論商品房預(yù)售制度的完善

王美娟

摘要:商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重要制度,它伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展,但近幾年來(lái)由于其本身的弊端而引起的對(duì)其存廢的討論日益激烈。本文首先闡述了商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀,分析其存在的問(wèn)題,提出其存在的必要性,以及為其進(jìn)一步發(fā)展而應(yīng)采取的完善措施。

關(guān)鍵詞:商品房;預(yù)售制度;完善

中圖分類號(hào):F76文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1002—2589(2009)17—0081—02

一、商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀

商品房預(yù)售,又稱期房買賣,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)而尚未竣工的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)方,承購(gòu)方交付定金或購(gòu)房款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在未來(lái)確定的日期將預(yù)售房屋交付給承購(gòu)方的一種法律行為[1]。

我國(guó)商品房預(yù)售制度體現(xiàn)了較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性特點(diǎn)。國(guó)家主要通過(guò)立法的形式來(lái)對(duì)該制度進(jìn)行干預(yù),整個(gè)制度的建立主要以以下法律為基礎(chǔ)。

1994年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是第一部規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的法律。它首次對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及權(quán)屬登記管理和相關(guān)法律責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定。這其中還包括第一次用立法的形式對(duì)商品房預(yù)售制度的條件、監(jiān)管進(jìn)行了原則性的規(guī)定。之后于1995年實(shí)施的建設(shè)部95號(hào)令《城市商品房預(yù)售管理辦法》,是對(duì)《城市管理法》進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定。1998年發(fā)布《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,要求從1998年下半年起停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化,同時(shí)調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu),重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。2000年以后,相繼出臺(tái)了《商品房銷售管理辦法》和建設(shè)部發(fā)布了建設(shè)部令第95號(hào)、第131號(hào)令《關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》、《關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》,分別對(duì)商品房銷售過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范,加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的約束和監(jiān)管,細(xì)化了以前在商品房銷售過(guò)程中因規(guī)定不明而容易引起爭(zhēng)議的地方,以及對(duì)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)企業(yè)提交的證件材料、程序進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。[2]

以上的法律法規(guī)從不同的角度對(duì)商品房預(yù)售活動(dòng)中的各種關(guān)系進(jìn)行調(diào)整,一定程度上維護(hù)了預(yù)購(gòu)人的利益,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了很大的推動(dòng)作用。

二、房地產(chǎn)預(yù)售制度存在的問(wèn)題

我國(guó)商品房預(yù)售制度發(fā)展了十幾年,也取得了很大的成就,但由于其現(xiàn)實(shí)操作、本身法律規(guī)定不足等原因,使其仍存在一些問(wèn)題。

(一)房地產(chǎn)商利用商品房預(yù)售制度侵害了消費(fèi)者的權(quán)益

雖然現(xiàn)行法律有諸多條文對(duì)預(yù)購(gòu)者權(quán)利進(jìn)行保護(hù),如法律規(guī)定在定立合同過(guò)程中預(yù)購(gòu)者有對(duì)預(yù)售人和預(yù)售商品房的真實(shí)情況的知悉、有權(quán)按期獲得符合交付使用條件的商品房、有權(quán)要求所購(gòu)買的商品房不存在權(quán)利瑕疵、質(zhì)量瑕疵等,但在實(shí)踐中這些權(quán)利都不同程度上受到損害。

因房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),普通消費(fèi)者處于絕對(duì)信息弱勢(shì)地位,從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商會(huì)在最大限度的增進(jìn)自身效用的同時(shí)做出不利于消費(fèi)者的行動(dòng),預(yù)售制度則大大加劇了這種現(xiàn)象。因?yàn)橥ㄟ^(guò)預(yù)售制度購(gòu)房,預(yù)購(gòu)者在購(gòu)房時(shí)不可能看到現(xiàn)房的,主要的房屋信息來(lái)源就是廣告和銷售宣傳資料,它們對(duì)預(yù)購(gòu)者起著非常重要的作用?，F(xiàn)實(shí)中不少開(kāi)發(fā)商會(huì)隱瞞房屋存在的缺陷,甚至是做出虛假宣傳或是任意改變規(guī)劃而不告知預(yù)購(gòu)者,預(yù)購(gòu)者往往只有在房屋交付使用后才發(fā)現(xiàn)其權(quán)利受到了侵害,加大了消費(fèi)者所面臨的房屋質(zhì)量、建筑及面積計(jì)量、虛假宣傳、規(guī)劃變更、合同定金、產(chǎn)權(quán)、延期交房等方面的風(fēng)險(xiǎn)。另外由于信息的不對(duì)稱,一些不講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商利用來(lái)電來(lái)訪登記、排號(hào)吸籌、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到簽約之間的時(shí)間差制造樓市的虛假緊缺氣氛,人為操控商品房的供求關(guān)系,借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格[3]。

(二)商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行和預(yù)購(gòu)者承擔(dān)

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料,2008年1月—11月期間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33404億元,同比增長(zhǎng)4.2%。其中,國(guó)內(nèi)貸款6416億元,增長(zhǎng)5.2%;企業(yè)自籌資金13444億元,增長(zhǎng)30.9%;其他資金12942億元,同比下降14.5%。其中,個(gè)人按揭貸款3046億元。

以上數(shù)據(jù)分析可得,銀行貸款占了房地產(chǎn)總的資金來(lái)源的19.2%,雖然從表面上看銀行貸款占整個(gè)資金比列并不高,其在房地產(chǎn)中所擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并不大,但須知,在企業(yè)自籌資金有一部分從房屋銷售收入轉(zhuǎn)化而來(lái)的,而房屋銷售收入中絕大部分都是購(gòu)房者通過(guò)銀行按揭所得。如上所給數(shù)據(jù)個(gè)人按揭占到中的資金額的9.2%,換句話說(shuō)銀行此時(shí)要付的金額占到了總的金額的將近30%。這其中還不包括其他資金中可能涉及銀行貸款資金的部分。所以相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商借助于抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款和其他的金融工具,在商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)初期就將一大半風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行了。在其遇到危機(jī)不能繼續(xù)開(kāi)發(fā)時(shí),龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上,從而增加銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。而且近幾年中,商品房交易中屢屢出現(xiàn)欺詐行為。商品房交易過(guò)程中的欺詐行為雖然不都是預(yù)售制度造成的,然而,由于預(yù)售制度的存在,無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商的欺詐騙貸行為提供方便之門(mén),可乘之機(jī),助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生。[4]

雖然商品房預(yù)售制度有其諸多缺點(diǎn),但如果現(xiàn)階段取消商品房預(yù)售制度,其弊將大于利。主要是由于我國(guó)內(nèi)地金融創(chuàng)新品種的缺乏和房地產(chǎn)金融缺少有機(jī)的聯(lián)系,所以除銀行貸款和信托融資外很少有其他可供選擇的融資方式,實(shí)際上商品房預(yù)售成了房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)融資的主要手段[3]。若房屋預(yù)售制度取消后,一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的中小企業(yè)基本就會(huì)被淘汰出局,行業(yè)壟斷局面就會(huì)出現(xiàn),這對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)并不是件好事,百家爭(zhēng)鳴的局面才更有利于行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而且預(yù)售制度取消后,從土地開(kāi)發(fā)到封頂,有一個(gè)周期,在這個(gè)周期內(nèi)很可能會(huì)出現(xiàn)僧多粥少的情況,即購(gòu)房者遠(yuǎn)大于房屋的數(shù)量,出現(xiàn)求大于供,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。2002年上海曾經(jīng)出臺(tái)政策,把房屋預(yù)售制度從投資25%就可以取得預(yù)售證修改為主體結(jié)構(gòu)達(dá)到2/3后才可以取得預(yù)售證,導(dǎo)致之后一年多的時(shí)間內(nèi)房屋有效供給嚴(yán)重不足,從而引發(fā)了市場(chǎng)需求的恐慌,進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。由此可見(jiàn),預(yù)售制度取消之后,對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),并不完全是利好[5]。

三、完善房地產(chǎn)預(yù)售制度的對(duì)策

(一)建立獨(dú)立的監(jiān)督管理體制,使房地產(chǎn)預(yù)售資金專項(xiàng)管理

就目前中國(guó)的情況來(lái)說(shuō),基本上是采取一種模式,即預(yù)售款收取后就成為開(kāi)發(fā)商的自有資金。盡管以往的條例有規(guī)定由房管局來(lái)管理,但目前這項(xiàng)制度也取消了。在這種不完善的監(jiān)管體制下,開(kāi)發(fā)商完全可以不按規(guī)則輕易挪用預(yù)售款,一旦啟動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目,后來(lái)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)就可以“空手套白狼”,這也正是開(kāi)發(fā)商竭力反對(duì)取消預(yù)售制度的關(guān)鍵所在[6]。

在德國(guó),在購(gòu)買期房情況下購(gòu)房者并不是一次性將所有的錢都交付出來(lái),而是按照分期付款的方式來(lái)付。開(kāi)發(fā)商也會(huì)定期通知業(yè)主或者是業(yè)主聯(lián)盟去現(xiàn)場(chǎng)察看工程進(jìn)度。一般還會(huì)規(guī)定房屋價(jià)款10%左右并不立即支付給開(kāi)發(fā)商,而是未來(lái)3到5年內(nèi)由律師繳費(fèi)給開(kāi)發(fā)商。

針對(duì)我國(guó)實(shí)際,對(duì)預(yù)售資金應(yīng)采取專項(xiàng)信托、專門(mén)賬號(hào)等方式來(lái)管理。這樣既可以防止開(kāi)發(fā)商隨意挪用預(yù)售的專項(xiàng)資金,也可以防止其假按揭等違法行為,同時(shí),引入擔(dān)保公司加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管,由預(yù)售人在銀行開(kāi)立預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶,由預(yù)售人、監(jiān)管銀行和擔(dān)保公司簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議,同時(shí)預(yù)售人委托擔(dān)保公司向購(gòu)房者出具保證商品房預(yù)售款按規(guī)定用于預(yù)售商品房建設(shè)的擔(dān)保書(shū),由擔(dān)保公司承擔(dān)全部的民事賠償責(zé)任和經(jīng)濟(jì)賠償義務(wù)。

(二)擴(kuò)大相關(guān)法律在我國(guó)商品房預(yù)售法律糾紛中的適用

為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序,應(yīng)該盡快修訂和完善相關(guān)法律法規(guī),為商品房預(yù)售制度提供相應(yīng)配套措施,切實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

1.健全不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。在簽訂預(yù)售合同的同時(shí),到相關(guān)登記部門(mén)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記,使預(yù)購(gòu)者以預(yù)告的方式來(lái)對(duì)自己的權(quán)利進(jìn)行公示。這樣即使開(kāi)發(fā)商多賣,最初的預(yù)購(gòu)者也可通過(guò)預(yù)告登記來(lái)主張自己的權(quán)利。

2.著力于規(guī)范《商品房預(yù)售合同》的示范文本,使商品房預(yù)售合同的訂立進(jìn)一步規(guī)范化,有效地防止預(yù)購(gòu)者陷入開(kāi)發(fā)商設(shè)置的各種“合同陷阱”。這對(duì)處于弱勢(shì)地位的預(yù)購(gòu)者而言,無(wú)疑是一種有益的保護(hù)。

3.依法建立懲罰機(jī)制和相關(guān)處罰開(kāi)發(fā)商的制度。對(duì)不守信譽(yù)、損害預(yù)購(gòu)者權(quán)益的開(kāi)發(fā)商要有具體的懲罰措施,甚至取消其進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資格。預(yù)購(gòu)者也應(yīng)該有相應(yīng)的投訴、仲裁和補(bǔ)償機(jī)制,用來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益?？偟膩?lái)說(shuō),也就是建立爭(zhēng)議處理機(jī)制,其中具體包括了公平契約、強(qiáng)制仲裁、專業(yè)鑒定等法律制度[3]。

(三)發(fā)展多種形式的房地產(chǎn)融資渠道

商品房預(yù)售制度造成的一個(gè)很重要的問(wèn)題就是帶給金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。不光包括開(kāi)發(fā)商本身正常開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn),還包括了開(kāi)發(fā)商在資金短缺時(shí)采取各種手段騙取貸款而給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。造成這個(gè)問(wèn)題的主要原因就是中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道過(guò)少,很多開(kāi)發(fā)商在資金短缺所能想到的解決途徑就是銀行。但向銀行的貸款又必須符合一定的條件。不少開(kāi)發(fā)商為使項(xiàng)目正常進(jìn)行不得不鋌而走險(xiǎn),違法取得貸款。即使是正常取得的貸款,開(kāi)發(fā)商不可避免的遇到金融風(fēng)險(xiǎn)而停止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),因主要資金都來(lái)源于銀行,銀行不得不承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)。因此,要真正避免房?jī)r(jià)大幅起落以及化解金融風(fēng)險(xiǎn),就要改變目前房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于單一依賴銀行資金的現(xiàn)狀,在控制銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時(shí),建立房地產(chǎn)融資的多元化市場(chǎng),在房地產(chǎn)資金供給與需求之間搭筑橋梁,其中包括股權(quán)融資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資等。我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不健全,制度不完善,調(diào)控功能和基礎(chǔ)保障功能弱,及時(shí)開(kāi)辟多元化房地產(chǎn)投融資渠道,逐步完善我國(guó)房地產(chǎn)投融資體系,對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、維護(hù)金融穩(wěn)定具有現(xiàn)實(shí)意義[7]。

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(責(zé)任編輯/石銀)