我國廉租房租金補貼價格形成機制實證分析

摘要：本文采用實證對比分析方法，選取國內(nèi)18個大中城市2000至2009年面板數(shù)據(jù)建立廉租房租金補貼定價模型和租金補貼價格形成模型。研究表明：在長期均衡關系中，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平對租金補貼標準的邊際影響系數(shù)最大，其次是存量房價格和增量房成本的影響，政府邊際補貼支出傾向相對較??；在短期內(nèi)，住房面積和住房成本的波動對補貼標準變動的影響居于首位?？梢姡覈夥孔饨鹧a貼標準基本受制于住房市場面積、價格和成本影響，并沒有發(fā)揮出救濟性住房的保障職能。

關鍵詞：廉租住房；租金補貼定價模型；租金補貼價格形成機制；平衡面板計量

中圖分類號：F2933 文獻標識碼：B

收稿日期：2013-03-11

作者簡介：張月玲（1969-），女，河北滄州人，福州大學管理學院博士研究生，研究方向：技術進步與經(jīng)濟增長。 一、引言

自1998年我國提出廉租住房建設以來，至今已有十幾年的實踐經(jīng)驗。各地廉租住房制度實施效果如何？保障水平與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平是否適應？地方政府應如何將有限資源進行合理配置？一系列問題引起各界廣泛關注。

國外對公共住房問題的研究起步較早，已經(jīng)形成較為完善的理論基礎。但由于制度及國情不同，消費觀念差異，國內(nèi)學者的研究主要利用國外相關理論，基于社會保障制度健全與發(fā)展的視角，關注住房保障政策的國際比較與經(jīng)驗借鑒，以及對制度實施過程中具體規(guī)則的研究和評價。其中，在廉租房保障制度的影響因素方面，各學者出于不同的研究目的和視角提出了各有差異的影響因素，總體上經(jīng)歷了從可觀測的宏觀經(jīng)濟影響因素到引入經(jīng)濟個體行為偏好及經(jīng)濟社會環(huán)境等不可觀測影響因素的逐步完善過程。目前，由于相關數(shù)據(jù)收集的難度，對廉租房租金定價模型及對租金補貼價格模型的實證研究還很不夠。本文選擇從廉租房租金補貼價格形成機制的角度切入，收集18個城市2001-2009年面板數(shù)據(jù)，首先利用主成分分析篩選出主要影響因素，其次通過對租金補貼價格機制形成過程的分析，建立反映長期均衡和短期波動兩個模型，甄別并發(fā)現(xiàn)廉租房配租標準制定過程中存在的問題與不足，為地方政府根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展實際設置適宜的配租標準提供一定的參考。

二、指標及計量模型選擇

（一）利用主成分分析法篩選主要影響因素

廉租房租金補貼標準的實質(zhì)是住房使用價值的體現(xiàn)，故其形成機制同樣應遵循價格理論。在基本價格理論中，馬歇爾的均衡價格理論將供求函數(shù)、生產(chǎn)費用和邊際效用融為一體，供給和需求相等時就決定了均衡價格。根據(jù)均衡價格理論，不管是從效用最大化出發(fā)的代表性個人模型，還是從市場供需均衡出發(fā)的存量-流量模型，都可歸納為住房價格和相關經(jīng)濟指標之間關系的縮約模型：

本文也使用這種縮約模型，對我國廉租房租金補貼標準的價格形成機制進行實證分析。

當然，廉租房是一種保障性政策住房，影響其價格形成的因素與商品房價格的影響因素有所不同。參照我國《廉租住房保障辦法》“每平方米租賃住房補貼標準由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場平均租金、城市低收入住房困難家庭的經(jīng)濟承受能力等因素確定。”結(jié)合數(shù)據(jù)可獲得性，將租金補貼標準的影響因素分為需求、供給和環(huán)境因素三大類。

初選需求因素有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均消費支出、城鎮(zhèn)居民戶籍人口數(shù)和最低生活保障人數(shù)。供給因素主要是地方財政收入和土地交易價格指數(shù)。環(huán)境因素包括地區(qū)人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均居住面積、房屋租賃價格指數(shù)。然后以18城市2007年相關數(shù)據(jù)做主成分分析，按主成分個數(shù)提取原則，從提取的主成分中選擇規(guī)格化特征向量大的變量。篩選出六個指標作為租金補貼標準的主要影響因素。主要變量的選擇描述見表1?？偟?37期

張月玲：我國廉租房租金補貼價格形成機制實證分析

賃價格 房屋租賃價格指數(shù) ZUL 樣本期間內(nèi)，我國廉租房實行只租不售的管理方式，租金補貼應和當期市場租金同步變化

地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均居住面積、租金補貼標準出自《城市統(tǒng)計年鑒》、各城市歷年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報以及各城市門戶網(wǎng)站。其中，地區(qū)生產(chǎn)總值除城市常住人口數(shù)而換算為地區(qū)人均生產(chǎn)總值。土地交易價格指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)出自《中國統(tǒng)計年鑒》，且已換算為以2001年為100的指數(shù)。

（二）計量模型選擇

利用各地廉租房租金補貼價格及其影響因素的散點圖分析，可知租金補貼價格和各影響因素間的關系大致呈線性關系，故此，采用線性動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型擬合廉租房租金補貼價格。

其中ECMit就是通過協(xié)整檢驗后的（2）式中的非均衡誤差項εit。ρ2ECMit-1為誤差修正項，ρ2是修正系數(shù)，表示誤差修正項對ΔYit的修正速度；μit為隨機誤差項。

三、租金補貼價格形成機制分析

（一）長期均衡分析

面板數(shù)據(jù)模型有三種基本類型，即混合數(shù)據(jù)回歸模型、固定效應模型和隨機效應模型。由于面板數(shù)據(jù)的二維特征，如果模型設定不正確，將造成估計結(jié)果與真實經(jīng)濟現(xiàn)實的偏差。為此，采用構建于F統(tǒng)計量基礎上的協(xié)方差檢驗來判斷是選用混合模型還是固定效應模型；如果是固定效應模型，再利用豪斯曼檢驗法判定個體影響是固定影響還是隨機影響。檢驗結(jié)果表明應該建立變截距個體固定效應模型。

1.租金補貼定價模型與價格形成模型。在制定租金補貼標準時，地方政府要參考上年人均生產(chǎn)總值、上年人均可支配收入以及當年地方財政收入、當期土地出讓凈收益、當期房屋市場平均租賃價格和當期人均居住面積。首先利用相關數(shù)據(jù)來擬合地方政府租金補貼標準的制定過程，由此得到租金補貼的估計值模型稱為租金補貼定價模型；然后，通過調(diào)整影響因素的滯后時期數(shù)來擬合租金補貼價格的形成過程，由此得到的模型稱為租金補貼價格形成模型。

考慮到中央政府廉租住房制度頒布對各城市影響具同步性，且數(shù)據(jù)為短面板數(shù)據(jù)，時期效應變化不大，可采用截面特定效應的線性回歸模型。同時，各城市在制定補貼標準的過程中，不可避免地存在著異質(zhì)性的影響因素，如區(qū)域資源稟賦和經(jīng)濟社會環(huán)境差異，政府重視程度、居民住房消費偏好等等，這些因素的影響往往具有一定的持續(xù)性，故采用線性動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，在模型中加入AR項克服自相關。

回歸結(jié)果見表2。模型①為租金補貼定價模型，模型⑤為租金補貼價格形成模型。其中，模型②、③和④依次列示對租金補貼定價模型中統(tǒng)計不顯著因素的影響進行調(diào)整的過程。

從以上調(diào)整過程可見，需要對TUD指標所代表的解釋變量作出修正。TUD是作為土地出讓凈收益的代理指標引入模型的?！读庾》勘Ｕ限k法》規(guī)定土地出讓凈收益的一定比例作為廉租房建設資金，考慮到土地出讓收益屬于地方財政預算外收入，故將其視為與地方財政收入并行的租金補貼投入資金看待的。但是，它對補貼標準的當期影響并不顯著，滯后一期同樣是不顯著的正向影響。通過進一步調(diào)整發(fā)現(xiàn)TUD指標的取和舍以及是哪一期的影響，都明顯左右著其他指標的系數(shù)變化和統(tǒng)計顯著性。至此，筆者認為TUD指標更多地反映的是增量房市場價格的成本構成，而不是《辦法》規(guī)定的作為廉租房建設的土地出讓凈收益的那部分投入。因為我國的保障性住房尤其是廉租房和經(jīng)濟適用房建設都采用土地劃撥的方式，不存在土地成本。但分稅制改革后，各地政府的土地財政確是助推高房價的重要因素。

2.租金補貼定價模型分析及其制定過程中存在的問題。總體來看，相比于價格形成模型，定價模型中各影響因素的邊際作用系數(shù)都相對較小。定價模型普遍低估了各影響因素對補貼標準的作用，因而得到的補貼估計值過低。具體來看，正如定價模型所顯示的， ZUB擬合值與CZH、 TUD和ZUL的相關性在統(tǒng)計上并不顯著，但和GDP1（-1）、ZHP（-1）和MJ顯著相關，同時截面特定效應C在10%水平上是顯著的。

首先，邊際影響系數(shù)在統(tǒng)計上顯著的各影響因素?；貧w結(jié)果顯示，租金補貼標準受地方經(jīng)濟發(fā)展水平的影響是顯著的，其邊際作用系數(shù)相比于其他影響因素是最大的；同時，人均居住面積對補貼標準也存在著顯著的正向影響。值得注意的是，前期人均可支配收入對補貼標準是顯著的正向沖擊，雖然邊際影響系數(shù)并不是很大。一般來說，在低端住房供應充裕的情況下，當前期人均可支配收入提高時，低收入家庭的租金支付能力相應提高，政府應調(diào)低實際補貼標準。但是，如果結(jié)合當期人均居住面積也是顯著正向影響的話，說明樣本期間內(nèi)，一方面可能低端住房市場存在較大的供應缺口致使租金較高；另一方面，可能因住房結(jié)構存在一定問題，如面積過大等，致使低收入家庭租金支付能力不足。因此，盡管城鎮(zhèn)居民整體上平均收入水平提高了，依然需要加大補貼標準以補償?shù)褪杖爰彝嶋H租金支付能力。

其次，邊際影響系數(shù)在統(tǒng)計上不顯著的各影響因素。CZH、TUD以及ZUL與地方政府制定的補貼標準明顯不相關。作為廉租房資金投入主要來源的CZH對ZUB的影響是不顯著的，意味著財政投入明顯不足；同時，補貼標準沒有反映出樣本期間內(nèi)增量房價格不斷高企情況下的土地成本影響；另外，ZUB估計值和市場租金水平存在著實質(zhì)上的價格脫節(jié)。在樣本期間內(nèi)，我國廉租房基本是以貨幣補貼為主，采取“只租不售”的管理方式，租金補貼標準應該和市場租金同步變化。但由模型篩選過程可見，實際上租金補貼標準卻和前期市場租金強相關。由于租賃市場價格的自發(fā)調(diào)節(jié)作用，導致本該與當期市場租金同向變化的租金補貼標準反與之成為負相關關系，由此造成補貼標準和市場租金實質(zhì)上的價格脫節(jié)。

為敘述方便，將模型中個體固定效應稱為租金補貼基數(shù)。由豪斯曼檢驗知道，補貼基數(shù)是與模型中的解釋變量相關但不可觀測的影響因素對補貼標準綜合作用的結(jié)果。C通過了顯著性檢驗，但其值遠低于價格形成模型中的補貼基數(shù)。

3.租金補貼價格形成模型。租金補貼價格形成模型是在定價模型的基礎上，通過對定價模型中統(tǒng)計上不顯著的解釋變量進行調(diào)整而得到的。相比于定價模型，價格形成模型的擬合程度（R2）更優(yōu)，單個估計系數(shù)的統(tǒng)計檢驗（t-）更顯著，估計系數(shù)整體顯著性（F）更強，回歸方差（SE）的降低更明顯，各解釋變量的經(jīng)濟意義更符合實際。

價格形成模型揭示了補貼標準及其影響因素間的相關關系。為檢驗價格形成模型確實反映了補貼標準和各變量之間的長期均衡關系，依據(jù)E-G誤差修正模型建立過程，將價格形成模型作為假定的協(xié)整回歸方程形式，對其殘差進行平穩(wěn)性檢驗（見表3），結(jié)果顯示LLC、ADF和PP檢驗都否定了殘差序列存在單位根的原假設，用Kao檢驗也可以得出同樣的結(jié)論。故此確定，租金補貼標準及其影響因素間存在協(xié)整關系。

4.租金補貼價格形成模型分析。

（1）價格形成模型中各參數(shù)估計值無論統(tǒng)計顯著性還是經(jīng)濟意義都非常明顯，且符合政策制定過程所考慮因素的滯后作用。如地方政府制定補貼標準時，參考上年人均生產(chǎn)總值及人均可支配收入。模型顯示，不僅以上兩個因素對補貼標準存在著滯后影響，房屋租賃價格指數(shù)及土地交易價格指數(shù)也對補貼標準存在著不同的滯后作用。

（2）與定價模型不同，在價格形成模型中人均居住面積與補貼標準間正相關性很不明顯，因未通過顯著性檢驗從模型中刪除。這一點反映了從長期來看，租金補貼標準并不受人均居住面積的影響，體現(xiàn)出廉租房主要是解決低收入家庭基本住房需求的特質(zhì)。此外，補貼標準與其前期價格之間正相關，是價格剛性（黏性）的表現(xiàn)，反映了政策的連續(xù)性。

（3）從各影響因素邊際作用系數(shù)符號來看，一方面，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展向好、地方財政收入豐盈、土地交易價格指數(shù)上漲，補貼標準應提高；另一方面，補貼標準與上期人均可支配收入負相關，即在其他條件都不變的情況下，上年度人均可支配收入高，低收入群體住房承租能力也相應提高，補貼標準應降低；租金補貼標準和上期房屋租賃價格指數(shù)負相關。上期房屋租賃價格指數(shù)高，意味著存量房市場平均租賃價格高漲，就會促使開發(fā)商及有閑置房屋的人及時加大租賃房屋的供應力度，如此反而使房屋租賃價格逐漸回落。因此，在其他條件不變的情況下，補貼標準相應降低。這正是房屋租賃市場價格自發(fā)的調(diào)節(jié)機制作用的體現(xiàn)。

需要注意的是，這里用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為低收入家庭人均收入的代理變量，低估了租金補貼標準。由于收入上的馬太效應，即窮者越窮，富者越富，所以低收入家庭收入遠低于平均收入水平。

（4）從各影響因素邊際作用系數(shù)的絕對值大小來看，按各影響因素的邊際作用系數(shù)絕對值由大到小排列，依次為：GDP（-1）>ZUB（-1）>ZUL（-1） >TUD（-2） >CZH>ZHP（-1）。其中，地區(qū)人均生產(chǎn)總值對補貼標準影響最大，其次是存量房價格和增量房成本的影響?？梢?，租金補貼價格的形成主要由住房市場自發(fā)調(diào)控，政府干預乏力。

（5）18城市租金補貼基數(shù)（184732+δi）相差較大，反映出各地經(jīng)濟社會發(fā)展水平、資源稟賦、政府管理能力及經(jīng)濟個體行為偏好等未觀測因素的綜合影響差異比較明顯，見

（二）短期波動分析

既然補貼標準與其相關變量間確實存在長期均衡關系，那么長期均衡是如何達到的？短期波動是如何影響長期均衡的呢？以價格形成模型中的殘差序列為誤差修正項序列，建立誤差修正模型。

回歸結(jié)果（見表5）表明，DCZH、DTUD（-2）對DZUB有強顯著的正向影響；MJ屬于短期變動因素，對DZUB也存在著正向作用；同時，誤差修正項RESID01（-1）的短期調(diào)整系數(shù)強顯著，表明每年實際租金補貼標準與其長期均衡值的偏差中有9834%被修正。

另外，從短期影響系數(shù)來看，人均居住面積的變動對補貼標準變動的影響最大，反映出增量住房結(jié)構的短期變動對租金補貼標準具有較大的沖擊；其次，土地交易價格指數(shù)變化的影響，反映增量房成本價格變動的影響?？梢?，增量房市場上住房結(jié)構和住房成本變動對租金補貼標準變動的影響居首位，最后是地方財政收入變化的影響。

誤差修正模型集中揭示了我國廉租住房政策短板。模型顯示，短期內(nèi)補貼標準的波動主要是由住房結(jié)構和住房成本波動引起的。這正是近些年來住房市場面積追求超大，土地價格飆升等不正?，F(xiàn)象的體現(xiàn)。

四、結(jié)論與政策建議

綜合本文分析，我國廉租房租金補貼標準的價格形成機制為：（1）長期內(nèi)，人均生產(chǎn)總值、地方財政收入、土地交易價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是租金補貼的主要影響因素。按各影響因素邊際作用系數(shù)絕對值由大到小排列，依次為：GDP（-1）>ZUB（-1）>ZUL（-1） >TUD（-2） >CZH>ZHP（-1）。（2）短期內(nèi)，地方財政收入、土地交易價格指數(shù)和人均居住面積的變化會引起租金補貼標準的短期波動；三個影響因素的波動對租金補貼標準變動的作用都是正向的，波動幅度由大到小依次為：DMJ>DTUD（-2） >DCZH；該經(jīng)濟系統(tǒng)以這種波動的09834的速度向著下一期的均衡點調(diào)整。

從補貼價格形成機制來看，加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、增加政府財政收入、提高土地出讓價格、平抑市場租金、限制居民人均可支配收入、甚至擴大人均住房面積都是提高租金補貼標準的有效手段。但是，低收入家庭占城鎮(zhèn)居民人口比例畢竟較小，小群體福利有所提高的同時不能以社會整體福利較大的下降為代價。另外，住房結(jié)構和住房成本的劇烈變動也未必使得低收入家庭福利上升，在這種情況下他們未必能找到可支付住房。雖然低收入家庭因得到補貼而名義貨幣支付能力提高了，但實際支付能力卻可能下降了。

更重要的是，經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)各因素間的相互作用是復雜的，正如價格形成模型揭示的，補貼標準不僅受到可觀測變量影響，還受到不可觀測變量影響，同時存在模型未捕捉到的不確定因素沖擊。故此，必須系統(tǒng)考慮模型所反映的各種因素的綜合作用。

兼顧公平與效率，從政府成本角度提高低收入群體實際住房支付能力的措施有：（1）加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，通過增加人均生產(chǎn)總值間接提高居民人均可支配收入，低收入家庭名義住房支付能力也會相應提高。相比于其它影響因素對租金補貼標準的作用，人均生產(chǎn)總值對補貼標準有最大的正向邊際作用系數(shù)。（2）增加地方財政收入以加大轉(zhuǎn)移支付力度；或提高政府對租金補貼的邊際支出傾向。租金補貼價格形成模型顯示，地方財政收入的邊際影響系數(shù)僅為00079，位居倒數(shù)第二。另外，地方政府應認識到，對低收入家庭住房狀況的改善也存在著與其它公共品（如城市基礎設施建設、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎教育等等）同樣的投資價值。（3） 降低住房用地的土地交易價格。土地交易價格指數(shù)下降意味著住房成本下降，雖然低收入家庭名義貨幣支付能力未變，但住房市場價格降低，也相當于提高了其實際住房支付能力。我國實行土地國有制政策，地方政府應放棄土地財政觀念，配合當前我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。（4）提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，直接增加低收入家庭租金支付能力。（5）培育二手房市場以激活存量住房，降低二手房合理交易率成本，使住房資源得以不斷地優(yōu)化配置。值得一提的是，價格形成模型顯示，租金補貼標準與前期房屋租賃價格指數(shù)是負相關關系。故政府可利用這種市場價格自發(fā)調(diào)節(jié)機制而逆風行事，在不失公平的情況下節(jié)約政府開支。

當然，租金補貼基數(shù)部分的作用也不容忽視。它反映了不同城市租金補貼標準的特征差異。例如，地方政府政策偏好（與地方財政收入相關）、區(qū)域資源稀缺程度（與土地交易價格指數(shù)相關）、存量房市場培育的完善程度（與房屋租賃價格指數(shù)相關）、低收入家庭經(jīng)濟條件改善程度（與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相關）、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境（與地區(qū)人均生產(chǎn)總值相關）等等。如一方政府重視資源優(yōu)化配置，關注民生問題，致力完善相關配套政策同樣是造福百姓。

畢竟，廉租住房是一種政策性住房，解決住房市場失靈，滿足城鎮(zhèn)低收入家庭基本住房需求是政府的責任。在當前擴內(nèi)需，調(diào)結(jié)構，重民生的大背景下，城市化進程也不斷加速。隨著更多流動人口涌入城鎮(zhèn)，如何切實解決好低收入群體的住房需求考驗著地方政府的智慧。

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（責任編輯：李江）