dá)80%以上。而扣除預(yù)收款后，實(shí)際負(fù)債達(dá)到47.1%，即平均總資產(chǎn)的一半為有息貸款。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，資金使用時(shí)間一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)利率變動(dòng)直接會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)利息成本增加，必然增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，從而減少預(yù)期收益。企業(yè)一般較難快速籌集到資金，以高價(jià)獲取資金，勢(shì)必會(huì)使企業(yè)的成本風(fēng)險(xiǎn)加大。而利率的變動(dòng)，屬外部環(huán)境變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)極難預(yù)測(cè)，不易防范，容易給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

2、從銷售角度分析貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響

房屋價(jià)格過(guò)高、總價(jià)款大，我國(guó)居民個(gè)人收入有限，購(gòu)房一般采用揭貸貸款居多，這就使得當(dāng)政府提高房屋貸款利率時(shí)，購(gòu)房者將承擔(dān)較大的購(gòu)房成本。另外政府頻繁調(diào)整房地產(chǎn)首付比率，特別在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，會(huì)增加首付比率，直接抑制購(gòu)房需求，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的銷售壓力，給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3從針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)角度的貨幣政策分析

商業(yè)銀行的中房屋貸款比率較大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接影響銀行的資金運(yùn)營(yíng)能力。房地產(chǎn)的波動(dòng)會(huì)直接影響商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)，出于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)成為商業(yè)銀行控制放貸的重點(diǎn)領(lǐng)域。當(dāng)房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行時(shí)，他們會(huì)增大房屋相關(guān)的貸款，而當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)衰退或危機(jī)時(shí)，他們會(huì)減少房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，在房地產(chǎn)企業(yè)需要資金時(shí)，卻無(wú)資金可貸，商業(yè)銀行的運(yùn)作模式會(huì)加大了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資難度，增加房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)。另外，在一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦由于利息成本上升，使得“鏈”中的一環(huán)斷裂，籌資風(fēng)險(xiǎn)的會(huì)放大，從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威脅。

（二）通貨膨脹及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析

1、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析

改革開放以來(lái)，通貨膨脹一直伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)， 瀟湘價(jià)格網(wǎng)提供數(shù)據(jù)顯示：年平均值為3.48%，通貨膨脹在多數(shù)年份一直都存在。

表1-1

在房地產(chǎn)行業(yè)，通貨膨脹主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲，傳遞到房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本上，引起房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下降，形成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹主要影響引起勞動(dòng)力成本、建筑材料、企業(yè)管理費(fèi)用的上升。房地產(chǎn)建筑需要大量的勞動(dòng)力，在開發(fā)成本中的比例較大，當(dāng)通貨膨脹上漲時(shí)，勞動(dòng)力價(jià)格會(huì)明顯的上漲，另外，勞動(dòng)力成本具有極強(qiáng)的剛性，一般會(huì)長(zhǎng)期處于上漲的態(tài)勢(shì)，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)來(lái)說(shuō)形成不利，開發(fā)初期勞動(dòng)成本較好控制，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展勞動(dòng)力成本隨通貨膨脹上升，房地產(chǎn)企業(yè)必須被動(dòng)的接受，導(dǎo)致開發(fā)成本上升，而且屬于付現(xiàn)成本，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流造成較大壓力，形成現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理費(fèi)用是管理人員的相關(guān)費(fèi)用，其中管理人員的工資與勞動(dòng)力成本一樣具有極強(qiáng)的剛性特征，容易是通貨膨脹一起上漲，造成企業(yè)成本上升。另外，建筑材料也易隨通貨膨脹上漲，由于建材在工程造價(jià)中占有60％以上的比重，對(duì)企業(yè)形成成本壓力，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)周期過(guò)程中，如遇到建筑材料快速上升，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)增加原來(lái)預(yù)算的生產(chǎn)成本，企業(yè)利潤(rùn)減少。

2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)明顯活躍，企業(yè)銷售增長(zhǎng)，利潤(rùn)增加，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房地產(chǎn)銷售乏力，預(yù)收款減少，利潤(rùn)明顯下降，甚至出現(xiàn)虧損，企業(yè)破產(chǎn)增加。

（三）房地產(chǎn)土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)分析

土地是房地產(chǎn)開發(fā)中不能缺少的生產(chǎn)要素，我國(guó)土地性質(zhì)屬國(guó)有性質(zhì)，土地供應(yīng)直接受到政府土地規(guī)劃政策的影響。目前土地供給的量明顯小于土地的需求增速，使得土地拍賣價(jià)過(guò)高，而土地購(gòu)買成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要部分，通常占到銷售收入的50%以上，當(dāng)土地供給不足，加之房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛、項(xiàng)目收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)等方式來(lái)獲得土地的購(gòu)買價(jià)格過(guò)高，開發(fā)商就會(huì)將土地成本轉(zhuǎn)嫁到商品房的售價(jià)上，增大了銷售難度，對(duì)企業(yè)形成了銷售風(fēng)險(xiǎn)。另外，一但政府土地供給政策調(diào)整，增加土地供給或土地獲取渠道改變，如集體土地的流轉(zhuǎn)政策改變等。那么，外部的土地供給發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)之前獲得的高價(jià)土地將會(huì)給企業(yè)埋下成本風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及的稅收有：營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅三種，稅收的變化調(diào)整直接會(huì)影響的房地產(chǎn)企業(yè)的成本，政府所征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)的價(jià)格之中，對(duì)房地產(chǎn)的銷售產(chǎn)生不利影響，最終都會(huì)反映到企業(yè)利潤(rùn)上，給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。而另一方面針對(duì)二套房流轉(zhuǎn)過(guò)程增加的購(gòu)房者所得稅，會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房屋的售價(jià)上，最終會(huì)抑制購(gòu)房需求，同時(shí)會(huì)逆向傳到一級(jí)房屋房地產(chǎn)企業(yè)，使得新售房屋價(jià)格上升，形成房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展埋下隱患。

（五）房地產(chǎn)貨需求多樣化風(fēng)險(xiǎn)分析

隨著我國(guó)居民收入增長(zhǎng)，居民購(gòu)房需求增強(qiáng)，居民的個(gè)性化需求明顯，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及配套設(shè)施的要求越來(lái)越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策日各等方面不具針對(duì)性、前瞻性，房地產(chǎn)產(chǎn)品就會(huì)出現(xiàn)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，伴隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的同質(zhì)化，產(chǎn)品的差異越來(lái)越小，使得企業(yè)在同一地段采用價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)，較為明顯，引發(fā)銷售不暢，回款緩慢，給企業(yè)帶來(lái)資金壓力。在此種環(huán)境下，加上房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，產(chǎn)品具有不可移動(dòng)性，這就容易造成了部分地區(qū)出現(xiàn)局部供給過(guò)大，使得企業(yè)面臨利潤(rùn)下降的風(fēng)險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。通常房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)都有項(xiàng)目，此種項(xiàng)目在企業(yè)中占比過(guò)多，就會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)拋售，以獲取流動(dòng)性，造成經(jīng)營(yíng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。