崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目成本控制探析

宮萌 高浩

摘 要：成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是解決商品房開(kāi)發(fā)成本過(guò)高的根本途徑。本文通過(guò)描述崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀，分析該項(xiàng)目進(jìn)行成本控制方面存在的問(wèn)題，進(jìn)而提出解決存在問(wèn)題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制 設(shè)計(jì)控制

一、崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制，就是在項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程發(fā)包階段、施工階段以及工程竣工階段，把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在建設(shè)工程中能合理使用人力、物力、財(cái)力取得較好的投資效益和社會(huì)效益。

崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地18.62公頃，項(xiàng)目總建筑面積26.18萬(wàn)平方米，其中：住宅建筑面積24.88萬(wàn)平方米，公建面積1.30萬(wàn)平方米。住宅總套數(shù)2000套，總居住人口7000人。本項(xiàng)目建設(shè)成本是由征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套建設(shè)費(fèi)、前期工程費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用構(gòu)成。

崇正水印住宅區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理以財(cái)務(wù)管理為中心，運(yùn)用成本估算法進(jìn)行項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)，然后進(jìn)行成本目標(biāo)分解；工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的進(jìn)度與質(zhì)量管理，運(yùn)用甘特圖進(jìn)行進(jìn)度監(jiān)測(cè)；成本的控制依據(jù)主要是財(cái)務(wù)部對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，結(jié)合經(jīng)濟(jì)部、工程部的成本進(jìn)度信息報(bào)告進(jìn)行事后控制；整個(gè)項(xiàng)目的成本控制是以項(xiàng)目經(jīng)理為負(fù)責(zé)人牽頭進(jìn)行的。由于缺乏對(duì)項(xiàng)目的總體把握，使得對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略成本管理不到位，成本控制實(shí)踐與糾偏措施的實(shí)行脫節(jié)嚴(yán)重；最終導(dǎo)致項(xiàng)目的總成本嚴(yán)重超支。

二、崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題

（一）成本控制目標(biāo)缺乏戰(zhàn)略性

崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司與我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司類(lèi)似，企業(yè)高層管理者對(duì)于項(xiàng)目成本控制的認(rèn)識(shí)存在偏差，把主要精力放在招攬項(xiàng)目和完成投資上，忽視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理。項(xiàng)目成本目標(biāo)在制定時(shí)僅考慮手中錢(qián)有多少，而沒(méi)有站在整個(gè)項(xiàng)目的立場(chǎng)上制定戰(zhàn)略成本目標(biāo)，把成本管理定位于日常的成本控制，一味降低成本，單純以成本的高低為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量成本控制的效果，進(jìn)行績(jī)效考核；沒(méi)有利用成本、質(zhì)量、價(jià)格、銷(xiāo)量等因素之間的相互關(guān)系，以支持企業(yè)為維系質(zhì)量、調(diào)整價(jià)格、擴(kuò)大市場(chǎng)份額等對(duì)成本的需要，使企業(yè)能夠最大限度地獲得利潤(rùn)。

（二）工程進(jìn)度及成本超出預(yù)算較多

通過(guò)使用掙得值法測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目無(wú)論是工程進(jìn)度還是工程成本方面都超出了預(yù)算，而且超出部分?jǐn)?shù)額較大。在2012年第三季度末，ACWP>BCWS>BCWP， SV<0， CV<0，由此得出該住宅區(qū)項(xiàng)目的執(zhí)行效率低、進(jìn)度較慢、投入延后。

（三）忽視成本預(yù)測(cè)、結(jié)算和成本監(jiān)督控制

大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多，業(yè)務(wù)量大，在其內(nèi)部應(yīng)形成完善的成本預(yù)測(cè)、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。然而，當(dāng)前大多數(shù)開(kāi)發(fā)公司的內(nèi)部并沒(méi)有設(shè)立這樣的機(jī)構(gòu)。一家大公司，往往同時(shí)開(kāi)發(fā)七八個(gè)，甚至十多個(gè)項(xiàng)目。財(cái)務(wù)部門(mén)、經(jīng)營(yíng)部門(mén)往往計(jì)算某年、某季度全公司的收支情況，將全公司的資本運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一考慮，而具體到某一項(xiàng)目的成本只知道大概。該項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司把成本控制僅作為財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)，使用成本分析法進(jìn)行的成本控制，不僅控制效果不明顯，還導(dǎo)致項(xiàng)目組不能切實(shí)實(shí)行全員參與、全過(guò)程控制，當(dāng)財(cái)務(wù)部門(mén)將大量的零散的成本數(shù)據(jù)收集傳遞、加工整理之后與目標(biāo)成本對(duì)比分析、找出偏差、再提出糾偏方案時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)已進(jìn)行到下一道工序，起不到監(jiān)督控制的作用。

三、解決崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目存在問(wèn)題的對(duì)策

（一）崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)成本體系的建立

崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)成本的確定是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所遵循的規(guī)律，按階段形成相應(yīng)的控制目標(biāo)。下一階段控制目標(biāo)的制定置于上一階段目標(biāo)范圍內(nèi)，達(dá)到層層控制的目的。在各階段目標(biāo)中，上一階段的成本控制目標(biāo)對(duì)下一階段的目標(biāo)成本起著控制作用。該項(xiàng)目成本目標(biāo)的確定具體地可以分為三個(gè)階段：投資估算、設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算。這三個(gè)階段的目標(biāo)控制相互制約、相互補(bǔ)充，共同組成了項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)體系。

（二）增加高效人員投入

崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目的成本目標(biāo)不明確，在設(shè)計(jì)階段沒(méi)有合理審圖，沒(méi)有使用正確的方法控制成本，以致于在施工過(guò)程中變更圖紙情況頻發(fā)，成本費(fèi)用嚴(yán)重超支，把成本控制置于失控狀態(tài)。解決問(wèn)題的方法是增加高效人員的投入，改變過(guò)去落后的成本管理方法。

（三）在成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、結(jié)算過(guò)程中加強(qiáng)主動(dòng)控制

主動(dòng)控制是一種事前控制，它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。在崇正水印住宅區(qū)項(xiàng)目中，主動(dòng)控制的具體措施主要體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項(xiàng)保障成本控制的一些計(jì)劃、規(guī)章制度、組織保障體系以及對(duì)落實(shí)這些制度和計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行了監(jiān)督和檢查。比如，經(jīng)濟(jì)洽商和設(shè)計(jì)變更的管理辦法、對(duì)資金計(jì)劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查、采購(gòu)成本管理的制度和執(zhí)行情況的檢查、各種可能對(duì)施工質(zhì)量和施工進(jìn)度、工程投資造成影響的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和分析以及包括施工質(zhì)量和施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況檢查都是該項(xiàng)目中對(duì)成本進(jìn)行事前控制的內(nèi)容。

在該建設(shè)項(xiàng)目中，管理人員對(duì)計(jì)劃實(shí)施進(jìn)行了跟蹤，把它輸出的項(xiàng)目信息進(jìn)行了加工、整理，再傳遞給控制部門(mén)，然后再回送給計(jì)劃實(shí)施系統(tǒng)付諸實(shí)施，使得計(jì)劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就得以糾正，依靠不斷的調(diào)整結(jié)果進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制。并且從計(jì)劃的實(shí)際輸出中發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾偏。

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作者簡(jiǎn)介：宮萌（1985-），女，漢族，山東煙臺(tái)人， 青島工學(xué)院招生辦，研究方向：國(guó)際貿(mào)易；高浩（1983-），男，漢族，山東淄博人，青島工學(xué)院商學(xué)院，研究方向：國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)。