王曉亮
提要本文通過對(duì)開發(fā)綜合購物廣場的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,為投資者提供一定的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,從而減少投資損失,并對(duì)開發(fā)綜合購物市場提出幾點(diǎn)建議。
關(guān)鍵詞:綜合購物廣場;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;風(fēng)險(xiǎn)防范
中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
我國房地產(chǎn)市場行業(yè)從20世紀(jì)八十年代開始起步,隨著在20世紀(jì)九十年代末期全面推進(jìn)住房市場化改革的確立,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十余年的發(fā)展,逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。近幾年,隨著國民經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展,城市化水平的提高以及人均GDP的大幅增長,為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展建立了良好的外部空間。目前,商業(yè)地產(chǎn)在我國迅速發(fā)展,特別是作為商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性建筑——綜合購物廣場在大中城市發(fā)展迅猛,有開發(fā)成功的項(xiàng)目但也有不盡如人意的項(xiàng)目。綜合購物廣場具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特征,在給投資者帶來巨額利潤的同時(shí)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn),非常有必要對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)研究,為投資者決策提供理論依據(jù),減少投資損失。
一、我國綜合購物廣場的特征及存在的問題
1、我國綜合購物廣場的特征。綜合購物廣場為了適應(yīng)我國現(xiàn)狀,其現(xiàn)階段的特征如下:一是區(qū)域位置上,綜合購物廣場大多位于城市中心或城市繁華地段;二是綜合購物廣場的物業(yè)持有者大多是商業(yè)或服務(wù)經(jīng)營者;三是綜合購物廣場以零售業(yè)為主,少量的餐飲及娛樂,業(yè)態(tài)組合不合理、不豐富;四是綜合購物廣場配套的輔助設(shè)施不完善,人性化設(shè)計(jì)較差,公共活動(dòng)與休息空間很少。
2、我國綜合購物廣場存在的問題。(1)開發(fā)商經(jīng)營理念方面。大多數(shù)開發(fā)商為了快速實(shí)現(xiàn)資金回籠,采取出售物業(yè)的形式,希望“開發(fā)—出售—再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好;(2)開發(fā)商在資金上對(duì)銀行依賴性大。綜合購物廣場在資金投資上動(dòng)輒十幾億元、甚至高達(dá)幾十億元,綜合購物廣場的開發(fā)多數(shù)是建立在銀行貸款的基礎(chǔ)上;(3)綜合購物廣場開發(fā)盲目,投資結(jié)構(gòu)不平衡,存在形象工程等問題;(4)單方開發(fā),缺乏統(tǒng)一管理。我國商業(yè)地產(chǎn)一般由地產(chǎn)商單方開發(fā),地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)經(jīng)營不甚了解,往往由于建筑物自身的結(jié)構(gòu)布局不能滿足綜合購物廣場復(fù)合商業(yè)的業(yè)態(tài)組合;(5)差異性小,空置率較高。沒有考慮市場需求造成同一地區(qū)同一地段供給過大,綜合購物廣場從而造成空置率過高;同時(shí),綜合購物廣場作為一種特殊的商品,由于差異性小也造成空置率居高不下;(6)房地產(chǎn)商與商業(yè)經(jīng)營者在開發(fā)前期溝通少。
二、開發(fā)綜合購物廣場的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。我們?cè)谶M(jìn)行開發(fā)綜合購物廣場的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別之前,首先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法進(jìn)行簡單的了解。我們通常進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法有:現(xiàn)場調(diào)查法、專家調(diào)查法、事故樹分析法、流程圖法、財(cái)務(wù)報(bào)表分析法、因果圖法、層次分析法和敏感性分析法等。
2、開發(fā)綜合購物廣場的風(fēng)險(xiǎn)因素。綜合購物廣場投資大、建設(shè)期長、風(fēng)險(xiǎn)高,并且面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也較多。我們根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式劃分為可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)??煞稚L(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與技術(shù)風(fēng)險(xiǎn);不可分散風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與自然風(fēng)險(xiǎn)。(表1)
三、建議
1、自身方面。房地產(chǎn)最重要的特性是其位置不可移動(dòng)性或固定性,它是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品最顯著的特點(diǎn)。
(1)產(chǎn)品差別。產(chǎn)品差別化是指行業(yè)內(nèi)相互競爭的企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品,由于在商品的物理性能、銷售服務(wù)、信息提供、消費(fèi)者偏好等方面存在著差異,導(dǎo)致產(chǎn)品間存在不完全替代關(guān)系的狀況。為了提高綜合購物廣場的出售及出租率,作為綜合購物廣場的開發(fā)商應(yīng)注重產(chǎn)品策劃,在綜合購物廣場設(shè)計(jì)與規(guī)劃上要有獨(dú)到之處,做到一定的差異化。
(2)區(qū)位差別。與其他商品相比,房地產(chǎn)產(chǎn)品還具有區(qū)位差別這一重要特征。商業(yè)地產(chǎn)中的每個(gè)項(xiàng)目都占據(jù)著一個(gè)獨(dú)一無二的地理位置,所以綜合購物廣場的區(qū)域位置尤為重要。綜合購物廣場是否為城市商業(yè)圈、周圍配套設(shè)施的完備程以及交通便利程度等等,均是項(xiàng)目區(qū)位選擇的核心因素。
2、與綜合購物廣場承租者的合作。綜合購物廣場結(jié)合了房地行業(yè)與商業(yè)這兩大行業(yè),一個(gè)開發(fā)成功的綜合購物廣場是地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)經(jīng)營者共同努力的。因此,我們提出綜合購物廣場承租者在支付租金上采用保底租金與營業(yè)收入分成的方式支付租金,具體模式如下:
(1)分成租金:第一租約年為營業(yè)收入的10%,以后每年遞增0.5%,直至增加到11%為止,不再增加。
(2)年保底租金:第一租約年為110萬元人民幣,第二租約年為120萬元人民幣,第三租約年為130萬元人民幣,第四租約年以后為140萬元人民幣,以后不再增加。
保底租金和分成租金兩者取其高的計(jì)算方式支付租金,即如果分成租金的數(shù)額低于保底租金的數(shù)額,則按保底租金的數(shù)額收取租金;如果保底租金的數(shù)額低于分成租金的數(shù)額,則按分成租金的數(shù)額收取租金。
(作者單位:西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院)