房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

繆 靖

摘要:本文在概述了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義和意義的基礎(chǔ)上,分析了企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定,并據(jù)此提出了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方法,即利用準予扣除項目、稅收優(yōu)惠政策和會計核算進行稅務(wù)籌劃。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)所得稅;稅務(wù)籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述

(一)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義

企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得所征收的一種稅收,它是國家參與企業(yè)利潤分配的重要手段。我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè),其中居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立,或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來源于中國境內(nèi)、境外的所得作為征稅對象,包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得,以及利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下,按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向,事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財活動的一種企業(yè)籌劃行為。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃是以符合稅收政策導(dǎo)向為前提的,無論對于起,還是對于國家來說,它都有重大的意義。首先,它有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要財務(wù)目標就是實現(xiàn)稅后利潤最大化,而企業(yè)所得稅的多少將直接影響著稅后利潤的大小。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠作好稅務(wù)籌劃工作,就可以使企業(yè)在當期或未來一定時期內(nèi)少繳納企業(yè)所得稅,增大稅后利潤。其次,它有利于企業(yè)競爭力的提高。企業(yè)在進行各項財務(wù)決策之前,進行細致合理的所得稅稅務(wù)籌劃有利于規(guī)范其行為,使整個企業(yè)的經(jīng)營管理更為合理和合法,實現(xiàn)財務(wù)活動健康有序的運行。再次它有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),合理配置資源。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)稅法中稅基與稅率的差別,根據(jù)稅收的各項優(yōu)惠、鼓勵政策,進行有關(guān)稅務(wù)籌劃活動,雖然在主觀上是為了企業(yè)價值最大化目標的實現(xiàn),但在客觀上卻是在國家稅收經(jīng)濟杠桿的作用下,沿著國家宏觀調(diào)控的目標,逐步走向了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力合理布局的道路,體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策,有利于促進資源的合理配置。

二、企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定

(一)對準予扣除項目的規(guī)定

應(yīng)納稅所得額是企業(yè)所得稅的計稅依據(jù),按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定,應(yīng)納稅所得額為企業(yè)每一個納稅年度的收入總額,減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除,以及允許彌補的以前年度虧損后的余額?；竟綖?應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損。由此可見,扣除項目對于應(yīng)納稅所得額的確定就至關(guān)重要,因此,我國企業(yè)所得稅法對扣除項目作出了明確的規(guī)定,主要體現(xiàn)在扣除項目的范圍和扣除標準上。在范圍上,我國企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費用稅金、損失和其他支出,準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項,企業(yè)所得稅稅款,稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規(guī)定標準的捐贈支出,贊助支出,未經(jīng)核定的準備金支出,企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費,以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的利息等,不允許稅前扣除。在扣除標準上,工資、薪金支出,匯兌損失等可按照實際發(fā)生額扣除,但有些項目必須按照規(guī)定的標準扣除,超過標準的部分不予扣除。

(二)對稅收優(yōu)惠的規(guī)定

稅收優(yōu)惠,是指國家運用稅收政策在稅收法律、行政法規(guī)中規(guī)定對某一部分特定企業(yè)和課稅對象給予減輕或免除稅收負擔的一種措施。我國企業(yè)所得稅法規(guī)定了包括免稅、減稅、加計扣除、加速折舊、減計收入、稅額抵免等一系列稅收優(yōu)惠方法。具體包括以下十項:一是免征與減征優(yōu)惠主要體現(xiàn)在從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目的所得和國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目投資經(jīng)營的所得等;二是國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)減按15%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅;三是小型微利企業(yè)減按20%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅;四是對研究開發(fā)費、企業(yè)安置殘疾人員所支付的工資加計扣除優(yōu)惠;五是創(chuàng)投企業(yè)從事國家需要重點扶持和鼓勵的創(chuàng)業(yè)投資,可以按投資額的一定比例抵扣應(yīng)納稅所得額;六是企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法;七是企業(yè)綜合利用資源,生產(chǎn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的產(chǎn)品所取得的收入,可以在計算應(yīng)納稅所得額時減計收入;八是指企業(yè)購置并實際使用規(guī)定的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的,該專用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當年的應(yīng)納稅額中抵免;九是民族自治地方的自治機關(guān)可以決定減征或者免征企業(yè)所得稅中屬于地方分享的部分;十是非居民企業(yè)減按10%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅。

(三)對防止企業(yè)避稅的規(guī)定

稅務(wù)籌劃是在國家在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下進行的,而有的企業(yè)在利益驅(qū)動下,可能會采取一些避稅措施,這與稅務(wù)籌劃是不同的。我國新企業(yè)所得稅法對防止企業(yè)避稅做出的規(guī)定,主要是針對企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間可能發(fā)生的避稅行為。這里的關(guān)聯(lián)方是指與企業(yè)存在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系,直接或者間接地同為第三者控制或在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系等關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人。企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機關(guān)依照規(guī)定進行特別納稅調(diào)整后,除了應(yīng)當補征稅款外,并按照國務(wù)院規(guī)定加收利息。而且稅務(wù)機關(guān)有權(quán)在關(guān)聯(lián)方交易發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi),進行納稅調(diào)整。所以,企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中,應(yīng)該符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下進行,避免誤用關(guān)聯(lián)方交易等避稅方法,因為這些方法不僅不能正確地給企業(yè)進行稅務(wù)籌劃,還可能適得其反,給企業(yè)帶來損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方法

(一)利用準予扣除項目進行稅務(wù)籌劃

把握好稅法在準予扣除項目的相關(guān)規(guī)定,選擇適當?shù)臅嬏幚矸椒?是所得稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先,我國企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)實際發(fā)生的準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除的合理的支出包括成本、費用稅金、損失和其他支出,而稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規(guī)定標準的捐贈支出,贊助支出。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量避免發(fā)生該類支出,因為這些支出要面臨多重的損失,既包括自身支出的增加,也包括不能在所得稅上扣除的損失。其次,企業(yè)發(fā)生的有些支出項目必須按照規(guī)定的標準扣除,超過標準的部分不予扣除,所以房地產(chǎn)企業(yè)需要把握好這些項目的扣除標準。例如職工福利費不超過工資薪金總額14%的部分準予扣除;工會經(jīng)費不超過工資薪金總額2%的部分準予扣除;職工教育經(jīng)費不超過工資薪金總額2.5%的部分準予扣除;業(yè)務(wù)招待費按照發(fā)生額的60%扣除,但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰; 廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出不超過當年銷售(營業(yè))收入15%的部分準予扣除,超過部分,準予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除;企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出,不超過年度利潤總額12%的部分,準予扣除。

(二)利用稅收優(yōu)惠進行稅務(wù)籌劃

利用稅收優(yōu)惠進行稅務(wù)籌劃,是一種簡單易行的措施,值得房地產(chǎn)企業(yè)將稅法靈活運用。因為稅收優(yōu)惠稅法的導(dǎo)向,可以使納稅人獲得合法的節(jié)稅利益,對整個國家的經(jīng)濟建設(shè)也是非常有利的。同時國家也是鼓勵企業(yè)這么做,因為稅務(wù)籌劃不僅減輕了企業(yè)的稅收負擔,同時它也促進了國家的宏觀調(diào)控。與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠有關(guān)的包括以下兩點。首先,關(guān)于安排殘疾人員加計扣除優(yōu)惠,企業(yè)安排的殘疾職工,按實際支付給殘疾職工工資100%加計扣除。企業(yè)安排國家鼓勵安置的其他就業(yè)人員,按實際支付給該職工工資的50%加計扣除。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用企業(yè)所得稅法關(guān)于這一點的稅收優(yōu)惠條件,在合適的崗位聘用一些殘疾人和國家鼓勵的其他就業(yè)人員,這樣一方面可以給社會做出更大的貢獻,另一方面,也可以幫助企業(yè)減少企業(yè)所得稅。其次,企業(yè)所得稅法規(guī)定購置并實際使用節(jié)能環(huán)保設(shè)備或安全生產(chǎn)專用設(shè)備的,其設(shè)備投資額的10%可從企業(yè)當年的應(yīng)繳納所得稅額中抵免,當年不足抵免的,可在以后5年內(nèi)逐年延續(xù)抵免。房地產(chǎn)企業(yè)如果在經(jīng)營過程中如果需要購買機器設(shè)備的話,可以考慮是否購置并實際使用節(jié)能環(huán)保設(shè)備或安全生產(chǎn)專用設(shè)備,這樣既保護了環(huán)境,也可以少交納企業(yè)所得稅。

(三)利用會計核算進行稅務(wù)籌劃

在我國現(xiàn)行所得稅法下,房地產(chǎn)企業(yè)除了利用準予扣除項目和稅收進行稅務(wù)籌劃外,還可以利用會計核算中的不同處理方面進行稅務(wù)籌劃。這種方法可能沒法減少企業(yè)的納稅總額,但能將納稅的時間遞延到下一年或未來幾年,而由于貨幣具有時間價值,因此,納稅時間的遞延也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來收益。首先,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對收入確認時間的控制進行稅務(wù)籌劃。在每一個納稅年度,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額為它的收入總額,在進行所得稅籌劃時,企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注臨近年終發(fā)生的收入的確認,因為這類業(yè)務(wù)最容易對收入確認時點進行籌劃,如果房地產(chǎn)企業(yè)當年的收入大大超過可扣除項目的話,可以考慮能否使原先計劃下一年確認的收入符合當年確認收入的條件。其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用固定資產(chǎn)的折舊方法及年限的不同進行稅務(wù)籌劃。固定資產(chǎn)折舊是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分,運用不同的折舊方法計算出的折舊額在量上是不一致的,則分攤到各期的固定資產(chǎn)的成本也存在差異,這最終會影響到企業(yè)稅負的大小?，F(xiàn)行企業(yè)所得稅法規(guī)定,企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限,或者采取加速折舊的方法,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這些規(guī)定進行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃。

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(作者單位:四川朝暉實業(yè)有限公司)