房價上漲的原因分析及調(diào)控建議

王艷紅

摘要從1998年房地產(chǎn)市場化改革開始伊始，房價便一直呈上升趨勢。尤其在2005年以后，房價開始飆升，個別一線城市的房價高達數(shù)萬元每平方米。本文對我國房價上漲的原因進行了初步分析，并提出了控制房價的相關對策措施。

關鍵詞房價上漲土地財政宏觀調(diào)控

中圖分類號：F123 文獻標識碼：A

當前，房價總體稍稍有所回落，一線城市房價上升程度有所緩解。但是，隨著應對宏觀經(jīng)濟下降過大的微調(diào)政策已波及到了房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，中小城市房價泡沫開始產(chǎn)生。在這樣的情況下，各地政府需重新調(diào)整政策方針，對房價的宏觀調(diào)控絲毫不可放松。

一、房價上漲的原因

（一）人口聚集結(jié)構(gòu)不均勻，土地制度的不斷推升。

我國人口聚集結(jié)構(gòu)不均勻是造成房價上漲的原因之一。由于城市的基礎設施完善、福利待遇優(yōu)越，許多農(nóng)村人口趨于向城市遷移，城市區(qū)域的人口占全國人口的比例遠大于城市面積占全國面積的比例。在這種情況下，城市住房需求增多，拉升了房產(chǎn)的價格。可以預見，若城市和農(nóng)村的人口比例能進行協(xié)調(diào)，必然會緩解城市住房壓力。

我國的土地制度規(guī)定了城市土地歸國家所有，地方政府對土地財政的依賴性很強。政府不斷出臺抑制房價的措施，甚至用行政的限購手段和約談手段來打壓，卻始終不肯調(diào)整土地出讓制度，這導致了政府對土地的壟斷，從而土地出現(xiàn)高價格。而土地成本是商品房建造最主要的成本，地價的上升必然造成房價的上升。

（二）對房市的投資需求過大，開發(fā)商過度追求利潤。

一直以來，國內(nèi)的投資渠道狹窄、投資品種過于單一、相關的制度不甚健全，而房價的上升似乎是一個機遇，導致大量的資本涌向房市。“山西煤老板”、“溫州炒房團”等對房市的炒作早已聲名顯赫。而從目前政府出臺的政策來看，針對投機性購房效果并不明顯。房產(chǎn)被投資者作為主要投資方向的現(xiàn)狀，導致了房價的非理性上漲。與此同時，許多不法開發(fā)商違背社會道德，過分追求高利潤，實行抬高房價的營銷策略。如日提一價、捂盤囤房等惡行屢禁不止。正是由于開發(fā)商謀求暴利的心態(tài)，房價進一步被推高。

（三）輿論對消費者的盲目引導。

新聞媒體和專家學者是房價不斷上漲的推手之一。許多媒體有意無意的給民眾傳播了房價要漲、投資房產(chǎn)獲利空間大等資訊。這無疑會令本就處于非理性狀態(tài)下的消費者變得更加沖動。此外，開發(fā)商過度夸大的“政策無用論”，都引發(fā)民眾的恐慌，令消費者、投資者更加盲目，這是房價上升的重要原因。

二、抑制房價上漲的政策措施

針對當前房價較高且有上漲的勢頭，房市調(diào)控不能有絲毫的松懈。一方面要堅持現(xiàn)行的調(diào)控措施，并嚴格執(zhí)行；另一方面，針對反彈勢頭的出現(xiàn)，更要有必要的房價監(jiān)控措施?，F(xiàn)從供給和需求兩方面考慮，提出相關對策以穩(wěn)定住房價格。

（一）供給的角度。

1、建設經(jīng)濟適用房，加強對開發(fā)商的管理。

首先，抑制房價過快上漲的應急措施還是要增加供給。地方政府要督促企業(yè)加快開工建設經(jīng)濟適用房，增加中小戶型、限價房及廉租房等中低價位普通商品房的供應量。通過商品房有效供應量的增加，減輕房價上漲的壓力。其次，相關部門要對房地產(chǎn)開發(fā)商進行教育引導，使其正確認清形勢，與政府攜手合作，維護市場。除此以外，也要嚴厲打擊開發(fā)商的不法行為。

2、擴寬土地供應渠道，徹底摒棄“土地財政”。

加強土地供應管理，科學制定土地出讓政策。第一，在土地供應上，政府應加大土地自由買賣的程度，充分調(diào)動企業(yè)參與土地儲備和協(xié)議轉(zhuǎn)讓的積極性。第二，應實行差別化的土地政策，對保障性住房和商品房要區(qū)別對待，對于小戶型的商品房實行寬松的調(diào)控政策。只要政府擴寬了土地的供應渠道，房價便會應聲而跌。

（二）需求的角度。

1、改善區(qū)域發(fā)展不平衡現(xiàn)狀，穩(wěn)步推進城市化進程。

經(jīng)濟發(fā)達的城市與農(nóng)村生活水平差異巨大，這就必然導致人口向城市流動，故而需求也就會不斷加大。因此，政府應加快農(nóng)村地區(qū)基礎設施建設速度，不斷提高農(nóng)村人民生活水平，并從制度、政策、福利等層面向其傾斜，從而分流城市的房產(chǎn)需求與壓力。

2、采取差別化稅收政策，限制投機需求。

為了防止房市的價格反彈，政府必須出臺更有針對性的差別化信貸政策。采取對擁有高檔住宅、第二套及以上房產(chǎn)的人群收取較高的房產(chǎn)稅，對買第二套及以上房產(chǎn)的人群征收特別消費稅。對房地產(chǎn)的稅收調(diào)整，政府應該邁出實質(zhì)性的改革步伐，而不僅限于營業(yè)稅和印花稅的層面。與此同時，限制商品房的投機需求，積極對市場輿論進行引導，逐步改變?nèi)藗儗Ψ績r上升的預期，從而降低非自住房需求，使房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)。□

（作者：河南大學經(jīng)濟學院經(jīng)濟學專業(yè)2010級本科生）

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