關(guān)于利用房地產(chǎn)稅費改革抑制高房價的思考

河海大學(xué) 王晨

關(guān)于利用房地產(chǎn)稅費改革抑制高房價的思考

河海大學(xué) 王晨

房價過快上漲不僅無法保障民眾基本的居住權(quán)利，而且也不利于房地產(chǎn)市場地健康運行。本文主要以房地產(chǎn)稅費的調(diào)整為視角，從現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費概況入手，論述現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費的相關(guān)缺陷。同時，探討如何利用一系列具體的房地產(chǎn)稅費改革措施有效地抑制偏離事實需求的高房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，減少房地產(chǎn)投機行為，從而有效促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)稅 高房價 地方財政

隨著改革開放的不斷推進，房地產(chǎn)市場得到了快速的發(fā)展，但是近年來，由于房地產(chǎn)稅費改革步伐相對緩慢，出現(xiàn)了房地產(chǎn)稅費征收不合理，導(dǎo)致了以投機或投資為目的的炒房行為大量增加，從而引起房價居高不下，房地產(chǎn)市場畸形膨脹，擴大了社會貧富差距，增加了房地產(chǎn)市場運行的不穩(wěn)定性，加劇了樓市泡沫化進程，一定程度上影響了社會穩(wěn)定。我們知道房地產(chǎn)兼具消費品和投資品的雙重屬性。房地產(chǎn)市場上的需求，也可分為自住性需求和投資性需求兩種。改革房地產(chǎn)稅費后，不僅可以有利于抑制房地產(chǎn)投機性偏好，而且降低了房地產(chǎn)投資的稅負優(yōu)勢，將土地財政與高房價軟性切割維護廣大普通百姓的切實利益。同時，新房地產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財政收入來源，有利于建立“與事權(quán)相匹配”的財政管理體制，理順各級政府間的關(guān)系，增強政府的執(zhí)政能力。

一、房地產(chǎn)稅費概況

從目前國家房地產(chǎn)稅費政策來看，由于房地產(chǎn)的形成需要一定的時間和過程，房地產(chǎn)稅費征收大致要經(jīng)過四個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都會涉及到不同的房地產(chǎn)稅費的征收。其中，第一個環(huán)節(jié)即土地出讓時，開發(fā)商要向國家繳納土地出讓金、契稅、印花稅、耕地占用稅；在第二個環(huán)節(jié)也就是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，主要涉及到印花稅、城市維護建設(shè)稅、營業(yè)稅以及教育附加費；在第三個房地產(chǎn)建成投入市場轉(zhuǎn)讓時，將會涉及到營業(yè)稅、印花稅、教育附加費、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、契稅；最后一個環(huán)節(jié)則是房地產(chǎn)保有使用階段，會涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房產(chǎn)稅。

結(jié)合各個環(huán)節(jié)來看，在房地產(chǎn)開發(fā)到保有使用的過程中，國家主要向房地產(chǎn)開發(fā)商征收各種房地產(chǎn)稅費，而所有的房地產(chǎn)開發(fā)商將每個環(huán)節(jié)上繳的稅費全部稀釋在了房價之中，房地產(chǎn)稅費地征收，可以說，在某種程度上是促成高房價的一個重要原因，直接關(guān)系到廣大購房百姓的切身利益。一個合理有效的房地產(chǎn)稅費制度對于房地產(chǎn)市場健康運行至關(guān)重要。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費缺陷

（一）房地產(chǎn)稅費立法體制不健全

1、稅費分離現(xiàn)象明顯

根據(jù)國家規(guī)定，房地產(chǎn)所有稅費均列入地方財政收入體系，但是，其中所有房地產(chǎn)稅的立法權(quán)都集中在中央，而且各個稅種的基本要素的調(diào)整權(quán)也絕大部分集中在中央，地方對于征稅對象、稅率、納稅人、計稅依據(jù)、減免稅等稅制要素幾乎沒有什么調(diào)整權(quán)，同時，地方只有調(diào)整本地區(qū)土地出讓金等一系列房地產(chǎn)費用的權(quán)力，產(chǎn)生出許多不規(guī)范甚至違法現(xiàn)象現(xiàn)象。從而一方面不利于地方因地制宜地通過房地產(chǎn)稅增加財政收入和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，另一方面也不利于房地產(chǎn)稅費制度的完善。

2、房地產(chǎn)稅費立法相對滯后

對于部分房地產(chǎn)稅收，其基本法規(guī)已經(jīng)出臺10多年甚至50多年，但是其基本內(nèi)容包括征收范圍、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、減免稅規(guī)定等基本沒有修改，很多法規(guī)已經(jīng)不適應(yīng)當前中國的經(jīng)濟情況和相關(guān)法律、法規(guī)的變化要求。例如，1951年出臺的 《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》、1986年出臺 《房產(chǎn)稅暫行條例》、以及1988年出臺的《印花稅暫行條例》和《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等，新一輪房地產(chǎn)稅費立法極為迫切。

（二）稅費設(shè)置不科學(xué)

目前中國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達14種，占我國實際征收稅種數(shù)量（21種）的一半以上。有些稅種重復(fù)設(shè)置，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，例如，企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅均實行對內(nèi)對外兩套稅制：內(nèi)資企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，外資企業(yè)繳納土地使用費；有些稅種的設(shè)置不符合目前各國通行的做法，例如：城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、契稅，在國外都很少見；有些稅種是我國計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，已經(jīng)不符合當前市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，例如：耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅類似行政罰款。其中有些稅費已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，存在著重復(fù)征收，交叉征收，增加納稅人負擔(dān)，稅率偏高，計稅依據(jù)與當前世界各國通行做法不符等一系列不合理現(xiàn)象。

（三）稅費負擔(dān)不公平

目前我國房地產(chǎn)稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)象極為明顯。房地產(chǎn)商在土地出讓、房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)以及房地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的三個環(huán)節(jié)中必須要承受高昂以及名目繁多的土地出讓金、營業(yè)稅、印花稅、教育附加費、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、契稅，這樣一來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不將沉重的稅負轉(zhuǎn)嫁給廣大的消費者，讓消費者承擔(dān)高房價帶來的壓力。同時，在房地產(chǎn)保有使用階段，房地產(chǎn)保有者則相對承擔(dān)較輕的稅費負擔(dān)，甚至不承擔(dān)任何房地產(chǎn)稅費，這樣就極易使得房地產(chǎn)投機性偏好的增加，加大國內(nèi)外熱錢對房地產(chǎn)炒作，從客觀上又加快了房價的上漲速度。廣大的普通購房者只能被動地接受日趨泡沫化的高房價。

（四）地方財政依賴房地產(chǎn)稅費

1、房地產(chǎn)稅費與地方財政

由于我國在1993年進行了相應(yīng)的分稅制改革，重新劃分了中央與地方的財權(quán)與事權(quán)，中央得到了全國財政收入的主要部分，地方分享其余財政收入，但地方政府卻相應(yīng)地承擔(dān)了更多的事權(quán)，加大了地方財政的支出壓力。地方財政為了彌補財政支出缺口，以及近年來地方政府進行盲目擴張式的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以提高地方GDP總量，不得不拼命地提高土地出讓金，土地出讓金從本質(zhì)來說只是國家向土地開發(fā)商收取的一種 “租金”，并不是嚴格意義上的稅收，因此在征收的時候大量存在不規(guī)范甚至違法的現(xiàn)象，當土地出讓金不斷上漲，地方政府財政則相對充裕，緩解了地方財政壓力，久而久之形成了土地財政。

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2、地方財政與高房價

當?shù)胤秸疄榱藬U大自身財政收入不斷人為提高土地出讓金以及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的費用后，雖然在一定程度上會因為交易成本的大幅增加而抑制房屋的炒作，打擊投機，但由此增加的那部分稅費最終會通過稅負的轉(zhuǎn)嫁由購房者來“買單”，而不是開發(fā)商。也就是說，這些房地產(chǎn)稅費非但沒有起到抑制房價的作用，相反還增加購房者的實際負擔(dān)，成了加速房價上揚的“助推器”。這樣一來，政府在調(diào)控樓市的過程中扮演了既是打壓高房價又是制造高房價的雙重身份，這種情況如果不從根本上解決，樓市調(diào)控將會竹籃打水一場空。

根據(jù)表1相關(guān)數(shù)據(jù)，對1993——2008年商品房住宅銷售與地方財政收入進行回歸模型分析，判斷兩者之間是否存在著一定的關(guān)系

（1）假設(shè)商品房住宅銷售額是地方財政收入的一種決定變量，兩者之間存在正相關(guān)關(guān)系。

（2）建立計量經(jīng)濟模型。根據(jù)表1的商品房住宅銷售額、地方財政收入兩者數(shù)據(jù)，令：Y=地方財政收入，X=商品房住宅銷售額。利用OLS普通最小二乘法估算得：

根據(jù)估算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，本次回歸模型線性擬合優(yōu)度達到94.08%，解釋變量T值達到14.92116，同時，由于是時間序列數(shù)據(jù)，杜賓 — 沃特森比DW=2.418817，經(jīng)檢驗后不存在自相關(guān)問題，完全能通過檢驗。這就說明，兩種變量之間存在正相關(guān)性，當商品房住宅銷售額不斷增長，房價不斷攀升，地方政府的財政收入也隨之水漲船高，當然該處變量只是影響被解釋變量的一種，但表明地方財政收入與商品房價格存在著密切關(guān)聯(lián)。

三、完善房地產(chǎn)稅費制度的初步思考

（一）改革土地出讓金支付方式

房地產(chǎn)稅費改革的目的是盡最大努力保證地方政府的財政收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及廣大普通的購房者三者達到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。土地出讓金作為國有土地出讓使用權(quán)所支付的費用不應(yīng)當一次性收取。從本質(zhì)上來講土地出讓金實際上就是地租的概念，土地出讓金一次性征收就相當于把未來70年的地租都一次性預(yù)收了，這就造成財政機制上現(xiàn)任政府 “寅吃卯糧”，把未來政府應(yīng)獲得的收益都納入現(xiàn)階段的財政收入了。但往往地方政府為了當前利益往往會把土地出讓金抬高到脫離真實地價的高度，使得地方政府客觀上綁架了商品房價格。將土地出讓金劃分成不同階段收取，在土地出讓時按照不同地區(qū)土地保有量及真實價值支付，然后每年按照土地價值升值的一定百分比支付，體現(xiàn)土地真正的價值。根據(jù)第一部分商品住宅銷售額與地方財政收入的回歸模型分析而知，只有將高昂的土地出讓金與地方財政收入做一個“軟切割”，使得地方政府改變一次性地征收土地出讓金來增加地方財政收入，對高房價與地方政府進行“松綁”。這樣一來，不僅極大地降低了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，而且有利于打破泡沫化的高房價。

(二)設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅

1、房產(chǎn)稅是打壓投機性炒房的關(guān)鍵

根據(jù)近期國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于調(diào)控高房價的 “新國十條”來看，其中具體部署要重視發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策，同時，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。對于政府的此項宏觀調(diào)控，最為關(guān)鍵的就是設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，增加房屋保有階段的成本，打壓房地產(chǎn)炒作行為。制定嚴密可行的房地產(chǎn)稅收政策。對多套購房和投機購房炒作的行為，實行嚴密的梯級累進的稅收政策，讓炒房者有心買房，但交不起高價稅而作罷不買。這樣才能打擊炒房行為，扼制房產(chǎn)泡沫，解決商品房購后大量空置問題。

2、房地產(chǎn)稅改革原則

統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅是在房屋保有階段向保有者征收的稅，在改革的過程中，應(yīng)當堅持體現(xiàn)保障公民基本居住需求的政策取向，同時應(yīng)保證“富者多交”，符合“二八原則”，即20%的高收入者承擔(dān)80%的稅收，各地居住條件低于當?shù)仄骄揭韵碌木用?，無需納稅或只需交納很少的稅。最后要體現(xiàn)抑制房地產(chǎn)投機的原則。

3、房地產(chǎn)稅改革的具體步驟

開征房地產(chǎn)稅要分為三個階段。首先在試點的基礎(chǔ)上，推開對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收新的房地產(chǎn)稅，第二階段，對現(xiàn)有的全國的住宅進行登記，然后對投資性、投機性的以及高檔的別墅住房先開征新的房地產(chǎn)稅；第三階段，逐漸地擴大到對一些非基本住宅的征稅。同時要保證每一個家庭的、自用基本住房的基礎(chǔ)的，這一部分可以不征稅，因為中國的土地是公有的，每一個公民都有權(quán)利在公有土地上享受自己的住宅。但是超過基本住宅的，其他的非基本住宅，一律要征收房地產(chǎn)稅。

（三）房地產(chǎn)稅改革的配套措施

為了更好地推進房地產(chǎn)稅改革，一方面需要加快制定評稅機制、技術(shù)、機構(gòu)設(shè)置、人員配備；同時完善對房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，并建立永久檔案，加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)；加強新稅宣傳，轉(zhuǎn)變納稅人納稅習(xí)慣和意識。

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