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    次貨危機(jī)對(duì)我國住房抵押貸款市場的啟示

    2009-09-29 09:56:02張文芳
    魅力中國 2009年3期
    關(guān)鍵詞:次貸危機(jī)啟示

    張文芳

    中圖分類號(hào):F832.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1673-0992(2009)02-0066-02

    摘要:2006年后期美國開始爆發(fā)次貸危機(jī),2007年至今在全球范圍內(nèi)掀起了巨大波瀾。中國在此次危機(jī)中亦受到巨大沖擊,此次次貸危機(jī)反映出,即使是在美國這樣的金融制度和信用體系健全的國家仍然會(huì)出現(xiàn)住房信貸危機(jī);使我們不得不重新審視我國的住房信貸所存在的問題以及面臨的風(fēng)險(xiǎn),了解如何控制和管理住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常重要。

    關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房貸市場;啟示

    一、次貸危機(jī)的含義

    次貸,即次級(jí)抵押貸款,是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房次級(jí)抵押貸款。“9.11”之后美國為了刺激經(jīng)濟(jì)增長,美聯(lián)儲(chǔ)從2001年至2004年連續(xù)13次降低利率。低利率政策降低了購房者的消費(fèi)成本,刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面,住房市場的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風(fēng)險(xiǎn),美國人的購房熱情不斷升溫,次級(jí)抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠級(jí)貸款要求的購房者的選擇。另一方面,放貸機(jī)構(gòu)為適應(yīng)市場需要推出多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品,而競爭的加劇使貸款機(jī)構(gòu)在推廣這些產(chǎn)品時(shí)有意忽視向借款人說明風(fēng)險(xiǎn)和確認(rèn)借款人還款能力的環(huán)節(jié),寬松的貸款資格審核成為房地產(chǎn)交易市場空前活躍的重要推動(dòng)力,但也造成貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制不到位,埋下了危機(jī)的種子。2004年開始,隨著美聯(lián)儲(chǔ)17次加息,借款人的還款成本不斷提高,甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其還款能力。逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加。與此同時(shí),住房市場持續(xù)降溫,無力償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣出,即使能賣出,房屋的價(jià)值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這必然引起人們對(duì)次級(jí)抵押貸款市場的悲觀預(yù)期,次級(jí)市場就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩,這就會(huì)沖擊貸款市場的資金鏈,進(jìn)而波及整個(gè)抵押貸款市場。此外,房地產(chǎn)市場價(jià)格也會(huì)因?yàn)榉课菟姓咧箵p的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成馬太效應(yīng),出現(xiàn)惡性循環(huán),加劇了次級(jí)市場危機(jī)的發(fā)生。

    二、我國房貸市場的現(xiàn)狀

    (一)我國房貸市場與美國危機(jī)前的房貸市場有相當(dāng)程度的相似之處

    美國次級(jí)抵押貸款市場危機(jī)從目前來看好像對(duì)我國房貸市場影響不大,但眼下我國樓市過熱是不爭的事實(shí)。而美國在次貸危機(jī)爆發(fā)前幾年一直維持低利率政策而我國也不例外,流動(dòng)性過?,F(xiàn)象明顯(資產(chǎn)價(jià)格暴漲)。我國的宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,城市住房需求強(qiáng)勁,另外人民幣升值一部分國外熱錢流入,投機(jī)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè),房價(jià)持續(xù)大幅上漲,銀行大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場那個(gè)資金供給,同時(shí)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的條件審查也有放寬的跡象。目前,個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展得非常快。2007年以來,商業(yè)性購房貸款中的個(gè)人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。雖然中國的商業(yè)銀行迫于監(jiān)管的壓力仍然要求一定的首付比例。這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但是,不容忽視的事實(shí)是隨著中國房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲,中國住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越大了;隨著央行多次提高存貸款的利氧借款人的償付壓力增大了,他們也越來越難以預(yù)測未來償付現(xiàn)金支出的變化。

    (二)整體經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀,加大房貸市場風(fēng)險(xiǎn)

    2008年國際國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢都非常不樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整已經(jīng)在所難免。雖然上海、北京等大城市的房價(jià)有所上升,但成交量卻明顯下降,更多表現(xiàn)出有價(jià)無市的現(xiàn)狀。這種局面對(duì)于銀行、開發(fā)商而言都是相當(dāng)嚴(yán)峻的。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)的利益鏈條上銀行和開發(fā)商已經(jīng)完全捆綁在一起。銀行通過住房貸款來獲得長期穩(wěn)定的利息收入,開發(fā)商通過銀行貸款來回收資金,獲取高額收益。買房者是最終的承擔(dān)者。假如市場持續(xù)調(diào)整,市場成交不理想,購房者持幣觀望,那么造成的后果是大量的房產(chǎn)積壓在開發(fā)商手中,銀行的資金回收困難。更加嚴(yán)重的后果是,當(dāng)房地產(chǎn)市場整體價(jià)格下滑后,貸款購房的居民可能面臨負(fù)資產(chǎn)的困局,相當(dāng)部分的人有可能停止還貸,從而引起銀行的壞賬損失。今年以來,我國部分熱點(diǎn)城市樓盤交易量出現(xiàn)了萎縮,房價(jià)漲幅趨緩甚至下跌,房貸風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

    (三)我國住房金融創(chuàng)新力度小,抵御風(fēng)險(xiǎn)能力降低

    目前,我國住房金融的創(chuàng)新力度沒有達(dá)到英國那樣,住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開發(fā)貸款等傳統(tǒng)領(lǐng)域,這在一定程度上能夠降低美國次貸危機(jī)對(duì)我國金融市場的波及,但另一方面,我國的住房信貸沒有劃分優(yōu)級(jí)與次級(jí)市場,潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)并不能很好的監(jiān)控和防范。這也形成了我國住房金融市場的一個(gè)致命弱點(diǎn)。也就是說,我國住房信貸市場的質(zhì)量遠(yuǎn)沒有想像的好,

    等問題真正爆發(fā)出來的時(shí)候,很可能比美國次貸危機(jī)的沖擊力更大。

    三、次貸危機(jī)對(duì)我國房貸市場的啟示

    啟示一:住房按揭貸款并非是最安全的資產(chǎn)

    房產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場不斷變化的。當(dāng)市場向好時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)會(huì)提高抵押物的市值,誘使銀行不斷擴(kuò)大抵押信貸的規(guī)模;當(dāng)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí),房價(jià)走低,銀行即使拍賣抵押物,其所得收益也不足以償還貸款。美國的次貸危機(jī)正是由于美聯(lián)儲(chǔ)的連續(xù)加息以及相伴隨的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走低所致。目前,我國商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制仍不夠重視。

    啟示二:放寬標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)增加貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

    為了追求自身短期效益,我國商業(yè)銀行盲目擴(kuò)張住房按揭貸款,許多不符合貸款資格的人獲得了貸款;同時(shí),許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得資金融通,虛構(gòu)購房者實(shí)行假按揭,貸款銀行為了獲取更多的利潤,放松了對(duì)貸款資格的審查,大大增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面。商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備可能是不足,監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重又相對(duì)較低,這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)面前時(shí),其應(yīng)對(duì)的能力就可能會(huì)相當(dāng)脆弱。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)占有相當(dāng)?shù)谋戎兀虼?,一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露,這又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場、乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的沖擊。四、完善房貸市場,預(yù)防次貸危機(jī)發(fā)生的措施

    鑒于我國房貸市場的現(xiàn)狀,為了避免危機(jī)的出現(xiàn),必須吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn),從以下幾點(diǎn)著手,未雨綢繆,防患于未然:

    第一,建立預(yù)警機(jī)制,控制潛在理性違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。當(dāng)市場開始不景氣的時(shí)候,或者是預(yù)測到不遠(yuǎn)的將來整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)可能受政策或其他因素的影響而出現(xiàn)蕭條的趨勢時(shí),商業(yè)銀行應(yīng)減少住房抵押貸款的發(fā)放。加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制,提高住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格審查申請住房抵押貸款人的資格,同時(shí)應(yīng)向借款人講明貸款利率的政策,防止借款人被迫違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

    第二,建立和完善國家信用體系,減少惡意違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。由于我國缺乏一個(gè)完善的社會(huì)信用系統(tǒng),銀行很難知道借款人的信用情況,使得很多信用條件很差的人獲

    得了貸款,大大增加了貸款的惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。

    第三,完善擔(dān)保和抵押制度。住房信貸與其他信貸不同,由于個(gè)人存在較多的不確定因素,因此,在發(fā)放住房貸款時(shí),用抵押、擔(dān)保作為還款保證顯得十分重要。在這次的次貸危機(jī)中,美國的住房抵押貸款的擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)整個(gè)危機(jī)的緩解起到了非常重要的作用,分散了發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

    第四,銀行自身要加強(qiáng)對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)的管理。截至2007年國內(nèi)有91%的購房者是通過貸款買房的,而銀行在發(fā)放貸款時(shí)要嚴(yán)格審查貸款人的收入、資產(chǎn)狀況,不能經(jīng)不住利益的誘惑,放低對(duì)借款人的要求,防止出現(xiàn)放低首付要求甚至零首付情況的出現(xiàn)。銀行的觀念要改變,不能總是把住房抵押貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),房地產(chǎn)行業(yè)是具有周期性的行業(yè),其價(jià)值是隨著市場的供需狀況不斷變化的,在市場繁榮時(shí)期,房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著不斷上升,但一旦市場發(fā)生扭轉(zhuǎn)則最終損失的還是銀行自身。另外,銀行還可以通過資產(chǎn)證券化來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),資產(chǎn)證券化的本質(zhì)上無法消除風(fēng)險(xiǎn),只能把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他的投資者,鑒于我國的商業(yè)移行在國民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的作用,因此為了避免房貸風(fēng)險(xiǎn)過于集中在銀行體系內(nèi)部,可以加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程,但是一定要吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn),選擇較為優(yōu)良的銀行資產(chǎn)進(jìn)行證券化,避免道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

    第五,政府部門也要從外部加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管并且提高自身對(duì)危機(jī)的處理能力。房價(jià)是住房抵押貸款發(fā)放的數(shù)量和規(guī)模的重要因素,政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房價(jià)的監(jiān)控。鑒于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢,一方面嚴(yán)厲打擊國內(nèi)那些投機(jī)房產(chǎn)行業(yè)投機(jī)商,可以通過稅收等手段抑制他們囤積住房,控制房產(chǎn)價(jià)格;另一方面政府部門還可以通過建立一些機(jī)制來統(tǒng)計(jì)和公布那些真實(shí)的住房需求(通過一些獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰的手段,如對(duì)購房者減免相關(guān)方面的稅收)和每一時(shí)期的房產(chǎn)市場供給數(shù)量(包括新開工的和二手房),使信息更加透明化,對(duì)房價(jià)起到指導(dǎo)作用。政府的監(jiān)管部門對(duì)從事住房信貸的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管,推進(jìn)合約的標(biāo)準(zhǔn)化,抽查發(fā)放貸款的質(zhì)量,限定借貸標(biāo)準(zhǔn),并監(jiān)督金融機(jī)構(gòu)要向借款人充分披露金融產(chǎn)品的信息,使借款人的知情權(quán),選擇權(quán)得到切實(shí)的保障。金融市場的風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)無刻不存在,政府部門一旦遇到金融危機(jī)的爆發(fā)時(shí)必須有強(qiáng)有力的措施來緩解其影響。

    在世界經(jīng)濟(jì)一體化的前提下,美國的次貸危機(jī)已經(jīng)蔓延到了許多國家,對(duì)世界經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生了極大的破壞作用,導(dǎo)致全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)衰退、股市暴跌、金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)等嚴(yán)重后果。當(dāng)前,我國的房貸市場已經(jīng)出現(xiàn)了美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)之前的某些特征,如果任由其發(fā)展下去極有可能引發(fā)中國金融市場危機(jī)。因此我國的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行體系、房地產(chǎn)開發(fā)商等應(yīng)該理性的面對(duì)當(dāng)前的形勢,吸取美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),做好應(yīng)對(duì)措施,確保我國的房貸市場能夠穩(wěn)定健康發(fā)展。

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