國內房地產金融風險判斷及防范體系架構探析

孫敬華

摘要：隨著居民生活水平的逐步提高，國內房地產業(yè)已發(fā)展成為推動我國經濟發(fā)展的重要力量。房地產業(yè)作為資本密集型產業(yè)，推動了房地產業(yè)與金融業(yè)的有機結合，房地產金融成為推動房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的決定性因素。本文通過探析國內房地產金融風險原因及種類，進而構建了房地產金融風險防范體系，從而為推動國內房地產業(yè)健康發(fā)展提供借鑒意義。

關鍵詞：房地產金融；風險；風險防范

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國金融危機以來，國內房地產市場受到來自國內尤其國際動蕩局勢的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴重影響了房地產市場的健康發(fā)展。借此分析國內房地產面臨的金融風險，以期合理規(guī)避房地產金融風險，成為國內外關注的熱點話題。

一、國內房地產金融風險原因

(一)房地產金融體制尚不完善。相對比于發(fā)達國家完備的金融市場體系，我國房地產金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產商提供貸款和信托機構向房地產業(yè)提供信托資金，銀行的利率調整及貸款機制和國家的政策風險都會影響房產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業(yè)及民營企業(yè)，造成一定時間內資金浪費及閑置，成為最終房地產金融市場的風險承擔者。國內尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。

(三)房地產金融信息不對稱。房地產金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產面臨的風險加大。當房地產市場繁榮時，將有大量房地產商加入其中，不惜高額利率貸款進行投資，一旦市場出現(xiàn)動蕩或不穩(wěn)定情緒上升時，尤其房地產商資金鏈中途中斷時，房地產商將無力按時還款，銀行業(yè)與房地產商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產金融風險。

(四)政府宏觀管理失效。房地產業(yè)作為影響居民生活及市場穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關系到國民經濟的持續(xù)增長。政府作為宏觀調控的實施及管理者，肩負著審查房地產商資質及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產商進入投資，尤其當?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產金融風險。

二、國內房地產金融風險判斷

根據國內房地產金融市場的特點及原因分析，國內主要面臨以下幾類房地產金融風險：

(一)市場風險。市場風險是由于房地產市場的不確定風險給房地產開發(fā)商、消費者進而給提供房地產金融服務的商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于房地產具有非常強烈的投機性質，一旦整個市場出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導致房價大跌，引起房地產企業(yè)出現(xiàn)經營困難甚至破產倒閉，進而導致銀行大量壞賬產生。

(二)利率風險。利率風險指銀行與房地產商在利率出現(xiàn)不利波動時所面對的風險。這種風險不僅會直接影響影響其資產負債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風險。信用風險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經營狀況變化造成的。

(四)操作風險。操作風險主要是因為業(yè)務流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導致的損失。房地產金融的操作風險包括房地產貸款業(yè)務操作流程不健全、業(yè)務操作失誤、房地產資金轉賬結算中的風險等。

三、國內房地產金融風險防范體系構架

(一)營造良好的國內房地產金融市場宏觀體系

1.國家要加強房地產金融管理，營造良好的金融市場環(huán)境。一方面，政府要嚴格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競爭機制。另一方面，制定相關法律法規(guī)，嚴格規(guī)范房地產市場，對企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產金融秩序，加大對銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產市場狀況以及信息，進行定期的公開和披露。

2.推動資本市場發(fā)展，建立多元融資渠道。引導國內房地產投資商加快發(fā)展，以進行直接投資，降低貸款風險，此外，夸大房地產商的融資渠道，發(fā)展房地產信托行業(yè)、房地產抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進房地產金融市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.努力建立房地產金融市場風險轉移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動房地產金融市場創(chuàng)新轉移風險，建立保險機構，降低融資風險，另一方面，建立風險控制機制，對房地產金融機構進行創(chuàng)新，提高其市場適應能力，通過金融機構間合作分工，有效降低風險，推動金融市場健康發(fā)展。

(二)構建良好的國內房地產金融市場微觀體系

1.加強貸款額度及風險控制，提高風險控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強內部建設，推動自身體制改革，嚴格按照內部規(guī)章制度進行放貸，營造良好的內部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風險評估機制，對風險指數(shù)進行控制，有效降低風險，通過對企業(yè)評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內部員工培訓，有利于對其良好的約束，使其嚴格遵守銀行內部規(guī)定，降低房地產金融的風險。

2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強行業(yè)內監(jiān)管。不僅銀行內部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過及時傳遞信息，為其內部控制提供信息支持，以便及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。在良好溝通基礎上，通過對相關數(shù)據進行分析，完善內部風險控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.建立房地產金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產金融風險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監(jiān)控，及時查清不良資產，并嚴格控制風險。還可以引進外部評估機構，對內部地產貸款進行公證評價，幫助建立穩(wěn)定的房地產金融機制。

4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場業(yè)務的同時，有效降低風險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應提高服務意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進而推動房地產金融風險管理的多樣化發(fā)展。

參考文獻：

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