不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評(píng)價(jià)機(jī)制的探討

■林建漳

針對(duì)估價(jià)產(chǎn)生的新風(fēng)險(xiǎn)，銀行加強(qiáng)了對(duì)估價(jià)的常態(tài)化管理，其重點(diǎn)主要是建立估價(jià)評(píng)價(jià)和管理機(jī)制。作者從不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)銀行的作用、不動(dòng)產(chǎn)抵押面臨的技術(shù)困境、目前銀行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評(píng)價(jià)機(jī)制的缺陷等幾個(gè)方面分析完善銀行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評(píng)價(jià)機(jī)制的必要性和可能性，并提出不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評(píng)價(jià)體系的主要內(nèi)容和銀行選聘估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本條件。

一、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)銀行的作用

我國(guó)商業(yè)銀行抵押貸款大約占貸款總額的1／3，不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款占抵押貸款的絕大部分。不動(dòng)產(chǎn)抵押由于提供了相應(yīng)的債權(quán)擔(dān)保，大大降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的貸前、貸后和不良債權(quán)等階段，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)起到不可替代的重要作用。

抵押評(píng)估要發(fā)揮作用的前提條件是不動(dòng)產(chǎn)抵押物價(jià)值的合理評(píng)估，其貫穿于銀行抵押貸款貸前、貸后和不良資產(chǎn)處置三個(gè)階段。

(1)貸前階段。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，抵押物是否存在瑕疵及抵押物價(jià)值的合理確定是能否給予借貸的關(guān)鍵性指標(biāo)之一。憑借估價(jià)報(bào)告，銀行可以審查評(píng)估標(biāo)的物各項(xiàng)權(quán)證的完整性、真實(shí)性和有效性及是否具備抵押條件，除此之外銀行還可以評(píng)估值的一定比例確定最終貸款額。隨著中小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)比重上升較快，在銀行未能充分了解借款人需求信息、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況的情況下，選擇其不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，是降低信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵性措施。

(2)貸后階段。放款后，銀行會(huì)不斷地跟蹤借款人的履約和抵押物情況。遇到市場(chǎng)行情波動(dòng)較大，抵押物價(jià)值下降較多的情形，借款人就可能產(chǎn)生違約并將抵押物“廉價(jià)”賣給抵押權(quán)人(即銀行)。因此，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值面臨大幅縮水時(shí)，銀行就會(huì)要求重新評(píng)估，并確定借款人是否提前多還或增加擔(dān)保物，以防范抵押物價(jià)值貶值帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)JP摩根銀行的研究表明，若在信用風(fēng)險(xiǎn)暴露之前的6個(gè)月采取預(yù)防措施，平均風(fēng)險(xiǎn)損失率僅為1%～2%；提前3個(gè)月采取措施，平均風(fēng)險(xiǎn)損失率為3%～6%，提前1個(gè)月采取措施，損失率為10%～20%，若無(wú)任何防范措施，風(fēng)險(xiǎn)損失率可能高達(dá)50%以上。這也說(shuō)明在貸后借款存續(xù)期對(duì)抵押物價(jià)值變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤是十分重要的。通過(guò)放款前后評(píng)估價(jià)值對(duì)比的差異，可以發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押后存在的風(fēng)險(xiǎn)幅度。銀行一般會(huì)在貸款或初次評(píng)估一年后實(shí)施重新評(píng)估，也可以根據(jù)需要不定期跟蹤評(píng)估。

(3)不良資產(chǎn)處置前的預(yù)評(píng)估。當(dāng)借款人無(wú)法還款時(shí)，抵押物的處置方式及變現(xiàn)價(jià)值就成為銀行可能收回債權(quán)多少的重要參考依據(jù)。若處置價(jià)格過(guò)低或處置成本過(guò)高，銀行會(huì)面臨更大的損失。通常銀行要變現(xiàn)抵押不動(dòng)產(chǎn)，一般要經(jīng)過(guò)8個(gè)環(huán)節(jié)（①認(rèn)定違約3個(gè)月②律師函催款1個(gè)月③法院訴訟2個(gè)月④判決生效15天⑤寬限期6個(gè)月⑥拍賣公示7天⑦拍賣進(jìn)款20天⑧其他準(zhǔn)備時(shí)間10天），即使每個(gè)環(huán)節(jié)都很順利，處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)的時(shí)間最快也要14個(gè)月時(shí)間。

二、對(duì)銀行建立的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評(píng)價(jià)機(jī)制的看法

考慮成本收益、專業(yè)分工協(xié)作和脫鉤改制要求等因素影響，商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中引入包括不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)等不同類型的中介機(jī)構(gòu)提供有關(guān)服務(wù)。中介機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展和貸款風(fēng)險(xiǎn)防范方面起到積極的推動(dòng)作用，但有些估價(jià)機(jī)構(gòu)與借款人惡意串通損害銀行利益的案件，又讓銀行產(chǎn)生新的借貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行常發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，即貸前不動(dòng)產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)往往高于其實(shí)際價(jià)值，但在處置不良抵押物時(shí)，其評(píng)估價(jià)值又低于實(shí)際價(jià)值，處置后的成交價(jià)值更低。

據(jù)某國(guó)有商業(yè)銀行公布的近3年來(lái)的數(shù)據(jù)，抵債資產(chǎn)的受償率在70%以上的很少，多數(shù)在30%—70%之間，一部分在20%以下，造成受償率低的一個(gè)重要原因是放款前評(píng)估值明顯偏高。

如果復(fù)核價(jià)值比較可靠，以誤差在20%以內(nèi)為可接受的合理區(qū)間，那么評(píng)估偏差率在20%以上就有高估嫌疑。從上述可知，超過(guò)半數(shù)的業(yè)務(wù)評(píng)估偏差率在20%以上，無(wú)疑給放款后帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

為對(duì)抵押物進(jìn)行有效監(jiān)管，人行對(duì)商業(yè)銀行開展抵押物價(jià)值評(píng)估提出了明確的監(jiān)管要求。《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則》中規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)制定明確的抵押、質(zhì)押品管理和評(píng)估的政策和程序”。

針對(duì)估價(jià)產(chǎn)生的新風(fēng)險(xiǎn)，銀行加強(qiáng)了對(duì)估價(jià)的常態(tài)化管理，其重點(diǎn)主要是建立估價(jià)評(píng)價(jià)和管理機(jī)制，并通過(guò)設(shè)立專門的部門或崗位來(lái)落實(shí)。主要有六點(diǎn)：

（1）建立每年的機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)和核準(zhǔn)機(jī)制。以分行（省或市）為單位，通過(guò)上年度的考核確定入圍名單，各基層銀行或委托人必須在此范圍內(nèi)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)名義上由借款人委托，但實(shí)際上存在各種形式。目前常見的評(píng)估業(yè)務(wù)委托形式有：

①招投標(biāo)。對(duì)于敏感或重大項(xiàng)目，銀行一般會(huì)通過(guò)公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。

②搖號(hào)、抽簽。此方式通過(guò)搖號(hào)機(jī)隨機(jī)搖號(hào)，搖號(hào)結(jié)束后，由委托人或招標(biāo)單位當(dāng)場(chǎng)宣布搖號(hào)結(jié)果。有關(guān)金融監(jiān)察部門現(xiàn)場(chǎng)全過(guò)程監(jiān)督。抽簽的方式類似搖號(hào)。目前銀行要成批處置或拍賣的資產(chǎn)一般也會(huì)通過(guò)此方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。

③指定專門機(jī)構(gòu)。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中也存在某些估價(jià)機(jī)構(gòu)憑借其與業(yè)務(wù)管理部門或業(yè)務(wù)管理部門的一些工作人員間的特殊關(guān)系，對(duì)某些估價(jià)業(yè)務(wù)存在一定程度的壟斷。

④委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)私下協(xié)商確定。在確定的入圍名單內(nèi)，由委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)自行協(xié)商確定。

（2）預(yù)評(píng)估。為減少盲目性和確實(shí)降低放款風(fēng)險(xiǎn)，有的分行要求基層銀行在確定抵押物時(shí)進(jìn)行預(yù)評(píng)估，將預(yù)評(píng)估結(jié)果與分行信貸管理部門進(jìn)行溝通。基層銀行一般會(huì)委托自己熟悉和信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)評(píng)估。

（3）估價(jià)專家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)。信貸審核部門聘請(qǐng)一批從估價(jià)機(jī)構(gòu)或社會(huì)聘請(qǐng)的估價(jià)專家顧問(wèn)，遇到疑難問(wèn)題時(shí)可以進(jìn)行電話咨詢。

（4）招聘估價(jià)師為銀行信貸部門估價(jià)報(bào)告審核人員，并對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核和打分。同時(shí)制定抵押評(píng)估規(guī)則和評(píng)估方法所采用的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如不同類型不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率、利潤(rùn)、租金等。通過(guò)這些參數(shù)引導(dǎo)評(píng)估師按照他們制定的評(píng)估規(guī)則去完成抵押評(píng)估，而不是屈從于借款人。

（5）復(fù)核評(píng)估報(bào)告。信貸部門對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查，并結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)或咨詢估價(jià)專家團(tuán)隊(duì)意見對(duì)估價(jià)結(jié)果的合理性進(jìn)行判斷，并給出評(píng)估偏差值。這種工作帶有明顯的主觀性。

（6）公示。經(jīng)復(fù)核，仍發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告有重大問(wèn)題，采取不定期公示不合格報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)及簽字估價(jià)師，并拒絕其出具的評(píng)估報(bào)告。

應(yīng)該說(shuō)，對(duì)于分行一級(jí)的信貸管理部門由于其角色是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，能夠比較客觀和謹(jǐn)慎地對(duì)待評(píng)估報(bào)告，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)逐步建立起比較規(guī)范的評(píng)價(jià)體系。但由于評(píng)估報(bào)告是由基層銀行往上申報(bào)，基層銀行的主要任務(wù)是業(yè)績(jī)，在其眼里抵押物只是一個(gè)次要的防范手段，其更注重對(duì)借款人尤其是企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力、利潤(rùn)和產(chǎn)業(yè)前景的考察，而前后者之間往往會(huì)產(chǎn)生矛盾，基層銀行的解決辦法往往是操縱評(píng)估機(jī)構(gòu)高估抵押物價(jià)值?；鶎鱼y行面臨市場(chǎng)拓展的壓力，在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，存在削弱風(fēng)險(xiǎn)防范、只顧眼前利益的傾向。

三、目前銀行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評(píng)價(jià)機(jī)制的缺陷及其危害性

金融機(jī)構(gòu)作為抵押評(píng)估報(bào)告的使用人，建立估價(jià)管理和評(píng)價(jià)體系是必要的，但由于對(duì)估價(jià)專業(yè)管理的缺乏，評(píng)價(jià)機(jī)制的缺陷集中表現(xiàn)在人為因素較為明顯。主要表現(xiàn)在：

（1）有些銀行不按照評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)、人員素質(zhì)、執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)等為依據(jù)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，而是將折扣和回扣高低作為評(píng)價(jià)和入選依據(jù)。一些銀行選擇的“優(yōu)秀”估價(jià)機(jī)構(gòu)與行業(yè)主管部門或協(xié)會(huì)的信用等級(jí)有較大出入，其后果是降低了行業(yè)公信力。

（2）合作條款由銀行單方面設(shè)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。一些銀行單方面提出一些不合理要求，甚至要求評(píng)估機(jī)構(gòu)繳交一筆不菲的保證金。其后果是導(dǎo)致評(píng)估行為失當(dāng)。不合理要求主要有：

①要求評(píng)估機(jī)構(gòu)按照銀行提出的估價(jià)報(bào)告格式出具估價(jià)報(bào)告。簡(jiǎn)化了的估價(jià)報(bào)告只需列估價(jià)項(xiàng)目名稱、位置、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)機(jī)構(gòu)公章加上估價(jià)師簽字就可以了。

②要求評(píng)估機(jī)構(gòu)按照銀行規(guī)定的工作日完成估價(jià)報(bào)告。評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量難以保證，甚至有些估價(jià)師都來(lái)不及現(xiàn)場(chǎng)勘察。

③要求評(píng)估機(jī)構(gòu)按照銀行提示的估價(jià)結(jié)果倒推評(píng)估。一般銀行確定的抵押貸款額度根據(jù)不同的物業(yè)用途類型按正常評(píng)估值的30%—70%放貸，為保證貸款額度的實(shí)現(xiàn)，銀行要求估價(jià)師根據(jù)貸款比例調(diào)整評(píng)估結(jié)果，使估價(jià)結(jié)果與貸款金額相“匹配”，以應(yīng)付金融檢查。

④要求評(píng)估機(jī)構(gòu)按銀行要求收取評(píng)估費(fèi)用。個(gè)別銀行打出評(píng)估費(fèi)優(yōu)惠甚至免收評(píng)估費(fèi)的條件吸引客戶，銀行只付給評(píng)估機(jī)構(gòu)很低的評(píng)估費(fèi)用。有些銀行在此基礎(chǔ)上還要求評(píng)估費(fèi)分成（回扣）。收費(fèi)過(guò)低，顯然會(huì)嚴(yán)重影響估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。

⑤指定簽字估價(jià)師。有些銀行在指定評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，還要求評(píng)估機(jī)構(gòu)把評(píng)估業(yè)務(wù)交給其信任和好溝通的估價(jià)師，這樣就可使估價(jià)報(bào)告按照銀行的意愿出具。

由于銀行的不合理干預(yù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得不：①違反估價(jià)規(guī)范格式出具簡(jiǎn)化的估價(jià)報(bào)告。②背離謹(jǐn)慎原則。為迎合銀行和委托方的需要，有意識(shí)選擇成交價(jià)或租金偏高的可比實(shí)例。③濫用假設(shè)限制條件。一方面為滿足委托方的不合理要求，另一方面又要推卸責(zé)任，就只好隨意假設(shè)限制條件，例如劃撥地不扣土地出讓金等、隨意假設(shè)容積率和用途等。

銀行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制及指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的缺陷，增加了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)性，一方面給銀行內(nèi)部人員的腐敗提供了機(jī)會(huì)，另一方面也可能出現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和客戶串通的現(xiàn)象。

四、不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)面臨的現(xiàn)實(shí)技術(shù)困境

盡管經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)得到較快提高，但相對(duì)于評(píng)估市場(chǎng)和金融安全的要求，仍有較大差距。估價(jià)技術(shù)的不足也導(dǎo)致了評(píng)估偏差和評(píng)估技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。目前不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要反映在價(jià)值定義、評(píng)估假設(shè)前提、評(píng)估方法及參數(shù)和最終結(jié)果的確定、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)提示等一系列問(wèn)題上。

(1)價(jià)值定義的難點(diǎn)。一直以來(lái)評(píng)估業(yè)內(nèi)未能很好地統(tǒng)一市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值的含義。比如某公司以在建的廠房和土地抵押，抵押物評(píng)估值3000萬(wàn)（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)），從銀行貸款2100萬(wàn)元（抵押價(jià)值），后該公司因突發(fā)事件倒閉，法院委托拍賣處置，拍賣成交價(jià)2500萬(wàn)元，變現(xiàn)費(fèi)用、補(bǔ)繳土地出讓金、建設(shè)工程價(jià)款、補(bǔ)欠稅、補(bǔ)拖欠的員工工資合計(jì)約1200萬(wàn)元，銀行貸款損失至少800萬(wàn)元，損失超過(guò)38%。

(2)在評(píng)估假設(shè)條件和評(píng)估依據(jù)上存在的難點(diǎn)。比如，法院在拍賣處置一些產(chǎn)權(quán)或面積不清的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，法院自行確定其依據(jù)進(jìn)行評(píng)估導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的情況。又如抵押的土地被法院處置時(shí)，閑置超過(guò)一年，其評(píng)估假設(shè)條件是否與一般的正常情況相同。另外，對(duì)一些影響抵押價(jià)值的關(guān)鍵性因素難以準(zhǔn)確量化，例如容積率、環(huán)境因素、土地和地上建筑物的協(xié)調(diào)性等。這些因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響如何量化，在我國(guó)的大部分不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告涉及很少。如何確定地下容積率對(duì)地價(jià)的影響；環(huán)境影響和污染程度評(píng)估也僅在估價(jià)報(bào)告中有籠統(tǒng)的描述，目前我國(guó)也沒(méi)有這一方面的技術(shù)規(guī)程。

(3)市場(chǎng)環(huán)境和評(píng)估方法選擇的難點(diǎn)。如：①規(guī)范強(qiáng)調(diào)能用市場(chǎng)比較法的應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法，但在市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重的情況下，售價(jià)與年租金比值達(dá)300以上甚至更高，片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)比較法為主可能造成嚴(yán)重的放款損失。②帶租約的不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，租約與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系如何確定，也是評(píng)估經(jīng)常遇到的難題。比如曾遇到將尚可使用年限為25年，前20年租金已一次性收繳的辦公樓來(lái)抵押作擔(dān)保的情況。③在建工程評(píng)估一般為土地及地上建筑物的價(jià)值之和，但面臨的一個(gè)難題是開發(fā)商在進(jìn)行在建工程抵押時(shí)可能辦理預(yù)售許可證，也就意味著進(jìn)行期房套數(shù)銷售，那么這種情況還如何分割出其抵押價(jià)值是一個(gè)難點(diǎn)。

(4)確定最終的估價(jià)結(jié)果的難點(diǎn)。對(duì)同一抵押物采取市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等方法時(shí)，其評(píng)估結(jié)果差異可能較大，如何取舍和賦予各方法權(quán)重，最大程度規(guī)避抵押風(fēng)險(xiǎn)也是難點(diǎn)。比如在房地產(chǎn)價(jià)格很高而土地招拍掛市場(chǎng)價(jià)格又偏低的情況下，如何合理確定已開發(fā)商住房地產(chǎn)的土地價(jià)格。

(5)評(píng)估中的參數(shù)是影響評(píng)估結(jié)果的最直接因素，也很容易成為人為調(diào)控估價(jià)結(jié)果的手段。例如在采用市場(chǎng)法時(shí)，選取偏高或偏低的可比實(shí)例，或在運(yùn)用收益法時(shí)，折現(xiàn)率選取不當(dāng)，均會(huì)造成評(píng)估結(jié)果的失真。

(6)變現(xiàn)能力分析的難點(diǎn)。如何在謹(jǐn)慎和保守原則的前提下，充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處分等風(fēng)險(xiǎn)因素是一個(gè)難點(diǎn)。如何在經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對(duì)不同的抵押物進(jìn)行變現(xiàn)及對(duì)可能變現(xiàn)率進(jìn)行合理分析，是目前估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的一大難題。

五、完善不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評(píng)價(jià)機(jī)制，降低銀行放款風(fēng)險(xiǎn)

由于不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)對(duì)銀行的重要性，在分析評(píng)價(jià)機(jī)制存在缺陷的基礎(chǔ)上應(yīng)著力完善抵押估價(jià)評(píng)價(jià)體系。銀行可以根據(jù)自己的需要建立公開、規(guī)范和有效的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)體系。筆者認(rèn)為評(píng)價(jià)體系可包括機(jī)構(gòu)基本情況指標(biāo)、機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)能力情況指標(biāo)和規(guī)范執(zhí)業(yè)情況指標(biāo)等三部分。該評(píng)價(jià)指標(biāo)體系實(shí)行百分制，在基本評(píng)價(jià)值的基礎(chǔ)上，可結(jié)合銀行聘請(qǐng)的估價(jià)專家團(tuán)隊(duì)打分進(jìn)行修正。其中：機(jī)構(gòu)基本素質(zhì)指標(biāo)權(quán)重為10%，機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)能力指標(biāo)權(quán)重占70%，機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)規(guī)范指標(biāo)權(quán)重占20%。通過(guò)考核評(píng)價(jià)體系得出的分?jǐn)?shù)高低對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用分級(jí)，如AAA級(jí)、AA級(jí)、A級(jí)和B級(jí)。獲得AAA級(jí)（80分以上）、AA級(jí)的（60至80分）在下一年度可以入圍，A級(jí)（60分以下）的下一年度不得入圍。B級(jí)的（出現(xiàn)重大失實(shí)報(bào)告等嚴(yán)重違規(guī)行為的）的則規(guī)定更長(zhǎng)時(shí)間的禁止入圍。

要使上述評(píng)價(jià)體系更完善，銀行應(yīng)注意抓好評(píng)價(jià)體系中的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：

(1)建立聯(lián)動(dòng)的長(zhǎng)效機(jī)制。要建立與行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)機(jī)制。通過(guò)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估操作指南并推動(dòng)行政主管部門對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。其次，銀行應(yīng)加強(qiáng)與行業(yè)協(xié)會(huì)的溝通和交流，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)自律管理和專家咨詢等作用。再次，銀行應(yīng)加強(qiáng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)和溝通，把自己對(duì)估價(jià)報(bào)告的看法反饋給估價(jià)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)質(zhì)量控制。

(2)遵照嚴(yán)格的程序和標(biāo)準(zhǔn)，明確估價(jià)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入退出機(jī)制，并向社會(huì)發(fā)布，讓估價(jià)機(jī)構(gòu)有章可循。銀行應(yīng)統(tǒng)一估價(jià)機(jī)構(gòu)的入選標(biāo)準(zhǔn)。重點(diǎn)考察估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、估價(jià)師數(shù)量、誠(chéng)信記錄、客戶反映、各級(jí)銀行評(píng)價(jià)、收費(fèi)合理性、估價(jià)報(bào)告打分情況、是否存在造假行為及履行估價(jià)合同的情況等方面，結(jié)合行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等年檢和資信評(píng)級(jí)情況綜合評(píng)審確定。一般應(yīng)在自愿報(bào)名的基礎(chǔ)上采取公開選聘方式，通過(guò)信用評(píng)級(jí)分?jǐn)?shù)確定合作的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

(3)規(guī)范估價(jià)報(bào)告復(fù)核標(biāo)準(zhǔn)。銀行可以借鑒行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)的估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)報(bào)告復(fù)核和打分。重點(diǎn)審核估價(jià)對(duì)象的界定及產(chǎn)權(quán)是否清晰、估價(jià)中參數(shù)確定是否有依據(jù)和合理、評(píng)估方法選取及估價(jià)結(jié)果確定的合理性、假設(shè)限制條件是否合適、是否有需要特殊處理的問(wèn)題、報(bào)告是否采取謹(jǐn)慎的估價(jià)原則、是否考慮了未來(lái)市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)因素、估價(jià)結(jié)果的偏差率多少等。

估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)體系

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