土地供應(yīng)模式淺析

彌曉麗

【摘 要】本文就我國土地供應(yīng)模式特征，實(shí)踐管理中存在的問題展開探討，并制定了科學(xué)有效的管理策略。對提升土地供應(yīng)管理水平，優(yōu)化工作模式，提升效益水平，有重要的實(shí)踐意義。

【關(guān)鍵詞】土地供應(yīng)；模式；管理

1.土地供應(yīng)模式特征

我國土地供應(yīng)模式相對復(fù)雜，其包含多重利益關(guān)系，并承擔(dān)重要作用。通常包括規(guī)劃管理、需求分析、計(jì)劃制定、征用模式、儲備收購管理、市場機(jī)制以及調(diào)控管理模式等。規(guī)劃管理需依據(jù)政府發(fā)展建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，土地資源水平、應(yīng)用土地狀況等，進(jìn)行協(xié)調(diào)管控，進(jìn)行土地應(yīng)用的科學(xué)規(guī)劃制定并完善供應(yīng)模式。計(jì)劃制定則主要在充分的研究評估基礎(chǔ)上編制科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。土地增量供應(yīng)進(jìn)行有效的土地征用，并作出合理補(bǔ)償。該模式需要做好政府、各組織機(jī)構(gòu)與農(nóng)民等利益關(guān)系的調(diào)節(jié)。收購儲備管理將征用、收購以及置換土地進(jìn)行全面儲備，進(jìn)而達(dá)到壟斷與資產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展目標(biāo)?；谑袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)展原理，市場管理模式可實(shí)現(xiàn)土地資源的合理調(diào)配，提升其核心應(yīng)用價(jià)值與效率。在一級市場，主體應(yīng)用招標(biāo)、拍賣掛牌模式實(shí)現(xiàn)資源配置。而二級市場，則將由一級市場獲取相關(guān)應(yīng)用期限的土地資源通過租賃、轉(zhuǎn)讓方式，實(shí)現(xiàn)應(yīng)用權(quán)位于主體中的流動，進(jìn)而利用合理的配置提升實(shí)踐效率水平。當(dāng)資源配置無法發(fā)揮良好的效用價(jià)值，出現(xiàn)失靈問題時(shí)，政府單位應(yīng)作出宏觀調(diào)控，采用行政、法律以及經(jīng)濟(jì)手段，履行合理有效的調(diào)控模式，通常包括直接以及間接調(diào)控模式兩類。

2.土地供應(yīng)模式包含的相關(guān)問題

當(dāng)前，我國土地供應(yīng)管理模式由于深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的深遠(yuǎn)影響，因此在實(shí)踐工作中始終包含一些弊端問題。首要問題在于供應(yīng)量存在失控狀況，一些地方政府相關(guān)管理規(guī)劃的制定存在一定滯后性，管控力度需進(jìn)一步提升，因此令供應(yīng)模式缺乏時(shí)段以及空間性，總量則欠缺規(guī)范限制標(biāo)準(zhǔn)。土地資源較為稀缺，尤其是農(nóng)用地，當(dāng)轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地則較難再進(jìn)行農(nóng)用。為此應(yīng)有效的降低城市用地增量供應(yīng)，擴(kuò)充其存量。然而，由于建設(shè)用地沒有實(shí)現(xiàn)全面的市場化配置，導(dǎo)致應(yīng)用結(jié)構(gòu)存在一定不合理性，應(yīng)用效率不高，且存在閑置問題。同時(shí)，由于一些發(fā)達(dá)區(qū)域土地供應(yīng)相對緊張，令存量用地的盤活成為應(yīng)對供需矛盾的首選方式。加之土地政策不全面，進(jìn)而對市場預(yù)期形成一定影響。進(jìn)行存量盤活需實(shí)施增量供應(yīng)的管控，同時(shí)需健全市場管理與應(yīng)用體制，提升存量供應(yīng)。當(dāng)前土地緊縮政策主體應(yīng)對增量供應(yīng)較多且低效應(yīng)用問題。怎樣確保增量以及存量資源的規(guī)范供應(yīng)，提升管理政策可靠性，則應(yīng)是供應(yīng)管理規(guī)劃工作應(yīng)進(jìn)一步應(yīng)對的重要問題。

土地供應(yīng)管理模式中還存在操作不透明進(jìn)而引發(fā)的違規(guī)與腐敗行為，將對土地市場發(fā)展形成負(fù)面影響。雖然，土地經(jīng)營借助市場競爭完成出讓，然而仍舊包含不規(guī)范行為，對市場運(yùn)行模式將形成顯著的作用。

近年來，我國主體運(yùn)行市場配置土地管理模式，令其發(fā)展水平顯著提升。然而由整體層面來講，土地管理市場化水平仍舊不高。由于土地資源供應(yīng)、轉(zhuǎn)讓以及出讓沒有形成真正的規(guī)范化與合理化，令市場建設(shè)仍舊處在初級發(fā)展階段，對整體系統(tǒng)的創(chuàng)建形成了一定制約影響。而行政劃撥以及協(xié)議出讓模式，則令市場呈現(xiàn)出不透明競爭的問題，令其管控難度顯著提升。

低價(jià)土地的供應(yīng)，還將令房地產(chǎn)建設(shè)單位呈快速發(fā)展趨勢，開發(fā)商品房總量將大于購買能力，進(jìn)而令社會資金形成了不良沉淀問題。

3.優(yōu)化土地供應(yīng)模式科學(xué)策略

3.1強(qiáng)化源頭管控，規(guī)范增量用地管理

為優(yōu)化土地供應(yīng)，全面促進(jìn)安全用地與可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)強(qiáng)化源頭管控，落實(shí)耕地保護(hù)措施，完善農(nóng)田設(shè)施建設(shè)。同時(shí)，應(yīng)做好農(nóng)用地的規(guī)范征用調(diào)控，創(chuàng)新制度改革，優(yōu)化土地產(chǎn)權(quán)模式，預(yù)防過分發(fā)展房地產(chǎn)，對農(nóng)民利益造成不良損害。應(yīng)抑制農(nóng)用土地大面積向城市用地轉(zhuǎn)變。同時(shí)，應(yīng)提升用地轉(zhuǎn)換門檻，有效節(jié)約土地資源應(yīng)用。應(yīng)切實(shí)履行招標(biāo)管理、掛牌拍賣等模式，做好登記把關(guān)，杜絕非法轉(zhuǎn)化行為。

3.2創(chuàng)建收購儲備管理體制，優(yōu)化供應(yīng)模式

為實(shí)現(xiàn)一級市場的壟斷，應(yīng)創(chuàng)建收購儲備以及基金管理體制，有效更新供應(yīng)管理模式，轉(zhuǎn)變直接供應(yīng)為政府部門主導(dǎo)管理的統(tǒng)籌收購管理、全面開發(fā)與儲備，合理出讓的供應(yīng)管理模式，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對土地資源的集中調(diào)節(jié)管控。該模式特征在于土地收購以及出讓環(huán)節(jié)分開履行，政府則發(fā)揮了主導(dǎo)管理作用?？山柚魇?、購置、收購、轉(zhuǎn)換等模式，令出讓土地控制在政府供應(yīng)的有效范圍之內(nèi)。這樣一來，土地流入市場環(huán)節(jié)受到全面監(jiān)督管控，將對其市場調(diào)節(jié)極為有利。同時(shí)，將有效更新直接令土地資源流入市場的模式。經(jīng)過儲備以及開發(fā)，將土地資源推入市場，對規(guī)?；ㄔO(shè)配套、綜合開發(fā)應(yīng)用極為有利。同時(shí)，對土地出讓，資產(chǎn)增值、明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系形成了積極影響。

3.3創(chuàng)建土地供應(yīng)資訊發(fā)布模式，完善市場管理

創(chuàng)建土地供應(yīng)資訊發(fā)布管理體制，是適應(yīng)市場需求，提升土地資源應(yīng)用效益的重要方式。應(yīng)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)信息的有效公開，營造公平、公開的競爭服務(wù)環(huán)境。土地管理單位應(yīng)令供給總量、市場交易、預(yù)測管理以及政府供地資料目錄等資訊面向社會公開發(fā)布。杜絕暗箱操作、違規(guī)運(yùn)行行為。應(yīng)事先多方有效配合，做到廉政高效，統(tǒng)一認(rèn)識，提升人性化服務(wù)意識，完善責(zé)任管理機(jī)制建設(shè)，制定科學(xué)管控策略，明確崗位職責(zé)，方能確保土地供應(yīng)管理的優(yōu)質(zhì)、科學(xué)。

發(fā)展改革階段中，應(yīng)促進(jìn)供應(yīng)市場管理模式的健全完善，創(chuàng)設(shè)儲備管理機(jī)制。針對城市商品房施工建設(shè)用地，應(yīng)豐富供應(yīng)模式，在儲備資源基礎(chǔ)上，應(yīng)為公用設(shè)施配設(shè)定量用地。同時(shí)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)儲備同公益儲備模式的良好結(jié)合，進(jìn)而為建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房供應(yīng)良好的土地資源，符合市場綜合需求。針對炒房、房價(jià)快速增長以及虛高問題，則應(yīng)加快履行稅務(wù)征收管理模式。目前，上海、北京等地已出臺了相關(guān)實(shí)施細(xì)則，對炒賣行為形成了良好的抑制作用?？捎行У耐七M(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)控，為城市土地資源應(yīng)用開創(chuàng)公平、透明的發(fā)展環(huán)境，并全面保障公眾利益，杜絕土地資源的浪費(fèi)，完善市場管理模式，提升綜合發(fā)展水平。

4.結(jié)語

總之，針對我國土地供應(yīng)模式特征，實(shí)踐工作中存在的問題，我們只有制定科學(xué)有效的應(yīng)對策略，強(qiáng)化政府管控調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約、高效、優(yōu)質(zhì)管理，方能優(yōu)化供應(yīng)模式，杜絕違規(guī)操作行為，抑制房價(jià)虛高問題，保障大眾利益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的全面發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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