我國(guó)土地集約化利用現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

高愛菊

摘要:針對(duì)21世紀(jì)土地利用問題的日益突出及國(guó)情,我國(guó)城市只有走土地集約利用的道路,才能保證經(jīng)濟(jì)的繁榮和城市化的進(jìn)一步發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)土地集約化利用的目標(biāo),必須用科學(xué)的方法構(gòu)建我國(guó)城市土地利用的程度和使用潛力指標(biāo)體系,在此基礎(chǔ)上制定土地集約化利用的相關(guān)政策和管理措施。

關(guān)鍵詞:城市土地;集約利用;評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

一、土地集約化利用的內(nèi)涵

土地約利用是針對(duì)粗放式土地利用而言的。土地集約利用的概念最早來自于李嘉圖等古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家在地租理論中對(duì)農(nóng)業(yè)用地的研究。他認(rèn)為農(nóng)地集約利用是指在一定面積土地上,集中投人較多的生產(chǎn)資料和活勞動(dòng)、使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法,以求在較小面積土地上獲取高額收人的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式。其基本涵義是指增加土地投人,獲得土地最高報(bào)酬。一般把單位面積土地上的資本、技術(shù)和勞動(dòng)投入量看作是土地利用的集約度,表示土地與資本、技術(shù)和勞動(dòng)的結(jié)合程度。所投人資本、技術(shù)和勞動(dòng)越多,則集約度越高,反之,則越低。馬克思認(rèn)為:“在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,所謂耕地集約化,無非是指資本集中在同一片土地上,而不是分散在若干毗連的土地”。由于受土地利用報(bào)酬遞減規(guī)律的影響,土地利用集約度不能無限制地提高,當(dāng)對(duì)土地投人的資本、技術(shù)和勞動(dòng)力達(dá)到經(jīng)濟(jì)報(bào)酬遞減點(diǎn)時(shí),此時(shí)土地邊際效益等于邊際產(chǎn)出,這一臨界點(diǎn)就是土地利用集約邊界,這時(shí)的土地利用為理論上的集約利用,沒有達(dá)到集約邊界的土地利用為理論上的粗放利用。按照生產(chǎn)要素投人構(gòu)成差異,土地集約利用可分為資金密集型、勞動(dòng)密集型和技術(shù)密集型三種門。同的理解,但都有一個(gè)共同點(diǎn),就是認(rèn)為土地集約利用就是增加在土地上的投入,以獲得更多產(chǎn)出的土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。

二、現(xiàn)狀描述

我國(guó)在城市化過程中,土地粗放利用現(xiàn)象十分嚴(yán)重,致使城市土地供需矛盾成為制約中國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展瓶頸所在。當(dāng)前基本一致的看法是,必須轉(zhuǎn)變當(dāng)前的城市土地經(jīng)營(yíng)模式,走集約利用道路。為集約利用城市土地資源,必須清楚了解當(dāng)前城市土地集約利用狀況,分析城市土地粗放利用原因和障礙,從而在此基礎(chǔ)上探尋今城市土地資源日趨緊張,土地空間價(jià)值屬性逐步深入人心,尤其在城市開發(fā)建設(shè)中,越來越多的土地開發(fā)者不斷提高容積率,加大對(duì)城市土地空間資源的開發(fā)利用。為此,一些學(xué)者對(duì)城市建筑容積率進(jìn)行了深入研究,吳松濤認(rèn)為容積率的大小受諸多因素的影響,并提出了分區(qū)容積率、控制容積率和項(xiàng)目容積率三個(gè)指標(biāo)控制體系。何強(qiáng)為深入分析了影響容積率指標(biāo)的各項(xiàng)制約因素,并結(jié)合工作需要,提出了規(guī)劃容積率與管理容積率的制約體系,為管理容積率的制定提供了一條思路。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)都需要大量的投資,城市建設(shè)應(yīng)當(dāng)盡量集中布局,集約利用土地,以減少道路、管線等基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)行費(fèi)用,為城市居民提供更完善的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù),提高城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

三、綜合評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建

城市土地集約利用的研究能夠幫助人們了解城市某一具體地塊的開發(fā)利用潛力,幫助土地開發(fā)者制定最佳開發(fā)方案,提高土地開發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)也能指導(dǎo)土地管理部門盤活城市存量土地,開展存量土地置換,充分發(fā)揮城市土地的利用效率。

城市土地集約化利用一般包括2個(gè)空間層次,即城市總體的土地利用、若干地塊所構(gòu)成的均質(zhì)區(qū)域即所謂潛力區(qū)的土地利用。因此,對(duì)城市土地集約利用的評(píng)價(jià)也分為2個(gè)層次,即宏觀層次總體評(píng)價(jià)、微觀層次地塊評(píng)價(jià)。宏觀城市土地集約利用評(píng)價(jià)以建成區(qū)內(nèi)土地利用現(xiàn)狀為研究對(duì)象,按城市土地集約利用的內(nèi)涵,建立土地集約利用多目標(biāo)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,從總體上評(píng)價(jià)當(dāng)前城市土地的使用效率和開發(fā)潛力,定量反映城市土地集約利用狀況與合理集約利用狀況的接近程度;中觀層次是以城市功能區(qū)為對(duì)象,側(cè)重從城市用地的功能差異——居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū),評(píng)價(jià)不同潛力區(qū)土地的使用效率和潛力。城市土地集約利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)立足于宏觀層次,在相關(guān)理論基礎(chǔ)上,以城市土地集約利用內(nèi)涵為基礎(chǔ),以城市土地集約利用評(píng)價(jià)原則為指導(dǎo),通過分析,建立城市土地集約利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,對(duì)城市土地集約利用作綜合評(píng)價(jià)。

四、城市土地集約高效利用對(duì)策建議

1.推進(jìn)土地整理,盤活存量土地以減少低效利用

城市土地整理意指對(duì)城市建成區(qū)內(nèi)雜亂不規(guī)則地塊與不合理土地利用結(jié)構(gòu)加以重新整理,以達(dá)到城市土地利用綜合效益最大化。城市土地整理的開展應(yīng)根據(jù)城市現(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀采取不同的形式和方法,但都應(yīng)本著先易后難、重點(diǎn)突破的原則。鑒于政策措施不配套和投入不足是制約城市土地整理全面推進(jìn)的關(guān)鍵因素,要基于城市發(fā)展實(shí)際建立鼓勵(lì)土地整理的激勵(lì)機(jī)制。在實(shí)施方式上,可以建立專門的城市土地整理中心并實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng);在資金籌措上,應(yīng)該引入市場(chǎng)機(jī)制,鼓勵(lì)多方籌資并實(shí)行產(chǎn)業(yè)化管理;另外,還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國(guó)家城市土地整理資金的管理與使用,使國(guó)家的有限投入產(chǎn)生最大效益,促其不斷增值以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

2.搞好城市規(guī)劃,優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)空間布局

城市規(guī)劃直接關(guān)系城市總體功能能否有效發(fā)和城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、資源、環(huán)境能否協(xié)調(diào)發(fā)展。這要求政府從土地利用的全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā),調(diào)和平衡各方利益,主要是采用城市總體規(guī)劃、地分區(qū)規(guī)劃、土地用途管制等手段加強(qiáng)宏觀調(diào),控制城市具體地塊用途、利用方式以及開發(fā)強(qiáng)等,通過優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局為約利用城市土地創(chuàng)造前提條件,以有助于城市地利用最佳綜合效益的實(shí)現(xiàn)。

3.強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制,有效配置土地以促進(jìn)集約用地

盡管市場(chǎng)對(duì)土地資源配置有“失靈”和不當(dāng)之處,但仍是今后強(qiáng)化城市土地資源科學(xué)配置的重要方向。因此,當(dāng)前在城市土地資源配置中,我們一方面要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控以免有失公允,另一方面則要強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制,改變土地市場(chǎng)薄弱、土地隱形交易突出的現(xiàn)狀,充分發(fā)揮土地市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)作用。在積極培育和完善土地市場(chǎng)以逐步形成有利于土地資源集約利用市場(chǎng)環(huán)境過程中,首先,要嚴(yán)格遵照土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃確定合理的建設(shè)用地供應(yīng)總量以確保土地市場(chǎng)健康發(fā)展;其次,通過城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的更新平衡以及地價(jià)政策的完善健全發(fā)揮地價(jià)配置土地資源的基礎(chǔ)作用;再次,要規(guī)范土地使用權(quán)交易主體、交易行為和中介阻止行為來達(dá)到嚴(yán)格依法規(guī)范土地市場(chǎng)的目標(biāo);最后,通過設(shè)立土地保有、閑置稅并且改革完善土地稅收分配體系,充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用,促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn),減少和杜絕土地浪費(fèi)現(xiàn)象,優(yōu)化城市土地配置。

參考文獻(xiàn):

[1]錢 銘:21世紀(jì)中國(guó)土地可持續(xù)利用展望,中國(guó)土地科學(xué), 2001, 15(1): 5～7

[2]陳志剛,黃賢金,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源可持續(xù)利用評(píng)價(jià)研究─以江蘇省江陰市為例,資源科學(xué), 2001, 23(3): 33～38.

[3]鄭新奇,城市土地優(yōu)化配置與集約利用評(píng)價(jià)─理論、方法、技術(shù)、實(shí)證,北京:科學(xué)出版社, 2004.