住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的系統(tǒng)動力學(xué)分析

李紅兵，韓昕林

0 前言

住宅產(chǎn)業(yè)的概念于上世紀60年代末由日本通產(chǎn)省提出的，范圍是與住宅有關(guān)的各行業(yè)的總和。住宅產(chǎn)業(yè)化概念的提出與當(dāng)時住宅建造量的持續(xù)增長和建筑工業(yè)化的不斷發(fā)展密切相關(guān)，李忠富認為其核心內(nèi)容包括五個方面：①住宅體系標(biāo)準(zhǔn)化。采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計和建筑體系形成系列化的住宅產(chǎn)品；②住宅部品化。將住宅產(chǎn)品分解為獨立的部品分別進行專業(yè)化生產(chǎn)，然后通過部品組合形成不同類型的住宅；③住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)工業(yè)化。實現(xiàn)部品的大規(guī)模工廠制造；④住宅生產(chǎn)經(jīng)營一體化。住宅產(chǎn)業(yè)鏈上有密切關(guān)系的企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集群；⑤住宅協(xié)作服務(wù)社會化。用大規(guī)模的社會生產(chǎn)方式取代傳統(tǒng)的個體生產(chǎn)方式。

住宅產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式兼?zhèn)渲圃鞓I(yè)與建筑業(yè)二者的特點，既要實現(xiàn)大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)，又必須滿足消費者對住宅的個性化需求，因此住宅生產(chǎn)適合采用大規(guī)模定制方式[1]。我國住宅產(chǎn)業(yè)目前的生產(chǎn)方式仍為粗放型，資源消耗大、污染嚴重。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，有利于通過生產(chǎn)要素的統(tǒng)一配置實現(xiàn)住宅生產(chǎn)的集約化，通過工業(yè)化的生產(chǎn)方式提高勞動生產(chǎn)率，最終實現(xiàn)住宅質(zhì)量的提升。因此住宅產(chǎn)業(yè)化將完成傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的加速改造，代表了住宅建設(shè)先進生產(chǎn)力，是住宅建設(shè)的必然趨勢。

1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

從現(xiàn)有研究可看出，國外發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)化市場機制已充分建立，更多的研究集中在如何進一步提高住宅的質(zhì)量和勞動生產(chǎn)率，實現(xiàn)住宅需求的差異化與生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，即實現(xiàn)住宅的大規(guī)模定制生產(chǎn)。因此諸多研究集中于模數(shù)化、協(xié)調(diào)設(shè)計和信息系統(tǒng)的開發(fā)方面。Barlow認為，大規(guī)模定制生產(chǎn)模式應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，既能滿足顧客的個性化需求，又能夠降低產(chǎn)品的多樣化成本[2]。Yoonseok等開發(fā)了用于住宅裝修大規(guī)模定制的信息系統(tǒng)，以節(jié)省現(xiàn)場的人工和管理費用[3]。Jose P.Duarte探討了一種用戶需求識別的輔助算法，用于大規(guī)模定制住宅的設(shè)計[4]。González-Uriel等開發(fā)了產(chǎn)業(yè)化住宅平面設(shè)計的知識系統(tǒng)[5]。Matsumura認為，通過開發(fā)商供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)化和整合行業(yè)資源，可降低住宅生產(chǎn)成本并縮短生產(chǎn)周期[6]。

我國學(xué)者對國外成功模式、國內(nèi)現(xiàn)狀分析以及推廣政策等方面都做了較詳盡的探討，對住宅產(chǎn)業(yè)化是必然趨勢已達成共識[7～10]。在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展路徑方面，部分學(xué)者運用產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論，認為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將經(jīng)歷準(zhǔn)備期、初步發(fā)展期、快速發(fā)展期和成熟期，按照當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化處于快速發(fā)展期。在與傳統(tǒng)住宅對比方面，產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展將從質(zhì)量高價格高階段逐漸過渡到質(zhì)量高性價比高階段。在住宅產(chǎn)業(yè)化影響因素方面，眾多學(xué)者分別從政策、經(jīng)濟、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場環(huán)境等方面進行了分析，認為阻礙我國住宅產(chǎn)業(yè)化推廣的因素可以概括為：①政策規(guī)范方面，缺乏產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)和相應(yīng)的法律法規(guī)保障；②經(jīng)濟成本方面，產(chǎn)業(yè)化住宅的規(guī)模經(jīng)濟不足，研發(fā)投入過高；③技術(shù)方面，尚未實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，技術(shù)集成度不高，限制了部品化和工業(yè)化的發(fā)展；④市場環(huán)境方面，沒有形成產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)的主導(dǎo)企業(yè)，市場認同度低。對于如何快速促進住宅產(chǎn)業(yè)化的實現(xiàn)，目前尚未得出系統(tǒng)的切實可行的實施方案。由于住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個長期的過程，從政府干預(yù)與市場機制的關(guān)系來看，政府會在發(fā)展初期采用行政手段強力推進，到中期運用各種激勵措施促進市場的進一步發(fā)展，而最終實現(xiàn)市場的自主運行。另外，住宅產(chǎn)業(yè)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展涉及到政策、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等多方面的因素。因此，有必要運用綜合的分析方法，揭示市場運作的內(nèi)部機理，從而預(yù)測在不同政策組合作用下市場的變化情況，以便對政策的有效性做出預(yù)先評價。系統(tǒng)動力學(xué)（System Dynamics）方法是解決這類問題很好的選擇，它借助計算機仿真技術(shù)，研究處理復(fù)雜系統(tǒng)動態(tài)特性或行為，被稱為“社會經(jīng)濟系統(tǒng)的實驗室”。

2 住宅產(chǎn)業(yè)鏈主體行為分析

2.1 住宅產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成

典型的住宅產(chǎn)業(yè)鏈節(jié)點由以下部分構(gòu)成：①由房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)融資機構(gòu)等構(gòu)成的房地產(chǎn)投資業(yè)；②由施工企業(yè)、建筑材料供應(yīng)商、建筑設(shè)備及部品供應(yīng)商構(gòu)成的生產(chǎn)企業(yè)；③由設(shè)計院、監(jiān)理公司、造價咨詢公司等構(gòu)成的咨詢行業(yè)；④由企業(yè)銷售部門、銷售代理公司、房地產(chǎn)估價所、中介服務(wù)機構(gòu)及建材設(shè)備部品等的銷售商等構(gòu)成的房地產(chǎn)流通業(yè)；⑤由物業(yè)管理公司、家政服務(wù)公司等構(gòu)成的房地產(chǎn)消費服務(wù)業(yè)。在住宅整個產(chǎn)業(yè)鏈體系中，住宅開發(fā)企業(yè)是連接需求與供給的紐帶，是整個供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的起主導(dǎo)作用。

2.2 產(chǎn)業(yè)鏈上主體行為分析

住宅開發(fā)商是否從事產(chǎn)業(yè)化住宅的開發(fā)主要由住宅售價、土地成本、建安成本、稅費標(biāo)準(zhǔn)以及面臨的風(fēng)險等因素決定。作為追逐“利益最大化”的企業(yè)，住宅開發(fā)商自然會選擇成本較低的生產(chǎn)方式。以目前的生產(chǎn)水平，工業(yè)化住宅生產(chǎn)方式的成本遠遠高于傳統(tǒng)住宅生產(chǎn)方式。由于缺乏政府有效激勵，這部分成本增量只能通過提高住宅的銷售價格來收回，但提高房價必將增加開發(fā)商的風(fēng)險。因此在沒有得到消費者普遍認可的情況下，開發(fā)商沒有生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化住宅的主動力。

消費者在選擇住宅產(chǎn)品時影響其決策的因素主要有住宅售價、使用成本、轉(zhuǎn)讓價格、稅賦情況以及貸款利率。但目前我國的消費者購買住宅產(chǎn)品時通常考慮的是購買價格，并沒有綜合考慮使用成本以及在全壽命期內(nèi)考慮住宅的綜合費用。另外，產(chǎn)業(yè)化住宅開發(fā)的成本增量通過住宅銷售價格的提高，最終由消費者承擔(dān)。意味著產(chǎn)業(yè)化住宅帶來了社會效益，而消費者要承擔(dān)部分或全部的成本，這必然削弱消費者購買產(chǎn)業(yè)化住宅的積極性。

當(dāng)開發(fā)商和消費者都只追求短期利益最大化時，是不愿意為產(chǎn)業(yè)化住宅的長期效益承擔(dān)更多成本的，所以，住宅產(chǎn)業(yè)化具有正外部性。按經(jīng)濟學(xué)的觀點，外部性的存在使得市場經(jīng)濟機制不能很好地進行資源的優(yōu)化配置，而解決外部性的基本思路是“讓外部性內(nèi)部化”，必不可少的是政府干預(yù)。

2.3 政府促進住宅產(chǎn)業(yè)化的手段

政府在住宅產(chǎn)業(yè)化的進程中，應(yīng)該通過制度安排將生產(chǎn)者和消費者的經(jīng)濟活動所形成的社會收益或社會成本，轉(zhuǎn)化為私人收益或私人成本，促使其在住宅產(chǎn)業(yè)化的模式下追求自身利益最大化。因此政府干預(yù)的主要目的是在規(guī)范企業(yè)市場行為的同時，使得生產(chǎn)者追求利潤的目標(biāo)不與住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展相矛盾。政府促進住宅產(chǎn)業(yè)化的手段包括制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，建立標(biāo)準(zhǔn)建筑體系，推動科技進步以及引導(dǎo)消費觀念。

3 住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的系統(tǒng)動力學(xué)模型

住宅產(chǎn)業(yè)化是一個長期的發(fā)展過程，最終還是要依靠市場機制起作用。按照經(jīng)濟學(xué)的定義，市場是買者和賣者相互作用并共同決定商品或勞務(wù)的價格和交易數(shù)量的機制。在產(chǎn)業(yè)化住宅市場，消費者的需求是原動力。當(dāng)消費者決定其需求時，會關(guān)注住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和價格；而當(dāng)住宅開發(fā)企業(yè)決定其供給時，也會關(guān)注住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和價格。因此文章建立的住宅市場系統(tǒng)由3個子系統(tǒng)構(gòu)成，如圖1所示，包括產(chǎn)品子系統(tǒng)、開發(fā)商子系統(tǒng)和消費者子系統(tǒng)，系統(tǒng)中變量的含義見表1。

圖1 住宅市場的系統(tǒng)動力學(xué)棧流模型

表1 住宅市場系統(tǒng)動力學(xué)模型重要變量及含義

（1）產(chǎn)品子系統(tǒng)

產(chǎn)品子系統(tǒng)中主要考慮的棧為“產(chǎn)業(yè)化住宅量”，即按照產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式建造的住宅，其衡量標(biāo)準(zhǔn)可以是“平方米”或“套”。隨著生產(chǎn)水平和和消費者需求標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，產(chǎn)業(yè)化住宅的判別標(biāo)準(zhǔn)在不同階段會有所不同。在住宅產(chǎn)業(yè)化推廣的初期，標(biāo)準(zhǔn)較低；隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的不斷發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)會逐步提高。改變“產(chǎn)業(yè)化住宅數(shù)量”的流有2個，一是“產(chǎn)業(yè)化住宅新建量”，一是“產(chǎn)業(yè)化住宅減少量”。在實際運用中，可根據(jù)需要將其細分，如分為“別墅”、“公寓”、“保障房”等，影響其變化的流也可進行相應(yīng)的調(diào)整。

（2）消費者子系統(tǒng)

作為市場的重要主體，消費者的行為是市場分析中必不可少的一環(huán)。在消費者子系統(tǒng)中，作者選擇了“消費者偏好”作為棧。在其它因素不變的情況下，消費者的偏好是消費者做出消費行為的決定性因素，消費者消費某種商品的動機在于對某種商品有特殊的偏好，不同消費習(xí)慣的形成，是因為不同的消費偏好。消費者偏好的形成受多種因素影響，在本模型中選擇了2個主要影響因素，一是消費者在消費產(chǎn)業(yè)化住宅時可能獲得的收益，另一個是消費者對產(chǎn)業(yè)化住宅的認知程度。

（3）開發(fā)商子系統(tǒng)

通過前面的論述可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商是住宅產(chǎn)品的提供者，在住宅產(chǎn)業(yè)鏈上處于核心地位。因此如何提高開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)業(yè)化住宅的動力是至關(guān)重要的問題。在開發(fā)商子系統(tǒng)中，“開發(fā)商意愿”，即采用產(chǎn)業(yè)化建造方式的意愿，作為主要考慮的棧。影響“開發(fā)商意愿”的主要因素是利潤和“消費者偏好”，當(dāng)建造產(chǎn)業(yè)化住宅可帶來較大的利潤，或消費者對產(chǎn)業(yè)化住宅有較強的偏好時，開發(fā)商的開發(fā)熱情自然會提高，反之則會降低。

（4）系統(tǒng)整體描述

住宅市場系統(tǒng)由產(chǎn)品子系統(tǒng)、消費者子系統(tǒng)和開發(fā)商子系統(tǒng)構(gòu)成，3個子系統(tǒng)之間相互作用、相互影響。開發(fā)商的開發(fā)意愿直接影響到產(chǎn)業(yè)化住宅的開發(fā)數(shù)量；產(chǎn)業(yè)化住宅數(shù)量的增加會提高消費者對產(chǎn)業(yè)化住宅的認知程度，進而影響其購買產(chǎn)業(yè)化住宅的偏好；而消費者對產(chǎn)業(yè)化住宅的認可，能夠進一步提升開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)業(yè)化住宅的意愿。在本模型中，政府的作用體現(xiàn)在政策引起的一些參數(shù)變化，如政府在土地費用、稅賦方面的優(yōu)惠政策可以降低開發(fā)商的成本；在貸款利率方面的優(yōu)惠政策可以增大消費者獲得的效益；在住宅產(chǎn)業(yè)化方面的宣傳可以提高公眾對產(chǎn)業(yè)化住宅的認知程度。

4 結(jié)論與建議

本文在分析住宅市場產(chǎn)業(yè)鏈、市場主體行為的基礎(chǔ)上，闡述了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的動力機制，構(gòu)建了住宅市場機制的系統(tǒng)動力學(xué)模型。該模型為基礎(chǔ)模型，是系統(tǒng)動力學(xué)方法在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展問題上的初步嘗試。在實際運用中可根據(jù)需要，針對不同住宅產(chǎn)品分別建立及整合。進一步的研究深化包括：

（1）針對某地域的房地產(chǎn)市場，分別建立別墅、公寓和保障房市場子系統(tǒng)；（2）結(jié)合具體調(diào)研，量化模型中變量之間的相互作用；（3）運用模型模擬不同政策組合作用下的市場反應(yīng)，從而分析政策的合理性和有效性。

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