淺議加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控　保證國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展

董翔云

摘要：在全球金融危機(jī)日益加深的情勢下，我國要保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場的調(diào)控將起到十分重要的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；制約因素；調(diào)控

去年全球金融危機(jī)蔓延后，各國經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，我國經(jīng)濟(jì)也在下調(diào)，政府出臺了一系列擴(kuò)大內(nèi)需，保增長的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要因素。

一、充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，抵御金融危機(jī)中發(fā)揮的作用

1房地產(chǎn)投資有效地促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)如果增加10個(gè)百分點(diǎn)，可帶動國民生產(chǎn)總值增長1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已真正成為國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

2房地產(chǎn)業(yè)帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門如鋼鐵、水泥、商業(yè)、家用電器業(yè)等行業(yè)配合發(fā)展，因此帶動作用明顯。據(jù)分析，每投入100元的建房資金，大概可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170－200元的需求；每吸納100個(gè)人就業(yè)，可以帶動相關(guān)行業(yè)200個(gè)人就業(yè)。

3房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了居民居住條件，提高居民住房消費(fèi)水平

隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民的居住條件有了很大改善，并可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面。

4房地產(chǎn)業(yè)對社會財(cái)富的貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)是國民財(cái)富的主要構(gòu)成部分，是構(gòu)成整個(gè)社會財(cái)富的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)一般會先于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，并帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。

二、當(dāng)前制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素

1房地產(chǎn)稅費(fèi)政策不盡完善

房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程就有契稅、營業(yè)稅、所得稅等，從某種程度上制約了房地產(chǎn)的供給。

2社會保障性住房建設(shè)仍存在一些問題

作為應(yīng)對國際金融危機(jī)采取的政策之一，2008年中央財(cái)政對保障性住房建設(shè)投資1000億元，但同時(shí)出現(xiàn)了一些問題：

(1)資金落實(shí)不到位。由于受金融危機(jī)和宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的影響，雖然西部地區(qū)也發(fā)行地方債以籌集資金，但建設(shè)保障性住房的資金落實(shí)仍比較困難。

(2)建設(shè)總量不足。雖然近年來，國家已加大社會保障性住房的建設(shè)，但相對于商品房建設(shè)總量，社會保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。各地在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、供給，廉租房的配租標(biāo)準(zhǔn)等方面存在許多問題。

(3)管理問題。目前，我國在住房保障方面的法制建設(shè)和管理都比較滯后，如最低住房標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，廉租住房的資金管理問題等，都無明確規(guī)定。

3房價(jià)水平相對偏高

雖然金融危機(jī)開始后，房屋價(jià)格有一定回落，但房價(jià)水平超出居民承受能力的狀況還未改變。有兩方面因素：一是由于商品房的成本因土地價(jià)格上升而提高，結(jié)構(gòu)性矛盾仍未解決；二是由于農(nóng)民工、大學(xué)生就業(yè)困難，部分職工面臨減薪等，住房消費(fèi)能力不強(qiáng)，房價(jià)水平仍偏高。

4金融監(jiān)管體系不健全

金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低，同時(shí)缺乏與市場經(jīng)濟(jì)相符合的經(jīng)營機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制等，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)方面易遭遇風(fēng)險(xiǎn)。

三、建議采取的調(diào)控措施

1以稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場

通過稅收杠桿促進(jìn)普通住房的建設(shè)和消費(fèi)。國家出臺了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，如營業(yè)稅、個(gè)人所得稅征稅年限縮短，印花稅、契稅的減免等；清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在一是要進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，二是繼續(xù)加大清理不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2進(jìn)一步規(guī)范社會保障性住房建設(shè)

政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在保障性住房的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的管理和規(guī)范上，增大保障性住房建設(shè)，從而增加房地產(chǎn)投資總量。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不高的情況下，可以成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的有效動力，同時(shí)緩解住房矛盾和社會矛盾。

3強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，鼓勵(lì)普通住房和保障性住房建設(shè)。

4加強(qiáng)金融監(jiān)管

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止泡沫經(jīng)濟(jì)；第三，要加強(qiáng)投資機(jī)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向?qū)嵸|(zhì)經(jīng)濟(jì)部門。