對投資性房地產(chǎn)公允價值計量困境的思考

武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限責(zé)任公司 孟玉暢

對投資性房地產(chǎn)公允價值計量困境的思考

武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限責(zé)任公司 孟玉暢

市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司陷入運用公允價值計量模式的困境。完善市場經(jīng)濟(jì)制度、借鑒國際會計準(zhǔn)則、引導(dǎo)第三方獨立評估才能促進(jìn)公允價值計量模式的應(yīng)用。

房地產(chǎn) 公允價值 困境

2007年1月1日，現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》率先在我國上市公司中實施。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（下面簡稱CAS3）對投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量模式的規(guī)范引起了人們的廣泛關(guān)注和討論。截止至2010年3月31日，全國運用公允價值模式計量持有投資性房地產(chǎn)的上市公司僅有26家，運用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的這種會計計量模式在我國陷入了困境。

一、陷入困境的原因

（一）由我國目前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的經(jīng)濟(jì)水平仍相對落后，表現(xiàn)在我國市場機制不夠完善，市場還不夠活躍，缺乏公平價格的形成機制等方面。因此，為了更好的體現(xiàn)會計計量的相關(guān)性和可靠性，現(xiàn)行會計準(zhǔn)則中對會計計量模式的選擇就形成了以成本模式為主導(dǎo)計量模式的局面，這也是導(dǎo)致多數(shù)上市公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的根本原因。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價值的取得和計量存在許多不確定因素。一是投資性房地產(chǎn)公允價值取得的不確定。在準(zhǔn)則中判斷該項資產(chǎn)是否采用公允價值進(jìn)行計量，需要判斷該項資產(chǎn)是否滿足采用公允價值進(jìn)行計量的條件。做出這個判斷沒有具體量化的公式，它更多的是需要依靠會計人員的經(jīng)驗判斷。二是投資性房地產(chǎn)公允價值計量的不確定。我國現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則在公允價值計量方面充分借鑒了國際會計準(zhǔn)則，在采用公允價值模式進(jìn)行計量時，要求存在活躍市場或者類似交易的活躍市場，或者比照相關(guān)類似資產(chǎn)的市價，當(dāng)這些都不存在的時候，可以采用估值技術(shù)確定。這些條件看似“規(guī)范”，但是存在很多模糊的地方。

（三）我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則限制條件比較嚴(yán)格。CAS3對采用公允價值進(jìn)行計量的投資性房地產(chǎn)的限制條件比較嚴(yán)格。一是必須同時滿足采用公允價值計量的兩個前提條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。二是投資性房地產(chǎn)通常采用成本模式計量，滿足特定條件時可采用公允價值。但不允許同一企業(yè)同時采用兩種不同模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)化為成本模式。如果要采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，需要滿足的條件是很多的，也要承擔(dān)不能轉(zhuǎn)化為成本模式計量的風(fēng)險。

（四）資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，評估權(quán)威不高。投資性房地產(chǎn)的公允價值計量在理論上是由熟悉情況的當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價格，在實務(wù)中，這個“價格”通常是由資產(chǎn)評估機構(gòu)依據(jù)一定的技術(shù)手段和市場參數(shù)進(jìn)行評估。但是目前我國的評估機制不夠完善，具備地產(chǎn)評估資格的房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)評估師分別隸屬于建設(shè)部、國土資源部和財政部，他們在評估地產(chǎn)時運用各自的評估細(xì)則，從而導(dǎo)致評估地產(chǎn)的公允價值存在著較大的差異，在執(zhí)業(yè)過程中也存在著執(zhí)業(yè)人員質(zhì)量不高，評估權(quán)威不高等諸多問題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量走出困境的建議

（一）完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度，保證可靠取得公允價值。投資性房地產(chǎn)的公允價值計量陷入困境的根源在于我國不夠完善不夠成熟的市場經(jīng)濟(jì)制度。首先要完善和發(fā)展我國相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范，建立健全市場風(fēng)險的預(yù)警機制，完善企業(yè)尤其是上市公司的信息披露制度。其次要培養(yǎng)多級市場，重視二級市場的發(fā)展，使得公允價值計量的運用能夠在一個信息更公開、交易更透明、價格更合理的市場條件下發(fā)展。

（二）借鑒國際會計準(zhǔn)則，建立適合我國國情的公允價值計量的會計準(zhǔn)則。國外較早就開始運用公允價值進(jìn)行資產(chǎn)的計量，近年來出現(xiàn)了很多新興的金融衍生工具。CAS3規(guī)定投資性房地產(chǎn)通常采用成本模式計量，滿足特定條件時可采用公允價值，國際會計準(zhǔn)則《IAS40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，只有當(dāng)主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行可靠確實時才采用成本模式。這樣顯著的差異表明我國必須積極改善市場環(huán)境，完善和發(fā)展我國的相關(guān)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，充分借鑒國際會計準(zhǔn)則，建立適合我國國情的公允價值計量的會計準(zhǔn)則和框架體系。

（三）引導(dǎo)第三方服務(wù)于地產(chǎn)評估。鑒于目前在我國存在著評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，評估權(quán)威不高的現(xiàn)狀，我國應(yīng)統(tǒng)一和規(guī)范地產(chǎn)評估細(xì)則，逐步提高評估標(biāo)準(zhǔn)的立法機制，提高評估的權(quán)威性。在實務(wù)中，應(yīng)積極引導(dǎo)第三方服務(wù)于地產(chǎn)評估，加強政府監(jiān)管的力度，增強職業(yè)人員的職業(yè)道德教育，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)水平，使這些從業(yè)人員在堅守職業(yè)操守的同時出具恰當(dāng)準(zhǔn)確的地產(chǎn)評估報告，完善上市公司資產(chǎn)評估的信息披露制度。

（四）改變金融危機時期對公允價值的理解。金融危機爆發(fā)的原因不是在于采用了公允價值這種計量屬性，而是在于政府監(jiān)管不力，沒有一個完善強效的市場預(yù)警機制，在危機爆發(fā)初始時也沒有采取有效地政策，導(dǎo)致了金融危機的全球蔓延。在對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用模式的選擇上，成本模式和公允價值模式一直進(jìn)行著博弈，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況選擇最適合企業(yè)采用的模式，更好地反映出企業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀和經(jīng)營成果。

[1]財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則.2006,北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006

[2]王卓.我國公允價值計量存在的問題及完善措施[J],河北企業(yè), 2010,(06):24

（責(zé)任編輯：袁曉軍）

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