保障房建設中房地產(chǎn)管理應注意的問題

廖紅梅

摘 要：雖然保障房建設得到了各地政府的大力支持，而在具體的論證、建設過程中還是存在著諸多問題。其中，以建設中所出現(xiàn)的問題最為突出。如，保障房建設前的規(guī)劃布局存在不足；建設中的工程質(zhì)量存在不足；建設后的分配機制存在不足。為此，應在滿足區(qū)域植根性、全過程監(jiān)管，以及惠及大眾的要求下開展房地產(chǎn)管理。

關鍵詞：保障房；房地產(chǎn)管理；問題

保障性住房是指，政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。由此可見，對于保障房的建設不僅是目前房地產(chǎn)開發(fā)商的重要領域，更是涉及廣大民眾福利的民生工程。

伴隨著國家對商品房市場進行的宏觀調(diào)控，各主要大中城市的商品房價格，已出現(xiàn)向下微調(diào)的態(tài)勢。然而，盡管這一態(tài)勢呈現(xiàn)出可喜的一面，但仍使許多對住房存在剛性需求的家庭望而卻步。在此背景下，保障房的建設便成為他們的唯一希望。根據(jù)筆者對目前我國保障房建設的現(xiàn)狀所進行的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)：雖然保障房建設得到了各地政府的大力支持，而在具體的論證、建設過程中還是存在著諸多問題。其中，以建設中所出現(xiàn)的問題最為突出。

由此，筆者結(jié)合自身的工作實際，就保障房建設中房地產(chǎn)管理應注意的問題展開討論。為了細化問題，本文以“政策性租賃住房”為考察對象。

一、目前保障房建設面臨的問題

保障房建設所面臨的問題，仍需植根于各地的實際區(qū)情之中。本文將就幾個普遍存在的問題展開闡述。具體如下所述：

（一）保障房建設前的規(guī)劃布局存在不足

以“政策性租賃住房”來說，由于其本身存在著公益性的特征。因此，各地政府在開展建設規(guī)劃布局時，往往缺乏充分論證。從而，在保障房修建好以后，受到配套設施缺乏、區(qū)位偏僻等因素制約，降低了保障房的居住效果。

對于以上問題的出現(xiàn)，可以從兩個方面進行解讀：

1．保障房建設還處于探索階段。保障房建設對于我國各級政府而言，還屬于新鮮事物。作為一項大型民生工程，保障房建設不僅是有助于維護本地正常的社會秩序，還是當?shù)卣ぷ骺冃гu價的重要指標。從這兩個方面來說，保障房建設在政策面得到了政府的支持。然而，現(xiàn)階段對于保障房建設的內(nèi)在要求，功能導向等關鍵概念還未充分界定。因此，便出現(xiàn)了以上不足。

2．保障房建設仍受商品房影響。承擔保障房建設的主要力量，還是房地產(chǎn)開發(fā)商。諸多地方政府采取低價轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，換取開發(fā)商修建保障房的承諾。這樣一來，作為具有公益性質(zhì)的保障房建設，必然“理性”讓位于利潤頗高的商品房建設。這樣一來，以上問題的出現(xiàn)便不難理解了。

（二）保障房建設中的工程質(zhì)量存在不足

目前，保障房建設中的工程質(zhì)量存在不足，已是不爭的事實。筆者將工程質(zhì)量區(qū)分為兩個方面：（1）房屋在用料環(huán)節(jié)的建設質(zhì)量；（2）房屋在戶型、朝向環(huán)節(jié)的設計質(zhì)量。其中，前者無論是在保障房建設領域，還是在商品房建設領域多有出現(xiàn)。不難理解，作為公益性質(zhì)的保障房修建，仍須占用開發(fā)商的建設資金。在現(xiàn)階段宏觀金融環(huán)境趨緊的態(tài)勢下，必然使得開發(fā)商具有“機會主義動機”。關于后者，在缺少政府監(jiān)督以及市場競爭壓力的背景下，對于房屋戶型和朝向的設計，難免會出現(xiàn)粗糙的現(xiàn)象。前不久焦點訪談就報道了這樣一件事情，由于保障房的朝向不好，修好后仍鮮有民眾入住。這樣一來，就極大的浪費了社會資源。

（三）保障房建設后的分配機制存在不足

伴隨著我國城市化進程的不斷推進，諸多農(nóng)村務工人員進入城市工作。并且，目前第二代農(nóng)民工已逐漸成為打工群體的主體。在此背景下，保障房建設后的分配機制便出現(xiàn)了問題。從公平的角度來看，只要是對當?shù)亟?jīng)濟建設做出貢獻的勞動者，都應享受到政策性保障房的福利。結(jié)果，事實卻與之背離。這一事實，又違背了國家保障房建設的初衷。

二、對于保障房建設管理的內(nèi)在要求

對于保障房建設而言的房地產(chǎn)管理，體現(xiàn)了政府主管部門運用公權(quán)力，對相關經(jīng)濟主體的引導與監(jiān)管?；谝陨纤赋龅娜齻€問題，對其管理的內(nèi)在要求可以從下幾個方面入手。

（一）區(qū)域植根性要求

區(qū)域植根性要求是指，各地政府主管部門應根據(jù)各自區(qū)域的特點，來進行房地產(chǎn)管理。各自的特點包括：本地的人口數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、城市整體規(guī)劃、平均工資水平等。惟有這樣，才能有效滿足政策性保障房的社會功能。

（二）全過程監(jiān)管要求

相對于商品房的修建不同，保障房建設由于存在外部性特征，因此，開發(fā)商在修建過程中缺少足夠的激勵。為了規(guī)避以上問題的出現(xiàn)，政府主管部門應全過程開展監(jiān)管。包括：選址規(guī)劃、房屋戶型設計，以及整體的施工過程。

（三）惠及大眾的要求

惠及大眾的要求，實則是指房地產(chǎn)管理中的“分配機制”。從目前各城市的政策反饋可知，諸多城市的政策性保障房還未惠及到本地的外來務工人員。與此同時，甚至本地一些有車一族還能同等享受保障房福利。改變這一現(xiàn)狀，可以借鑒重慶市的經(jīng)驗，即同時向外來務工人員開放進入門檻；并且，整個申請、選號過程要公開、公平、公正。

三、房地產(chǎn)管理須注意的問題

結(jié)合以上兩大部分的論述，這里便針對房地產(chǎn)管理須注意的問題展開討論。具體，如下所述：

（一）應注意建設前的統(tǒng)籌規(guī)劃

不難理解，保障性住房的建設仍然歸屬于城市整體建設的規(guī)劃之中。城市整體建設規(guī)劃包括：各功能區(qū)的布局、人口的有序分布、生產(chǎn)力的科學設置等。因此，保障房在建設前應首先滿足這一大前提。同時，保障性住房具有較強的正外部性（社會公益性），這就需要將方便、適宜等要素引入保障房的布局規(guī)劃中。具體而言，便是盡量做到周邊配套設施的齊備，以及區(qū)位的相對優(yōu)越。畢竟，入住保障性住房家庭戶的收入，處于工薪階層的中下水平。從而，政府不應在區(qū)位設置上增加他們的交通出行成本。

（二）應注意建設中的科學合理

關于保障房的具體建設過程，已超出了本文的主題。這里，筆者只是強調(diào)應注意建設中的科學合理性。具體而言，在房屋室內(nèi)面積的決定、戶型設計、朝向等方面，應與本地實際需求相契合。從現(xiàn)階段所呈現(xiàn)出的問題不難看出，諸多入住保障性住房的人口“體弱多病”。因此，在戶型設計的實用性上，以及朝向的合理性上應下工夫。對于建筑質(zhì)量，則須在竣工驗收時嚴格把關。

（三）應注意建設后的公平公正

保障房建設后的分配階段，應做到公平、公正。這不僅是保障房建設的初衷使然，也是切實踐行社會主義核心價值觀的內(nèi)在要求。若要做到以上兩點，便須通過一系列的制度安排來實現(xiàn)。包括保障房入住條件、入住人群范圍，以及日后的退出辦法等。從目前的情況來看，關于對申請入住的審核環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)紕漏，從而導致配置失效。因此，各地政府應增強對申請人員身份的真實性，進行核查的力度。

綜上所述，以上便構(gòu)成了目前房地產(chǎn)管理須注意的主要問題。當然，現(xiàn)階段的問題還十分復雜，筆者僅就此文作為拋磚引玉之用。

四、小結(jié)

盡管保障房建設得到了各地政府的大力支持，而在具體的論證、建設過程中還是存在著諸多問題。其中，以建設中所出現(xiàn)的問題最為突出。如，保障房建設前的規(guī)劃布局存在不足；建設中的工程質(zhì)量存在不足；建設后的分配機制存在不足。為此，應在滿足區(qū)域植根性、全過程監(jiān)管，以及惠及大眾的要求下開展房地產(chǎn)管理。具體而言，應注意建設前的統(tǒng)籌規(guī)劃；應注意建設中的科學合理；應注意建設后的公平公正。

參考文獻

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