新形勢(shì)下拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的思考

李玉雪

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)又是資金密集型行業(yè)，有效地解決該行業(yè)的融資問(wèn)題是促進(jìn)其健康發(fā)展的重要條件。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的多樣化為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了有力的資金保障。而在我國(guó)，由于金融體制尚需進(jìn)一步改革和完善，房地產(chǎn)融資體系有待健全。本文的研究目的就是針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資的各種約束，提出改革我國(guó)融資方式和融資渠道的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活密切相關(guān)的重要行業(yè)。它具有開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所需資金量較大，以及高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特點(diǎn)。因此如何拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道，探索房地產(chǎn)融資的新方式，從而分散和避讓風(fēng)險(xiǎn)，理所應(yīng)當(dāng)成為這個(gè)行業(yè)關(guān)注的主要問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)融資發(fā)展中最明顯的特點(diǎn)，也是最主要的問(wèn)題就是融資渠道過(guò)于狹窄，融資機(jī)構(gòu)過(guò)于單一，資金絕大部分依靠銀行貸款。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款周期較長(zhǎng)，該項(xiàng)目本身的盈利性和安全性也會(huì)影響銀行貸款的安全性和資金的流動(dòng)性。所以，人們把房地產(chǎn)業(yè)和銀行形象地比喻為“難兄難弟”，這兩者的關(guān)系不言而喻。

一、什么是“房地產(chǎn)融資”

“房地產(chǎn)融資”是指“為支持房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，運(yùn)用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動(dòng)”。房地產(chǎn)是一項(xiàng)資金密集的產(chǎn)業(yè)，是一種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)。每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程都需要大量的資金投入。對(duì)于那些剛剛涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，且自身資金又不足夠雄厚開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最缺乏的就是資金，他們需要通過(guò)融資來(lái)維持項(xiàng)目的繼續(xù)進(jìn)行，而對(duì)于那些已經(jīng)具備一定實(shí)力，一定規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們不希望被一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目把自己的資金都套牢，所以他們也需要通過(guò)融資來(lái)進(jìn)一步發(fā)展自己的公司，擴(kuò)大自己的規(guī)模。因此，如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

二、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)也是企業(yè)，它具有企業(yè)一般特性，但它又與一般企業(yè)不同，具有自身的特性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資也有自己的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)始開(kāi)發(fā)所投入資金就會(huì)很大、回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)度高、報(bào)酬率高，以及一些企業(yè)信用評(píng)級(jí)由于房地產(chǎn)企業(yè)剛發(fā)展會(huì)相當(dāng)不確定，因此，它的融資方式、融資途徑也會(huì)有其特殊性。特別是在我國(guó)的金融市場(chǎng)體系發(fā)育不成熟、法律法規(guī)不健全的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更顯得特殊。

1開(kāi)發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴性高

房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性。另外，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開(kāi)發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

2土地和房產(chǎn)的抵押是重要條件

從資產(chǎn)角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的三個(gè)特點(diǎn)是：資產(chǎn)成型率高、資產(chǎn)壽命較長(zhǎng)、資產(chǎn)的現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性在于它的抵押性比較大，能夠迅速形成資產(chǎn)，而資產(chǎn)又迅速形成回報(bào)。這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式是抵押貸款。它是以資產(chǎn)的形式進(jìn)行抵押，而不是以現(xiàn)金流的方式抵押。

3融資面臨比較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，行業(yè)波動(dòng)非常明顯。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響更大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)很高。我國(guó)金融體系不發(fā)達(dá)，金融結(jié)構(gòu)單一，再加上房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中巨額的營(yíng)運(yùn)資本需求及其短期波動(dòng)，必須要求企業(yè)進(jìn)行債權(quán)融資。過(guò)去20多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)銀行貸款和預(yù)售房款來(lái)籌集資金，故我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率非常高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。

4房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的依賴比其他行業(yè)更大

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，高收益的同時(shí)也必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。正是這種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和資本市場(chǎng)如膠似漆的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開(kāi)資本市場(chǎng)的支持，資本市場(chǎng)的每一次創(chuàng)新也都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。我國(guó)多年以來(lái)形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)承擔(dān)了大量的風(fēng)險(xiǎn)，而且從客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何拓寬融資渠道

1通過(guò)公司上市融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)使自己的公司公開(kāi)上市，從而通過(guò)股票發(fā)行來(lái)籌集資金，這一方法從理論上看是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的最佳融資途徑，通過(guò)該方法融資可化解企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)融資成本、改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。那么在20世紀(jì)90年代初，在國(guó)家的適度監(jiān)控下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這種形式融資取得了較好的效果，也獲得了較好的發(fā)展。然而1993年，在以海南、北海為代表的全國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)中，沉淀了銀行資金4000億元，除此之外的自籌資金數(shù)目更為驚人。為了盯這一輪的房地產(chǎn)過(guò)熱，國(guó)家采用宏觀調(diào)控，不再鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市。有些企業(yè)為了融資，就只能通過(guò)間接融資渠道如“借殼上市”來(lái)獲得資金。在全國(guó)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，能夠成功上市的簡(jiǎn)直就是屈指可數(shù)。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難。按照相關(guān)規(guī)定，只有具備三年連續(xù)穩(wěn)定盈利的企業(yè)才能上市，對(duì)于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)很難滿足這一要求。對(duì)于少部分滿足該要求的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)上市審批時(shí)間較長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣。一般而言，從審批到最終上市大概需要一年的時(shí)間。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金依靠銀行信貸，能輕易得到貸款的企業(yè)，就不愿意上市。由此可見(jiàn)，作為國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一的上市融資，對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在一定的困難。

然而，房地產(chǎn)企業(yè)必定要力爭(zhēng)上市，只有上市才能募集到成本較低的直接資金，提高企業(yè)自有資本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；只有上市才可以獲得社會(huì)資本的支持，才有可能盡快進(jìn)行資本積累；而只有進(jìn)行長(zhǎng)期化的經(jīng)營(yíng)行為，才會(huì)吸引長(zhǎng)期投資的股民。2006年年底，中國(guó)證監(jiān)會(huì)全面取消了房地產(chǎn)公司上市的限制性規(guī)定，為房地產(chǎn)企業(yè)上市破冰，相信將有更多的企業(yè)會(huì)爭(zhēng)取上市。

2通過(guò)房地產(chǎn)債券融資

截至4月初，中國(guó)債券市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)行的短期融資券、中期票據(jù)、企業(yè)債和公司債總計(jì)1.7萬(wàn)億元，不過(guò)發(fā)行主體屬于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)行總量只有335億元，占比不到2％，而且這2％的大部分還都是城投企業(yè)。與之相矛盾的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2008年底對(duì)外公布，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重已經(jīng)超過(guò)5％，甚至有權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的衍生比重達(dá)到20％左右。

房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)在是左右為難，政府把它定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，但金融市場(chǎng)卻不認(rèn)可，唯恐避之不及。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在融資渠道單一且艱難，要解決問(wèn)題，最好的方法就是盡快推出房地產(chǎn)債券。

3通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金融資

REITs(Real Estate Investment Trusts)即為房地產(chǎn)投資信托基金的簡(jiǎn)稱，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的PElTs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。REITs具有很多顯著的優(yōu)勢(shì)：

(1)可采用REIT融資的物業(yè)范圍寬廣。如商業(yè)零售物業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅、公寓、工業(yè)廠房，均可運(yùn)用REIT上市融資。

(2)融資金額巨大。如新加坡上市的一支REIT總價(jià)要求超過(guò)3億美元。

(3)通過(guò)境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國(guó)際投資者中，符合政府政策。

(4)一般情況下，REITs融資總額超過(guò)物業(yè)抵押貸款金額，交易價(jià)接近資產(chǎn)凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得物業(yè)總價(jià)60％－70％的資金，同時(shí)支付較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用或租賃費(fèi)等手續(xù)費(fèi)用。REITs則是根據(jù)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮，對(duì)物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià)，吸引投資。

(5)REITs融資還具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢(shì)。

(6)采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在國(guó)際上建立聲譽(yù)，擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國(guó)際上的影響。

基于REITs在國(guó)外成功的發(fā)展與普及以及在經(jīng)濟(jì)生活中扮演著日趨重要的角色，在現(xiàn)實(shí)投融資體系下，我們有理由對(duì)REITs推出以及大力發(fā)展拭目以待，就像不少專家去年就表示，2009年將會(huì)是REITs年。