廣州住房反向抵押貸款可行性分析

□文/肖 遙

一、引言

2010年2月5日，廣州市政府為貫徹落實(shí)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020年）》，出臺(tái)了《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險(xiǎn)業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟贩Q，廣州將探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。以期通過推行住房反向抵押貸款來輔助解決廣州日趨嚴(yán)峻的社會(huì)養(yǎng)老問題。立即引起社會(huì)有關(guān)學(xué)者的廣泛談?wù)摗?/p>

住房反向抵押貸款又稱為“倒按揭”，也稱“以房養(yǎng)老”，是一種新型的養(yǎng)老模式。它是指達(dá)到一定年齡、擁有一定房產(chǎn)的老年人將自己的房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主的年齡、房產(chǎn)的現(xiàn)值、將來增值及折損情況進(jìn)行綜合估值，根據(jù)評(píng)估值和老人的平均壽命將估值折算成養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)作為老人的生活費(fèi)補(bǔ)貼，按時(shí)發(fā)放，一直到業(yè)主去世為止。住房反向抵押貸款最先出現(xiàn)在荷蘭，在國外已經(jīng)有30多年的歷史，其中美國最為發(fā)達(dá)，目前已經(jīng)形成了一個(gè)初具規(guī)模的市場(chǎng)。但是，在國內(nèi)目前還處于起步階段，南京和上海曾經(jīng)做過小范圍的試點(diǎn)，但是并沒有完全成功。

按照國際上通用的人口老齡化衡量標(biāo)準(zhǔn)，廣州在2005年底就已步入了人口老齡化階段。截至2008年底，廣州60歲以上的人群達(dá)到107.5萬，占全市總?cè)丝诘?3.8%，其中有14萬是獨(dú)居、空巢老人；而且每百名老人僅擁有2.3張養(yǎng)老院床位。這個(gè)數(shù)量還在以每年4%的速度增長，也就是說，廣州每年都會(huì)增加4萬以上60歲老人。在“國未富，民先老”的情況下，巨大的養(yǎng)老資金缺口，使傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能滿足老齡化社會(huì)的要求，而住房反向抵押貸款將是對(duì)現(xiàn)行“家庭養(yǎng)老”、“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”的有益補(bǔ)充。

國家發(fā)改委、勞動(dòng)社會(huì)保障部、財(cái)政部、建設(shè)部等十個(gè)部門聯(lián)合在2006年下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》，再加上廣州市政府的《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險(xiǎn)業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見》，“倒按揭”在廣州推行有了國家政策和地方政府上對(duì)于創(chuàng)新做法的支持和鼓勵(lì)。目前，“倒按揭”還處于探索和可行性調(diào)研階段。

二、廣州推行住房反向抵押貸款的現(xiàn)實(shí)意義

從現(xiàn)階段廣州市市情出發(fā)，廣州推行住房反向抵押貸款的現(xiàn)實(shí)意義主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）可以有效解決養(yǎng)老資金來源，同時(shí)促進(jìn)金融業(yè)多元化發(fā)展。隨著廣州市老年人口數(shù)量的日益嚴(yán)峻，現(xiàn)行養(yǎng)老制度中養(yǎng)老資金越來越緊張，而通過推行住房反向抵押貸款，一方面老年人借助這種新型養(yǎng)老產(chǎn)品，增加養(yǎng)老收入，提高老年人的生活質(zhì)量，大大減輕了廣州市財(cái)政在社會(huì)養(yǎng)老保障方面的壓力；另一方面住房反向抵押貸款還促進(jìn)了銀行、保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)拓展。

（二）減輕子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，提高老年人生活質(zhì)量。在我國，“養(yǎng)兒防老”大行其道，廣州也不例外。許多老年人將絕大部分積蓄用在了為子女購置住房上，依靠子女的收入養(yǎng)老。在目前養(yǎng)老保障體系遠(yuǎn)未健全的情況下，未來一段時(shí)期“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)模式將占主導(dǎo)地位，一對(duì)夫婦很難同時(shí)贍養(yǎng)4位老年父母和養(yǎng)兒育女。住房反向抵押貸款可以在很大程度上減輕子女贍養(yǎng)老人的資金壓力，使老年人在經(jīng)濟(jì)上更加獨(dú)立，進(jìn)而有效地提高老年人的生活質(zhì)量。這無疑是老年人和子女們都愿意看到的。

（三）可以促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來，出口和投資作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大動(dòng)力出現(xiàn)了障礙，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重?fù)?dān)不得不落在了促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)身上。而消費(fèi)需求不足一直是困擾我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)非常顯著的問題。恰恰住房反向抵押貸款使存錢養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念受到很大的沖擊，有助于培養(yǎng)健康的消費(fèi)觀念。買房不僅是一種消費(fèi)，也是一種投資，也夠在居民養(yǎng)老時(shí)，將住房這種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值得以提前變現(xiàn)，為老年人帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，由此刺激消費(fèi)潛力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、廣州推行住房反向抵押貸款的可行性分析

隨著居民收入水平的提高，人們的住房模式和思想觀念都已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，這種在西方國家日益被證明的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的可行模式，在廣州也已具備了實(shí)施的可行性。

（一）廣州市居民住房自有率日趨提高。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局廣州調(diào)查隊(duì)課題組最近發(fā)布的《廣州城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)與擴(kuò)大內(nèi)需研究》顯示，截至2008年末，廣州市城市居民自有房屋率達(dá)89.9%；其中，二居室占 54.0%，三居室占 35.9%。房屋來源方面，商品房占48.6%，房改私房占35.1%。也就是說，90%廣州居民家庭已經(jīng)擁有二居室以上住房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國城市住房自有率82%。而且廣州市居民住房自有率會(huì)越來越高，擁有充足的房源進(jìn)行反向抵押貸款。

（二）廣州市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易日益活躍。住房反向抵押貸款的推行離不開房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。住房反向抵押貸款到期后，貸款機(jī)構(gòu)獲得了住房的所有權(quán)，它要實(shí)現(xiàn)收益，收回貸款本息，必須將住房出租或銷售。如果有一個(gè)交易靈活、費(fèi)用低廉的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，將大大增強(qiáng)貸款機(jī)構(gòu)開展住房反向抵押貸款的可行性。

廣州的房屋二級(jí)市場(chǎng)在1979年開始萌芽并發(fā)展起來，伴隨著房改的進(jìn)一步深化以及房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)日趨壯大，信息公開化的培育以及中介機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)監(jiān)管和法律制度的完善，使得住宅二級(jí)市場(chǎng)逐漸走向成熟。交易的手續(xù)隨著二級(jí)市場(chǎng)的成熟而簡化，交易費(fèi)用也隨著交易的活躍和交易量的擴(kuò)大而降低，這就具備了實(shí)行住房反向抵押貸款較為關(guān)鍵的條件，讓貸款機(jī)構(gòu)在獲得住房產(chǎn)權(quán)之后便于在市場(chǎng)上交易，而從中獲取收益，為推行住房反向抵押貸款提供了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)條件。

（三）廣州金融保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展日趨完善。廣州市作為珠三角洲地區(qū)的金融中心，其金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)走在我國的前列。金融市場(chǎng)參與主體日益多元化，包括商業(yè)銀行、社會(huì)保障基金、信托公司和證券公司，保險(xiǎn)公司以及企業(yè)和個(gè)人等眾多投資者或融資者，這都對(duì)廣州金融市場(chǎng)的發(fā)展起了重要作用。2008年12月，國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020年）》，廣州在金融保險(xiǎn)領(lǐng)域科學(xué)發(fā)展、先行先試。隨著商業(yè)銀行存款、保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)費(fèi)收入等大幅度增長，金融機(jī)構(gòu)閑置資金規(guī)模急劇擴(kuò)大，發(fā)展住房反向抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)范圍，充分利用閑置資金的有效途徑。而銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)擁有眾多的分支機(jī)構(gòu)和完整的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為住房反向抵押貸款的開展提供了市場(chǎng)和技術(shù)支持。

（四）相關(guān)法規(guī)制度不斷健全。各項(xiàng)相關(guān)法規(guī)制度的不斷健全，為反向抵押貸款的推出提供了法律保障，如土地使用權(quán)的可交易轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣，為反向抵押貸款推行的房產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。遺產(chǎn)稅的即將推出，為要采用反向抵押貸款來實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目的的老年人提供了合法避稅的可行性，從而刺激了老年人借用反向抵押貸款來實(shí)現(xiàn)合法避稅，減輕交納稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)。物業(yè)稅的推出，將房產(chǎn)商在征用土地時(shí)需要一次性交納的土地出讓金，改為業(yè)主在居住期間分年度交納物業(yè)稅，這實(shí)際上就宣告了住宅土地使用權(quán)70年政策的變相消失。使得我國實(shí)施反向抵押貸款的可行性進(jìn)一步增強(qiáng)。

總之，反向抵押貸款模式在廣州推出，不僅具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，還具有非常強(qiáng)的可行性。而廣州面臨著日趨嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，引入新的金融機(jī)制與金融產(chǎn)品來增強(qiáng)退休老人的自我養(yǎng)老保障能力，是一種可行的方法，故住房反向抵押貸款將在廣州有著廣闊的發(fā)展空間。

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