試論房地產(chǎn)項目工程造價控制

金國建

摘 要：房地產(chǎn)項目工程的造價控制，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的重要工作，它關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司的生存和發(fā)展。搞好房地產(chǎn)工程項目的造價控制，必須從項目前期設(shè)計、堅持施工單位的信譽、等級制度、加強施工合同管理、嚴格材料設(shè)備管理、推行項目監(jiān)理制度等多方面加強工作，使造價控制落到實處，有效改變工程決算超預(yù)算的被動局面。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 造價控制 控制環(huán)節(jié)

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）06-280-01

近年來我國城市商品房價格居高不下，成為人們關(guān)注的重大民生問題。按照國家對房地產(chǎn)市場“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的總體要求，如何不斷提高和改善人們居住環(huán)境，同時將房地產(chǎn)價格有效地控制在合理范圍內(nèi)，控制成本，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的“帶動效應(yīng)”，形成國民經(jīng)濟發(fā)展的良性循環(huán)，是經(jīng)濟、社會發(fā)展的熱點問題。

影響房地產(chǎn)成本涉及土地供應(yīng)、拆遷周期及資金供給等很多不確定因素。而在建設(shè)中不斷完善房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部項目管理，降低造價，是整個房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部急待解決的問題。

一、搞好項目前期設(shè)計

房地產(chǎn)項目工程設(shè)計對工程造價的影響占75%~95%以上。因此提高前期設(shè)計質(zhì)量，保證測量數(shù)據(jù)的準確性，避免重大變更，是有效控制造價的關(guān)鍵。具體做法為：一是要進一步加強開發(fā)企業(yè)前期設(shè)計階段的人員技術(shù)力量，確保前期工作有序推進。二是建立競爭機制，運用招投標方法優(yōu)選勘察單位，力求技術(shù)經(jīng)濟指標合理化，達到全程有效控制工程造價目標。

二、堅持施工單位信譽、等級制度

過去在房地產(chǎn)項目組織施工建設(shè)中，很多企業(yè)主要通過邀請招標、分包選擇施工隊伍，在具體操作過程中，發(fā)現(xiàn)依然存在無等級的企業(yè)掛戶、項目被分包給無信譽單位施工等現(xiàn)象，企業(yè)管理亂，協(xié)調(diào)難度大，是工程成本高的重要原因。因此，提倡房地產(chǎn)開發(fā)項目實行招投標，對報名單位建立信譽、等級制度，提高門檻，對報名單位以往業(yè)績進行跟蹤考核，起到對項目施工的保證作用。首先是項目分階段對參于建設(shè)的單位制定信譽等級制度。從勘探單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等，組織開發(fā)項目者按照不同的階段，對入圍的單位進行信譽篩選，確保隊伍的質(zhì)量；其次是每年對本企業(yè)開發(fā)投資的建設(shè)項目的參與單位，進行年審，認真考核，建立“項目入圍候選名冊”，做到長效管理；再次是建立網(wǎng)上追蹤，對信譽良好隊伍給予公布，增加其知名度。對信譽差，生產(chǎn)項目低劣或采用不正當手段入圍的隊伍，列入“黑名單”，直接取消其獲得參與開發(fā)建設(shè)招標的報名資格。

三、嚴格材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，材料供應(yīng)投資在施工階段幾乎占了投資總額的60%以上，房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，一般確定材料設(shè)備由甲方供應(yīng)。而材料采購、材料計價是易生腐敗、增加成本的重要環(huán)節(jié)之一。

因此，開發(fā)單位要做到：首先是嚴格材料設(shè)備采購程序，及時掌握產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號等。其次招標文件是供應(yīng)商投標和發(fā)包方評標、合同簽訂的依據(jù)，在編制招標文件時要制定完整的技術(shù)規(guī)格、合理的付款、明確的服務(wù)內(nèi)容和嚴密的條款。第三是加強協(xié)調(diào)、嚴格進場材料質(zhì)量和驗收。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時反饋施工進度，提前作出設(shè)備材料的采購計劃。加強與供應(yīng)商的銜接，如卸貨、接貨、搬運等，減少施工階段承包商對工期和費用索賠的機會。

四、施工階段完善合同管理

合同管理貫穿工程管理始終，是各階段約束各方責任、權(quán)利和義務(wù)的必要手段。施工合同分為總價合同、單價合同及成本加酬金合同。合同條款的訂立和管理是合同中的重要環(huán)節(jié)，是控制造價的關(guān)鍵。施工中開發(fā)商的造價管理人員必須充分掌握合同條款，一方面嚴格審查承包商的索賠要求，利用合同條款及時解決工程造價方面的糾紛，另一方面，嚴格過程管理，減少承包商的索賠機會。

在實際操作中，部分開發(fā)商為圖省事，通常采用費率招標，即成本加酬金合同，結(jié)果導(dǎo)致發(fā)包方承擔更多的風險，很難主動控制工程造價，因此應(yīng)根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊，作出最佳合同形式的決策。為有效控制工程造價，必須采取以下措施：1.設(shè)立專門合同管理人員，將相關(guān)合同統(tǒng)一存檔，便于查找，做到有章可循，有法可依。2.在施工中要及時跟蹤合同執(zhí)行情況，及時行使甲方權(quán)利。3.建立支付報表，專人管理工程費用的支付情況，保證預(yù)付款及時扣回，避免發(fā)生延期付款的情況。

五、積極推行開發(fā)項目的監(jiān)理制度

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段要建立以監(jiān)理工程師為核心的項目管理模式，并建立對監(jiān)理監(jiān)督的制約機制，一是在招投標階段，嚴格審查監(jiān)理資質(zhì)和業(yè)績，進行隊伍的考察；二是建立施工階段督查例會、檢查、質(zhì)詢、督查、獎懲、資質(zhì)登記及崗位工作考核等制度，使監(jiān)理工作月報制度、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)重大事故報告制度落實到位；三是要求各開發(fā)項目部配備相應(yīng)的注冊監(jiān)理工程師，以提高管理水平和質(zhì)量監(jiān)測手段。如果上述工作不到位或落實力度不夠，應(yīng)視情節(jié)輕重令其退出施工現(xiàn)場。以上三點可以有效地控制成本，防止出現(xiàn)施工企業(yè)漫天要價，隨意索賠的現(xiàn)象發(fā)生。在這種監(jiān)理監(jiān)督機制下，能有效地控制造價的目標，達到節(jié)約投資、降低成本的目的。

在“十二五”期間，保持城市的房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，必須堅持科學的發(fā)展觀，實事求是，改革創(chuàng)新。不斷完善和強化房地產(chǎn)企業(yè)管理，注重功能性、經(jīng)濟性，突出人性化，實現(xiàn)城市商品住房由“量”的擴張轉(zhuǎn)變?yōu)椤百|(zhì)”的提升，全面改善城市環(huán)境，提升城市形象，力求環(huán)境與人文的和諧。

（作者單位：溫州市公用事業(yè)開發(fā)公司 浙江溫州 325000）（責編：李雪）